Законодательное регулирование
Договор при аренде квартиры составляют с учетом норм, отраженных в главе 35 ГК РФ. При подготовке договора важно обратить внимание на нижеперечисленные моменты:
- Форму. Согласно ст.674 ГК РФ договор найма в обязательном порядке составляют в письменном виде.
- Порядок регистрации. Обращаться за осуществлением регистрационных действий необходимо только в том случае, если соглашение заключено на срок более 1 года.
- Обязанности наймодателя. Арендодатель обязуется передать арендатору имущество, пригодное для проживания и осуществлять его надлежащую эксплуатацию (ст.676 ГК РФ).
- Права и обязанности нанимателя. Арендатор должен использовать имущество по назначению, поддерживать надлежащее состояние и обеспечивать сохранность, а также своевременно исполнять финансовую часть договора (ст.678 ГК РФ).
- Плата за пользование квартирой. Ее размер и сроки внесения устанавливают по согласию сторон (ст.682 ГК РФ).
- Срок действия правоотношений. Договор найма может быть заключен на срок до 5 лет. Данное правило регламентировано ст.683 ГК РФ.
- Порядок расторжения соглашения. Согласно ст.687 ГК РФ правоотношений прекращают по инициативе арендатора (при условии надлежащего уведомления арендодателя), наймодателя или в судебном порядке.
Передавая квартиру во временное пользование, важно правильно выбрать тип соглашения. Договор найма жилого помещения может быть заключен только с физическим лицом. Если арендатором выступает организация, то в таком случае применяется договор аренды.
Как правильно составить
Однозначно невозможно сказать, как выглядит правильный договор найма или аренды жилого помещения. Все дело в том, что единого образца документа на законодательном уровне не установлено. При его подготовке необходимо опираться на действующие правовые нормы, в частности на ГК РФ.
| Да | 79 |
| Нет | 60 |
При передаче квартиры во временное пользование физическому лицу принято составлять договор найма, а юридическому – арендное соглашение.
В первом случае при подготовке документа в основном руководствуются нормами главы 35 ГК РФ, а во втором – положениями гл.34 ГК РФ.
Соглашение может быть краткосрочным (заключенным на срок до 12 месяцев) и долгосрочным (действующим от 1 года до 5 лет).
Если жилье сдается физическому лицу, то максимальный период временного пользования составляет не более 5 лет. Что касается организаций, то передать ей недвижимость в аренду можно бессрочно.
Существенные условия
Заключение договора аренды или найма квартиры – процедура неоднозначная. Если в договоре отражены все существенные условия и дополнительные требования, то проблем не возникнет.
К существенным условиям относят предмет соглашения и стоимость аренды. В рассматриваемом документе важно, как можно подробнее отразить передаваемый во временное пользование объект.
|
В предмете договора прописывают следующие характеристики квартиры: |
|
площадь и количество комнат; |
|
кадастровый номер; |
|
этаж. |
Полное описание и характеристики недвижимого объекта можно оформить приложением.
Также, в предмете принято указывать целевое использование имущества. Таким образом, арендодатель защищает себя от применения его собственности в иных целях, кроме проживания.
В арендном соглашении принято прописывать размер арендной платы и порядок ее уплаты. Стоимость аренды определяют по согласию сторон. Ее изменение возможно по обоюдной договоренности субъектов, но не чаще 1 раза в год.
Дополнительные условия
В договор найма жилого помещения можно включить все, что поможет регулировать отношения между арендатором и арендодателем. Составлять соглашение нужно таким образом, чтобы учесть все нюансы.
Если квартира сдается вместе с мебелью и техникой, рекомендуется перечислить данные объекты.
«Стоимость аренды, как правило, может включать в себя коммунальные платежи или нет. Это условие также советуется прописать в соглашении».
По закону, текущий ремонт квартиры осуществляет наниматель, а капитальный – наймодатель. Однако самим договором можно предусмотреть иные требования к проведению ремонтных работ.
Арендатор имеет право, по согласию с арендодателем, заселить в квартиру постоянно проживающих с ним жильцов. Если наймодатель против того, чтобы в помещении проживал иные лица, то этот факт можно сразу обозначить в договоре.
Пример из практики:
В суд обратился арендодатель жилого помещения, который пояснил, что сдал имущество Рыбенко Р.Т. на 3 года. По договору, арендатор обязан проживать один. Однако через месяц мужчина привез в комнату своих несовершеннолетних детей, чем нарушил условия соглашения. Истец пояснил, что разрешения на проживание других лиц, кроме непосредственно арендатора, не давал. Суд, рассмотрев дело, отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что наниматель имеет право вселить вместе с собой в съемное жилье несовершеннолетних детей. Это правило регламентировано ст.679 ГК РФ.
Несмотря на то, что требования к договору найма или аренды квартиры не регламентированы на законодательном уровне, при его составлении рекомендуется включать в него все условия, регламентированные гражданским законодательством.
Однако если все существенно важные критерии отражены, но не указаны дополнительные пункты, то такой договор не считается недействительным. В таком случае, при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать при помощи соглашения, разрешают с учетом положений действующего российского законодательства.
Образец документа: как оформлять соглашение
Договор при съеме квартиры не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Однако при его составлении рекомендуется опираться на типовой проект. Такой документ может выглядеть следующим образом:
- название соглашение, его номер, дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- арендная плата и порядок ее внесения;
- срок действия соглашения;
- порядок внесения в документ изменений, его продления или досрочного расторжения;
- ответственность нанимателя и наймодателя;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты сторон.
К договору обычно прилагают документы, свидетельствующие о праве собственности арендодателя на жилое помещение, а также акт приема-передачи и возврата имущества.
Если стороны не совсем понимают, как оформить договор аренды квартиры, для заключения сделки можно воспользоваться готовым бланком соглашения или поручить составление документа юристу.
Скачать 
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании договора найма жилого помещения недействительным и о возмещении убытков.
Истец пояснил, что между ним и Костенко Р.Т. был заключен договор найма квартиры сроком на 2 года. За 4 месяца до истечения срока аренды наймодатель направил нанимателю предложение о заключение соглашения на тех же условиях. Истец согласился продлить правоотношения. Затем, за 3 месяца до окончания периода действия арендного договора, арендодатель предупредил нанимателя о том, что не планирует больше сдавать квартиру в наем, поэтому заключать новое соглашение отказывается.
Истцу пришлось искать новую квартиру. В районе, где проживала семья жилья по той же стоимости, не оказалось. После истечения арендного договора арендатор снял другую жилплощадь, по цене на 10 тыс. дороже и съехал с арендуемой квартиры.
Через месяц после окончания арендного соглашения, истец узнал, что ответчик заключил новый договор найма с другим нанимателем.
Истец просит суд признать настоящее соглашение недействительным и взыскать с Костенко 40 тыс. рублей убытков, образованных от съема квартиры по более высокой стоимости.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что наймодатель нарушил преимущественное право нанимателя на заключение договора аренды на новый срок, что предусмотрено ст.684 ГК РФ и удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
В рассматриваемый документ в обязательном порядке включают существенно важные условия (предмет, стоимость аренды). В документе можно не указывать срок действия правоотношений. В таком случае считается, что соглашение заключено сроком на 5 лет.
Согласно ст.685 ГК РФ наниматель жилого помещения имеет право передать в поднаем часть площади. Поднаниматель получает возможность пользоваться имуществом. Ответственной стороной перед наймодателем.
По закону, согласно ст.681 ГК РФ обязанность по проведению ремонта недвижимого имущества лежит на наймодателе. Но соглашением может быть предусмотрено иное. Согласно ст.678 ГК РФ, арендатор обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащее составление. Но в вашем случае нарушение произошли не по вашей вине. Такую ситуацию обычно относят к форс-мажорным обстоятельствам. Исходя из всего вышесказанного можно сделать вывод, капитальный ремонт обязан провести собственник имущества.
Заключение эксперта
Не каждый знает, как правильно составлять договор аренды квартиры при ее сдаче. В таком случае сначала рекомендуется подробно ознакомиться с действующими нормами законодательства.
Если собственник планирует сдать жилье физическому лицу, то руководствоваться нужно главой 35 ГК РФ, если организации, то следует обратить внимание на гл.34 ГК РФ.
Единой формы договора аренды или найма квартиры на законодательном уровне не предусмотрено. В нем необходимо отразить все существенно важные условия. В противном случае соглашение могут признать недействительным или незаключенным.
