Что такое целевое использование и вид разрешенного использования
Целевое назначение земельных участков – это перечень допускаемых направлений использования конкретного надела. Следует помнить, что не на всех землях можно заниматься одной и той же деятельностью, так как на некоторых участках допускается, например, выращивание пшеницы и других сельхоз растений, а на других – возведение жилых и коммерческих построек.
Вся без исключения земли Российской Федерации поделены на типы с учетом их целевого назначения. Для закрепления классификации на законодательном уровне категории земельных участков были вписаны в ЗК РФ. Кроме того, для регламентации правил эксплуатации земельных участков принимаются градостроительные регламенты и ПЗЗ (план землеустройства и застройки поселений), которые дополнительно делят ВРИ на основные, вспомогательные и условно-разрешенные.
| Да, конечно | 104 |
| Нет, не знал | 70 |
ВРИ расшифровывается как вид разрешенного использования. То есть, именно в соответствии с настоящим пунктом определяются целевые направления применения ЗУ.
Для определения ВРИ необходимо опираться на местные регламенты, так как вид использования должен быть установлен администрацией для каждой зоны в индивидуальном порядке. Для этого создаются градостроительные регламенты.
Чтобы узнать, в каких целях можно использовать территориальный надел, достаточно ознакомиться с планом застройки и землеустройства, который находится в свободном доступе, или запросить градостроительный план в администрации. Зачастую его публикуют на официальном сайте администрации или другого уполномоченного ведомства.
Категории земель в РФ по целевому использованию
Категории земель по целевому назначению регламентированы ЗК РФ, а именно статьей 7. Всего соответствии с действующими законами выделяют следующие виды земель:
- для сельского хозяйства;
- населенных пунктов;
- особо охраняемые территории;
- лесной фонд;
- земли водного фонда;
- территории запаса;
- земли спецназначения.
Земли иных категорий действующим российским законодательством не предусмотрены. Конкретные направления целевого использования ЗУ определяют в соответствии с ВРИ, утвержденными на законодательном уровне.
Земли сельскохозяйственного назначения
С/х земли представляют собой участки, которые находятся за границами населенных пунктов и используются для сельскохозяйственных целей. В их состав входят:
- с/х угодья;
- внутрихозяйственные дороги, коммуникации;
- лесные насаждения, водные объекты;
- ОКС, некапитальные строения и сооружения, используемые для хранения и переработки с/х продукции;
- нестационарные торговые объекты;
- жилые дома, размещение которых допускается КФХ, а также гражданами на ЗУ, предназначенных для ведения садоводства.
Состав сельскохозяйственных земель регламентирован на законодательном уровне статьей 77 ЗК РФ, а направления их использования – ст. 78 ЗК РФ.
Земли населенных пунктов
Землями населенных пунктов называют территории поселений, которые предназначены для их застройки и развития. Именно такое понятие содержится в статье 83 ЗК РФ.
В состав земель населенных пунктов входят территориальные зоны, определенные градостроительными регламентами. Всего законодательством предусмотрено 9 зон:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- реакционные;
- сельхозиспользования;
- специального назначения;
- для инженерных и транспортных инфраструктур;
- для водных объектов;
- иные.
Для каждой территориальной зоны местными властями устанавливается вид разрешенного использования.
Согласно ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для соблюдения всеми собственниками ЗУ, землепользователями, землевладельцами, а также арендаторами земель, независимо от формы собственности и иных прав на данные объекты недвижимости.
Земли специального назначения
Что касается распределения видов земельных участков, которые имеют спецназначение, то правовые основы прописаны в ст. 16 ЗК РФ. К таким землям относятся наделы, которые используются:
- промышленными предприятиями;
- для функционирования энергетических объектов;
- для транспортной сети;
- компаниями, обеспечивающими связь, радиовещание, телевидение;
- для функционирования космической отрасли;
- с целью обороны и безопасности государства;
- с иными целями спецназначения.
Направления использования рассматриваемых земель определяют с учетом положений, описанных в ст. 87-93 ЗК РФ.
Особо охраняемые территории
В данном случае речь идет об участках, которые имеют ценное для страны значение: научное, историко-культурное, природное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и др. Такие участки изымаются из общего оборота и относятся к особо охраняемым в порядке, определенном действующим российским законодательством.
Земли лесного и водного фонда
К землям лесного фонда относят леса и некоторые нелесные участки. Их состав определяется в соответствии со статье 6.1 ЛК РФ.
В свою очередь, к землям водного фонда относят все территории, на которых находятся поверхностные водные объекты. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется в соответствии с ВК РФ.
Земли запаса
Такие участки могут быть отданы для использования гражданами или юридическими лицами только после того, как будущий землепользователь переведет территорию из категории «земель запаса» в другую категорию (ст. 103 ЗК РФ). Использовать земли запаса из изменения категории запрещено.
ВРИ земель
Целевое назначение земельного участка имеет прямую взаимосвязь с ВРИ надела, которые установлены в конкретной территориальной зоне, где и расположена земля.
Согласно статье 37 ГрК РФ виды разрешенного использования делятся на 3 типа:
- основные;
- вспомогательные;
- условно разрешенные.
Ключевой вид деятельности, которым можно заниматься на участке, зависит от основного ВРИ.
Вспомогательный ВРИ необходим для уточнения направлений применения ЗУ. В случае с условно разрешенным видом использования, то он расширяет основные типы эксплуатации территорий.
Собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или/и вспомогательный ВРИ из числа, предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. Установление условно разрешенного вида осуществляется только по разрешению уполномоченного органа, чаще всего местной администрации.
Полный перечень ВРИ содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 г.
Основные виды разрешенного использования для строительства жилья
Зачастую, принимая решение о приобретение ЗУ, гражданин обращает внимание, можно ли возводить на такой земле жилые дома и дополнительные постройки. Так, какие же типы земельных участков можно использовать для жилищного строительства в соответствии с действующим российским законодательством?
В целом, если вы рассматриваете земельный надел именно для возведения на нем частного дома, то следует обратить внимание на участки, имеющие вид разрешенного использования – ИЖС, для ведения садоводства, ЛПХ и жилая застройка.
ИЖС и направления использования
Целевое использование земельных участков с ВРИ ИЖС допускает возведение дома, имеющего следующие характеристики:
- высота – не более 20 метров;
- этажность – до 3-х этажей;
- состав – комнаты и вспомогательные помещения, которые используются в бытовом назначении.
Также, на участке ИЖС допускается размещение хозяйственных построек и гаражей для собственного пользования.
На такой земле можно организовать огород и выращивать на нем сельскохозяйственные культуры.
Ведение садоводства и огородничества: вид разрешенного использования
Целевое назначение земель – это направления применения использования конкретных наделов. Жилые дома можно размещать не только на участках ИЖС, но и на ЗУ, предназначенных для ведения садоводства.
Лучше всего выбирать объект, относящийся к категории земель населенных пунктов. В таком случае проблем со строительством и регистрацией дома не возникнет.
Если же участок является сельскохозяйственным, то перед началом строительных работ нужно обратить внимание на градостроительные регламенты. Раньше строительство жилых домов на таких землях вообще было запрещено. Теперь допускается возведение объекта ИЖС, если его площадь составляет 50 м2 или менее, а само здание занимает не более 25% от всего ЗУ, при условии, что такой ВРИ предусмотрен ПЗЗ.
Пример из практики:
Гр-н Т. владеет участком в СНТ. В соответствии с классификацией земель, участок может использоваться с целью с/х назначений. ВРИ надела – ведение садоводства. Мужчина, чтобы проживать здесь летом, построил небольшой домик, подал заявление о постановке объекта ИЖС на кадастровый учет, чтобы в дальнейшем зарегистрировать строение в собственность. Однако он получил отказ. Представитель Росреестра аргументировал позицию ведомства тем, что строить дома на спорной земле запрещено. Г-н Т. подал иск в суд. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что основной ВРИ земли – ведение садоводства. По закону на территории, где и располагается участок, допускается малоэтажная застройка. Объект по решению суда был поставлен на учет, право собственности на ИЖС было зарегистрировано.
Классификатором ВРИ предусмотрен еще один смежный вид разрешенного использования – для ведения огородничества. Но на таких землях строительство категорически запрещено. Здесь допускается возводить только объекты некапитального строительства, которые могут быть использованы для хранения инвентаря и урожая.
Жилая застройка и направления использования ЗУ
Виды назначения земельных участков включают в себя жилую застройку. Как правило, градостроительным регламентом данный ВРИ делится на несколько типов: малоэтажная, блокированная, средне этажная, многоэтажная жилая застройка.
На таких участках допускается размещение жилых домов, характеристики которых напрямую зависят от типа ВРИ.
|
Тип вида разрешенного использования |
Направление использования |
|
Малоэтажная многоквартирная ЖЗ (жилая застройка) |
На таких территориях можно построить жилой дом, но максимальная высота - до 4 этажей. Также на таких территориях возможно строительство детских игровых зон, спортивных площадок и мест, подходящих для отдыха населения. Возможно размещение объектов, которые обслуживают такую застройку. |
|
Блокированная ЖЗ |
На данном типе участков допускается строительство жилого дома, который будет блокированным с соседним домом - они могут располагаться в одном ряду с общей боковой стеной, но при условии, что каждый дом имеет отдельный выход на участок. На придомовом участке можно выращивать плодовые деревья, кустарники, овощи, ягоды, а также возводить хозяйственные постройки (гаражи, хозблоки). Также законом не запрещено строительство спортплощадок, детских площадок. |
|
Среднеэтажная ЖЗ |
В соответствии с законодательством, на ВРИ участка данного типа возможно возведение многоквартирных домов, не превышающих высоту 8 этажей. Также допускается возведение объектов обслуживания МКД. |
|
Многоэтажная ЖЗ |
Использовать земли можно с целью возведения МКД, чья высотность больше 9 этажей. Также допускается обустройство гаражей, находящихся под землей, и автостоянок. Придомовые территории могут быть благоустроены и озеленены. Возможно строительство спортивных и детских площадок. |
Фактически вид разрешенного использования – жилая застройка подходит для строительства на земельном участке не только частных, но и многоквартирных домов.
ЛПХ: направления использования ЗУ
Категории земель с видом назначения ЛПХ делятся на приусадебные и полевые наделы. На участках первого типа вполне допускается строительство жилого дома. Также, такие объекты можно использовать для производства сельскохозяйственной продукции, размещения гаража и хозпостроек для личных нужд, а также разведения домашнего скота.
Что касается полевых земель ЛПХ, то их можно использовать только для производства с/х продукции без права возведения на них объектов капитального строительства.
Как определить категорию земель и вид разрешенного использования
Чтобы определить целевое назначение земель необходимо выяснить, какие ВРИ установлены в отношении территориальной зоны, на которой располагается данный надел. Такая информация содержится в градостроительных регламентах, утвержденных ПЗЗ.
Но, можно сделать проще – заказать выписку из ЕГРН. В этом документе содержится информация о категории земли, виде ее разрешенного использования, площади, границах и другие сведения.
Правда за оформление выписки необходимо заплатить госпошлину. За бумажную справку платят 460 рублей, а за электронную 290 руб.
Вы можете бесплатно узнать, какой ВРИ присвоен участку, собственником которого вы являетесь. Для этого нужно изучить кадастровую карту территорий, где расположен надел. Она доступна на сайте Росреестра. Для получения информации вам потребуется кадастровый номер участка или данные о присвоенном ему адресе.
Как изменить ВРИ земельного участка
Собственники земли имеют право изменить ВРИ участка с учетом положений, которые прописаны в градостроительном регламенте и в правилах застройки территорий. Для этого нужно обратиться в Росреестр с заявлением о смене ВРИ.
Если вы планируете заменить ВРИ на тот, который отнесен к условно-разрешенным, то на это потребуется разрешение от местной администрации.
Скачать Последствия использования земли не по целевому назначению
Мы уже сказали, что виды категорий земель регламентированы законодательством и должны быть соблюдены всеми без исключения гражданами, юрлицами, должностными лицами и пр. Если будет обнаружено, что надел используется не по своему целевому назначению, то виновное лицо ожидает административная ответственность в виде штрафа. Размер штрафных санкций прямо связан с кадастровой стоимостью объекта.
|
Стоимость участка |
Сумма штрафа |
|
Кадастровая стоимость определена (от 0,5 до 2%) |
Физическое лицо (от 0,5 до 1%) – от 10 до 100 тысяч рублей. Юридическое лицо (от 1,5 - до 2%) – от 100 до 700 тысяч рублей. Должностное лицо и ИП (от 1 до 1,5%) – от 20 до 300 тысяч рублей. |
|
Кадастровая стоимость не определена |
Физическое лицо – от 10 до 20 тыс. руб. Должностное лицо – от 20 до 50 тыс. руб. Юридическое лицо – от 100 до 200 тыс. руб. |
Изъятие земельного участка, который используется владельцем не по целевому назначению, возможно на основании ст. 285 ГК РФ.
По условиям ст. 284 ГК РФ, ЗУ может быть изъят у собственника, если данный надел имеет целевое назначение, связанное с ведением сельского хозяйства или с жилищным строительством и не используется в течение 3-х лет.
Обзор судебной практики
В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района к Неврозову К. об изъятии земельного участка. Представитель истца пояснил, что ответчик имеет ЗУ, расположенный в селе Кетово, отнесенный к категории земель населенных пунктов, имеющий вид разрешенного использования – для ИЖС.
Согласно имеющимся данным, Неврозов получил рассматриваемый объект в наследство от своего дедушки. Раньше на этой земле располагался жилой дом, однако он был снесен. В настоящее время мужчина построил на участке небольшую ферму и разводит на нем крупный рогатый скот.
Неврозову неоднократно выносили требования о приведение надела в надлежащее состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, привлекали к административной ответственности. Ответчик настаивал на том, что земельный участок принадлежит ему на праве собственности и он имеет право распоряжаться им по своему усмотрению.
В суде ответчик заявил, что не желает ликвидировать ферму. Он настаивает на том, что земля находится в его частной собственности, в связи с чем он волен самостоятельно определять ее назначение.
В ходе судебного рассмотрения выяснилось, что ведение животноводства на территориальной зоне, где расположен спорный ЗУ, не допускается. Кроме того, основной ВРИ данного надела – ИЖС.
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу о том, что ответчик использует земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, не по его целевому назначению более 3-х лет и удовлетворил иск Администрации Кетовского района в полном объеме.
Частые вопросы
Земли населенных пунктов – это и есть одна из категорий, предусмотренных статьей 7 ЗК РФ. Такие земли делятся на территориальные зоны. Всего статьей 85 ЗК РФ предусмотрено 9 ТЗ: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные, специального назначения, военных объектов, инженерных и транспортных инфраструктуры и иных ТЗ. Для каждой территориальной зоны предусмотрен свой вид разрешенного использования (основной, вспомогательный, условно-разрешенный).
Земельные участки с видом разрешенного использования для ведения огородничества можно использовать для выращивания на них сельскохозяйственных культур, а также, для размещения некапитальных строений, предназначенных для хранения инвентаря и урожая.
Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости можно лично, подав заявление в территориальное подразделение Росреестра или через МФЦ. Для оформления электронного варианта документа достаточно направить заявку через личный кабинет на официальном сайте Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии или на портале Госуслуги.
Заключение эксперта
При использовании наделов необходимо учитывать назначение земельного участка в 2024 году. Все земли Российской Федерации подразделяются на категории, перечень которых регламентирован статьей 7 ЗК РФ. Но, вид разрешенного использования ЗУ и его категория – это совершенно разные вещи. Зачастую, участки, отнесенные к одному и тому же типу, допускается использовать совершенно по разным направлениям. Виды земель по целевому назначению – это и есть категории ЗУ. А вот ВРИ – можно считать направлениями допускаемого применения земли. Помните о том, что за использование ЗУ не по его целевому назначению, КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. За такое нарушение могут наказать штрафом, а если собственник продолжит игнорировать требования о приведении ЗУ в надлежащее состояние, то у него могут вообще изъять землю.
