Обновлено: 11.07.23
Обновлено 11.07

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Когда-то у собственников квартир было два способа легально сдавать свое жилье: регистрировать ИП или платить НДФЛ по ставке 13%. С 2019-го г. у российских граждан появился еще один вариант — самозанятость. В статье мы расскажем, почему сдача квартиры в аренду выгодна, если вы самозанятый, как сдавать квартиру как самозанятый в 2024 году и экономить на коммунальных услугах, а также можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.

Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?
Нет, я просто сдаю жилье
Да, и плачу налоги
Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?
Нет, я просто сдаю жилье 104
Да, и плачу налоги 87

К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.

Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.

Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.

Образец заявления
Договор аренды квартиры для ПНД в 2024 году
zoom Скачать Договор аренды квартиры для ПНД

Налоги самозанятого за сдачу жилья

Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует ИП или ООО — размер налога составит 6%.

Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:

1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус - 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% - для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.

Пример

Приведем пример расчета налога для жилья за 30 тыс. руб. в месяц:
  • Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
  • Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
  • Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.

2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.

Пример

Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.

Для уменьшения налогооблагаемой базы следует:
  • фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
  • оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
  • прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
  • хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.

3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору аренды, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.

Тарасов Алексей Сергеевич Европейская Юридическая Служба
Тарасов Алексей Сергеевич
Ведущий юрист по предпринимательскому праву • Стаж 13 лет

При сдаче квартиры в аренду самозанятым необходимо платить налоги государству. Физлица платят 4%, организации - 6%. Наши опытные юристы дистанционно помогут вам оформить самозанятость, оформить арендный договор, правильно рассчитать сумму налога. Мы отвечаем 24/7.

Самозанятость и гостиничный бизнес

В 2019-м г. в закон №59-ФЗ были внесены поправки о том, что теперь запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Чтобы передача жилплощади в аренду как гостиницы стала возможной, необходимо перевести данное жилое помещение в нежилое.

Таким образом, самозанятый не может превратить свою квартиру или жилой дом в хостел, построив на этом бизнес. Также не получится перевести жилье в нежилое помещение с целью сдачи, так как сдавать в найм нежилое недвижимое имущество на НПД запрещено.

Важно! Разрешено сдавать посуточно жилье, исключив все признаки гостиничного обслуживания, такие как ресепшн, уборка, питание. Если этот вариант не подходит, можно выбрать ИП на другом налоговом режиме.

Сдача чужой квартиры

Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.

В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:

Если жилье – не ваше

Недвижимость была приобретена до брака

Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды).

Жилье приобрели в браке

Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации.

Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему

Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки.

Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу

Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды.

Судебная практика: нелегальная сдача жилья

Гражданин Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, способными подтвердить, что Д. сдавала ему жилье в аренду в течение более трех лет. Госорганы провели налоговую проверку в отношении Д., было ли это официально. Результаты показали, что с 2008-го по 2011-й г. Д. сдавала Т. жилье, однако не декларировала полученные доходы и не уплачивала государству налог, то есть аренда жилья была незаконной. В итоге налоговый орган привлек гражданку Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Мосгорсуда от 4.09.2014, дело №33-19969/2014).

Частые вопросы

Как платить налог, если сдаешь жилплощадь как самозанятый?
+

Следует нажать в приложении «Мой налог» на кнопку «новая продажа» и прописать данные арендодателя, а также сумму за аренду.

Сколько платит самозанятый со сдачи квартиры?
+

Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают жилье физическому лицу, и 6%, если получают доход от юрлица или ИП.

Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру?
+

Плательщики НПД могут оказывать услуги по сдаче жилых помещений в аренду, при этом эта недвижимость не обязательно должна быть в их собственности.

Заключение эксперта

Подведем итоги. Можно сдавать квартиру как самозанятый и платить налог по наиболее низкой процентной ставке в размере 4%, если жилье сдается физлицу. Это считается самым выгодным вариантом налогообложения, и потому некоторые желают стать самозанятым при сдаче жилья. Помните: не надо платить налог с коммунальных платежей по счетчикам. Это же касается залога, если он возвращается целиком арендатору. Нельзя под видом самозанятости вести гостиничный бизнес. Жилое имущество может принадлежать какому-то третьему лицу или, например, быть в совместной собственности супругов — данный доход относится к НПД.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (9)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич Ведущий юрист по предпринимательскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 4 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Юлия
05.07.2023
Добрый день. Я трудоустроена официально, могу ли я оформить самозанятость и сдавать квартиру физическому лицу или организации? Спасибо
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
13.07.2023
Здравствуйте, Юлия! Вы можете оформить самозанятость, если официально трудоустроены. С зарплаты на официальной работе будут удерживать НДФЛ, а со сдачи квариры внаем — налог на профессиональный доход.
Ответить
avatar
Александр
07.06.2023
Здравствуйте! Если я самозанятый! Могу ли я как собственник дома, который находится на территории Снт. Сдавать пару комнат в аренду посуточно или по месяцам?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
16.06.2023
Здравствуйте, Александр! Можно сдавать помещение как самозанятый и платить налог по наиболее низкой процентной ставке в размере 4%, если помещение сдается физическому лицу. Можно сдавать и посуточно, и помесячно.
Ответить
avatar
Дмитрий
12.05.2023
Добрый день! Могу ли я сдавать квартиру по доверенности от моей жены, в качестве самозанятого, за наличный расчёт?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
23.05.2023
Здравствуйте, Дмитрий! Самозанятый может сдавать в аренду квартиру жены. Если супруга приобрела жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой или договор ссуды). Если квартира куплена в браке, то супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.
Ответить
avatar
Максим
01.05.2023
Добрый день. Могу ли я как самозанятый сдавать квартиру если у меня от основного места работы по найму доход превышает 2.4 млн в год?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
12.05.2023
Здравствуйте, Максим! Вы можете сдавать квартиру как самозанятый, так как доход в 2,4 млн руб. учитывается при определении налоговой базы только по налогу на профессиональный доход (п. 8 ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 422-ФЗ от 27.11.2018). Доход от основного места работы, облагаемый НДФЛ, не учитывается.
Ответить
avatar
Никита
07.04.2023
Добрый день! Подскажите пожалуйста, может ли юридическая фирма заключить договор с самозанятым физ лицом на услугу по хранению оборудования? При этом, можно ли заключить договор на 1 год, но с ежемесячным платежом?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
18.04.2023
Здравствуйте, Никита! Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ не содержит ограничений на осущетствление деятельности самозанятым услуг по хранению. В связи с этим, если физическое лицо самостоятельно (без наемных работников) осуществляет деятельность по ответственному хранению, то при соблюдении иных требований, установленных Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ, физическое лицо вправе применять НПД в отношении доходов от своей деятельности.
Ответить
avatar
Любовь
03.04.2023
Добрый день! Я зарегистрирована как самозанятая. Хочу сдать квартиру в аренду (я владею ¼ частью в праве собственности на квартиру, также по ¼ у супрага и двоих несовершеннолетних детей). Как правильно оформить договор аренды (указать всех собственников или только меня)? Как правильно платить налог (мне одной)? Заранее благодарю за ответ
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
10.04.2023
Здравствуйте, Любовь! Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, договор необходимо заключать от имени всех собственников. Налог оплачивать необходмо будет каждому самостоятельно.
Ответить
avatar
Анастасия
30.03.2023
Могу ли я сдавать квартиру(в жилом доме)в аренду мастеру ногтевого сервиса если я оформила самозанятость?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
07.04.2023
Здравствуйте, Анастасия! Вы можете использовать жилое помещение в соответствии с ограничениями, предусмотренными ЖК РФ, согласно которому допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Ответить
avatar
Анна
29.03.2023
Добрый день. Если я самозанятая, хочу сдавать квартиру в аренду. Но я не собственник. Мне сдали квартиру с правом субаренды. Кто в таком случае должен платить налоги - только я, или же собственник, сдавший мне изначально, тоже должен платить налог на сумму первоначальной аренды?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
03.04.2023
Здравствуйте, Анна! Как самозанятая, вы можете сдавать квартиру субаренду и оплачивать НПД. Собственник, который сдал вам квартиру в аренду, должен оплачивать налоги с дохода, получаемого от вас в качестве арендной платы. Если собственник тоже самозанятый, то и он платит НПД, а если нет, то возможны варианты - например, ИП на УСН или НДФЛ как физическое лицо.
Ответить
avatar
Анна
24.01.2023
Здравствуйте! Каким образом оформить самозанятость для сдачи квартиры в Москве и Спб?
Ответить
avatar
Тарасов Алексей Сергеевич
30.01.2023
Добрый день, Анна! Если вы собираетесь оформлять самозанятость при сдаче, надо подать заявление с помощью «Мой налог» - специального приложения. Если вы были ИП и переходите на другой режим, становясь самозанятой, сообщите в налоговую о новом статусе.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7