Гарантийный срок в строительстве по закону и по договору

Держиева Елена Алексеевна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по трудовому праву  •  Стаж 10 лет

Решение о покупке недвижимости сейчас приравнивается к одному из самых судьбоносных решений в жизни человека. Цены  на жилье интенсивно растут на вторичном и первичном рынках. Новостройки и дома под реновацию, коттеджи и таунхаусы – их стоимость с каждым годом обновляет рекорды. А если вкладываешь последние деньги, берешь ипотеку, а в итоге получаешь совсем не то, что ожидал, то появляются поводы для справедливого возмущения. Разберемся, что на этот случай говорит закон, какой должен быть гарантийный срок на строительные работы, с кого и когда требовать возмещения.

Гарантийный срок в строительстве по закону и по договору

В чем заключаются риски строительства

Все мы понимаем, что строительство представляет собой длительный и сложный процесс, в котором принимают участие сразу несколько сторон:

  • подрядчик;
  • проектировщик;
  • заказчик;
  • субподрядчик;
  • производитель и поставщик материалов;
  • контролирующие органы.

Также сюда можно отнести банк как заинтересованную сторону, если человек или организация обратились за целевым кредитом.

Ответственность и риски несут абсолютно все стороны, включая непосредственно застройщика или частную строительную компанию, которая осуществляет работы. И даже гарантийные сроки не исключают негативных последствий.

Обстоятельства

Последствия

Финансовый кризис.

Все участники процесса рискуют не выполнить свои обязательства из-за нестабильной экономики:

  • покупатель рискует не выплатить кредит и остаться в должниках перед банком;
  • застройщикам особенно сложно из-за того, что деньги не идут им напрямую, а лежат на счетах эскроу до окончания работ и ввода в эксплуатацию;
  • поставщики материалов вынуждены поднимать цены, теряя клиентов и т.д.

Отказ в принятии работ госкомиссией.

Предъявляя высокие требования к застройке по устаревшим и неактуальным в настоящей действительности нормам, государственные структуры значительно тормозят процесс приемки зданий.

Иски со стороны третьих лиц.

Даже когда проект завершен, это не исключает того, что могут быть недовольны третьи лица.

Пример

Самым ярким примером может служить ситуация с крупной компанией в Москве. Целый комплекс многоэтажных жилых домов долго стоял без заселения. Причина – требования со стороны авиационной компании о том, что нарушены пути посадки самолетов. Дома были построены в 10 километрах от аэропорта. Граждане, которые приобрели там квартиры по ДДУ, несколько лет добивались справедливости в судах. В итоге они победили.

Этот пример показывает, насколько сложно предугадать развитие событий даже при благополучных исходных обстоятельствах.

Держиева Елена Алексеевна
Держиева Елена Алексеевна
Ведущий юрист по трудовому праву • Стаж 10 лет

Заранее предвидеть все подводные камни в строительной сфере сложно, будь то заключение договора долевого участия или оформление подряда на производство работ по постройке собственного дома. Мы рекомендуем предварительно обращаться за дистанционными консультациями в нашу юридическую службу. Специалисты проверят документы, помогут верно составить договор или соответствующие заявления в защиту ваших интересов.

Задать вопрос

Гарантия на строительные работы

Специфика производства строительных работ состоит в том, что не всегда удается определить, насколько качественно были выполнены работы, есть ли расхождения с действующими СП. Напомним, СНиПы сейчас признаются сводами правил в соответствии со ст. 42 ФЗ N 384. Надзорные комиссии осуществляют контроль и проверяют не только в самом конце, но и в процессе:

  • при завершении определенных промежуточных этапов – залит фундамент, возведены стены и т.п.;
  • проверяют, как проложены системы электрификации, противопожарные и иные слаботочные системы в потолочных или других пространствах.

При этом каждый этап следует завершать подписанием отдельных актов. На стройке за этим следит технический надзор заказчика. При приемке Ростехнадзор проверяет наличие всех документов и качество строительства.

Если строительные работы благополучно завершены, но в процессе эксплуатации зданий и помещений обнаруживаются недостатки, значит следует обращаться к гарантийным срокам, в течении которых подрядчик обязан исправить недостатки, если они возникли по его вине – ст. 755 ГК РФ.

Закон устанавливает, что предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Есть несколько типов гарантийных обязательств, каждый из которых мы рассмотрим в отдельности.

Гарантия по закону

Гарантия на строительные работы по закону определяется исходя из типа объекта и статуса сторон. Если мы говорим о жилых многоквартирных домах, которые являются объектами долевого строительства, то обращаться надо к нормам Федерального закона N 214-ФЗ. В статье 7 указано, что гарантийные сроки не могут быть менее 5 лет. В данном случае участник долевого строительства выступает в качестве потребителя услуги, он защищен также Законом О защите прав потребителя.

Поскольку, как было отмечено выше, сейчас застройщики не получают деньги напрямую, то они вынуждены экономить на средствах и часто сдают объекты с нарушениями, которые на первый взгляд невозможно определить:

  • некачественные материалы;
  • нарушение способов производства работ.

Участник ДДУ вправе предъявить следующие требования:

  • об устранении недостатков;
  • об уменьшении цены;
  • о возмещении расходов, если устранил недостатки за свой счет.

Вам понадобится составить документ и направить в адрес строительной организации.

Образец заявления
Образец претензии к застройщику
zoom Скачать Образец претензии к застройщику

На строительство объектов для федеральных нужд действует установленный гарантийный срок в один год, если иное не предусмотрено контрактом – п. 10 ППРФ № 812.

Важно! Недавно были приняты поправки о возможности принятия решений по досрочному перечислению денежных средств с эскроу-счетов дольщиков на счета застройщиков.

Гарантийные обязательства по договору

Гарантийные обязательства на строительные работы по договору заключаются в следующем. Статья 724 ГК РФ дает четкое разделение понятий гарантийных сроков в строительстве и сроков обнаружения недостатков.

В случае, когда на строительные работы не установлены гарантии, требования предъявляются в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи объекта. Если в договоре указано менее двух лет, но обнаружились дефекты по истечении этого времени в пределах двух лет, то подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что есть вина исполнителя работ.

Предельный период обнаружения недостатков не может превышать пять лет. Но гарантийные обязательства могут быть выше пяти лет, если стороны предусмотрели это в договоре.

Договором может предусматриваться, что гарантийный срок эксплуатации объекта строительства продлевается на период проведения ремонтных работ.

Строительство в бытовых целях

Важно понимать, что когда гражданин заключает договор строительного подряда в бытовых целях (постройка дачи), то к такому типу правоотношений применяются нормы Закона о защите прав потребителя. Статья 29 ЗоЗПП устанавливает права потребителя при обнаружении дефектов.

Пример

Алексей заключил договор на выполнение работ по постройке деревянной дачи. Организация выполнила все работы в установленные сроки и сдала объект заказчику. Через три года Алексей заметил, что фундамент начал разрушаться. В его договоре был указан гарантийный срок три года. И он успел в этот период предъявить требование об устранении недостатков. Компания отказалась, поскольку закрепить фундамент не представлялось возможным в данной ситуации. Алексей обратился в суд за возвратом денежных средств, требованием о возмещении убытков и морального вреда.

Гарантийные сроки устанавливаются договором, а если они не указаны, то в отношении недвижимости действует пятилетний срок предъявления требований.

Держиева Елена Алексеевна
Держиева Елена Алексеевна
Ведущий юрист по трудовому праву • Стаж 10 лет

Строительные компании сейчас переживают не лучший период и вынуждены часто нарушать договорные обязательства. Перед заключением сделки с компанией, обратитесь в нашу организацию, мы поможем составить договор, максимально защитив ваши права.

Задать вопрос

Инженерные системы и гарантии

В здании, которое можно эксплуатировать, всегда должен быть предусмотрен комплекс инженерных систем. Выполнение подобных работ также относится к строительному подряду.

К таким системам относят:

  • отопление;
  • водоснабжение;
  • водоотведение;
  • кондиционирование и вентиляцию;
  • системы противопожарной безопасности;
  • электрические системы.

Закон О долевом участии в строительстве предусматривает иной период гарантийных обязательств на инженерные системы – не менее трех лет. Если строительно-монтажные работы были выполнены с нарушениями, то граждане вправе обратиться с требованиями, по указанным выше обстоятельствам, применимым к самому объекту долевого строительства.

Оборудование и материалы

Что касается самих материалов и оборудования, то здесь могут действовать дополнительные гарантийные обязательства от производителя, дистрибьютора или продавца. К строительным материалам относят:

  • трубы;
  • провода;
  • кирпичи;
  • дерево;
  • бетон и т.п.

К оборудованию относят уже собранные на заводах технику, механизмы, приборы и т.п.

Поэтому на отделочные работы гарантийный срок может также продлеваться сроком действия гарантии на сами материалы и оборудование, когда они больше, если иное не установлено договором или прямо не противоречит закону.

Если строительное оборудование приобреталось в личных целях, то стоит помнить о правилах возврата технически сложных товаров. Не все можно вернуть.

Несертифицированные материалы и оборудование допускается использовать только для личного строительства.

Подаем исковое заявление

Так как стоимость квартир и недвижимости достаточно высокая, то речь о мировом суде не идет. В зависимости от обстоятельств граждане подают заявления в районный суд общей юрисдикции или в арбитражный суд. Обязательный досудебный порядок разрешения споров надо соблюдать, когда это предусмотрено договором. Позиция Пленума ВС по правоотношениям в ДДУ следующая:

Направление дольщиком требований об устранении недостатков не является досудебным урегулированием.

Для этого он должен написать заявление с указанием о досудебном урегулировании спора и о намерении обратиться в суд.

А вот ЗоЗПП не предусматривает обязательный досудебный порядок разрешения споров по строительным работам.

Если застройщик долевого строительства банкрот – то обращаемся в арбитражный суд. Если по ЗоЗПП выполнялись строительные работы ИП, обращаться надо в районный суд на выбор истца.

Составляем иск и собираем документы

Верно составленное исковое заявление поможет суду быстро принять дело к производству и решить его по существу. В таблице мы приводим пример, как составить исковое заявление на ненадлежащее выполнение строительных работ.

Образец иска

Шапка

  • В районный суд (наименование и адрес).
  • Реквизиты истца со всеми данными (ФИО, адрес, СНИЛС, ИНН).
  • Реквизиты ответчика - наименование организации, реквизиты из ЕГРЮЛ – ИНН, ОГРН, адрес.

Содержание иска

Условия соглашения о выполнении строительных работ:

  • стороны;
  • когда и где составлено;
  • перечень выполняемых работ;
  • сроки и продолжительность работ;
  • цена договора;
  • условия о приемке (по этапам или целиком);
  • условия об оплате.

Причины обращения:

  • нарушены сроки выполнения работ;
  • обнаружены недостатки;
  • нарушены сроки гарантийного ремонта и т.п.

Заключение

  • Предъявляемые требования.
  • Список прилагаемых в доказательство документов.
Образец заявления
Бланк искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома
zoom Скачать Бланк искового заявления об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома

Судебная практика: выполнение работ по строительству зимнего сада

Дело № 31-КГ20-3-К6. В данном иске до гарантийных обязательств дело не дошло, так как отношения были разорваны по другим обстоятельствам. Истец обратился в суд за защитой прав потребителя. Ответчик - ИП, который должен был выполнить работы по монтажу зимнего сада.

Истец требовал:

  • вернуть денежные средства;
  • оплатить штраф;
  • оплатить неустойку;
  • возместить моральный вред;
  • возместить судебные расходы.

Были нарушены сроки выполнения работ и обнаружены существенные недостатки. Судом был расторгнут договор и удовлетворены требования, с чем ответчик не согласился, так как компенсации были внушительные.

ВС РФ установил, что договором была предусмотрена поэтапная приемка работ. Ответчик надлежащим образом известил истца о завершении этапов, но его письма не были прочитаны. Также истец задержал оплату за один из этапов. Поэтому суд отправил дело на новое рассмотрение.

Частые вопросы

Что такое объекты капитального строительства?
+

Это понятие раскрывается в Градостроительном Кодексе - здание, строение или сооружение, в том числе и недостроенные объекты, которые невозможно разделить с землей без ущерба. То есть имеется фундамент.

Что указано в Градостроительном Кодексе о гарантиях?
+

Градостроительный кодекс гарантийный срок не определяет. Все основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ. Но мы видим гарантии в ст. 60.1 - в случае ликвидации юридического лица - члена саморегулируемой организации исполнение гарантийных обязательств по выполнению строительных работ ложится на СРО в определенной пропорции.

Застройщик обанкротился, куда обращаться?
+

Если в отношении вашего дома не было принято решение о передаче его для окончания строительства другому застройщику, то вам следует составить индивидуальное или коллективное обращение конкурсному управляющему или напрямую в арбитражный суд. Также должно быть предусмотрено страховое возмещение, поэтому обращение в страховую поможет компенсировать потери.

Заключение эксперта

На строительные работы действуют гарантийные сроки по договору или по закону. Договором не могут быть установлены нормы, прямо противоречащие закону. В отношении ДДУ применяются нормы ФЗ № 214. В отношении подряда строительных работ для бытовых нужд применяются правила ЗоЗПП.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Держиева Елена Алексеевна Ведущий юрист по трудовому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Олег Юрьевич
02.03.2022
Здравствуйте. Я построил дачу, а крыша начала течь через год, какие у меня права?
Ответить
avatar
Держиева Елена Алексеевна
04.03.2022
Добрый день, Олег Юрьевич. В Вашем случае действуют положения ЗоЗПП. Вы вправе требовать соразмерного уменьшения цены за некачественно выполненные строительные работы, устранения недостатков, возмещение убытков. Если ремонтировали крышу самостоятельно – возложите возмещение расходов на строительную организацию. Требования предъявляются в течение гарантийного срока. А если таких нет, то в течение 5 лет.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России