Причины и основания для расторжения договора
Если возникла необходимо расторгнуть договор купли-продажи, необходимо руководствоваться положениями статьи 450 ГК РФ.
- стороны решили прекратить правоотношения по взаимному согласию, если это не противоречит условиям соглашения или законодательным нормам;
- в судебном порядке, при существенном нарушении соглашения другими субъектом правоотношений.
В гражданском законодательстве под существенным нарушением условий признаются такие недостатки, возникновение которых повлекло за собой ущерб для второй стороны сделки.
Отмена сделки купли-продажи: способы
Расторгнуть правоотношения, возникшие по соглашению купли-продажи, можно по взаимному согласию сторон или по инициативе одного из субъектов в судебном порядке.
Если продавец или покупатель нарушил условия соглашения, то второй субъект вправе обратиться за защитой своих законных прав в судебную инстанцию на любом этапе сделки.
Если продавец и покупатель пришли к общему решению об отмене купли-продажи, то возможность прекращения правоотношений напрямую зависит от того, обратились ли стороны в государственные органы для регистрации перехода права собственности. Если они не успели этого сделать, то отменить сделку достаточно просто. Для этого нужно заключить соглашение в той же форме, что и основной договор.
Пример из практики:
Савельев И. и Кондратьев В. заключили договор купли-продажи квартиры. Соглашение не заверено у нотариуса. На следующий день субъекты планировали обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности. Однако у Савельева случилось несчастье, срочно потребовались деньги. Покупатель обратился к Кондратьеву с просьбой расторгнуть сделку. Продавец дал свое согласие, тем более что у него были другие претенденты на недвижимость. Субъекты заключили дополнительное соглашение об отмене купли-продажи по взаимному согласию.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в том случае, если он действует, но не исполнен. Например, если продавец не передал предмет сделки или покупатель не выполнил свою часть обязательств, в том числе не принял объект или/и не произвел расчеты.
Аннулирование сделки по согласию сторон
По общим правилам, для того, чтобы расторгнуть сделку по взаимному согласию сторон, необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи в той же форме, что и первоначальный документ. Надо отметить, что по общим правилам, это возможно и до исполнения сторонами своих обязанностей, предусмотренных соглашением.
То есть, если продажа имущества оформлялась письменным договором, то для отмены сделки нужно заключить письменное соглашение. Если сделку удостоверяли у нотариуса, то и ее аннулирование в обязательном порядке необходимо заверить нотариально.
Аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке, заключенный в простой письменной форме, по взаимному согласию субъектов, можно, опираясь на следующий пошаговый алгоритм:
- обговариваем условия прекращения правоотношений;
- составляем соглашение;
- подписываем дополнительный договор.
Единого образца соглашения об отмене сделки купли-продажи недвижимости на законодательном уровне не существует. В нем необходимо отразить наименование сторон, данные основного договора и другие условия, в зависимости от потребностей субъектов.
Аннулирование сделки по инициативе одной из сторон без суда
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно по инициативе одной из сторон. Для этого необходимо направить предложение второму субъекту правоотношений. Если он соглашается, то продавец и покупатель заключают письменное соглашение.
Самим договором может быть предусмотрена возможность прекращения обязательств по инициативе одной из сторон. В таком случае, согласно ст. 450.1 ГК РФ инициатор направляет второму субъекту соответствующее уведомление в письменном виде лично или по почте. Соглашение считается аннулированным с момента получения продавцом или покупателем уведомления.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Если ни один субъектов не подал апелляцию, то судебное решение вступает в силу через месяц после его вынесения.
По общим правилам, иск подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Истец обязан оплатить государственную пошлину в размере 4 тыс. рублей. Ее сумма регламентирована статьей 333.21 НК РФ. Квитанцию предоставляют вместе с заявлением и другими документами.
Скачать Когда аннулировать сделку невозможно
Расторжение договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке невозможно, если стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства: продавец передал имущество, а покупатель принял предмет сделки и оплатил его, а второй субъект сделки не желает отменять куплю-продажу.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление Головина Р. Т. к Новикову В.В. о расторжении договора купли-продажи дачи. Истец пояснил, что ответчик продал ему загородный дом. Головин исполнил свои обязательства по оплате предмета правоотношений в полном объеме. Однако Новиков не предоставил имущество в пользование и отказывается обращаться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.
Головин просит отменить сделку купли-продажи и обязать ответчика возвратить всю полученную сумму по соглашению.
Новиков отказывается расторгнуть сделку, указывая на то, что покупатель не произвел расчеты.
В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили соглашение купли-продажи дома. Стоимость имущества по нему составляет 1 млн рублей. Покупатель исполнил финансовые обязательства путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, что подтверждено выпиской из банка.
Однако после заключения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 тыс. рублей. Последний отказался исполнять требования, аргументировав свои действия тем, что по условиям соглашения купли-продажи стоимость имущества составляет 1 млн рублей.
Головин потребовал расторжения сделки в связи с существенными изменениями условий, но Новиков отказался подписывать соглашение.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что отказ от сделки купли-продажи со стороны истца правомерный и удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Расторжение ДКП квартиры возможно по согласию сторон или в случае существенных нарушений условий соглашения одним из субъектов правоотношений. Если имущество является совместной собственностью супругов, а жена дала свое письменное согласие, удостоверенное нотариусом на сделку, то теперь она не может отказаться от него. Если же такого документа нет, то нужно не расторгать договор, а признавать его недействительным в судебном порядке.
Повышение цены предмета сделки является существенным изменением условий договора. Это возможно, если вторая сторона не против внесения таких коррективов в правоотношения. Если покупатель против увеличения стоимости квартиры, то продавец не имеет право ее изменять.
Гражданин становится полноправным владельцем недвижимости после регистрации права собственности в Росреестре. Стороны обязаны исполнить обязательства, предусмотренные соглашением. В противном случае один из субъектов вправе настаивать на расторжение сделки.
Заключение эксперта
Особенности прекращение договора купли-продажи регламентированы действующим российским законодательством. Отменить сделку можно по взаимному согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения условий правоотношений одним из субъектов.
В случае расторжения договора по согласию сторон, заключают соглашение в той же форме, что и основной документ.
Продавец или покупатель может инициировать прекращение правоотношений в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления, если это предусмотрено договором.
Если одна из сторон существенно нарушает условия сделки, то вторая имеет право обратиться в суд с иском о расторжении соглашения о купле-продаже.
Добрый день, Полина! Продавец не имеет право менять существенные условия основного договора в одностороннем порядке. В вашей ситуации можно поступить следующим образом:
направляете требование о расторжение предварительного договора и возврате аванса;
в случае получения отказа от продавца или неполучении от него ответа в течение 30 дней, подаете исковое заявление в суд.
Как показывает практика, в большинстве случаев решить вопрос можно без суда. Но, если дело дойдет до суда, то в случае признания вины ответчика вы имеете право взыскать с него судебные расходы. Обратите внимание на то, что аванс, если он не служит обеспечением исполнения обязательств по договору, подлежит возврату, независимо от того, кто выступил инициатором прекращения отношений.