Как подарить комнату в коммунальной квартире или в общежитии: пошаговая инструкция
Чтобы без проблем безвозмездно передать комнату в собственность другого человека, лучше придерживаться определенного плана действий:
- Согласовать условия дарения. Сделка может быть реальной, то есть право собственности перейдет к одаряемому сразу после государственной регистрации сделки, или консенсуальной - переход права собственности связан с конкретным событием, например, свадьбой.
- Собрать документы участников сделки (паспорта) и документы на недвижимость.
- При необходимости получить нотариальное согласие на сделку, например от супруги на дарение общего имущества.
- Составление договора. Содействие в этом может оказать нотариус перед удостоверением сделки или юрист, если удостоверение договора не требуется.
- Подача документов (договора и приложений к нему) на регистрацию перехода права собственности через нотариуса или МФЦ. Если документы в электронном виде будет подавать нотариус, срок оказания государственной услуги сократится с 10 до 3 дней.
- Получение выписки из ЕГРН. Этот документ заменил свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество и содержит все значимые характеристики объекта, сведения о собственнике и наличии обременений.
| Нет, зачем мне эти проблемы | 88 |
| Смотря какой долг | 114 |
| Нет | 63 |
Какие документы нужны для заключения договора дарения?
Для составления договора на комнату нужно собрать стандартный пакет документов, как и для любой другой недвижимости.
|
Перечень документов |
|
Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого |
|
Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности или, что лучше и актуальнее, выписку из ЕГРН |
|
Документы, подтверждающие техническое состояние помещения (обычно они требуются в случаях, когда право собственности дарителя возникло в порядке приватизации, а комнату на кадастровый учет не поставили) |
|
Акт приема-передачи (обязательного наличия акта закон не требует, но его составление позволит избежать взаимных претензий и проблем) |
|
В случае, если сделка предполагает согласие третьих лиц на ее совершение, необходимо нотариально удостоверенное согласие |
Не пренебрегайте актом приема-передачи: сделка дарения считается совершенной с момента фактической передачи имущества. Кроме того, если даритель уйдет из жизни раньше одаряемого, и они не успеют провести регистрацию перехода права собственности, акт приема-передачи станет доказательством в суде.
Юристы “Европейской юридической службы” подготовили договор дарения комнаты в коммунальной квартире и в общежитии - вам нужно лишь заполнить образец недостающей информацией:
Скачать Как избежать финансовых рисков при принятии комнаты в подарок?
По закону комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).
Поскольку жилой дом может быть как многоквартирным, так и индивидуальным, а еще иметь статус общежития, а квартира может быть как индивидуальной, так и коммунальной, это накладывает отпечаток на процедуру безвозмездной смены собственника.
Вот на что нужно обратить внимание при составлении дарственной в разных случаях:
- в общежитии можно подарить только приватизированную комнату, т.е. ту, которая перешла из муниципальной собственности в частные руки;
- дарение комнаты в коммунальной квартире также обуславливает ее нахождение в частной собственности, а согласие других сособственников необходимо только в случае продажи аналогично продаже доли в праве собственности;
- в обычной квартире подарить конкретную комнату нельзя - только долю в праве собственности на квартиру; дарение помещения, а не прав на него, возможно только в случае выделения доли в натуре, т.е. оборудования отдельного входа и коммуникаций - это чаще всего возможно в индивидуальных жилых домах, но далеко не всегда и затраты не стоят того.
Когда комнату подарить нельзя?
Даритель свободен в выражении своей воли и может выбирать, кому безвозмездно отдать свое имущество по договору: близкому или дальнему родственнику, другу, коллеге или человеку, которого впервые видит.
Ограничения на круг тех, кто имеет право дарить и тех, кто может принимать дар, наложены ст. 575 ГК РФ:
- нельзя дарить недвижимость, принадлежащую детям от 0 до 14 лет и недееспособным;
- нельзя дарить имущество педагогам, учителям, медработникам, соцработникам, если даритель - пациент, воспитанник или клиент, или их родственник/супруг;
- нельзя дарить государственным или муниципальным служащим, если это связано с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- не могут безвозмездно передавать имущество коммерческие организации друг другу.
Нужно ли заверять договор дарения комнаты у нотариуса?
По общему правилу договор дарения недвижимости не нужно заверять в нотариальной конторе, но есть исключения:
- если даритель является несовершеннолетним или недееспособным/ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
- подлежат нотариальному заверению сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности
Государственная пошлина при заключении договора дарения
В зависимости от того, нужно ли в конкретном случае обращаться к нотариусу или нет, государственная пошлина должна быть оплачена один или два раза.
Если нужно нотариальное удостоверение сделки, перед визитом к специалисту нужно оплатить пошлину за совершение нотариальных действий - 0,5% от кадастровой или рыночной стоимости комнаты (ст. 333.24 НК РФ), но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Если услуги нотариуса нужны не всегда, то пошлину за регистрацию права собственности придется заплатить в любом случае - 2 000 рублей, если дарит гражданин.
Нужно ли платить налоги с подарка?
Если договор дарения совершен между близкими родственниками (родителями, детьми, супругами, бабушками и дедушками, внуками и внучками), они освобождены от обязанности вносить деньги в казну (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В любом другом случае нужно заплатить НДФЛ - 13% от стоимости имущества.
В отличие от расчета госпошлины, стоимость комнаты для налога определяется либо по условиям договора (если она прописана в дарственной), либо за основу берется кадастровая или, при ее отсутствии, инвентаризационная стоимость (п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации).
Есть ли риск, что комната вернется владельцу?
Получить имущество в собственность, не заплатив ни рубля, особенно приятно, но заставляет задуматься: если получатель дара так легко получил недвижимость, нельзя ли также легко забрать ее обратно?
Бывший владелец комнаты или его наследники могут вернуть объект обратно, но только, если для этого есть основания предусмотренные законом для признания сделки недействительной или отмены дарения.
5 случаев, когда подаренное придется вернуть
Если нарушены общие правила заключения сделок, дарственная может быть признана судом недействительной по заявлению одной из сторон.
К таким правилам относятся:
- Даритель не отвечает требованиям совершеннолетия и/или полной дееспособности.
- При заключении договора не было намерения именно подарить
Пример
Хозяину удалось договориться о продаже комнаты по отличной цене, но оказалось, что придется отдать немалую часть прибыли налоговой - чтобы не платить налоги стороны договорились на бумаге составить дарственную, а фактически провести куплю-продажу. - Договор заключили, а собственник не изменился
Пример
Гражданин И. решил законно избавиться от долгов и подал в суд заявление о банкротстве - чтобы избежать продажи комнаты в общежитии, которую сдавал, он “подарил” недвижимость своей бабушке. Последствий дарения не наступило: бабушка во владение не вступила, комната как сдавалась, так и сдается, а И. нелегально получает доход. - Подарили, не спросив согласия на такой договор В некоторых случаях нельзя просто взять и подарить недвижимость. Например, если комната куплена в период нахождения собственника в браке - нужно спрашивать согласия второго супруга на дарение; если комната принадлежит ребенку в возрасте - нужно получать разрешение органов опеки.
- Владельца заставили заключить договор дарения недвижимости или обманом заполучили подпись на дарственной
Пример
Если гражданина принуждают подписать договор дарения недвижимости под угрозой разгласить какие-либо порочащие его сведения или физической расправы, такая сделка может быть признана недействительной.Пример
Если гражданину дали подписать договор, умышленно умолчав об их содержании, или он, вследствие неграмотности, заблуждается насчет содержания подписываемых документов, сделка может быть оспорена.
Отмена дарения
Отменить сделку дарения не тоже самое, что признать договор недействительным - различны основания и последствия.
Во-первых, в большинстве случаев отменить дарение может только тот, кто подарил, если:
- получатель дара совершил покушение на его здоровье/ жизнь или здоровье его близких;
- одаряемый нанес повреждения дарителю и это подтверждено документально;
- с даром обращаются так, что есть вероятность его утраты;
- получатель дара ушел из жизни раньше дарителя, и в договоре дарения указано это основание.
Во-вторых, право требовать отмену дарения могут правопреемники дарителя, только если одаренный умышленно лишил жизни дарителя.
В-третьих, если сделка будет отменена, стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть имущество возвращается прежнему владельцу без каких-либо компенсационных выплат получателю дара.
Договор дарения после смерти дарителя: судебная практика
Реброва Н.В. обратилась с исковыми требованиями к администрации муниципального образования, МИФНС, третьему лицу Управлению Росреестра в субъекте РФ, просила признать договор дарения заключенным, признать право собственности, прекратить право собственности прежнего владельца.
В обоснование требований указала, что Янченков Н.И. заключил с ней договор дарения комнаты в общежитии: составлены и подписаны дарственная и акт приема-передачи. Подать документы на регистрацию перехода права собственности они не успели - даритель скончался.
Наследники к имуществу дарителя отсутствуют, а Реброва Н.В. несет бремя содержания спорного объекта недвижимости.
Изучив представленные документы, выслушав объяснения сторон, суд на основании положений ГК РФ и п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска. (Решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от от 10.07.2019 по делу № 2-2253/2019)
Частые вопросы
Нет. Поскольку ребенок не является собственником и находится на попечении родителей согласие органа опеки и попечительства на заключение договора дарения не требуется.
От уплаты налогов освобождены только одаряемые, являющиеся близкими родственниками дарителей.
В этой ситуации необходимо обратиться в суд с заявлением о признании договора дарения заключенным, государственной регистрации перехода права собственности, а после - на основании решения суда произвести регистрацию права в Росреестре.
Заключение эксперта
По договору дарения собственник имущества передает одаряемого определенный предмет, а вторая сторона - принимает его. Соглашение не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, установленных законодательством. Сделку регистрируют в Росреестре.
Если одаряемый не приходится дарителю родственнику, то со стоимости подарка придется заплатить налог.
