Купля-продажа квартиры через нотариуса

Главное о покупке и продаже квартир через нотариуса

В соответствии с действующими нормами закона, нотариус наделен правом удостоверять сделки, совершаемые с объектами недвижимости, однако исключительно по желанию сторон. В ряде случаев такое условие становится обязательным.

Если нотариальная установленная форма договора купли-продажи недвижимости в рамках сделки не соблюдается, впоследствии такой договор признается недействительным, равно как и сама сделка совершенная через нотариуса.

Участники сделки, то есть, продавец и покупатель, которые оформляют куплю-продажу недвижимости в стандартном письменном виде, подвергают себя и свое имущество определенным рискам. Причем, они сохраняются даже в том случае, когда участие в сделке принимает профессиональный риелтор. Строго говоря, риелтор в этой цепочке не несет ответственности практически ни за что – он просто помогает искать подходящую квартиру и оформляет требуемые документы.

Юридическая чистота выбранной квартиры, добросовестность намерений покупателя – то, что находится вне зоны ответственности риелтора. И на этом фоне целый ряд преимуществ имеет нотариальное удостоверение подписываемого договора купли-продажи недвижимости. Он имеет доказательную силу, в отличие от договора, заключенного в стандартной письменной форме.

Когда нужно оформлять договор у нотариуса

Оформление договора купли-продажи у нотариуса считается добровольным, но только в определенных обстоятельствах. Есть условия, при которых его заключение считается обязательным требованием. Перечень сделок, которые должен удостоверять нотариус:

В остальных случаях у нотариуса договор купли-продажи может быть заключен только по желанию сторон, например, если покупатель или продавец заинтересованы в гарантиях и хотят быть уверены в том, что их права будут защищены в случае непредвиденных обстоятельств.

Аванесов Юрий Петрович

Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 17 лет

Выбрать тариф

Профессиональные консультации по вопросу удостоверения у нотариуса сделок с недвижимостью, совершаемых в разных обстоятельствах, готовы дать специалисты Европейской Юридической Службы.

Что нужно знать о сделках

Большая часть соглашений, которые заключается в сегменте отчуждения жилой недвижимости, так или иначе попадают под ситуации, перечисленные в предыдущем параграфе. Впрочем, многие покупатели, оценивая возможные риски и понимая, что речь идет о дорогостоящей сделке, выбирают вариант с заключением соглашения при участии нотариуса.

В перспективе договор, подписанный у нотариуса, может сыграть решающую роль, если появятся основания для признания сделки недействительной, и если дело дойдет до суда. В случае признания сделки недействительной утрачивается и собственность, и финансовые средства.

Что проверяют нотариусы, которые оформляют сделки с объектами недвижимости:

• гражданские паспорта участников сделки;
• места официальной регистрации участников сделки – по базе МВД;
• корректность составления соглашения ;
• наличие в договоре всех реквизитов, которые считаются обязательными.
• дееспособность участников сделки.

Кроме того, нотариусы еще на этапе подготовки к подписанию договора запрашивают из ЕГРН выписку, в которой зафиксированы все владельцы жилья, а также отражены обременения, если они есть. Еще нотариус уточняет, содержатся ли в общегосударственных реестрах решения судов о признании недееспособным того или иного участника договора, если речь идет о физическом лице. Кроме того, нотариусы анализируют правоустанавливающие документы, устанавливают противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Проверяются и факты наличия судебных решений о признании той или иной стороны сделки банкротом, запрашиваются данные о причастности участников сделки к экстремистской деятельности. Кроме того, уточняются полномочия владельца недвижимости, в том числе, наличие у него права продавать недвижимость, уведомлять остальных владельцев, если объект поделен на доли, запрашивать у них официальные отказы от приобретения.

С 2019 года в России практикуется регистрация сделок с объектами недвижимости через нотариуса посредством Росреестра. Нотариус самостоятельно направляет заявление о переходе прав собственности покупателю от продавца. Срок регистрации в таких условиях гораздо меньше – от одних суток до трех суток с даты приема сведений о том, что оплачена соответствующая госпошлина за регистрационные действия. Пошлину оплачивают все стороны сделки. Для сравнения, если обращение в МФЦ или через регистрационный орган осуществляется лично участниками сделки, на все может уйти как минимум неделя.

Фактически стороны сделки освобождаются от необходимости куда-либо обращаться, тратить на это свое время, силы и деньги. Новый собственник жилья получает прямо в нотариальной контроле выписку из ЕГРН.

Сколько стоит

Стоимость услуг нотариуса, принимающего участие в совершении сделки по купле или продажи квартиры, зависит от нескольких факторов. Государственная пошлина за нотариальные действия устанавливается в соответствии со ст. 333.24 НК РФ, по определенным тарифам, при этом дополнительно оплачивается и сама работа нотариуса.

Размер государственной пошлины зависит от нескольких факторов:

• кто покупает недвижимость;
• какова оценочная стоимость объекта.

Если удостоверять сделку у нотариуса – требование закона, то государственная пошлина за соответствующие действия будет составлять 0,5% от общей суммы договора.

Когда нужно обращаться к нотариусу

Обеспечить юридическую чистоту сделок и их безопасность – основная функция нотариуса, принимающего участие в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости. В ряде случаев обращение в нотариальную контору более чем желательно.

Фото: Когда договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению

Продажа квартиры в собственности у разведенных супругов

Если бывшие супруги имеют совместную собственность и собираются ее продавать, соответствующий договор желательно заверять у нотариуса. Что считается обязательным, так это получение согласие от супругов каждого из продавцов, если они состоят в браке.

В случае, если нотариус отказывается совершать те или иные действия, которые, по мнению заявителя, он совершать обязан, можно подать жалобу на отказ в совершении нотариальных действий. Образец жалобы, составленный юристами, можно скачать ниже.

Образец заявления

Образец жалобы на отказ в совершении нотариальных действий в 2024 году

Скачать

Продажа по доверенности

Если покупатель или продавец квартиры не имеет возможности лично участвовать в сделке, оформляется доверенность на третье лицо – именно оно представляет интересы той или иной стороны. Такая доверенность в обязательном порядке оформляется у нотариуса.

Продажа или передача в рамках договора ренты

Договор ренты – соглашение, в соответствии с которым владелец жилья отдает его за внесенную единовременно сумму, выплаты, которые осуществляются каждый месяц, либо за пожизненное содержание или на других условиях. Такой вариант нередко выбирают пожилые люди, которые подписывают соглашение – в нем подтверждается, что после их смерти недвижимость переходит в собственность того, кто будет ухаживать за ними или финансово содержать.

На квартиру после заключения договора ренты накладывается обременение – это означает, что забрать себе ее раньше срока не получится. Этот договор в обязательном порядке регистрируется в нотариальной конторе, причем, к нотариусу владелец недвижимости должен явиться лично, тем самым подтвердив, что он подписывает все документы для продажи квартиры или комнаты через нотариуса добровольно.

Вступление в наследство

Факт вступления в наследство должен также подтверждать нотариус. Именно в нотариальной конторе открывается наследственное дело, после чего определяется наследник, и если споров по поводу объекта наследования нет, оформляется свидетельство о праве на недвижимость. Для этого требуется заверение договора купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости.

Судебная практика: претензии к нотариусу

Иван Семенов обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры, который он заключил с Ириной Петровой, недействительным. Истец утверждал, что в момент заключения сделки и удостоверения ее нотариусом Тимофеевой он не отдавал себе отчет в своих действиях, с его слов – «что-то подписал», но что именно, не помнил, а денег по сделке не получал.

Представлявший интересы нотариуса Тимофеевой в суде юрист обратил внимание суда на следующее: медицинская справка, представленная истцом, была заверена не главным врачом поликлиники, а лечащим врачом. У Тимофеевой в архиве были все документы, подтверждавшие, что Семенов выписался до момента проведения сделки из продаваемой квартиры и прописался к сыну: в реестре и на договоре стоят отчетливые подписи истца.

Юрист, представляющий интересы нотариуса Тимофеевой, опросил свидетелей и в результате выявил то, что сам Семенов, находясь в преклонном возрасте, планировал на склоне лет «наконец-то пожить как человек», иными словами, его действительной волей было заключение сделки купли-продажи квартиры. Нотариус Тимофеева, в соответствии со ст. 54 Основ законодательства о нотариате, уточнила намерения сторон при заключении сделки, а также разъяснила им последствия ее заключения, после чего удостоверила договор полностью в соответствии с действующим законодательством.

Истец и его адвокат, изучив обстоятельства дела, изменили основание иска: они отказались от изначального, согласно которому, как считал истец, нотариус Тимофеева не проверила дееспособность Семенова. Новым стало то основание, что имело место неисполнение договора купли-продажи квартиры покупателем, в частности, не были переданы деньги по договору. Однако от претензии к нотариусу истец отказался.

Читайте также Покупка доли в квартире

Частые вопросы

Заключение юриста

В отличие от риелторов, которых часто привлекают при оформлении договоров купли-продажи объектов недвижимости, нотариус несет ответственность за юридическую чистоту сделки. О том, когда при продаже квартиры в 2024 году нужно нотариальное заверение, вы узнали из этой статьи. Напомним, что договор купли-продажи недвижимости, который удостоверяет нотариус, будет иметь доказательную силу, чем он выгодно отличается от аналогичного соглашения, заключенного в простой письменной форме.