Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Дарим комнату: основания, риски, последствия

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Дарение такого вида недвижимости как комната, набирает популярность с каждым годом. Причина тому - невысокая стоимость на рынке и большое количество таких объектов в числе жилищного фонда.

Процедура дарения комнат в коммунальных квартирах, общежитиях, квартирах и индивидуальных домах основана на общих положениях Гражданского кодекса РФ о совершении дарственных и сделок с недвижимостью. Закон устанавливает ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать перед безвозмездной передачей имущества в собственность третьих лиц, - о них и расскажем в статье.

Дарим комнату: основания, риски, последствия

Как подарить комнату в коммунальной квартире или в общежитии: пошаговая инструкция

Чтобы без проблем безвозмездно передать комнату в собственность другого человека, лучше придерживаться определенного плана действий:

  1. Согласовать условия дарения. Сделка может быть реальной, то есть право собственности перейдет к одаряемому сразу после государственной регистрации сделки, или консенсуальной - переход права собственности связан с конкретным событием, например, свадьбой.
  2. Собрать документы участников сделки (паспорта) и документы на недвижимость.
  3. При необходимости получить нотариальное согласие на сделку, например от супруги на дарение общего имущества.
  4. Составление договора. Содействие в этом может оказать нотариус перед удостоверением сделки или юрист, если удостоверение договора не требуется.
  5. Подача документов (договора и приложений к нему) на регистрацию перехода права собственности через нотариуса или МФЦ. Если документы в электронном виде будет подавать нотариус, срок оказания государственной услуги сократится с 10 до 3 дней.
  6. Получение выписки из ЕГРН. Этот документ заменил свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и содержит все значимые характеристики объекта, сведения о собственнике и наличии обременений.

Какие документы нужны для заключения договора дарения?

Для составления договора на комнату нужно собрать стандартный пакет документов, как и для любой другой недвижимости:

  • документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого;
  • правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности или, что лучше и актуальнее, выписку из ЕГРН.
  • документы, подтверждающие техническое состояние помещения (обычно они требуются в случаях, когда право собственности дарителя возникло в порядке приватизации, а комнату на кадастровый учет не поставили);
  • акт приема-передачи (обязательного наличия акта закон не требует, но его составление позволит избежать взаимных претензий и проблем);
  • в случае, если сделка предполагает согласие третьих лиц на ее совершение, необходимо нотариально удостоверенное согласие.

Не пренебрегайте актом приема-передачи: сделка дарения считается совершенной с момента фактической передачи имущества. Кроме того, если даритель уйдет из жизни раньше одаряемого, и они не успеют провести регистрацию перехода права собственности, акт приема-передачи станет доказательством в суде.

Юристы “Европейской юридической службы” подготовили договор дарения комнаты в коммунальной квартире и в общежитии - вам нужно лишь заполнить образец недостающей информацией:

Образец договора
Образец договора дарения комнаты в общежитии
zoom Скачать Образец договора дарения комнаты в общежитии

Как избежать финансовых рисков при принятии комнаты в подарок?

По закону комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Поскольку жилой дом может быть как многоквартирным, так и индивидуальным, а еще иметь статус общежития, а квартира может быть как индивидуальной, так и коммунальной, это накладывает отпечаток на процедуру безвозмездной смены собственника.

Вот на что нужно обратить внимание при составлении дарственной в разных случаях:

  • в общежитии можно подарить только приватизированную комнату, т.е. ту, которая перешла из муниципальной собственности в частные руки;
  • дарение комнаты в коммунальной квартире комната также обуславливает ее нахождение в частной собственности, а согласие других сособственников необходимо только в случае продажи аналогично продаже доли в праве собственности;
  • в обычной квартире подарить конкретную комнату нельзя - только долю в праве собственности на квартиру; дарение помещения, а не прав на него, возможно только в случае выделения доли в натуре, т.е. оборудования отдельного входа и коммуникаций - это чаще всего возможно в индивидуальных жилых домах, но далеко не всегда и затраты не стоят того.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Проверить, имеет ли право даритель распоряжаться комнатой, можно, получив выписку ЕГРН. Если вы пропустили этот шаг, понесли затраты на оформление документов, и не смогли зарегистрировать право собственности, придется возвращать потраченные деньги через суд.

Задать вопрос

Когда комнату подарить нельзя?

Даритель свободен в выражении своей воли и может выбирать, кому безвозмездно отдать свое имущество по договору: близкому или дальнему родственнику, другу, коллеге или человеку, которого впервые видит.

Ограничения на круг тех, кто имеет право дарить и тех, кто может принимать дар, наложены ст. 575 ГК РФ:

  1. нельзя дарить недвижимость, принадлежащую детям от 0 до 14 лет и недееспособным;
  2. нельзя дарить имущество педагогам, учителям, медработникам, соцработникам, если даритель - пациент, воспитанник или клиент, или их родственник/супруг;
  3. нельзя дарить государственным или муниципальным служащим, если это связано с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
  4. не могут безвозмездно передавать имущество коммерческие организации друг другу.

Нужно ли заверять договор дарения комнаты у нотариуса?

По общему правилу договор дарения недвижимости не нужно заверять в нотариальной конторе, но есть исключения:

  • подлежат нотариальному заверению сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности
Обратите внимание! Если вам нужна помощь в составлении договора дарения и анализ рисков, не обязательно идти к нотариусу и платить огромную пошлину за его подпись и отдельно за услуги технического и правового характера - дешевле обратится к юристу и получить полное сопровождение сделки.

Государственная пошлина при заключении договора дарения

В зависимости от того, нужно ли в конкретном случае обращаться к нотариусу или нет, государственная пошлина должна быть оплачена один или два раза.

Если нужно нотариальное удостоверение сделки, перед визитом к специалисту нужно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий - 0,5% от кадастровой или рыночной стоимости комнаты (ст. 333.24 НК РФ), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Если услуги нотариуса нужны не всегда, то пошлину за регистрацию права собственности придется заплатить в любом случае - 2 000 рублей, если дарит гражданин.

Обратите внимание! Плательщик государственной пошлины за совершение нотариальных действий вправе сам решить, какую стоимость взять для расчета: кадастровую стоимость можно узнать в выписке ЕГРН, а для определения рыночной придется заплатить оценщику.

Нужно ли платить налоги с подарка?

Если договор дарения совершен между близкими родственниками (родителями, детьми, супругами, бабушками и дедушками, внуками и внучками), они освобождены от обязанности вносить деньги в казну (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В любом другом случае нужно заплатить НДФЛ - 13% от стоимости имущества.

В отличие от расчета госпошлины, стоимость комнаты для налога определяется либо по условиям договора (если она прописана в дарственной), либо за основу берется кадастровая или, при ее отсутствии, инвентаризационная стоимость (п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации).

Важно! Если договор заключен не между близкими родственниками и одаряемый принял решение продать комнату до истечения трехлетнего срока владения, он заплатит НДФЛ дважды. Двойным налогообложением этот случай не является. (Письмо ФНС от 27.07.2016 № БС-3-11/3427@)

Есть ли риск, что комната вернется владельцу?

Получить имущество в собственность, не заплатив ни рубля, особенно приятно, но заставляет задуматься: если получатель дара так легко получил недвижимость, нельзя ли также легко забрать ее обратно?

Бывший владелец комнаты или его наследники могут вернуть объект обратно, но только, если для этого есть основания предусмотренные законом для признания сделки недействительной или отмены дарения.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Перед тем, как подписывать договор дарения недвижимости, убедитесь в том, что обе стороны психически здоровы и одинаково понимают последствия сделки. Обратитесь к юристу, чтобы проверить все нюансы - сомнения хотя бы одной из сторон могут обернуться оспариванием договора дарения в суде.

Задать вопрос

5 случаев, когда подаренное придется вернуть

Если нарушены общие правила заключения сделок, дарственная может быть признана судом недействительной по заявлению одной из сторон.

К таким правилам относятся:

  1. Даритель не отвечает требованиям совершеннолетия и/или полной дееспособности.
  2. При заключении договора не было намерения именно подарить
    Пример

    Хозяину удалось договориться о продаже комнаты по отличной цене, но оказалось, что придется отдать немалую часть прибыли налоговой - чтобы не платить налоги стороны договорились на бумаге составить дарственную, а фактически провести куплю-продажу.
  3. Договор заключили, а собственник не изменился
    Пример

    Гражданин И. решил законно избавиться от долгов и подал в суд заявление о банкротстве - чтобы избежать продажи комнаты в общежитии, которую сдавал, он “подарил” недвижимость своей бабушке. Последствий дарения не наступило: бабушка во владение не вступила, комната как сдавалась, так и сдается, а И. нелегально получает доход.
  4. Подарили, не спросив согласия на такой договор В некоторых случаях нельзя просто взять и подарить недвижимость. Например, если комната куплена в период нахождения собственника в браке - нужно спрашивать согласия второго супруга на дарение; если комната принадлежит ребенку в возрасте - нужно получать разрешение органов опеки.
  5. Владельца заставили заключить договор дарения недвижимости или обманом заполучили подпись на дарственной
    Пример

    Если гражданина принуждают подписать договор дарения недвижимости под угрозой разгласить какие-либо порочащие его сведения или физической расправы, такая сделка может быть признана недействительной.
    Пример

    Если гражданину дали подписать договор, умышленно умолчав об их содержании, или он, вследствие неграмотности, заблуждается насчет содержания подписываемых документов, сделка может быть оспорена.

Отмена дарения

Отменить сделку дарения не тоже самое, что признать договор недействительным - различны основания и последствия.

Во-первых, в большинстве случаев отменить дарение может только тот, кто подарил, если:

  • получатель дара совершил покушение на его здоровье/ жизнь или здоровье его близких;
  • одаряемый нанес повреждения дарителю и это подтверждено документально;
  • с даром обращаются так, что есть вероятность его утраты;
  • получатель дара ушел из жизни раньше дарителя, и в договоре дарения указано это основание.

Во-вторых, право требовать отмену дарения могут правопреемники дарителя, только если одаренный умышленно лишил жизни дарителя.

В-третьих, если сделка будет отменена, стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть имущество возвращается прежнему владельцу без каких-либо компенсационных выплат получателю дара.

Договор дарения после смерти дарителя: судебная практика

Реброва Н.В. обратилась с исковыми требованиями к администрации муниципального образования, МИФНС, третьему лицу Управлению Росреестра в субъекте РФ, просила признать договор дарения заключенным, признать право собственности, прекратить право собственности прежнего владельца.

В обоснование требований указала, что Янченков Н.И. заключил с ней договор дарения комнаты в общежитии: составлены и подписаны дарственная и акт приема-передачи. Подать документы на регистрацию перехода права собственности они не успели - даритель скончался. Наследники к имуществу дарителя отсутствуют, а Реброва Н.В. несет бремя содержания спорного объекта недвижимости.

Изучив представленные документы, выслушав объяснения сторон, суд на основании положений ГК РФ и п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. (Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от от 10.07.2019 по делу № 2-2253/2019)

Частые вопросы

Как оформляется дарственная на комнату в коммунальной квартире?
+

Оформление происходит по общим правилам - согласие других владельцев комнат на дарение не требуется. Нужно собрать необходимые документы, составить текст дарственной и акт приема-передачи, оформить сделку через нотариуса или МФЦ.

Хотим подарить комнату в общежитии: собственники мы с мужем, а ребенок только зарегистрирован, нужно ли согласие опеки?
+

Нет. Поскольку ребенок не является собственником и находится на попечении родителей согласие органа опеки и попечительства на заключение договора дарения не требуется.

Как не платить налоги при дарении?
+

От уплаты налогов освобождены только одаряемые, являющиеся близкими родственниками дарителей.

Отец подарил комнату в общежитии, но зарегистрировать переход права собственности мы не успели - он умер. Как быть?
+

В этой ситуации необходимо обратиться в суд с заявлением о признании договора дарения заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, а после - на основании решения суда произвести регистрацию права в Росреестре.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России