Главное о торгах
Торги – процедура, в рамках которой финансовые организации или государство реализуют имущество, принадлежащее:
- гражданам, признанным банкротом;
- гражданам, оформившим кредит под залог недвижимости, и не справившихся с долговой нагрузкой;
- гражданам, которые не смогли платить ипотеку - по общему правилу.
Каждый из вариантов имеет свои нюансы. К примеру, банкротом признается гражданин, размер долгов которого превышает 500 тыс. рублей, и который не имеет возможности их выплачивать, обладающий признаками неплатежеспособности и недостаточности имущества. Его признают банкротом через суд, на основании заявления от кредитора, или по его собственному желанию. Для погашения задолженности привлекается его имущество, в том числе, недвижимость.
Торги, связанные с банкротством, проводятся финансовым управляющим, которого назначили должнику, и/или через организатора торгов.
Аукцион квартир от банков также проводится с целью реализации имущества граждан, которые не платят ипотеку, кредиты под залог жилья. Суд на основании заявления от банка проводит дело об обращении взыскания на залоговое имущества.
В соответствии с Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, финансовая организация сразу не может перевести жилье в собственность, так что после завершения судебного дела квартира уходит на торги.
Как и где проводятся торги
Суд фиксирует стоимость, информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП.
ЭТП – веб-ресурсы, прошедшие государственную аккредитацию. На них публикуется вся информация о выставленных на запланированные торги лотах, а также проводится процедура торгов.
Изначально информацию об электронной площадке, где будут проводить торги, можно получить у арбитражного управляющего либо на сайте ЕФРСБ, где, помимо прочего, размещается и информация о подаче задатка для участия в торгах.
Пример
Если недвижимость реализуется с аукциона по планируемой продаже в рамках процедуры банкротства, для нее фиксируется стартовая цена , участники делают ставки, и цена повышается. Победителем признается тот, кто предложит максимальную стоимость. Арбитражный управляющий обязан представить в арбитражный суд с указанием начальной цены продажи имущества.
Это положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве.
Как принять участие в торгах
Первый этап – получение КЭП – квалифицированной электронной подписи. Речь идет об уникальном спецкоде, который разрабатывается с целью подтверждения личности на ряде интернет-площадках. КЭП обязательна для участия в торгах.
Электронная подпись
Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития. Чтобы получить электронную подпись, нужно будет заполнить соответствующее заявление и подать комплект документов (скан-копии):
- гражданский паспорт;
- ИНН;
- СНИЛС.
Стоимость оформления электронной подписи варьируется и составляет в среднем 4-5 тыс. рублей. Оплата осуществляется на веб-ресурсе УЦ. На изготовление подписи уходит в среднем 1-2 суток, срок ее действия – 1 год.
Аккредитация
Аккредитация – не что иное, как допуск, дающий право на участие в торгах. Оформить и получить ее можно на тех площадках, где проводятся торги. Чтобы получить аккредитацию, понадобятся конкретные документы.
Документы для аккредитации с целью участия в торгах
|
Документ |
Примечания |
|
Паспорт (копия) |
сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля |
|
СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН (копии) |
сканировать нужно с двух сторон |
|
Банковские реквизиты |
для внесения задатка |
Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.
Внесение задатка и заявка
Первый шаг участия в торгах – внесение задатка. Без этого действия участника к торгам не допустят. Оптимальное решение – направлять задаток в период от 3 до 5 дней: в этом случае средства гарантированно будут зачислены на счет организатора аукциона (квартира продается через аукцион) до того момента, как прием заявок остановится.
Размер задатка может составлять от 1 до 10% от стоимости лота, однако он всегда фиксируется организатором мероприятия.
Перевести задаток можно по реквизитам, которые напечатаны в извещении о начале такого процесса, как выкуп квартир с торгов. После этого участник аукциона получает уведомление по электронной почте о времени проведение мероприятия и дате.
Следующий этап – заполнение заявки. Для этого на площадке можно перейти в соответствующий раздел и заполнить появившуюся на экране форму. В ней указывается адрес, по которому расположен лот, и дату торгов. Заявку необходимо распечатать, поставить на ней свою подпись, отсканировать и документ загрузить в личный кабинет участника на площадке.
Как проходят торги
Как правило, старт торгов планируется на 9 утра (московское время). Стоимость повышается поэтапно, и каждый этап – величина роста стоимости. Организаторы устанавливают его заранее и прописывают в блоке информации о лоте. Как правило, один этап – это 5%, однако размер может варьироваться.
На странице объекта недвижимости можно в режиме реального времени видеть количество этапов и повышение динамики стоимости. В случае, если с момента последнего повышения стоимости шаг не делается в течение 10 минут, торги официально завершаются, становится известен победитель – им назначается тот, кто направил финальное предложение и озвучил максимальную стоимость.
Участники, которые не одержали победу на торгах, могут получить свой задаток обратно. Возврат осуществляется в срок, равный пяти рабочим дням. Средства переводятся на тот же самый расчетный счет, откуда участник отправлял задаток.
После выигрыша
Участник, ставший победителем торгов, заключает договор купли-продажи конфискованной или арестованной квартиры. Организатор в течение 5 рабочих дней составляет два документа:
- протокол победителя;
- договор купли-продажи недвижимости.
В течение этого же срока победитель торгов должен перевести оставшуюся сумму стоимости лота по реквизитам – тем же самым, по каким вносился задаток.
После того, как документы подготавливаются организатором, он направляет их победителю по электронной почте. Также высылается и специальное приглашение на подписание договора купли-продажи. Предварительно записываться для визита в Росимущества победители торгов не нужно – специалисты сами назначают время визита. Все, что нужно – захватить с собой паспорт.
Оформление договора купли-продажи
На те квартиры, которые продаются с торгов, в основном, уже наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать право собственности на жилье, пока оно находится под арестом, невозможно. Так что, имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, нужно оперативно обращаться в ФССП.
Обратиться в ФССП можно через сайт службы – в режиме онлайн заполняется соответствующее заявление, к которому прикладывается протокол о проведенных торгах, договор купли-продажи, копии паспорта.
Регистрация права собственности
Только после того, как арест с квартиры будет снят, ее можно будет зарегистрировать в собственность. Для этого нужно предоставить документы:
- договор купли-продажи.
- протокол определения победителя торгов.
Также предоставляется заявление залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Для получения заявления потребуется обратиться в финансовую организацию, которая является держателем залога. Все вместе направляется в Росреестр, проще всего сделать это через МФЦ.
Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности можно скачать ниже.
Скачать Судебная практика: покупка недвижимости с торгов
Анна Петрова приобрела конфискованную банком квартиру и начала в ней жить, однако через некоторое время к ней домой пришли люди, заявившие, что являются собственниками квартиры, так как купили ее с торгов. Выяснилось, что спустя полтора года после совершения сделки продавца квартиры признали банкротом. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние годы и решил, что квартиру продали специально, с целью скрыть имущество от кредиторов. Управляющий посчитал, что покупатель внес меньшую сумму, чем фактическая стоимость жилья, а в договоре была прописана сумма больше.
Финансовый управляющий направил в суд иск и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Анна Петрова в судебном процессе не принимала участия, так как о нем не была осведомлена. Суд, изучив материалы дела, признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу, однако Анна Петрова о нем тоже ничего не знала.
Финансовый управляющий выставил квартиру на запланированные торги, и вырученными средствами он собирался погасить часть долга. Квартиру купил Дмитрий Иванов. Вместе с финансовым управляющим Иванов пробовал попасть в квартиру, однако родственники Петровой их не пустили и вызвали сотрудников правоохранительных органов.
Иванов и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира на проведенных торгах стала официально собственностью Иванова. Когда Петрова узнала о то, что случилось, она подала апелляционную жалобу на решение суда, в соответствии с которым ее договор купли-продажи признали недействительным.
Частые вопросы
Информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП, где позднее проводятся торги.
Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития
В период от 3 до 5 дней: в этом случае средства гарантированно будут зачислены на счет организатора аукциона до того момента, как прием заявок остановится.
Имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, например, на арестованную приобретенную квартиру, нужно оперативно обращаться в ФССП.
Заключение эксперта
Покупка квартиры с торгов возможна при соблюдении ряда условий – необходимо зарегистрироваться на специальных площадках, используя электронную подпись, в определенный срок внести задаток и не пропустить начало мероприятия. Победителем признается участник, заявивший максимальную сумму, и именно ее он должен будет заплатить при покупке залоговых квартир от российских банков. После этого нужно будет, имея на руках все документы, в том числе, договор купли-продажи квартиры, снять с нее арест в ФССП.
