Можно ли купить земельный участок в рассрочку
Договор купли-продажи земельного участка может содержать условие о рассрочке. В таком случае применяются нормы, регламентированные статьей 488 ГК РФ.
Купить землю и расплатиться за нее частями можно не всегда. Все зависит от намерений продавца. Если он согласен на применение такого рода расчетов, то запретить продажу участка в рассрочку никто не сможет.
Зачастую, к такому способу прибегают в том случае, если у покупателя нет достаточной суммы для оплаты товара, а продавец не против подождать полного расчета некоторое время.
Считается, что больше всего рассрочка выгодна для покупателя. Если у него нет в наличии достаточной суммы для приобретения объекта, ему не нужно брать кредит, занимать денежные средства у знакомых.
Но, иногда такой способ расчетов оказывается как никогда практичным и для продавца, например, если участок не востребованный, в связи с его удаленностью от города, высокой ценой или другими факторами.
Виды правоотношений
Земля в рассрочку может быть продана по соглашению сторон. Суть заключается в том, что стороны подписывают договор купли-продажи, покупатель получает участок, регистрирует право собственности на него, а рассчитывается за покупку постепенно.
На практике различают несколько типов расчетов по ДКП, когда продавец получает денежные средства за объект не сразу:
- задаток;
- рассрочка без процентов;
- рассрочка с процентами;
- отложенное исполнение обязательств;
- рассрочка без первоначального взноса.
Независимо от типа правоотношений, имущество, полученное покупателем от продавца, является залогом в силу закона до полного исполнения обязательств выгодоприобретателем.
Это означает то, что сторонам нет необходимости заключать договор залога и регистрировать его в Росреестре. Сотрудник регистрационного центра увидит, что обязательства покупателя, связанные с расчетами по ДКП не выполнены в полном объеме и наложит обременения.
Задаток
Купить земельный участок в рассрочку, либо другой недвижимый объект, например квартиру или частный дом, можно с применением залога. В таком случае покупатель вносит часть суммы, прописанной в соглашении сразу, а вторую, через некоторое время.
Чаще всего задаток применяют при заключении предварительного договора купли-продажи. Так называют документ, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет за плату второму субъекту через некоторое время, утвержденное соглашением или законом.
Но, в случае с ПДКП право собственности на землю не переходит покупателю, он не получает участок и не может сразу использовать его по назначению. По такому договору стороны лишь обязуются заключить сделку в будущем.
При подписании ДКП тоже может быть использован задаток. Если говорить простым языком, то в таком случае покупатель рассчитывается за объект за 2 раза. Первый – при заключении сделки, второй – через определенный промежуток времени.
Если один из субъектов нарушает обязанности, предусмотренные договором, то он несет материальные потери: продавец возвращает задаток в двойном размере, а покупатель не получает денежные средства назад (в зависимости от того, кто является нарушителем).
При составлении договора купли-продажи с задатком рекомендуется включить в него пункт «Гарантии исполнения обязательств и ответственность сторон». Именно в нем отражают факт внесения покупателем задатка, который обеспечивает требования продавца в части оплаты товара, а также неустоек, штрафов, пени и возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением условий соглашения.
Рассрочка с процентами
Купить землю в рассрочку гораздо выгоднее, чем с использованием банковского кредита. Некоторые уверены, что в таком случае никаких процентов не начисляется. Покупатель вносит оплату частями на протяжении определенного промежутка времени, без каких-либо переплат.
Однако, такое утверждение не всегда верно. Все дело в том, что в силу положений статьи 488 ГК РФ, ДКП может быть предусмотрена обязанность покупателя оплачивать проценты от стоимости земли, начиная с самого первого дня заключения сделки.
Пример из практики:
Шагалов П. и Рябзан Ю. заключили договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой под 30% годовых на 5 месяцев. Согласно условиям соглашения, стоимость имущества составляет 200 тыс. рублей. Первый взнос покупатель не вносил. Он обязан ежемесячно оплачивать часть стоимости товара и проценты, начисленные за полный месяц. В таком случае платеж составит:
200000 / 5 = 40 тыс. руб. – часть стоимости земельного участка;
200000 * 30% / 12 = 5 тыс. руб. – проценты в месяц;
40000 + 5000 = 45 тыс. руб. = ежемесячный платеж.
Таким образом, за 5 месяцев Шагалов заплатит не 200 тыс. руб. (стоимость участка по договору), а 225 тыс. руб. 25 тыс. рублей – это проценты за 5 месяцев.
Законодательством четко не регламентирован вопрос, связанный с начислением процентов по ДКП. Продавец имеет право назначить любую плату, какую считает разумной.
При составлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой необходимо прописать срок исполнения обязательств и приложить график платежей.
Отказаться от уплаты процентов невозможно, за исключением случаев, когда их начисление не предусмотрено соглашением.
Беспроцентная рассрочка
Купить участок ИЖС в рассрочку можно и без процентов. В таком случае стоимость земли делится на несколько частей, в зависимости от числа платежей (платежных периодов).
В договоре необходимо указать дату ежемесячного исполнения обязательств и последний день оплаты покупки в рассрочку.
Такой ДКП регистрируют в Росреестре сразу после его заключения. Земля становится предметом залога. На оборот участка накладываются обременения. Покупатель не вправе продать его, подарить, обменять и др., без согласия залогодержателя.
Несмотря на то, что по такому договору проценты не начисляются, если выгодоприобретатель прекращает выполнять свои финансовые обязательства, связанные с оплатой покупки, то на просроченную сумму начисляются проценты до момента полного погашения задолженности. Их размер регламентирован статьей 395 ГК РФ. Они зависят от ключевой ставки Центробанка РФ.
Отложенное исполнение обязательств
Покупка участка в рассрочку с отложенным исполнением обязательств предполагает то, что покупатель производит расчеты по ДКП через некоторый промежуток времени.
Например, первый взнос он вносит только через 3 месяца, а дальше перечисляет платежи ежемесячно.
Такой вид расчетов больше всего напоминает довольно популярный вид кредитования населения – кредит без первого взноса.
Как составить договор
К подготовке договора купли-продажи земельного участка с применением рассрочки нужно подходить крайне внимательно. В нем необходимо отразить не только стандартные существенные условия, но и дополнительные, возникающие в силу закона.
Одновременно с ДКП может быть заключен договор рассрочки между физическими лицами, которым регламентирован порядок оплаты покупки. В таком случае он является неотъемлемой частью соглашения купли-продажи.
Правила
Четких правил составления ДКП земельного участка в рассрочку на законодательном уровне не предусмотрено. Соглашение составляют с учетом норм гражданского законодательства. В нем указывают существенно важные и дополнительные условия, которые помогают регулировать правоотношения.
К существенным условиям ДКП с рассрочкой относят:
- подробное описание предмета сделки (кадастровый номер земельного участка, его место расположения, площадь, категорию, ВРИ и др. характеристики);
- цена (общая стоимость земли);
- порядок расчетов (срок внесения ежемесячных платежей, их размер, условия, правила начисления процентов и др.).
Последнее условие считается существенным в силу статьи 489 ГК РФ. В соответствии со ст.432 ГК РФ, если в договоре нет такой информации, то он считается незаключенным.
Образец
Единого образца договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой на законодательном уровне не предусмотрено. При его подготовке можно опираться на пример. Типовой ДКП включает в себя следующие пункты:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- права и обязанности сторон;
- цена договора;
- порядок расчетов;
- гарантии;
- ответственность субъектов;
- форс-мажоры;
- заключительные положения;
- адреса, реквизиты и подписи сторон.
ДКП может быть написан от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее подготовленного бланка для заполнения.
Скачать Регистрация сделки
На подписании ДКП сделка не заканчивается. После этого продавец и покупатель обращаются в Росреестр для регистрации договора, перехода права собственности и залога.
Подать документы можно лично сотруднику территориального подразделения ведомства, через МФЦ или на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и учета.
Госрегистрация залога и прав собственности на земельный участок осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ-218 от 2015 года путем проставления на ДКП соответствующей отметки.
Документы
Для регистрации понадобится подготовить заявление по установленному образцу и предоставить небольшой пакет документов.
|
Документы |
|
Гражданский идентификатор личности заявителя. |
|
Договор купли-продажи. |
|
Квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию). |
В некоторых случаях могут понадобиться иные бумаги. Например, если продавец состоит в браке, то потребуется нотариальное согласие от второго супруга на сделку. Конечно, Росреестр вправе зарегистрировать переход права собственности и без этого документа, но его наличие обезопасит покупателя от возможных судебных разбирательств, если второй супруг действительно ничего не знал о продаже совместного имущества.
Если хозяином земельного участка является несовершеннолетний, а от его имени действуют родители (законные представители) то необходимо предоставить разрешение от органов опеки и попечительства.
Стоимость
Стоимость регистрации права собственности на земельный участок для гражданина составляет 2 тыс. рублей, а для юр. лица – 22 тыс. руб.
Если же земля принадлежит сельскохозяйственной категории, то за осуществление регистрационных действий в отношении нее платят 350 рублей.
Если покупатель приобретает дом с рассрочкой платежа, то он приобретает право собственности и на жилую недвижимость и на землю. В такой ситуации госпошлина оплачивается за каждый объект отдельно.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Немкина Б. (г. Москва) к Любаз Д. (Московская область) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате объекта продавцу.
Истец пояснил, что между ним и ответчиком был заключен ДКП с рассрочкой платежа. Стоимость имущества составила 500 тыс. рублей. Проценты на эту сумму не начислялись.
По условиям соглашения, ответчик обязан каждый месяц вносить по 25 тыс. рублей на протяжении 25 месяцев с момента подписания соглашения.
Первое время Любаз добросовестно исполнял финансовые обязательства. Однако через 14 месяцев он прекратил вносить платежи. Немкин направлял покупателю требование оплатить задолженность, пытался связаться с ним по телефону, в социальных сетях, но Любаз на контакт не шел, на письменный запрос не ответил.
Истец, руководствуясь статьей 489 ГК РФ, отказывается от выполнения обязанностей по ДКП и требует вернуть ему земельный участок.
Суд, в процессе рассмотрения дела установил, что между истцом и ответчиком действительно заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой. Любаз внес 14 платежей в размере 25 тыс. руб., о чем говорит выписка из банка. Четвертый месяц подряд покупатель уклоняется от исполнения финансовых обязанностей, предусмотренных соглашением.
Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска, так уплаченная ответчиком сумма более половины стоимости земельного участка.
Частые вопросы
В случае продажи земельного участка и дачи в рассрочку, залог возникает в силу закона, а не договора. В таком случае соглашение составлять нет необходимости. Но сведения о цене товара, порядке, сроке и размерах платежей должны содержаться в ДКП. Данные правила актуальны для любого региона заключения сделки, в том числе для Московской области.
На законодательном уровне единого образца ДКП не установлено. При составлении соглашения вы вполне можете опираться на заполненный документ, загруженный из сети. Но помните о том, что продажа имущества в рассрочку предполагает включение в договор дополнительных существенных условий. Кроме цены и подробной характеристики объекта, в него включают сведения о размере ежемесячных платежей, о порядке их перечисления, графике и др.
Если у покупателя возникает финансовая возможность оплатить остаток задолженности по ДКП с рассрочкой платежа сразу, то он имеет право это сделать в течение 14 дней с момента заключения договора без уведомления продавца. Если же прошло больше времени, то покупателю необходимо направить заявление кредитору о намерении погасить задолженность раньше срока, не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты досрочного исполнения финансовых обязательств.
Заключение эксперта
Если покупатель не может оплатить всю стоимость земельного участка сразу, то стороны все равно могут заключить ДКП. При этом, допускается использование различных инструментов: рассрочки, отсрочки платежа, залога и др.
Одним из самых распространенных вариантов расчета считается рассрочка. Некоторые ошибочно заблуждаются в том, что кредит может быть выдан только деньгами и только банком. Это не совсем так.
Физическое лицо вправе продать имущество, принадлежащее ему на праве собственности, в рассрочку. Причем, он сам устанавливает дополнительные условия по договору, такие как срок исполнения обязательств, размер ежемесячного платежа, начисление процентов и др.
