Обновлено: 12.07.23
Обновлено 12.07

Как купить квартиру с торгов

Купить квартиру у банка в 2024 году – один из способов приобрести жилое имущество по оптимальной стоимости. Можно купить квартиру с торгов, которые проводит финансовая организация или государство: это жилье должников, в том числе, тех граждан, которых признали банкротом. Какие нюансы имеет покупка квартиры с аукциона – рассказываем в этом материале.

Как купить квартиру с торгов

Главное о торгах

Торги – процедура, в рамках которой финансовые организации или государство реализуют имущество, принадлежащее:

  • гражданам, признанным банкротом;
  • гражданам, оформившим кредит под залог недвижимости, и не справившихся с долговой нагрузкой;
  • гражданам, которые не смогли платить ипотеку - по общему правилу.

Каждый из вариантов имеет свои нюансы. К примеру, банкротом признается гражданин, размер долгов которого превышает 500 тыс. рублей, и который не имеет возможности их выплачивать, обладающий признаками неплатежеспособности и недостаточности имущества. Его признают банкротом через суд, на основании заявления от кредитора, или по его собственному желанию. Для погашения задолженности привлекается его имущество, в том числе, недвижимость.

Есть ли у вас опыт покупки квартиры с торгов?
Да
Нет
Есть ли у вас опыт покупки квартиры с торгов?
Да 75
Нет 77

Торги, связанные с банкротством, проводятся финансовым управляющим, которого назначили должнику, и/или через организатора торгов.

Аукцион квартир от банков также проводится с целью реализации имущества граждан, которые не платят ипотеку, кредиты под залог жилья. Суд на основании заявления от банка проводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.

В соответствии с Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, финансовая организация сразу не может перевести жилье в собственность, так что после завершения судебного дела квартира уходит на торги.

Как и где проводятся торги

Суд фиксирует стоимость, информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП.

ЭТП – веб-ресурсы, прошедшие государственную аккредитацию. На них публикуется вся информация о выставленных на запланированные торги лотах, а также проводится процедура торгов.

Изначально информацию об электронной площадке, где будут проводить торги, можно получить у арбитражного управляющего либо на сайте ЕФРСБ, где, помимо прочего, размещается и информация о подаче задатка для участия в торгах.

Пример

Если недвижимость реализуется с аукциона по планируемой продаже в рамках процедуры банкротства, для нее фиксируется стартовая цена , участники делают ставки, и цена повышается. Победителем признается тот, кто предложит максимальную стоимость. Арбитражный управляющий обязан представить в арбитражный суд с указанием начальной цены продажи имущества.

Это положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве.

Как принять участие в торгах

Первый этап – получение КЭП – квалифицированной электронной подписи. Речь идет об уникальном спецкоде, который разрабатывается с целью подтверждения личности на ряде интернет-площадках. КЭП обязательна для участия в торгах.

Электронная подпись

Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития. Чтобы получить электронную подпись, нужно будет заполнить соответствующее заявление и подать комплект документов (скан-копии):

  • гражданский паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС.

Стоимость оформления электронной подписи варьируется и составляет в среднем 4-5 тыс. рублей. Оплата осуществляется на веб-ресурсе УЦ. На изготовление подписи уходит в среднем 1-2 суток, срок ее действия – 1 год.

Обратите внимание! Чтобы пользоваться электронной подписью, нужно установить специальный плагин. Скачать его можно на том же сайте, где оформлялась электронная подпись.

Аккредитация

Аккредитация – не что иное, как допуск, дающий право на участие в торгах. Оформить и получить ее можно на тех площадках, где проводятся торги. Чтобы получить аккредитацию, понадобятся конкретные документы.

Документы для аккредитации с целью участия в торгах

Документ

Примечания

Паспорт (копия)

сканировать нужно все страницы паспорта, включая первый разворот с изображением Кремля

СНИЛС и свидетельства о присвоении ИНН (копии)

сканировать нужно с двух сторон

Банковские реквизиты

для внесения задатка

Заявление на получение аккредитации — нужно заполнить на сайте.

Внесение задатка и заявка

Первый шаг участия в торгах – внесение задатка. Без этого действия участника к торгам не допустят. Оптимальное решение – направлять задаток в период от 3 до 5 дней: в этом случае средства гарантированно будут зачислены на счет организатора аукциона (квартира продается через аукцион) до того момента, как прием заявок остановится.

Размер задатка может составлять от 1 до 10% от стоимости лота, однако он всегда фиксируется организатором мероприятия.

Перевести задаток можно по реквизитам, которые напечатаны в извещении о начале такого процесса, как выкуп квартир с торгов. После этого участник аукциона получает уведомление по электронной почте о времени проведение мероприятия и дате.

Следующий этап – заполнение заявки. Для этого на площадке можно перейти в соответствующий раздел и заполнить появившуюся на экране форму. В ней указывается адрес, по которому расположен лот, и дату торгов. Заявку необходимо распечатать, поставить на ней свою подпись, отсканировать и документ загрузить в личный кабинет участника на площадке.

Обратите внимание! К торгам допускают только тех участников, которые корректно заполнили заявление и внесли требуемый задаток.

Как проходят торги

Как правило, старт торгов планируется на 9 утра (московское время). Стоимость повышается поэтапно, и каждый этап – величина роста стоимости. Организаторы устанавливают его заранее и прописывают в блоке информации о лоте. Как правило, один этап – это 5%, однако размер может варьироваться.

На странице объекта недвижимости можно в режиме реального времени видеть количество этапов и повышение динамики стоимости. В случае, если с момента последнего повышения стоимости шаг не делается в течение 10 минут, торги официально завершаются, становится известен победитель – им назначается тот, кто направил финальное предложение и озвучил максимальную стоимость.

Участники, которые не одержали победу на торгах, могут получить свой задаток обратно. Возврат осуществляется в срок, равный пяти рабочим дням. Средства переводятся на тот же самый расчетный счет, откуда участник отправлял задаток.

Важно! Площадки, на которых проводятся торги, устанавливают комиссию – она составляет от 0,1 до 10% от финальной стоимости лота. Комиссию должен оплачивать только победитель торгов, и в цену лота она не включается.

После выигрыша

Участник, ставший победителем торгов, заключает договор купли-продажи конфискованной или арестованной квартиры. Организатор в течение 5 рабочих дней составляет два документа:

В течение этого же срока победитель торгов должен перевести оставшуюся сумму стоимости лота по реквизитам – тем же самым, по каким вносился задаток.

После того, как документы подготавливаются организатором, он направляет их победителю по электронной почте. Также высылается и специальное приглашение на подписание договора купли-продажи. Предварительно записываться для визита в Росимущества победители торгов не нужно – специалисты сами назначают время визита. Все, что нужно – захватить с собой паспорт.

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Аванесов Юрий Петрович
Ведущий юрист по жилищному праву • Стаж 15 лет

Что делать после выигрыша на торгах и получения права на покупку квартиры, как ее регистрировать в собственность - по этим и другим вопросам готовы проконсультировать специалисты Европейской Юридической Службы.

Оформление договора купли-продажи

На те квартиры, которые продаются с торгов, в основном, уже наложен арест судебными приставами. Зарегистрировать право собственности на жилье, пока оно находится под арестом, невозможно. Так что, имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, нужно оперативно обращаться в ФССП.

Обратиться в ФССП можно через сайт службы – в режиме онлайн заполняется соответствующее заявление, к которому прикладывается протокол о проведенных торгах, договор купли-продажи, копии паспорта.

Важно! Как правило, с квартиры снимается арест в течение 30 дней, соответствующее уведомление направляется на адрес электронной почты, который был зафиксирован в заявлении.

Регистрация права собственности

Только после того, как арест с квартиры будет снят, ее можно будет зарегистрировать в собственность. Для этого нужно предоставить документы:

  • договор купли-продажи.
  • протокол определения победителя торгов.

Также предоставляется заявление залогодержателя на погашение регистрационной записи об ипотеке, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.

Для получения заявления потребуется обратиться в финансовую организацию, которая является держателем залога. Все вместе направляется в Росреестр, проще всего сделать это через МФЦ.

Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности можно скачать ниже.

Образец заявления
Заявление о регистрации права собствености в Росреестре в 2024 году
zoom Скачать Заявление о регистрации права собствености в Росреестре

Судебная практика: покупка недвижимости с торгов

Анна Петрова приобрела конфискованную банком квартиру и начала в ней жить, однако через некоторое время к ней домой пришли люди, заявившие, что являются собственниками квартиры, так как купили ее с торгов. Выяснилось, что спустя полтора года после совершения сделки продавца квартиры признали банкротом. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние годы и решил, что квартиру продали специально, с целью скрыть имущество от кредиторов. Управляющий посчитал, что покупатель внес меньшую сумму, чем фактическая стоимость жилья, а в договоре была прописана сумма больше.

Финансовый управляющий направил в суд иск и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Анна Петрова в судебном процессе не принимала участия, так как о нем не была осведомлена. Суд, изучив материалы дела, признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу, однако Анна Петрова о нем тоже ничего не знала.

Финансовый управляющий выставил квартиру на запланированные торги, и вырученными средствами он собирался погасить часть долга. Квартиру купил Дмитрий Иванов. Вместе с финансовым управляющим Иванов пробовал попасть в квартиру, однако родственники Петровой их не пустили и вызвали сотрудников правоохранительных органов.

Иванов и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира на проведенных торгах стала официально собственностью Иванова. Когда Петрова узнала о то, что случилось, она подала апелляционную жалобу на решение суда, в соответствии с которым ее договор купли-продажи признали недействительным.

Частые вопросы

Где проводятся торги?
+

Информация об объекте размещается на специальной электронной площадке для торгов – ЭТП, где позднее проводятся торги.

Где получить электронную подпись для участия в торгах?
+

Электронная подпись оформляется в УЦ – удостоверяющем центре. Это частные предприятия, у которых обязательно должна быть аккредитация в Министерстве цифрового развития

В какой срок нужно внести задаток для участия в торгах?
+

В период от 3 до 5 дней: в этом случае средства гарантированно будут зачислены на счет организатора аукциона до того момента, как прием заявок остановится.

Как снять арест с квартиры, купленной на торгах?
+

Имея на руках договор купли-продажи недвижимости, находящейся под арестом, например, на арестованную приобретенную квартиру, нужно оперативно обращаться в ФССП.

Заключение эксперта

Покупка квартиры с торгов возможна при соблюдении ряда условий – необходимо зарегистрироваться на специальных площадках, используя электронную подпись, в определенный срок внести задаток и не пропустить начало мероприятия. Победителем признается участник, заявивший максимальную сумму, и именно ее он должен будет заплатить при покупке залоговых квартир от российских банков. После этого нужно будет, имея на руках все документы, в том числе, договор купли-продажи квартиры, снять с нее арест в ФССП.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 3 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Виталий
09.12.2022
Здравствуйте! Хочу купить квартиру и часть дома на торгах по банкротству. Всего по документам два объекта, что прописано в выписке и в свидетельстве, однако по факту это просто летний домик даже без отопления, более того, площадь по документам и в реальности разная. Дом почти шесть лет был под арестом. Как вы считаете, есть ли для меня риски при покупке такой недвижимости с торгов? Смогу ли я оформить этот дом в собственность?
Ответить
avatar
Аванесов Юрий Петрович
15.12.2022
Здравствуйте, Виталий! Если вы приобретаете такую недвижимость на торгах по банкротству, то все аресты и обременения будут снят в соответствии с ФЗ 127 «О несостоятельности и банкротстве», так что никаких проблем быть не должно.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7