Законодательные основы
Согласно гражданскому законодательству сделку купли-продажи дома оформляют договором в письменной форме. Данное правило регламентировано статьей 550 ГК РФ. Причем, несоблюдение этого условия влечет за собой недействительность соглашения.
| Да | 154 |
| Нет | 65 |
Сам договор купли-продажи недвижимости представляет собой документ, по которому продавец передает в собственность покупателю предмет сделки за конкретную плату. Что признается недвижимым имуществом описано в ст.130 ГК РФ. В это перечень входят:
- земельный участок;
- квартира;
- дом;
- здание или строение;
- помещение;
- объекты незавершенного строительства;
- другие объекты, которые неразрывно связаны с землей.
То есть, согласно гражданскому законодательству, дача признается недвижимостью, поэтому при ее продаже применяются нормы, содержащиеся в параграфе 7 главы 30 ГК РФ.
Реализация дома невозможна без одновременной передачи в собственность покупателю земельного участка, на котором расположен объект. То есть, покупая дачу, человек приобретает не только здание определенного типа, но и землю, расположенную под ним. Причем, продавец вправе установить свою цену в отношении каждого предмета сделки.
Перечень документов от продавца
На законодательном уровне, документы необходимые для продажи дачного участка не установлены. Субъектам правоотношений нужно предоставить бумаги, которые потребуется для подготовки договора купли-продажи.
Также, покупатель вправе потребовать от продавца документы, которые принято исследовать в процессе анализа чистоты сделки.
Назвать конкретный перечень бумаг невозможно. Все зависит от индивидуальности ситуации. Типовой список, включает в себя:
|
Документы |
|
гражданский паспорт |
|
правоустанавливающие документы на дачу и участок |
|
выписка из ЕГРН на дом и землю |
|
кадастровый, технический план |
Если предмет сделки является совместным имуществом продавца и его супруги (ее супруга), то рекомендуется требовать нотариальное согласие от жены или мужа на продажу недвижимости.
Имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, продают с согласия органов опеки и попечительства. Если ребенок старше 14 лет, то продавцом по договору выступает он сам. Причем, в таком случае нужно получить одобрение на совершение сделки от родителей или законных представителей.
Выписка из ЕГРН
Договор купли-продажи дачи составляют с учетом норм действующего законодательства. Согласно ГК РФ, в соглашении в обязательном порядке должны содержаться существенные условия – это описание предмета сделки и его стоимость.
Что касается первого пункта, то такие сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Документ заказывают в электронной или бумажной форме. За предоставление информации из единого государственного реестра недвижимости заявитель уплачивает государственную пошлину:
- за бумажную справку – 480 руб.;
- за электронный документ – 290 руб.
Размер госпошлины утвержден Приказом Росреестра №П/0145 от 2020 года. Для подготовки договора купли-продажи подойдет выписка об основных характеристиках недвижимого объекта. Причем, понадобится две справки: одна на дом, вторая на земельный участок.
Правоустанавливающие документы
Продажа дачи оформляется договором купли-продажи. Согласно нему, одна сторона передает другой в собственность предмет сделки за определенную плату. В нем рекомендуется отразить основания получения права собственности продавцом.
К правоустанавливающим документам относят договор:
- купли-продажи;
- мены;
- дарения;
- приватизации;
- долевого участия.
В это же список стоит включить свидетельство о наследовании. То есть, правоустанавливающими документами являются бумаги, на основании которых у гражданина возникло право собственности на объект.
Рассматриваемые бумаги могут понадобиться не только для подготовки договора купли-продажи, но и для проверки покупателем чистоты сделки.
Подтверждение отсутствия долгов
Перечень документов, предоставляемых продавцом при заключении сделки купли-продажи дома, может включать в себя подтверждение отсутствия задолженностей за коммунальные услуги.
Согласно ЖК РФ, владелец обязан вносить плату за ЖКУ с момента приобретение права собственности на недвижимость. То есть, фактически, покупатель ничем не рискует, если купит объект с долгами.
Однако ресурсопоставляющие или управляющие компании не всегда разбираются, кто именно задолжал, старый владелец либо новый и требуют оплатить долг с гражданина, который в настоящий момент является собственником, угрожая отключить свет, отопление, воду и др.
Не каждый готов к таким разбирательствам. Именно поэтому, многие предпочитают покупать недвижимость только в случае отсутствия у продавца долгов по ЖКУ.
Согласие от других собственников
Оформить сделку по продаже дачи в СНТ или на участке ИЖС, если имущество признается совместной собственностью мужа и жены, можно только с согласия второго супруга.
Документ подлежит нотариальному удостоверению. Его подготовкой обычно занимается нотариус. В нем содержится следующая информация:
- ФИО гражданина, который дает свое разрешение;
- наименование сделки (в нашем случае купля-продажа);
- данные квартиры (место расположения, кадастровый номер, другие индивидуальные характеристики);
- реквизиты свидетельства о заключении брака (о разводе);
- отметка о том, что гражданин дал свое согласие;
- дата оформления документа;
- подпись лица, дающего разрешение;
- место оформления согласия;
- отметка нотариуса об удостоверении.
На самом деле, переход права собственности от продавца к покупателю Росреестр осуществит и без согласия второго супруга. В таком случае просто делают пометку, что документ не предоставлен.
Но, если муж (жена) продавал недвижимость втайне, а второй супруг был против сделки, то последний вправе подать исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Подтверждением отсутствия согласия на продажу совместного имущества являются сведения из ЕГРН.
Пример из практики:
Новиков Р. продал дачу и земельный участок Клювину В. Супруга продавца, Новикова Д. узнала о сделке через месяц после его совершения и подала исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недействительным, так как она не давала своего согласия на продажу. Рассмотрев дело в открытом заседании суд пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению. Судья установил, что дача и земельный участок приобретены Новиковым Р. после вступления в брак с Новиковой Д. Для приобретения объекта были использованы семейные накопления. Недвижимость является совместной собственностью супругов. Согласно данным Росреестра, переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован без предъявления нотариального согласия второго супруга на сделку. Суд признал ДКП недействительным и обязал Новикова Р. вернуть Клювину В. полученные в результате незаконной сделки денежные средства.
Согласие на продажу понадобится и в том случае, если собственник продает не весь дом, а долю в праве общей собственности.
По закону, другие владельцы имеют приоритетное право выкупа рассматриваемого имущества. Оповещение передают очно под личную подпись получателя или направляют по Почте России заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Продавать объект третьим лицам можно после получения отказа от других собственников заключать сделку купли-продажи или если владельцы не ответили на запрос в течение 30 дней.
Надо отметить, что в предложении купить долю в праве общей собственности продавец отражает стоимость имущества, по которой планирует продать его третьим лицам. Если гражданин предложил иным владельцам приобрести долю по одной цене, а продал по другой, например, намного ниже, то такие действия считаются нарушением, а другие собственники могут попытаться оспорить законность ДКП в судебном порядке.
Скачать Разрешение от опеки
Для того чтобы продать дом в деревне, дачу в СНТ или другую недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Этот документ является обязательным для предъявления при продаже рассматриваемых объектов.
Для получения согласия родитель или законный представитель направляет в территориальное подразделение ведомства заявление. Сотрудники опеки принимают решение об удовлетворении просьбы или об отказе с учетом интересов ребенка.
Если сделка нарушает права несовершеннолетнего, то разрешение на продажу имущества не выдадут.
Как правило, продать недвижимость, принадлежащую ребенку, можно в том случае, если в результате сделки его имущественное положение не пострадает. Например, родители продают участок с дачей для приобретения или строительства другого дома, а несовершеннолетний получит долю в праве общей собственности, равноценную реализуемому имуществу.
Список документов от покупателя
Для того чтобы продать дачный участок со строением на нем, составляют договор купли-продажи. Для его оформления понадобятся данные субъектов правоотношений. Покупатель предоставляет:
- гражданский паспорт или копию;
- реквизиты банковского счета, если расчеты производятся безналичным путем.
Продавец может запросить подтверждения наличия достаточного для оплаты товара денежных средств. Таким документом служит выписка с банковского счета. Обратите внимание, что покупатель вправе не предоставлять эту информацию.
Документы при заключении сделки
В процессе заключения сделки купли-продажи могут быть использованы следующие документы:
- предварительное соглашение о продаже;
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи и расписка о получении денежных средств.
ПДКП – это документ, по которому стороны обязуются заключить сделку на определенных условиях не позднее установленной договором или законом даты. Его составляют в случае, если стороны, по какой-либо причине не могут подписать ДКП или исполнить обязательства по нему в настоящий момент.
Договор купли-продажи – основной документ, по которому одна сторона передает другой в собственность объект, отвечающий заявленным характеристикам за плату. Его отсутствие говорит о том, что сделка не заключена.
Акт приема-передачи и расписка о получении расчета подтверждает исполнение субъектами обязательств по ДКП.
Предварительный договор купли-продажи
Процесс продажи участка с домом в СНТ или на земле ИЖС может включать в себя этап предварительного согласования сделки. В таком случае заключается ПДКП. По нему субъекты правоотношений обязуются подписать ДКП в будущем.
Как правило, предварительное соглашение может быть обеспечено задатком. Если ДКП не заключается по вине продавца, то он возвращает денежные средства в двойном размере, если по вине покупателя, то задаток возврату не подлежит.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи дачи заключают исключительно в письменном виде. Несоблюдение формы влечет за собой недействительность соглашения.
Единого образца ДКП на законодательном уровне не установлено. Но в нем в обязательном порядке должны содержаться существенные условия. К ним относят описание предмета сделки и стоимость.
Порядок продажи дачи подразумевает реализацию и здания и земли, на котором оно расположено. Именно поэтому в ДКП нужно включить характеристики обоих объектов: описание дома и земельного участка.
Соглашением можно отразить и иные условия, помогающие регулировать правоотношения, перечень которых зависит от потребностей сторон. Это могут быть права, обязанности, ответственность субъектов, порядок передачи имущества, расчетов, форс-мажоры и др.
Расписка о получении денежных средств
Если продавец исполняет финансовые обязанности по договору наличным путем, то рекомендуется оформить передачу денежных средств распиской.
Единого образца документа на законодательном уровне не установлено. В ней отражают ФИО сторон, их паспортные данные, адрес регистрации, сумму платежа, реквизиты ДКП, дату и подпись получателя денежных средств.
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи предмета сделки составлять не обязательно. Однако, если стороны решили оформить передачу имущества документально, то он является неотъемлемой частью ДКП.
Акт не имеет единого образца, утвержденного законодательством. В нем принято отражать следующую информацию:
- ФИО, паспортные данные сторон;
- дату передачи имущества;
- характеристики объекта;
- реквизиты договора купли-продажи;
- отметка о том, что покупатель осмотрел предмет и претензий не имеет;
- порядок и срок предъявления претензий в отношении обнаруженных недостатков;
- перечень документов, передаваемых вместе с имуществом;
- дату составления акта, подписи сторон и их расшифровка.
Акт можно напечатать на компьютере, написать от руки или заполнить заранее подготовленный бланк.
Перечень документов для регистрации права собственности
Право собственности на имущество переходит покупателю только после осуществления регистрационных действий. Для этого обращаются в Росреестр лично, через МФЦ или путем направления заявки онлайн, заполненной на официальном сайте ведомства, авторизовавшись в личном кабинете при помощи аккаунта от портала Госуслуги.
«К заявлению прилагают договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате государственной пошлины (по желанию)».
За регистрацию права собственности физическое лицо платит 2 тыс. рублей, а юридическое – 22 тыс. руб. Плату вносят за каждый объект, то есть отдельно за дом и земельный участок.
За регистрацию права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и строения, расположенного на нем, уплачивают государственную пошлину в размере 350 рублей.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о признании ДКП недействительным от Шурагиной К. Истец пояснила, что ответчик Шурагин Р. продал долю в праве общей собственности на частный дом третьему лицу без ее согласия.
Шурагина пояснила, что планировала выкупить долю брата и стать единоличной владелицей имущества. Однако ответчик, без предварительного уведомления продал свою часть дома совершенно незнакомому человеку Головенко М.
Шурагин Р. в судебное заседание явился. Он пояснил, что предлагал сестре купить его долю, однако она отказалась. Ее не устроила цена. Но, никаких доказательств предварительного уведомления второго собственника имущества о реализации доли не предоставил. Мужчина пояснил, что делал предложение устно.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил иск, указав на то, что ответчик обязан направить уведомление в письменном виде. Он имел право продать имущество только после получения письменного отказа от Шургиной, либо через 30 дней после вручения оповещения.
Частые вопросы
После приватизации государственного или муниципального имущества гражданин (организация) становится полноправным владельцем объекта. Он имеет право распорядиться им по своему усмотрению, в том числе продать. Сделка оформляется в традиционном порядке путем подписания сторонами ДКП и регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Для того чтобы вступить в членство СНТ, необходимо подать заявление. Его составляют с учетом правил, отраженных в ст.12 ФЗ-2017 от 2017 г. К нему прилагают копии правоустанавливающих документов на участок, расположенный на территории садового товарищества.
Вступление в членство СНТ – это право владельца земельного надела, а не его обязанность. После приобретения садового участка в товариществе вы имеете право пользоваться им или распоряжаться по своему усмотрению.
Заключение эксперта
Продажа дачи осуществляется путем подписания сторонами договора купли-продажи. Для его составления потребуются реквизиты гражданского идентификатора личности субъектов правоотношений, а также документ, в котором содержится подробное описание предмета сделки.
К ДКП прилагают расписку о получении денежных средств и акт приема-передачи имущества. Составление этих документов не обязательно.
Если предмет сделки является совместной собственностью супругов, то рекомендуется запросить от продавца нотариальное согласие мужа или жены на продажу объекта.
Если дача принадлежит несовершеннолетнему, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
