Задаток: понятие и законодательные основы
Договор задатка при покупке земельного участка представляет собой документ, по которому покупатель вносит определенную денежную сумму, которая служит обеспечением исполнения обязательств сторонами по договору купли-продажи и доказательством его заключения.
Если говорить простыми словами, задаток – это гарантия того, что продавец не откажется продавать объект, а покупатель его приобретать.
Условия внесение рассматриваемой суммы регламентированы параграфом 7 главы 23 ГК РФ. Согласно статье 380 ГК РФ факт передачи денежных средств должен быть оформлен путем подписания сторонами договора исключительно в письменной форме.
Если при внесении предоплаты покупателем письменное соглашение не составлялось, то сумму признают авансом.
Случаи внесения задатка по договору
Соглашение о задатке при покупке дома составляют в том случае, если стороны планируют снизить риск неисполнения обязательств по соглашению продавцом или покупателем.
Чаще всего к подписанию рассматриваемого документа прибегают на этапе оформления предварительного договора купли-продажи.
Пример из практики:
Даринов У. и Светлов И. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно нему продавец обязуется передать за плату рассматриваемый объект в собственность покупателя, а покупатель, принять землю и оплатить ее не позднее 20 ноября 2022 г. Исполнение обязательств по договору обеспечено задатком, что подтверждается соглашением. Покупатель внес 150 тыс. рублей. Однако продавец отказался продавать имущество. 20 ноября 2022 г. сделка не была заключена по вине получателя предоплаты. Продавец выплатил покупателю 300 тыс. рублей.
Согласно статье 381 ГК РФ, если обязательства по договору, обеспеченному предоплатой, прекращаются, например, по взаимному согласию сторон или в силу невозможности их исполнения по основаниям, регламентированным ст.416 ГК РФ, продавец обязан вернуть денежные средства в полном объеме покупателю.
| Да | 86 |
| Нет | 61 |
Оформление договора
Расписка о задатке за земельный участок – это документ, по которому покупатель вносит определенную денежную сумму, которая выступает гарантом выполнения обязательств по ДКП сторонами.
«Соглашение должно быть оформлено исключительно в письменном виде. Данное правило регламентировано статьей 380 ГК РФ».
В документе важно максимально точно отразить назначение вносимых денежных средств. Платеж не рекомендуется называть авансом или предварительным платежом. В случае наличия сомнений о том, что предоставленная покупателем сумма является задатком, суд признает ее авансом.
Правила составления
Оформить задаток необходимо письменным соглашением, подписанным обеими сторонами правоотношений.
Четких правил составления документа, утвержденных на законодательном уровне, не существует. Договор готовят, опираясь на общие положения документооборота.
Допускается использование:
- рукописной формы соглашения;
- печатного договора;
- заранее подготовленного бланка, а затем заполненного сторонами от руки.
Образец
Единого образца договора о внесении задатка при покупке земельного участка на законодательном уровне не предусмотрено. В нем важно отразить условия, по которым можно определить об обеспечении исполнения каких именно обязательств идет речь.
Типовой образец договора, может включать в себя следующие пункты:
- наименование документа;
- место и дату подписания соглашения;
- ФИО, паспортные данные, место регистрации сторон;
- сумму, внесенную покупателем;
- отсылку на то, что денежные средства служат обеспечением исполнения обязательств;
- описание предмета сделки;
- стоимость имущества;
- срок заключение основного договора;
- последствия нарушения субъектами обязательств;
- иные положения;
- подписи сторон и расшифровка.
В соглашении можно отразить порядок возврата задатка, в случае незаключения сделки. Однако они не могут противоречить условиям статьи 381 ГК РФ.
Скачать Нотариальное удостоверение
Соглашение о задатке составляют в той же форме, что и ДКП. По общим правилам, договор о внесении задатка не подлежит нотариальному удостоверению.
Но, если основной договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса, то без аналогичной процедуры при подписании рассматриваемого документа, не обойтись.
Как правило, нотариальное удостоверение сделки необходимо, если земельный участок, который является предметом купли-продажи, принадлежит несовершеннолетнему.
Также, в нотариальную контору придется обратиться, если покупатель приобретает долю в праве общей собственности на недвижимость.
Условия возврата
Условия возврата задатка по договору отражены в статье 381 ГК РФ. Если исполнение обязательств невозможно в силу оснований, регламентированных статьей 416 ГК РФ либо по взаимному согласию сторон, то продавец обязан вернуть полученные от покупателя денежные средства в полном объеме.
Если сделка сорвана по вине покупателя, то предоплату ему не возвращают. Он остается у второй стороны, можно сказать, в качестве компенсации.
Но, самая большая ответственность за незаключение основного договора лежит на продавце. Если он отказался продавать предмет, то он должен вернуть покупателю ранее полученные денежные средства в двойном размере.
Отличие задатка от аванса и предоплаты
Задаток и предоплата – это совершенно два разных понятия. Характерными признаками первого являются:
|
Признаки задатка |
|
вносят до заключения сделки, например, при подписании ПДКП |
|
в дальнейшем засчитывают в счет оплаты |
|
служит гарантией исполнения обязательств |
|
в случае незаключения сделки, применяются условия возврата, регламентированные ст.381 ГК РФ |
Внесение задатка в обязательном порядке оформляют путем подписания письменного договора.
Есть еще одна важная особенность, если стороны заключили договор предоплаты, но отразили в нем тот факт, что внесенные по условиям соглашения денежные средства выступают в качестве обеспечения исполнения обязательств, то предоплату могут признать задатком.
Если покупатель вносит аванс при покупке дома с земельным участком, то в случае отказа от заключения сделки одним из субъектов правоотношений, сумма подлежит возврату в обязательном порядке. Но в таком случае, правила, утвержденные статьей 381 ГК РФ, не применяются.
Аванс и предоплата не служат обеспечением исполнения обязательств субъектами правоотношений, поэтому, ответственность за не заключение сделки не наступает ни для продавца, ни для покупателя.
Что касается залога, то это вообще иной вид обеспечения обязательств. В качестве него могут служить не только деньги, но и любые имущественные ценности, например недвижимость. Договор залога оформляют с учетом условий. Отраженных в параграфе 3 главы 23 ГК РФ.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Кондратьевой Н. к Хордину К. о взыскании задатка. Истец пояснила, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом.
По условиям соглашения, женщина внесла предоплату в размере 300 тыс. рублей в качестве обеспечения исполнения своих обязательств. Она пояснила, что на применении такого вида предоплаты настоял продавец.
Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 20 апреля 2022 г. Однако, когда Кондратьева обратилась к Хордину с предложением, подписать соглашение, последний отказался это делать, аргументировав свои действия тем, что нашел покупателя, готового заплатить за предмет сделки на 400 тыс. руб. больше. Он предложил Кондратьевой купить дом с землей и гаражом по повышенной цене. Но, женщина отказалась и потребовала возврата внесенных ей денежных средств путем направления претензии. Продавец ответил Кондратьевой, где указал, что сделка сорвана по ее вине, так как она отказалась покупать предмет по новой цене.
Рассмотрев дело по существу, суд установил, что между истцом и ответчиком действительно заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка.
Исполнение обязательств обеспечено предоплатой, так как имеется расписка о получении задатка, а факт того, что покупатель вносит именно задаток, а не аванс, подтверждается соответствующим пунктом в договоре.
Ответчик настаивает на том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине покупателя, так как женщина отказалась приобретать объект. В свою очередь, Кондратьева утверждает, что сделка сорвана по вине продавца, так как он повысил цену.
Суд признал внесенные денежные средства задатком и пояснил, что повышение цены – это существенное изменение условия договора. Кроме того, согласно действующему российскому законодательству, основная сделка должна быть заключена на условиях, прописанных в предварительном договоре купли-продажи, в том числе по той цене.
Судья установил, что виновным в не заключении сделки является продавец, удовлетворил иск Кондратьевой и обязал Хордина вернуть истцу задаток в двойном размере.
Частые вопросы
Аванс подлежит возврату в любом случае, независимо от того, кто виновен в незаключении сделки. Если же предоплата признается задатком, то продавец должен вернуть его в двойном размере, если сделка сорвана по его инициативе, и вправе не возвращать, если покупатель отказался от приобретения предмета.
По условиям статьи 380 ГК РФ, соглашение о задатке составляют исключительно в письменной форме. В противном случае внесенные покупателем денежные средства могут быть признаны авансом или предоплатой.
Как правило, на законодательном уровне обязательства о внесении предоплаты при заключении предварительного договора купли-продажи не предусмотрено. Не право сторон. Но если продавец настаивает на обеспечении исполнения обязательств, то отказаться от предоплаты, скорее всего не получится.
Заключение эксперта
Задаток при покупке земельного участка – это некоторая сумма, вносимая выгодоприобретателем, которая выступает в качестве обеспечения исполнения обязательств субъектами правоотношений.
Внесение рассматриваемой денежной суммы в обязательном порядке оформляют путем подписания договора. Несоблюдение письменной формы соглашения не допускается.
Если возникают сомнения о том, что предоплата является задатком, в силу несоблюдения пункта 2 ст.380 ГК РФ, внесенные денежные средства признаются авансом.
