Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Что считается коммунальной квартирой

К коммунальным квартирам относится жилье, где одновременно проживает две и более семьи или жильцов. При этом квартиранты проживают в изолированных комнатах, но некоторыми помещениями пользуются совместно. К таким относятся:

• кухня;
• санузел;
• ванная;
• коридор;
• балкон.

Коммунальная квартира может находиться в собственности у частных лиц, муниципалитета или предприятия. Часто такое жилье предоставляется сотрудникам организаций в качестве служебного помещения или передается администрацией по договору найма некоторым категориям граждан.

Можно ли приватизировать коммуналку

В соответствии с Законом о приватизации, любое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, можно приватизировать, если оно находится на балансе муниципалитета. При этом инициировать процедуру оформления перехода права собственности на коммуналку вправе как ответственный наниматель, так и члены его семьи, совместно с ним проживающие. К ним относятся супруги, родители, дети, внуки и супруги детей.

Однако приватизировать можно только отдельные комнаты, предназначенные непосредственно для проживания. Не допускается оформления права собственности на помещения, которые используются для обслуживания более одной семьи (кухня, туалет и т.д.).

Места общего использования оформляются в совместную собственность. Все квартиранты имеют право пользоваться такими помещениями в соответствии с правилами, утвержденными регламентом. При этом по достижении возраста совершеннолетия у проживающих появляется обязанность по ответственному управлению нежилыми комнатами.

При этом нередко между местными администрациями и собственниками коммунальных квартир возникают правовые конфликты по поводу содержания площади общего пользования. Это связано с тем, что ремонт таких помещений находится одновременно в ведении муниципалитета и владельцев коммуналок.

Зачем приватизировать комнату в коммунальной квартире

При приватизации происходит переход права собственности на жилье от муниципалитета к нанимателям. Если жильцы не приватизируют комнату в коммунальной квартире, то они не вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Такую жилплощадь нельзя обменять, подарить и передать по завещанию. Лица, проживающие в коммуналке, вправе лишь пользоваться имуществом.

При этом, несмотря на тот факт, что фактически коммунальная квартира принадлежит местной администрации, муниципалитет не вправе забрать жилье у нанимателей. 

Выселить жильцов, заключивших договор найма, можно только по веским основаниям. Например, систематическая неоплата коммунальных услуг. Для расторжения договора муниципалитет должен направить в судебный орган соответствующее исковое заявление.

Поэтому, приватизировать комнату в коммуналке или нет, зависит от целей нанимателя. Если он рассматривает жилплощадь только как место проживания, то оформлять переход права собственности ему нет необходимости. Если же лицо намеревается продать жилое помещение или передать наследникам, нужна приватизация.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Задать вопрос

Чтобы оформить комнату в коммунальном жилье, не требуются большие затраты. Тем временем, при приватизации у жильца появляются все правомочия собственника. Поэтому нанимателям рекомендуется переводить жилплощадь в частную собственность.

Как приватизировать комнату в коммуналке

Рано или поздно перед каждым нанимателем встает вопрос, как и стоит ли приватизировать комнату в коммунальной квартире. По сути, правомочия собственника дают много преимуществ. Жилплощадь можно продать, обменять или передать по завещанию.

Приватизация комнаты в коммуналке состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка необходимых документов.
2. Направление в местную администрацию заявления о безвозмездной передаче комнаты.
3. Заключение с муниципалитетом договора приватизации.
4. Регистрация перехода права собственности на комнату в коммуналке в Росреестре.

В приватизации участвуют все лица, проживающие на жилплощади, в том числе и несовершеннолетние. Каждый получает равную долю в недвижимости. Если кто-то из жильцов, которые вправе приватизировать жилье, не желает участвовать в процедуре, необходимо составить отказ. Он оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

При этом договор социального найма или другой документ, на основании которого новые собственники пользовались жилплощадью, аннулируется. Новым правоустанавливающим документом становится соглашение о приватизации.

Полноправными собственниками наниматели становятся только после регистрации перехода права собственности в реестре. Для этого необходимо направить в Росреестр или МФЦ соглашение о приватизации, а также документы, которые предоставлялись администрации для его заключения. По закону ответ на заявку должен быть получен в течение 10 дней. Однако при возникновении вопросов и в зависимости от способа направления обращения срок может увеличиться.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Задать вопрос

Если человек имеет право участвовать в приватизации и стать владельцем, но его не интересуют правомочия собственника, он может написать отказ. При этом за ним сохранится право на постоянное проживание в жилом помещении.

Необходимые документы

В отдел жилищной политики местной администрации необходимо направить следующие документы для приватизации комнаты в коммуналке:

• паспорта участников старше 14 лет;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних участников;
• заявление от нанимателя с подписями совместно проживающих с ним членов семьи (шаблон можете скачать ниже);
• нотариально заверенный отказ от участия в процедуре (по желанию участников);
• техпаспорт и кадастровый паспорт на комнату;
• выписка о составе семьи;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• справка о том, что участники прежде не приватизировали недвижимость (за исключением тех случаев, когда лицо приватизировало жилое помещение до18 лет).

Если по каким-либо причинам у граждан нет на руках документов на комнату в коммунальной квартире (например, были утеряны), их необходимо получить в органах, уполномоченных на их выдачу.

Когда уполномоченный сотрудник администрации одобрит заявление, участники приватизации приглашаются для заключения соглашения. Как правило, работники самостоятельно составляют договор или используют типовую форму. Жильцам остается лишь подписать документ.

После подписания договора понадобится обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности. Для этого требуется собрать следующие документы:

Вы можете составить заявление о приватизации, воспользовавшись нашим примером:

Образец заявления

Образец заявления о приватизации доли в квартире в 2024 году

Скачать

Сроки оформления

Приватизация – достаточно длительная процедура. В среднем она занимает около двух месяцев. На рассмотрение заявления об оформлении комнаты в коммунальной квартире в частную собственность понадобится 5 дней. Если местная администрация одобрит сделку, ей нужно время для проверки документов и законности оснований, а также для составления договора. Как правило, на это уходит 1-1,5 мес.

Когда стороны подпишут договор, они должны зарегистрировать переход права собственности. Время, затрачиваемое на регистрацию, зависит от способа обращения. Например, если направлять документы почтовым отправлением, то только на доставку может уйти до недели. Самый быстрый способ – обратиться лично в отделение Росреестра. В таком случае срок рассмотрения заявки составляет не более 10 дней. В исключительных ситуациях сроки могут быть увеличены, но это редкость.

Стоимость

Сама процедура приватизации коммунальной квартиры является бесплатной. Нужно собрать пакет документов и обратиться с заявлением в администрацию города или МФЦ. Однако сбор документов и регистрация права собственности подразумевают финансовые расходы.

Получение технического плана в БТИ может обойтись от 2000 до 15000 рублей в зависимости от региона и срочности запроса. Получение кадастрового паспорта будет стоить 200-300 рублей. Если есть долги по коммунальным платежам, их также нужно будет погасить. После получения договора приватизации его нужно зарегистрировать в Росреестре. Стоимость внесения соглашения в реестр – 2000 рублей за каждого собственника. Поэтому с финансовой точки зрения выгоднее оформлять квартиру на одного человека.

Можно сделать вывод, что в среднем на приватизацию коммунальной квартиры уходит от 10000 до 20000 рублей.

Почему могут отказать

У муниципалитета есть 2 месяца на принятие решения о приватизации квартиры в пользу нанимателя. Они могут вынести как положительное решение, так и отрицательное. Рассмотрим ситуации, из-за которых может последовать отказ:

• Лица, участвующие в приватизации уже использовали свое право на нее ранее. Согласно жилищному законодательству, это можно сделать лишь раз до 18 лет и еще один раз после.
• Комната в коммунальной квартире не состоит на балансе города. То есть не является муниципальной.
• Дом, в котором находится комната, считается аварийным.
• Процедура приватизации нарушит права других граждан.
• Присутствуют нарушения санитарных норм. К примеру, площадь комнаты не соответствует минимальным требованиям жилья. В этом пункте важную роль играет количество жильцов в комнате.
• Иные причины, которые аргументированы муниципалитетом со ссылкой на НПА.

Также отказ может последовать из-за неправильно оформленных документов и ошибок в заявлении:

• Заявление подал гражданин, который не имеет права участвовать в приватизации.
• Законный представитель не подтвердил родство документами.
• Представитель не предоставил доверенность, которая давала бы ему полномочия на участие в процедуре приватизации. Документ не заверен нотариально, истек срок и другие причины.
• Заявление или документы не оформлены в соответствии с законодательством.
• Отсутствуют сведения из списка документов.

Если участники приватизации считают, что им незаконно отказали в получении прав собственности на квартиру, то они могут обжаловать решение в судебном порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и подать его в районный суд по местоположению муниципалитета. В иске следует указать:

• сведения, идентифицирующие истца (ФИО, паспорт, адрес регистрации и контакты);
• наименование суда и его реквизиты;
• данные об ответчике (название органа, адрес, контакты госоргана, который отказал в приватизации);
• основания, по которым наниматели пользуются коммунальной квартирой;
• причины отказа в приватизации комнаты;
• ссылки на НПА, которые подтвердят незаконность отказа;
• требование о признании решения муниципалитета незаконным.

К иску нужно приложить документальные доказательства позиции истца. Это может быть договор социального найма, справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам, техпаспорт на квартиру и т.д.

Перед тем как направить исковое заявление в суд, нужно оплатить государственную пошлину – 300 рублей. Без нее иск не примут.

Согласие соседей по коммунальной квартире

В практике встречаются случаи, когда муниципалитет требует письменное согласие соседей на приватизацию комнаты в коммунальной квартире. Эти требования незаконны и их выполнение не является обязательным. Это связано с тем, что комнаты в коммуналке принадлежат одному владельцу – муниципалитету. Поскольку объект не является долевой собственностью, то и для распоряжения им не нужно согласие соседей по коммунальной квартире. Если муниципалитет отказывает в приватизации, опираясь на отсутствие согласия других жильцов, то отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Согласие жильцов не требуется и после приватизации. К примеру, после оформления права собственности на комнату, владелец может сдать в аренду, продать или обменять на другую комнату без получения согласия соседей.

На что еще обратить внимание

Несовершеннолетние участники процедуры приватизации получают право на нее автоматически. Поскольку приватизировать недвижимость можно только раз в жизни, то они формально не считаются гражданами, которые использовали свое право. По достижению совершеннолетия они снова могут стать участниками приватизации.

Недееспособные лица не могут принимать участие в процессе приватизации, но их права нельзя нарушать в соответствии с законодательством. Вместо них участвуют опекуны и законные представители, которые оформляют долю на себя и распоряжаются ей в соответствии с интересами недееспособного.

Приватизация комнаты в муниципальной квартире

Переоформление жилплощади происходит между всеми зарегистрированными в ней гражданами. При приватизации доли распределяются равномерно между ними, если нет особых соглашений между жильцами. Если один из граждан, проживающих в квартире, захочет приватизировать ее часть, например, комнату, он не сможет этого сделать в соответствии с законодательством. Но существуют и исключения, которые позволяют оформить в собственность комнату в муниципальной квартире:

1. Отказ от приватизации. Это может произойти, если один из граждан не хочет участвовать в приватизации и пишет отказную. В этом случае за ним остается право на приватизацию другого жилья. Также у него есть возможность неограниченного проживания в квартире, которая переоформлена в частную собственность другими жильцами.
2. Подписание договора о разделе жилья. Приватизированная квартира делится на несколько частей с бывшими нанимателями. Создаются новые лицевые счета. Фактически это процесс превращения квартиры в коммуналку. Но если вопрос раздела имущества принципиален, то это лучшее решение.
3. Выделение комнаты в отдельную недвижимость. Для этого нужно оформить новый кадастровый паспорт, провести перепланировку и заключить отдельный договор соцнайма.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Какой из них выбрать, зависит от конкретной ситуации. Процесс приватизации комнаты в квартире сложен. Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:

• Лицо, зарегистрированное в квартире, не проживает в ней. Чтобы такой гражданин не стал владельцем при приватизации, нужно предварительно выписать его из квартиры.
• Была проведена незаконная перепланировка. Такую квартиру нельзя приватизировать, пока изменения не будут узаконены или недвижимость не будет возвращена в изначальное состояние.

Соседи отказываются участвовать в приватизации. В случае с коммунальной квартирой это не проблема, их согласие не требуется. Однако, если переоформлять комнату в муниципальной квартире, это серьезное препятствие для приватизации.

Читайте также Причины отказа в приватизации

Частые вопросы

Заключение эксперта

Приватизация комнат в коммунальной квартире – трудоемкая, но желательная процедура. Участники такой сделки получают права полноценного собственника. Коммунальной квартирой, находящейся в муниципальной собственности, распоряжаться нельзя. Однако если приватизировать в ней комнату, жилплощадь можно подарить, продать, обменять или завещать.