Способы получения
Аренда земельного участка у администрации – это договор, по которому одна сторона обязуется передать другой во временное пользование за плату предмет соглашения (землю), а вторая сторона – принять его и своевременно вносить арендные платежи.
На практике различают несколько способов получения земельного участка в аренду: взять у юридического или физического лица, либо арендовать у государства.
В первом случае потенциальный арендатор находит объект, которым владеет арендодатель. Затем стороны обсуждают условия соглашения и заключают договор.
Что касается аренды земельного участка у государства, то тут не все так просто. Имущество передают во временное пользование по аукциону либо без его проведения (при наличии определенных условий, например, по льготной очереди, или упрощенной процедуре).
Выбирая объект, принадлежащий физическому или юридическому лицу, в обязательном порядке внимательно проверяйте все документы, чтобы исключить риск заключения договора с мошенником.
Заключение сделки с физическим лицом
Потенциальный арендатор может взять земельный участок в аренду, например, под огород, у физического или юридического лица. Процедура заключения договора довольно простая:
- находим объект;
- обговариваем с потенциальным арендодателем условия пользования объектом;
- составляем договор или знакомимся с ранее сформированным;
- подписываем арендное соглашение;
- получаем землю в пользование по акту приема-передачи.
Однако аренда земли у физического или юридического лица имеет некоторые недостатки. Во-первых, ее не всегда можно выкупить во время действия или после прекращения договора. Во-вторых, цена на пользование предметом соглашения гораздо выше, чем стоимость аренды земли у государства.
| У частника | 95 |
| У государства | 225 |
Проверка документов и объекта
Если вы решили взять участок земли в аренду возле частного дома у физического или юридического лица, то перед заключением сделки рекомендуется детально проверить документы на объект:
- наличие у потенциального арендодателя права собственности на объект;
- межевой план или расширенную выписку из ЕГРН.
Своевременная проверка документации на земельный участок поможет арендатору защитить себя от мошенничества со стороны потенциального арендодателя.
Пример из практики:
Гр-н Д. и гр-н Р. заключили договор субаренды земельного участка. Спустя некоторое время владелец объекта предъявил претензию к субарендодателю Р. о передачи объекта третьим лицам. Все дело в том, что, согласно арендному договору, Р. не мог этого делать без письменного согласия арендодателя. К счастью сторонам удалось договориться в претензионном порядке, без обращения в суд. Владелец объекта разрешил передать землю в субаренду.
Для того чтобы понять, имеет ли право арендатор передать земельный участок в субаренду, необходимо внимательно ознакомиться с арендным договором. Как правило, этот факт четко отражают либо отдельным пунктом, либо включают в раздел «Права и обязанности сторон».
Заключение договора
По общим правилам, чтобы взять земельный участок в аренду, необходимо заключить договор в письменной форме. Для его составления понадобятся:
- межевой план участка, либо выписка из ЕГРН (расширенная);
- выписка из ЕГРН;
- паспорта сторон;
- нотариальная доверенность (если сам собственник не участвует в процедуре);
- согласие на сделку от третьих лиц (например, от органов опеки, когда собственником является несовершеннолетний).
Срок временного пользования объектом и размер платежей прописывают в договоре. Как показывает практика, если арендодателем выступает физическое или юридическое лицо, то землю передают только при условии ее целевого использования. Чаще всего ее арендуют для проведения сельскохозяйственных работ.
Арендная плата также устанавливается договором. Документом регламентируют не только ее размер, но и порядок, а также периодичность внесения.
Если же арендодатель передает объект, например, для индивидуального строительства, то соглашением может быть предусмотрена оговорка о возможности выкупа предмета соглашения через определенный промежуток времени, либо по истечении срока действия договора.
Юристы ЕЮС подготовили для вас типовой образец договора аренды земельного участка. Вы можете использовать его для оформления своих правоотношений в неизменном виде или после частичной корректировки под личные потребности.
Скачать Регистрация договора
Договор аренды земельного участка составляют в письменном виде. Это правило регламентировано статьей 609 ГК РФ. После его заключения документ необходимо зарегистрировать в государственных органах, по правилам, отраженным в ст.16 ФЗ-218.
Для проведения регистрации необходимо подготовить пакет документов:
- оригинал договора;
- гражданский паспорт;
- нотариальную доверенность, в случае, если с заявлением о регистрации обращается доверенное лицо;
- согласие от третьих лиц (если нужно).
За регистрацию сделки уплачивают госпошлину. Ее размер регламентирован Налоговым кодексом РФ.
Если заявление о регистрации соглашения подает одна сторона, то размер пошлины составляет 2 тыс. рублей (для физических лиц), 22 тыс. рублей (для юридических лиц).
Если за осуществлением регистрационных действий обратились арендодатель и арендатор вместе, то госпошлина рассчитывается на основании ст.333.18 НК РФ.
В том случае, если одной стороной договора является юридическое лицо, а второй – муниципалитет, то государственную пошлину вносит только организация в размере 22 тыс. рублей.
Аренда земли у муниципалитета через аукцион
Потенциальные арендаторы часто спрашивают у наших юристов, что нужно, чтобы взять землю в аренду у государства под ИЖС или другие цели? По общим правилам, вы можете арендовать объект земли у муниципалитета. Чтобы найти выставленные для аренды земельные участки, можно промониторить печатные издания, официальный сайт администрации, а также воспользоваться специальным сервисом, размещенным на публичной кадастровой карте.
Для того чтобы стать участником аукциона, достаточно подать заявку и внести задаток. Но подача заявления еще не гарантирует того, что муниципалитет заключит договор аренды земельного участка именно с вами.
Порядок получения земельного участка в аренду
Для того чтобы оформить землю в аренду, можно воспользоваться ниже представленной пошаговой инструкцией.
- Находим подходящий объект, выставленный на аукцион. Рекомендуем использовать публичную кадастровую карту. Отметьте галочкой пункт «Земельные участки, выставленные на аукцион».
- При необходимости, осматриваем предмет сделки. Осмотр производится по письменному извещению потенциального арендодателя. После его получения, в течение 2-х дней, заинтересованному лицу направляют письмо, в котором будет указана дата и время осмотра. Плата за проведение процедуры не взимается.
- Готовим пакет документов. Он включает в себя заявление, копию паспорта, бумаги, которыми можно подтвердить внесение задатка.
- Проверяем, допустят ли вас к аукциону. Отказать могут, если человек не представил необходимые документы или подал ложные сведения, если он не внес задаток или не вправе участвовать в торгах в соответствии с действующим российским законодательством.
- Подаем заявление. Сделать это можно только в срок, указанный в извещении, при предъявлении паспорта. Участник имеет право подать только одно заявление по унифицированной форме.
- Вносим задаток. Для этого необходимо осуществить платеж на расчетный счет, указанный в извещении.
- Принимаем участие в аукционе. Выигрывает в нем тот, кто предложит наибольшую цену. В некоторых случаях, например, если подано одно заявление, торги признают несостоявшимися.
С победителем аукциона заключают арендный договор. Арендодатель присылает арендатору 3 идентичных экземпляра соглашения. Их необходимо подписать в течение 10 дней после получения.
Аренда земли у администрации, если она не выставлена на торги
Физическое или юридическое лицо может подать заявку на аукцион, даже если земельный участок не выставлен на торги. Но в таком случае возможна аренда земли у государства, которая уже стоит на кадастровом учете. В этой ситуации, порядок получения объекта в аренду следующий:
- выбираем землю, которая стоит на кадастровом учете;
- запрашиваем информацию о том, что имущество находится в публичной собственности;
- осматриваем земельный участок, оцениваем, подходит ли он под наши потребности;
- подаем заявление в местную администрацию на проведение аукциона;
- получаем документы на участок;
- вносим задаток и участвуем в торгах;
- в случае победы на аукционе, заключаем с администрацией договор аренды земельного участка.
Поиск объекта
Как арендовать земельный участок у муниципалитета уже более-менее понятно. Но как найти тот, который стоит на кадастровом учете? Для этого проще всего воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
|
Этап |
Последовательность действий |
|
Запуск сервиса |
Открываем кадастровую карту, кликнув по соответствующему пункту меню |
|
Поиск объекта |
Находим интересующий населенный пункт на кадастровой карте |
|
Фильтрация |
Кликаем по кнопке «слои» |
|
Проставляем в фильтре галочки напротив интересующих параметров |
|
|
Выбираем объект |
Здесь же можно получить основную информацию о земельном участке, нажав на кнопку «сформировать запрос».
Для того чтобы узнать, находится ли земля в публичной собственности, необходимо запросить выписку ЕГРН. Если в ней сказано, что сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют, то такая земля принадлежит государству. Помните, что арендовать землю, находящуюся в запасе, невозможно.
Подача заявления
Чтобы понять, как оформить договор аренды земельного участка, можно проконсультироваться с юристом. Любая процедура начинается с подачи заявления.
Заявку подают на имя главы администрации по регламентированной форме. Ее скачивают на официальном сайте муниципалитета или берут у секретаря. Если вам нужна помощь в ее заполнении, обращайтесь к юристам ЕЮС.
Участие в аукционе
После принятия заявления администрация высылает заявителю объемный пакет документов, в который входит:
- извещение о дате, месте и времени проведения торгов;
- постановление о проведении аукциона;
- выписка из ЕГРН;
- ситуационный план;
- форма заявления на участие в торгах;
- договор о внесении задатка;
- форма заявки на запрос осмотра объекта;
- примерный образец договора аренды;
- график выплаты аренды;
- акт приема-передачи.
Чтобы стать участником аукциона, недостаточно подать заявление. Кроме этого, нужно внести задаток.
Сами торги осуществляют традиционным образом. Начальной стоимостью лота обычно устанавливают сумму 0,5-1,5% от кадастровой стоимости земли.
Заключение арендного договора
Рассмотрим момент, как проходит оформление земельного участка в аренду после прохождения всех этапов аукциона.
После признания участника торгов победителем, результаты заносят в протокол. Документ составляют в двух идентичных экземплярах. В него включают информацию не только о ходе аукциона, но и конечную стоимость земельного участка, наименование лица, выигравшего аукцион, а также описание земли.
Затем арендодатель направляет потенциальному арендатору проект договора, который последний должен подписать в течение 30 дней. Если он этого не сделает, то организатор торгов имеет право предложить заключение соглашения иному участнику аукциона.
Стоимость аренды земли у государства
Однозначно сказать, сколько будет стоить аренда земельного участка, невозможно. Если договор заключают с физическим и юридическим лицом, который является непосредственным владельцем земли, то стоимость устанавливают по соглашению сторон. Как правило, размер арендной платы предлагает именно арендодатель.
Если арендодателем выступает государственный орган, то размер ежемесячного платежа определяют путем торгов. Тот, кто готов платить больше, побеждает. Начальную цену аукциона определяют, как 0,5-1,5% от кадастровой или рыночной стоимости.
Расчет арендных платежей в случаях, когда земельный участок передают арендатору без торгов, производит Департамент имущественных и земельных отношений. При определении параметра учитывают разные фактор, например, категорию участка, целевое использование земли, ее площадь, наличие или отсутствие зонального коэффициента и др.
Аренда земли без аукциона
Льготные категории граждан претендуют на получение земельного участка в аренду без проведения аукциона. Землю на льготных условиях дают:
- героям труда;
- многодетным и молодым семьям;
- ветеранам боевых действий;
- ликвидаторам аварии на Чернобыльской АС;
- инвалидам, пенсионерам;
- гражданам, занимающим воинские должности.
Торги не потребуются в том случае, если заявитель является участником государственной программы по предоставлению земельных участков.
На практике встречаются и другие случаи предоставления земли в аренду без проведения аукциона. Это касается ситуаций, когда заявитель планирует осуществлять на земле сельскохозяйственную деятельность и хочет расположить крестьянско-фермерское хозяйство.
Для того чтобы взять земельный участок в долгосрочную аренду без торгов, необходимо обратиться в местную администрацию.
Вы можете получить помощь в оформлении земельного участка в аренду от наших юристов. Специалисты подберут оптимальную схему, которая поможет взять участок в аренду в долгосрочное пользование, окажут содействие в сборе необходимых документов и заполнении бланков.
Судебная практика
В суд обратился гр-н Р. с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка, а также взыскать с арендодателя компенсацию нанесенного ущерба и морального вреда.
Истец пояснил, что заключил с гр-н Л. договор аренды земельного участка. Соглашением было определено целевое назначение земли. Арендатор имел право использовать ее только для выращивания сельскохозяйственных культур.
Р. узнал, что Л. возвел на земельном участке нежилые здания, которые должны были быть использованы для хранения урожая. Но, фактически арендатор сдавал помещения в аренду. Арендодатель обратился к Л. и потребовал расторжения договора по соглашению сторон. Арендатор отказался это делать, заявив о том, что может использовать земельный участок так, как он хочет.
Тогда Р. обратился в суд. Он настаивал на расторжении договора аренды земельного участка. Также он просил суд взыскать с ответчика компенсацию затрат на ликвидацию построек, возведенных на объекте, и компенсацию морального вреда.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что арендатор нарушил условия договора, так как согласно соглашению, он не имел права возводить на земельном участке любые здания. Судья удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
Для того чтобы выбрать участок в столице, воспользуйтесь публичной кадастровой картой. Легче всего подать заявление на аренду земли при помощи аккаунта на портале Госуслуги Москвы или Московской области.
Да. Вы можете подать заявку на аренду участка, расположенного в любой части России. Сложность заключается в оформлении документации. Передавать бумаги и заявление придется удаленно, например, по почте.
За нецелевое использование земельного участка, полученного в аренду, арендодатель несет ответственность. Его могут наказать штрафом в размере 0,5-1% от кадастровой или рыночной стоимости участка. Также участок может быть изъят у нанимателя.
Заключение эксперта
Оформление земельного участка в аренду в 2024 году осуществляется в общем порядке, установленном законом. Планируете арендовать землю – обратите внимание на объекты, находящиеся в частной собственности либо у государства. Заключить договор аренды участка земли с частником гораздо легче. Что касается муниципальной собственности, то для ее получения придется поучаствовать в торгах. Землю без аукциона предоставляют только крестьянско-фермерским хозяйствам, а также лицам, относящимся к категории льготников.
