Что такое акт приема-передачи квартиры
Речь идет о бумаге, подтверждающей фактическую передачу квартиру от продавца к покупателю и исполнение обязательств по договору купли-продажи (ДКП) или договору долевого участия (ДДУ) (см. ГК РФ, ст. 556).
Зачем он нужен
Подписание акта при покупке или продаже квартиры означает, что покупатель берет на себя ответственность и все обязательства по содержанию квартиры. Такая бумага не просто подтверждает факт передачи жилой собственности, а также исполнение продавцом его обязательств по договору, но еще и фиксирует состояние недвижимости на момент передачи покупателю ключей от проданной квартиры. Без такого документа сделку можно оспорить в судебном органе и признать ее недействительной.
Пример
Грaждaнин Владимиров О.А. заключил сделку по пpoдaже cвoeй квapтиpы c гpaждaнинoм Голубевым А.Е. B ходе oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя подписывать пepeдaтoчный блaнк, ccославшийсь нa то, что он желает пoлyчить всю cyммy целиком. Голубев, в cвoю oчepeдь, oткaзался oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть денежных средств, поскольку нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти требуемых доументов. Пpoдaвeц так и нe ycтyпил, и поэтому настоящее coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вернули все деньги.
Как составить акт приема-передачи
Разберемся, как выглядит акт приема передачи жилья. В случае со вторичной недвижимостью не существует каких-то строгих официальных требований к содержанию акта приёма-передачи при купле-продаже. Тут передаточный акт к договору купли продажи квартиры составляется в простой форме. Для каждой стороны — продавца и покупателя — потребуется по одному экземпляру.
В таблице ниже рассмотрим, что должно быть в передаточном документе при продаже вторичного жилого имущества:
|
Вторичное жилье |
|
|
1 |
Дата, место составления |
|
2 |
ФИО и паспортные данные сторон |
|
3 |
Точный адрес жилья |
|
4 |
Данные с показаниями счетчиков воды и электроэнергии |
|
5 |
Детальное описание состояния передаваемой квартиры |
Если в квартире были обнаружены какие-то недочеты, их следует перечислить в соответствующем документе. Также необходимо указать, как именно они будут устранены. Это может сделать сам продавец недвижимости или он может компенсировать ремонт. Если покупатель обнаружит какие-то дефекты уже после подписания соответствующего документа, то, вероятнее всего, будет невозможно взыскать убытки с продавца.
Если все расчеты по ДКП осуществлены до подписания акта, это также необходимо зафиксировать в документе, указав, что у продавца нет претензий по оплате.
Что касается квартиры в новостройке, то здесь подтверждающий документ оформляется застройщиком в 3-х экземплярах: для застройщика , для дольщика и для пакета бумаг, который подается в Росреестр для регистрации права собственности.
Рассмотрим в таблице, представленной далее, что должно быть в документе, подтверждающем прием-передачу квартиры как доли многоквартирного дома:
|
Новостройки |
|
|
1 |
Дата, место составления |
|
2 |
ФИО и паспортные данные дольщика, а также реквизиты застройщика |
|
3 |
Точный адрес жилой недвижимости |
|
4 |
Наличие или отсутствие претензий к качеству передаваемого жилья |
В случае обнаружения недостатков вы можете не подписывать акт сдачи приемки квартиры вплоть до их устранения застройщиком либо подписать подтверждающий документ, но только с условием устранения обнаруженных недостатков. Во втором случае необходимо обозначить в документе сроки исправления всех дефектов.
Отметим, что по 30.06.2023 года установлены особенности передачи объекта долевого строительства дольщику (Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
Наши юристы подготовили соответствующий унифицированный бланк, скачать бесплатно его можно ниже:
Скачать Когда и где подписывается документ
Так как в документе фиксируется конкретно факт передачи квартиры, то его следует подписывать после полного освобождения жилья продавцом и в момент передачи ключей покупателю. Делать это необходимо именно в самой передаваемой квартире для того, чтобы убедиться, что вы получили как раз ту недвижимость и в том состоянии, которые прописаны в ДКП или в ДДУ.
Судебная практика: акт приема-передачи жилья с указанием недостатков
Некоторые представители застройщика отказываются подписывать такие документы под любым предлогом, если в них содержится много пунктов относительно обнаруженных дефектов, или же вынуждают участника долевого строительства подписать бумагу о том, что жилье вообще не содержит каких-либо недостатков. В последнем случае представители застройщика на словах гарантируют, что устранят недостатки, однако на деле, конечно, неизвестно, выполнят ли они на самом деле свои обещания.
В Апелляционном определении Московского горсуда от 22 ноября 2016 г. по делу №33-47021/2016 сообщается, что участнику долевого строительства следует требовать от застройщика по итогам осмотра недвижимости составления соответствующего документа с указанием выявленных недочетов. А в случае отсутствия подобного требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается неуважительным. По итогам такого отказа со стороны дольщика застройщик вправе оформить документ о передаче имущества в одностороннем порядке.
Если вы подпишите документ о передаче жилья без обозначения каких-то недостатков, то автоматически считается, что оно вам передано, и, следовательно, застройщик исполнил все свои обязательства в полной мере. Требования к застройщику в определенных законом случаях можно предъявить в период гарантийного срока (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Частые вопросы
Необходимо составить бумагу строго по форме, указать в нем имеющиеся претензии. Акт подписывают обе стороны договора, необходимо указать в документе их данные.
Как правило, передаточный акт – приложение к ДКП, к акту также можно относиться, как к части основного договора, так как в ряде случаев в договоре купли-продажи могут указывать, что такое соглашение одновременно является передаточным документом. Если условие о подписании последнего есть в ДКП, то документ, подтверждающий передачу имущества, составляют в обязательном порядке.
Oфopмлeниe такой бумаги пo дoгoвopy дapeния нe пpeдycмотрено зaкoнoдaтeльcтвoм. Bce нюансы обозначаются в дapcтвeннoй, однако ГK РФ нe зaпpeщeнo составлять такой документ пo желанию.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Акт приема передачи квартиры свидетельствует об исполнении обязательств по договору сторонами. В составлении акта заинтересованы обе стороны сделки, поскольку отсутствие такой бумаги превращает сделку в неоконченную и может привести в будущем к неприятным последствиям.
