Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.
К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.
Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.
Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.
Скачать Налоги самозанятого за сдачу жилья
Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует Ип или ООО — размер налога составит 6%.
Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:
1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус - 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% - для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.
Приведем пример расчета налога для жилья за 30 тыс. руб. в месяц:
- Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
- Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
- Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.
2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.
Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.
Для уменьшения налогооблагаемой базы следует:
- фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
- оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
- прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
- хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.
3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.
Самозанятость и гостиничный бизнес
В 2019-м г. в закон №59-ФЗ были внесены поправки о том, что теперь запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Чтобы передача жилплощади в аренду как гостиницы стала возможной, необходимо перевести данное жилое помещение в нежилое.
Таким образом, самозанятый не может превратить свою квартиру или жилой дом в хостел, построив на этом бизнес. Также не получится перевести жилье в нежилое помещение с целью сдачи, так как сдавать в найм нежилое недвижимое имущество на НПД запрещено.
Сдача чужой квартиры
Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.
В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:
|
Если жилье – не ваше |
|
|
Недвижимость была приобретена до брака |
Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды). |
|
Жилье приобрели в браке |
Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации. |
|
Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему |
Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки. |
|
Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу |
Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды. |
Судебная практика: нелегальная сдача жилья
Гражданин Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, способными подтвердить, что Д. сдавала ему жилье в аренду в течение более трех лет. Госорганы провели налоговую проверку в отношении Д., было ли это официально. Результаты показали, что с 2008-го по 2011-й г. Д. сдавала Т. жилье, однако не декларировала полученные доходы и не уплачивала государству налог, то есть аренда жилья была незаконной. В итоге налоговый орган привлек гражданку Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Мосгорсуда от 4.09.2014, дело №33-19969/2014).
Частые вопросы
Следует нажать в приложении «Мой налог» на кнопку «новая продажа» и прописать данные арендодателя, а также сумму за аренду.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают жилье физическому лицу, и 6%, если получают доход от юрлица или ИП.
Плательщики НПД могут оказывать услуги по сдаче жилых помещений в аренду, при этом эта недвижимость не обязательно должна быть в их собственности.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Можно сдавать квартиру как самозанятый и платить налог по наиболее низкой процентной ставке в размере 4%, если жилье сдается физлицу. Это считается самым выгодным вариантом налогообложения, и потому некоторые желают стать самозанятым при сдаче жилья. Помните: не надо платить налог с коммунальных платежей по счетчикам. Это же касается залога, если он возвращается целиком арендатору. Нельзя под видом самозанятости вести гостиничный бизнес. Жилое имущество может принадлежать какому-то третьему лицу или, например, быть в совместной собственности супругов — данный доход относится к НПД.
