Законодательная база
Если речь идет о продаже или покупке недвижимости, то процедура регламентируется ГК РФ. Сделка проводится на основании договора. В нем указываются права и обязанности сторон, порядок передачи недвижимого имущества, цена собственности и прочие условия, имеющие значение как для покупателя, так и для продавца.
Случается, что появляются те или иные обстоятельства, которые могут резко изменить ситуацию. Например, одна из сторон не исполняет обязательства, что влечет за собой ущемление прав и законных интересов другой. Закон позволяет в подобных случаях расторгнуть сделку.
Пример
В договоре было прописано, что продавец должен выселиться из квартиры в течение пяти рабочих дней после подписания соглашения. Эти сроки вышли, а продавец так и не совершил никаких действий, связанных с исполнением обязательств. В такой ситуации покупатель вправе обратиться в суд, чтобы аннулировать договор в связи с неисполнением продавцом его обязательств и вернуть денежные средства за проданную квартиру.
В гл. 29 ГК РФ прописан порядок расторжения договора. Проще всего расторгнуть его по обоюдному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Разрешено прекращение действия договора в особых случаях как в одностороннем порядке, так и по решению суда.
В каких случаях можно отменить сделку
Определимся, когда можно отменить сделку купли-продажи квартиры.
Выделим два важных этапа в процедуре купли-продажи недвижимого имущества:
- оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП);
- переход права собственности к покупателю после завершения процедуры госрегистрации перехода права собственности.
Отметим, что до регистрации перехода права собственности соглашение не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в подобной ситуации не вполне корректно говорить о его расторжении. Но при этом возможно аннулировать сделку.
Сторону, уклонившуюся от регистрации сделки, может ожидать судебное разбирательство. В итоге суд обяжет регистрирующий орган осуществить регистрацию в принудительном порядке.
Есть и другая ситуация, когда переход права собственности уже был зарегистрирован. После государственной регистрации право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю, и тот становится полновластным владельцем. Расторжение ДКП квартиры после регистрации тоже возможно.
Значительные нарушения положений договора дают одной из сторон основания требовать расторжения ДКП. Если суд решит, что причины являются вескими, то сделку аннулируют, а право собственности вернется к прежнему хозяину.Основания для расторжения
Рассмотрим основания для расторжения договора ДКП. ГК РФ предусмотрены следующие причины:
- Ненадлежащее исполнение обязательств по контракту либо отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о расторжении договора принимается судом по заявлению потерпевшего участника сделки (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
- Обоюдное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Аннулирование сделки производится на основании соглашения о расторжении ДКП.
- Существенное изменение изначальных обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
- Признание проведенной сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Порядок аннулирования ДКП отличается своими особенностями в каждом случае отдельном случае.
Расторжение в одностороннем порядке
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, отказ от сделки купли продажи по инициативе одной из сторон может быть осуществлен при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной. Односторонний отказ от договора купли продажи допустим лишь при условии вынесения решения суда.
Иск о расторжении договора, который был подан продавцом или покупателем при неисполнении обязательств второй стороной, является основанием для вынесения судебного решения.
Согласно ст. 450.1 ГК РФ, если договором предусмотрено прекращение обязательств в каких-то конкретных условиях, то пострадавшая сторона при их наступлении направляет уведомление об аннулировании сделки, а договор купли-продажи считается расторгнутым со дня получения второй стороной такого уведомления. Если вторая сторона не согласна, спор рассматривается в судебном порядке.
Если одна из сторон сделки исполняет свои обязательства ненадлежащим образом, или же если наступил случай, прописанный изначально в договоре как условие расторжения сделки, то как продавец, так и покупатель вправе расторгнуть ДКП в одностороннем порядке. Наши юристы удаленно помогут вам составить исковое заявление и подать его в суд, чтобы добиться аннулирования сделки.
по всей РФ
По инициативе продавца
Если расторжение ДКП происходит по инициативе продавца, то вескими основаниями для этого можно считать следующие нарушения со стороны покупателя:
- Необоснованный отказ от принятия недвижимого имущества в установленные сроки. Основание - затягивание либо отказ покупателя от государственной регистрации права собственности (кроме случаев, предусмотренных ДКП).
- Нарушение тех или иных обязательств по оплате: просрочка платежа, отказ от оплаты, внесение стоимости, указанной в договоре, в неполном объеме. Изменение суммы оплаты разрешено исключительно при условии наличия соответствующего пункта в договоре, устанавливающего определенные условия и порядок пересчета.
Расторжение сделки по причинам, указанным выше, осуществляется в судебном порядке.
По инициативе покупателя
ДКП можно расторгнут и по инициативе покупателя. Вескими являются следующие основания:
- продавец и прочие прежние жильцы не желают выселяться, а также сниматься с регистрационного учета;
- недвижимость не была передана покупателю в установленные сроки;
- квартиру передали значительно худшем в состоянии, чем это предусмотрено в ДКП. Например, в жилье нет ремонта, предусмотренного соглашением, или имуществу были нанесены какие-то серьезные повреждения в момент выселения прежних жильцов. С целью учета такого основания в ДКП необходимо четко оговорить характеристики и состояние продаваемой квартиры;
- продавец преднамеренно скрыл наличие других лиц, имеющих законное право на квартиру, а также обременений на нее, таких, как залог, арест или судебные решения;
- продавец не явился на процедуру государственной регистрации без веских на то причин;
- расторжение ДКП по инициативе покупателя производится в судебном порядке.
Расторжение по соглашению сторон
Стороны вправе расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если такое предусмотрено договором, а также не запрещено законом. Участники сделки могут никого не извещать о причинах ее аннулирования — достаточно добровольного соглашения и отсутствия спора. Так, среди причин может быть изменение финансового положения покупателя, срыв переезда из квартиры продавца и пр. Отмена сделки не означает возможности заключения в будущем нового договора.
Прекращение договора купли продажи по соглашению сторон осуществляется на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении ДКП.
Если ДКП изначально был заверен нотариально, то все изменения к нему также следует заверять у нотариуса.
В соглашении необходимо прописывать следующие данные:
- Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации). Также можно указывать телефоны, адреса e-mail и пр.
- Реквизиты ДКП, который подлежит отмене (номер и дата).
- Наименование и характеристики квартиры или дома, место расположения объекта недвижимости.
- Последствия расторжения заключаемой сделки (компенсация понесенного ущерба из-за сделки, возврат недвижимости и денежных средств, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон учитывайте стадию сделки. Если ДКП аннулируется до государственной регистрации, можно просто подписать соглашение, а также заверить его нотариально при необходимости.
В соответствии с п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 6 июня 2014 г. №35, в случае, когда бумаги еще только переданы на регистрацию, следует направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив к нему соответствующее соглашение. Если же госрегистрация уже успела состояться, потребуется регистрация обратного перехода права собственности.
Такой порядок прекращения действия ДКП без судебных разбирательств возможен лишь при добровольном согласии сторон и при добровольном разрешении всех возникших ранее взаимных претензий.
Наши юристы подготовили для вас готовый бланк соглашения, вы можете опираться на него при составлении собственного варианта
Скачать Расторжение ДКП в суде
При возникновении спорных ситуаций их разрешение возможны исключительно в суде. Истцом может выступить как покупатель, так и продавец, причем это возможно на любой стадии совершения сделки, если существуют законные основания для расторжения ДКП.
Досудебный порядок урегулирования спора в данном случае обязателен. Это означает, что сперва вам следует направить второй стороне письменную просьбу расторгнуть договор.
Согласно ст. 452 ГК РФ, если в течение 30 дней после того, как было направлено уведомление ответчику, от него так и не поступил ответ или если был получен отказ, то подается иск в районный суд по месту расположения объекта недвижимости, .
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
- договор, который нужно расторгнуть;
- бумаги, которые подтвердят наличие оснований для расторжения ДКП (платежные документы, расписки, экспертные заключения, справки и т. п.);
- копию уведомления ответчика о расторжении ДКП и о предъявляемых претензиях, а также копию ответа (есть есть);
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Судом принимается решение о приеме заявления в течение пяти дней, назначается дата слушания. Если выносится решение о том, что ДКП следует расторгнуть, то оно вступает в силу в течение 30 дней со дня принятия. В течение этого срока ответчик вправе опротестовать решение, подав апелляцию.
Существует срок давности для расторжения договора с помощью суда. Этот период составляет три года с того момента, как пострадавшая сторона узнала о том, что ее права были нарушены.
Если есть законные основания для расторжения сделки, и был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не принесший должных результатов, продавец или покупатель могут обратиться в суд. Наши юристы Дистанционно помогут вам грамотно составить исковое заявление и подать его в судебный орган. При необходимости наши специалисты смогут очно сопровождать вас на всех этапах судебного разбирательства.
по всей РФ
Как составить исковое заявление
Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:
|
Что указать в иске |
|
|
1 |
Наименование того суда, куда вы подаете иск. |
|
2 |
Сведения об истце (его ФИО, паспортные данные, место регистрации, контактные данные). |
|
3 |
Сведения об ответчике (его ФИО, место жительства, контактные данные, один СНИЛС или ИНН). |
|
4 |
Описание обстоятельств, которые привели к подаче искового заявления. |
|
5 |
Перечисление оснований для расторжения сделки. |
|
6 |
Требования истца. |
|
7 |
Дату, подпись. |
Расторжение до регистрации: пошаговая инструкция
Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности:
- После того, как вы обнаружили те или иные нарушения обязательств другой стороны, подготовьте требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
- Направьте второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении требования о расторжении ДКП с указанием причин и ссылками на соответствующие пункты ДКП и законодательные акты.
- При согласии другого участника сделки оформите и подпишите соглашение о расторжении договора купли-продажи. При необходимости заверьте его у нотариуса.
- Если вторая сторона отказывается от обоюдного расторжения или вообще не ответила на требование, подготовьте необходимые документы, подтверждающие нарушения со стороны контрагента, подайте иск в суд, приложив комплект обязательных документов, примите участие в предварительном слушании, изложите суть требований, примите участие в основных судебных слушаниях, представив доказательства своей правоты.
- Дождитесь судебного решения и передайте его для исполнения.
Если судебное решение не удовлетворило вас, вы вправе опротестовать его в вышестоящих инстанциях. Если же было вынесено справедливое решение, его передают судебным приставам для контроля исполнения в случае необходимости принудительного возврата имущества или денег, а также компенсации убытков.
Расторжение после регистрации: порядок действий
Если переход права собственности на квартиру уже состоялся, то порядок действий по расторжению ДКП полностью совпадает с инструкцией выше до момента подписания соглашения о расторжении либо получения судебного решения о принудительном расторжении. А затем потребуются дополнительные шаги по возврату права собственности:
- Посетите территориальное отделение МФЦ или Росреестра.
- Подайте заявление на переоформление права собственности, приложив соглашение о расторжении сделки по обоюдному согласию или решение суда о расторжении договора.
- Дождитесь внесения изменений в ЕГРН и получите выписку из реестра.
Судебная практика: расторжение договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой
Покупательница нарушила график платежей, прописанный в предварительном договоре купли-продажи квартиры, из-за чего продавец расторг соглашение. Женщина обратилась в суд с целью признания за ней права на объект. Однако суды ей отказали. А вот ВС РФ встал на сторону покупательницы. Высший суд отменил акты трех инстанций, а спор вернул в горсуд г. Геленджика (дело №18-КГ21-29-К4).
Частые вопросы
Расторжение ДКП квартиры возможно по согласию сторон или в случае существенных нарушений условий соглашения одним из субъектов правоотношений. Если имущество является совместной собственностью супругов, а жена дала свое письменное согласие, удостоверенное нотариусом на сделку, то теперь она не может отказаться от него. Если же такого документа нет, то нужно не расторгать договор, а признавать его недействительным в судебном порядке.
Повышение цены предмета сделки является существенным изменением условий договора. Это возможно, если вторая сторона не против внесения таких коррективов в правоотношения. Если покупатель против увеличения стоимости квартиры, то продавец не имеет право ее изменять.
Гражданин становится полноправным владельцем недвижимости после регистрации права собственности в Росреестре. Стороны обязаны исполнить обязательства, предусмотренные соглашением. В противном случае один из субъектов вправе настаивать на расторжение сделки.
Заключение эксперта
Особенности прекращение договора купли-продажи регламентированы действующим российским законодательством. Отменить сделку можно по взаимному согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения условий правоотношений одним из субъектов.
В случае расторжения договора по согласию сторон, заключают соглашение в той же форме, что и основной документ.
Продавец или покупатель может инициировать прекращение правоотношений в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления, если это предусмотрено договором.
Если одна из сторон существенно нарушает условия сделки, то вторая имеет право обратиться в суд с иском о расторжении соглашения о купле-продаже.
Добрый день, Полина! Продавец не имеет право менять существенные условия основного договора в одностороннем порядке. В вашей ситуации можно поступить следующим образом:
направляете требование о расторжение предварительного договора и возврате аванса;
в случае получения отказа от продавца или неполучении от него ответа в течение 30 дней, подаете исковое заявление в суд.
Как показывает практика, в большинстве случаев решить вопрос можно без суда. Но, если дело дойдет до суда, то в случае признания вины ответчика вы имеете право взыскать с него судебные расходы. Обратите внимание на то, что аванс, если он не служит обеспечением исполнения обязательств по договору, подлежит возврату, независимо от того, кто выступил инициатором прекращения отношений.