Главное о торгах
Торги – процедура, в рамках которой финансовые организации или государство реализуют имущество, принадлежащее:
- гражданам и компаниям, объявившим себя банкротом;
- гражданам, оформившим кредит под залог недвижимости и не справившимся с долговой нагрузкой;
- гражданам, которые не смогли платить ипотеку – по общему правилу.
Также на аукционах реализуется имущество в рамках исполнительных производств (ст. 449.1 ГК РФ). Каждый из перечисленных выше вариантов имеет свои нюансы. Например, если человек имеет задолженность перед банком в сумме более 50 тысяч рублей, не имеет возможности ее выплачивать, обладает признаками неплатежеспособности, то он имеет право заявить о банкротстве. Через суд его признают банкротом, а для погашения задолженности на торгах реализуют имущество, в том числе, недвижимость.
| Да | 75 |
| Нет | 77 |
Торги, связанные с банкротством, проводятся финансовым управляющим, которого назначили должнику, и/или через организатора аукциона.
Главная особенность аукционов по продажам квартир состоит в том, что изначально на лот устанавливается цена меньше рыночной примерно на 30-50%, чтобы в процессе проведения аукциона она могла вырасти до приемлемых значений.
Как и где проводятся торги
Источниками квартир на аукционах могут выступать: банки, компании-должники, которые объявили себя банкротом, а также департамент городского имущества. Если говорить про банковские организации, то они, как залогодатели, имеют право путем аукционов продавать квартиры, являвшиеся предметом залога по кредитам. Допустим, если заемщик не платит по своим кредитным обязательствам, не подает заявление, чтобы реструктуризировать долг, избегает встречи с представителями банка, не отвечает на звонки, то риски того, что квартира будет выставлена на аукцион по продаже залогового имущества – максимально высоки.
Путем выставления залоговой недвижимости на торги банки возвращают деньги, которые были выданы клиенту в рамках кредита. Дальше объект выставляется на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), где в дальнейшем и возможна покупка арестованной квартиры или объекта, находящегося под залогом.
ЭТП – веб-ресурсы, прошедшие государственную аккредитацию. На них публикуется вся информация о выставленных на запланированные торги лотах, а также непосредственно проводится сам аукцион.
Изначально информацию об электронной площадке, где будут проводить торги, можно получить у арбитражного управляющего либо на сайте ЕФРСБ, где, помимо прочего, размещается и информация о подаче задатка для участия в аукционе.
Если, например, в отношении компании-должника открыто исполнительное производство, то решение о реализации недвижимости принимается приставами. После этого данные об имуществе, подпадающем под торги, направляются в территориальный орган Росимущества или в привлеченную для этого аккредитованную организацию. Покупка квартиры у приставов, в целом, проходит по тому же алгоритму, как и при организации аукциона банками.
Пример из практики:
Гр-н Л. купил квартиру в ипотеку в одном из банков. Однако из-за финансовых сложностей он не смог выплачивать долг. Залоговое имущество в итоге было выставлено на аукцион для продажи. В описании объекта указывалось, что в квартире сделан качественный ремонт: натяжные потолки, установлена хорошая дорогая сантехника. Гр-н К. выкупил на аукционе этот объект, зарегистрировал право собственности. Однако когда он посетил объект, то оказалось, что ремонт был испорчен – потолки изрезаны, сантехника побита, обои со стен сняты. Взыскать деньги с прежнего собственника не удалось, так как на торги выставляется только помещение и никто не несет ответственности за его состояние.
Как принять участие в торгах
Покупка недвижимости на торгах доступна любому физическому или юридическому лицу, которое имеет электронную цифровую подпись (ЭЦП). Поэтому в первую очередь необходимо получить ЭЦП. Речь идет об уникальном спецкоде, который разрабатывается с целью подтверждения личности на ряде интернет-площадках. ЭЦП обязательна для участия в аукционе.
Электронная подпись
Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития. Чтобы получить электронную подпись, нужно будет заполнить соответствующее заявление и подать комплект документов:
- гражданский паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС.
Стоимость оформления электронной подписи варьируется и составляет в среднем 4-5 тыс. рублей. Оплата осуществляется на веб-ресурсе УЦ. На изготовление подписи уходит в среднем 1-2 суток, срок ее действия – 1 год.
Аккредитация
Если вам приглянулась квартира на ЭТП, то вам необходимо пройти процедуру регистрации на этой площадке. Иными словами, необходима аккредитация, после которой появится допуск, дающий право на участие в торгах. Чтобы получить аккредитацию, понадобятся конкретные документы – их перечень, как правило, закрепляется на каждой конкретной площадке и зависит от того, кто именно принимает участие в аукционе.
|
Кто участвует |
Какие нужны документы |
|
Физическое лицо |
Чтобы зарегистрироваться на ЭТП потребуется:
|
|
Индивидуальный предприниматель |
ИП для принятия участия в торгах должен предоставить личный паспорт, а также актуальную выписку из ЕГРИП. |
|
Юридическое лицо |
Для регистрации потребуются уставные документы. |
Ну и, конечно же, от всех регистрирующихся пользователей требуется заявление на получение аккредитации. В большинстве случаев оно заполняется прямо на той площадке, где совершаются регистрационные действия.
Внесение задатка и заявка
Итак, если вы хотите купить квартиру через аукцион и прошли регистрацию на площадке, то следующим вашим шагом станет внесение задатка. Это обеспечительный платеж, который подтвердит ваши намерения довести сделку до конца. Если задаток не внести, то допуск до аукциона вам выдан не будет.
Размер задатка всегда разный и может составлять от 2% до 10% от первоначальной стоимости лота. Поэтому необходимо отправить запрос о размере обеспечительного платежа организаторам мероприятия.
Далее, чтобы выкуп квартир с торгов стал возможен, необходимо заполнить заявку на участие в аукционе, где в качестве лота выступает понравившийся вам объект недвижимости. На электронную почту, указанную при регистрации, будет направлено сообщение, в котором будут отражены данные о времени проведения аукциона.
Как проходят торги
Как правило, старт торгов планируется на 9 утра (московское время). Стоимость повышается поэтапно. Организаторы устанавливают величину роста стоимости заранее и прописывают в блоке информации о лоте. Как правило, один этап – это 5%, однако размер может варьироваться.
На странице объекта недвижимости можно в режиме реального времени видеть количество этапов и повышение динамики стоимости. В случае, если с момента последнего повышения стоимости шаг не делается в течение 10 минут, торги официально завершаются, становится известен победитель – им назначается тот, кто направил финальное предложение и озвучил максимальную стоимость.
Участники, которые не одержали победу на аукционе, могут получить свой задаток обратно. Возврат осуществляется в срок, равный пяти рабочим дням. Средства переводятся на тот же самый расчетный счет, откуда участник отправлял задаток.
После выигрыша
Участник, ставший победителем торгов, заключает договор купли-продажи конфискованной или арестованной квартиры. Организатор в течение 5 рабочих дней составляет два документа:
- протокол победителя;
- договор купли-продажи недвижимости.
В течение этого же срока победитель торгов должен перевести оставшуюся сумму стоимости лота по реквизитам – тем же самым, по каким вносился задаток.
После того, как документы подготавливаются организатором, он направляет их победителю по электронной почте. Также высылается и специальное приглашение на подписание договора купли-продажи. Предварительно записываться для визита в Росимущество победителю торгов не нужно – специалисты сами назначают время визита. Все, что нужно – захватить с собой паспорт.
Оформление договора купли-продажи
На те квартиры, которые продаются с торгов, в основном, уже наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать право собственности на жилье, пока оно находится под арестом, невозможно. Так что, имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, нужно оперативно обратиться в ФССП.
Обратиться в ФССП можно через сайт службы – в режиме онлайн заполняется соответствующее заявление, к которому прикладывается протокол о проведенных торгах, договор купли-продажи, копии паспорта.
Регистрация права собственности
Только после того, как арест с квартиры будет снят, ее можно будет зарегистрировать в собственность. Для этого нужно предоставить:
- договор купли-продажи;
- протокол определения победителя торгов.
Также предоставляется заявление залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Для получения заявления потребуется обратиться в финансовую организацию, которая является держателем залога. Все документы направляются в Росреестр, проще всего сделать это через МФЦ.
Бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности можно скачать ниже. Наши юристы подготовили для вас типовой образец заявления, чтобы вы смогли избежать ошибок при его заполнении.
Скачать Обзор судебной практики
Гр-ка П. приобрела конфискованную банком квартиру и начала в ней жить, однако через некоторое время к ней домой пришли люди, заявившие, что являются собственниками квартиры, так как купили ее с торгов. Выяснилось, что спустя полтора года после совершения сделки продавца квартиры признали банкротом. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние годы и решил, что квартиру продали специально, с целью сокрытия имущества от кредиторов. Управляющий посчитал, что покупатель внес меньшую сумму, чем составляет фактическая стоимость жилья, а в договоре была прописана сумма больше.
Финансовый управляющий направил в суд иск и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Гр-ка П. в судебном процессе не принимала участия, так как о нем не была осведомлена. Суд, изучив материалы дела, признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу, однако гр-ку П. также о нем не уведомили.
Финансовый управляющий выставил квартиру на запланированные торги, чтобы вырученными средствами погасить часть долга. Квартиру купил гр-н И. Вместе с финансовым управляющим мужчина пробовал попасть в квартиру, однако родственники гр-ки П. их не пустили и вызвали сотрудников правоохранительных органов.
Гр-н И. и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира на проведенных торгах стала официально собственностью И. Когда гр-ка П. узнала о том, что случилось, она подала апелляционную жалобу на решение суда, в соответствии с которым ее договор купли-продажи признали недействительным.
Частые вопросы
Информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП, где позднее проводится аукцион.
Вы можете обратиться или в удостоверяющий центр, или в налоговую инспекцию, которые наделены правом оформления ЭЦП.
Если вы хотите оформить собственность на приобретенную на аукционе арестованную квартиру, вам необходимо через ФССП снять арест на это имущество.
Заключение эксперта
Каждый гражданин РФ, а также ИП и юрлица, могут купить квартиру у банка в
2024 году, если она является предметом залога и была изъята в связи с неуплатой кредита. Но следует помнить, что покупка квартиры с торгов возможна при соблюдении ряда условий – необходимо зарегистрироваться на специальных площадках, используя электронную подпись, в определенный срок внести задаток и не пропустить начало аукциона Победителем признается участник, заявивший максимальную сумму, которую он должен будет заплатить при покупке залоговых квартир от российских банков.
