ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

На что обратить внимание при покупке дома

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

С одной стороны, купить дом несложно. Достаточно найти подходящий объект, заключить договор купли-продажи, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Но, с другой чтобы после сделки покупатель не пожалел о покупке, важно обратить внимание на некоторые существенные нюансы.

На что обратить внимание при покупке дома

Пошаговая инструкция покупки дома

Заключение сделки купли-продажи недвижимости осуществляется с учетом норм действующего российского законодательства. Реализации недвижимым объектам посвящен седьмой параграф 30-й главы ГК РФ.

Этапы покупки дома:

выбираем объект, удовлетворяющий собственным потребностям;

проверяем дом перед покупкой, осматриваем его;

знакомимся с документами, представленными продавцом по запросу;

обговариваем условия сделки;

составляем договор купли-продажи или внимательно читаем его;

подписываем соглашение;

передаем деньги;

принимаем предмет сделки, в случае необходимости, составляем акт приема-передачи;

регистрируем переход права собственности в Росреестре.

В исключительных случаях, например, когда имущество принадлежит ребенку или предметом сделки выступает доля в праве общей собственности, договор заверяют у нотариуса.

Важно! Одним из существенных этапов приобретения частного дома можно назвать проверку недвижимости. Причем, покупателю нужно не только осмотреть предмет, определить, удовлетворяет ли объект его потребностям, но и проверить чистоту сделки.

На что надо обратить внимание

Выбрать дом при покупке нужно крайне внимательно. В первую очередь необходимо определиться с собственными потребностями: районом, где находится объект недвижимости, уровнем развития инфраструктуры, населенностью места, удаленностью от центра, индивидуальными характеристиками и др.

Для того чтобы не быть обманутым, нужно тщательно проверить чистоту сделки. Для этого можно нанять специалиста или провести анализ самостоятельно.

Территориальное расположение

Подходить к выбору места, где расположен дом, нужно опираясь на личные нужды. Если вы планируете жить в отдалении от шумного мегаполиса, то лучше обращать внимание на загородные районы.

Для постоянного места жительства рекомендуется выбирать населенный пункт, обеспеченный хотя бы минимальной инфраструктурой. Не советуется приобретать дом в глухой деревне, к которой ведет грейдер, то есть не асфальтированная дорога.

Можно обратить внимание на коттеджи в СНТ. После внесения в действующее российское законодательство изменений, теперь недвижимость, возведенную на дачном участке, есть возможность признать жилой.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если у вас возникли вопросы при покупке дома, задайте их нашему юристу. Вам не нужно записываться на прием и отрываться от повседневных дел. Консультация проводится в онлайн-формате. Причем, специалисты готовы оказать неоценимую помощь в будние, праздничные и выходные дни, 24 часа в сутки.

Физическое состояние дома

Покупателю рекомендуется проверить при покупке дома физическое состояние предмета сделки. Обратите внимание на год постройки, спросите, когда последний раз проводился капитальный ремонт. Хотя, это можно определить по внешнему виду, по качеству постройки.

Обязательно осмотрите пол, стены и дверные, оконные проемы. Если видны сильные искажения, например, заметен скат, дверь не закрывается, косяки выглядят кривыми, окна косые, то это может говорить о разрушении фундамента. Для того чтобы такая постройка прослужила еще много лет, придется потратиться на капитальный ремонт.

Назначение земельного участка

Не все земли можно использовать для индивидуального жилищного строительства. Некоторые владельцы идут наперекор закону и возводят на участках, не предназначенных для ИЖС, жилой дом. Впоследствии такое строение узаконить невозможно, даже если оно соответствует всем градостроительным нормам.

Кроме этого, собственника могут заставить снести незаконную постройку в судебном порядке и привлечь к ответственности согласно КоАП РФ.

Покупать дом, который построен на участке, не предназначенном для ИЖС, не стоит. Во-первых, покупателю не удастся получить право собственности на здание. А во-вторых, в будущем у нового владельца могут возникнуть проблемы с органами власти.

Обратите внимание: При покупке дома важно не только осмотреть само строение, но и исследовать состояние земного покрова. Вполне возможно, что существует угроза весеннего затопления земельного участка. Это приведет к быстрому разрушению жилья, поэтому покупать такой объект не рекомендуется.

Документы

Не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, связанные с предполагаемым предметом сделки, просить документы и проверять их при покупке. Попросите продавца предоставить:

  1. выписку из ЕГРН на дом и участок;
  2. правоустанавливающие бумаги на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство наследовании и др.);
  3. копию гражданского идентификатора личности продавца;
  4. технический паспорт на дом.

Если собственник объекта состоит в браке, постарайтесь узнать, не является ли недвижимость совместным имуществом.

Если владельцем дома является несовершеннолетний, а сделку от его имени заключает родитель или законный представитель, то, в случае отсутствия разрешения на продажу имущества от органов опеки и попечительства ни в коем случае не соглашайтесь на нее.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Каждый случай индивидуален. Чтобы понять, какие именно документы требовать для проверки дома, рекомендуем задать этот вопрос лично юристу. Специалист проконсультирует клиента, а в случае необходимости, поможет проанализировать чистоту сделки.

Договор купли-продажи

На законодательном уровне единого образца договора купли-продажи дома с земельным участком не установлено. Именно поэтому, неопытному человеку трудно понять, правильно ли составлен документ.

Если подготовкой соглашения занимался продавец, то обязательно внимательно прочитайте его. В нем должны быть отражены существенно важные условия: подробное описание предмета сделки и стоимость недвижимости. В случае отсутствия таких сведений договор считается незаключенным, даже если стороны подпишут его.

В соглашении не может содержаться условий о предоставлении покупателю только дома, без земельного участка, о возможности увеличения стоимости объекта, о праве сторон на односторонний отказ от сделки и других пунктов, прямо противоречащих нормам действующего российского законодательства.

Типовой договор купли-продажи дома, может включать в себя следующую информацию:

  • наименование документа;
  • дату и место заключения сделки;
  • ФИО, реквизиты гражданского идентификатора личности сторон;
  • подробное описание дома (месторасположение, кадастровый номер, площадь, количество этажей, статус и др.);
  • характеристики земельного участка;
  • реквизиты документов, на основании, которого продавец получил право собственности на рассматриваемое имущество;
  • стоимость договора;
  • порядок расчетов;
  • права, обязанности, ответственность субъектов, форс-мажоры;
  • прочие условий, дата заключения сделки, подписи сторон и расшифровка автографов.

Допускается самостоятельное оформление договора. Но, лучше обратиться за помощью в его подготовке к юристу. Специалист составит соглашение, опираясь на индивидуальные потребности сторон и действующее российское законодательство.

Образец заявления
Образец договора купли-продажи дома с земельным участком
zoom Скачать Образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Особенности покупки дачи

Покупка загородного дома – мечта миллионов людей, проживающих в шумном мегаполисе. Чтобы ничто не смогло омрачить радость приобретения дачи, к заключению сделки рекомендуется подходить со всей ответственностью.

Определите, как часто вы планируете проживать в загородном доме, круглогодично или только летом.

Как правило, дом на садовом участке может быть признан жилым или дачным. В первом случае здание стоит на ленточном фундаменте, оборудовано основными коммуникациями (отоплением, электроэнергией). Здесь можно проживать хоть летом, хоть зимой, без лишних проблем прописаться, а в случае необходимости продать.

«Для покупки такого дома могут быть использованы средства государственной материальной поддержки, например материнского капитала или жилищный кредит. На приобретение такого объекта достаточно легко оформляется ипотека».

Если постройка имеет статус дачного домика, то его покупка не совсем целесообразна. Здесь нельзя проживать круглый год, зарегистрироваться по постоянному месту жительства. Однако если само здание соответствует градостроительным нормам, то его можно перевести в жилое.

Покупая дачу, обратите внимание на статус недвижимости. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН.

Нюансы заключения договора по доверенности

Если покупателю оказывает помощь при покупке дома доверенное лицо, то для заключения сделки от имени гражданина потребуется составить доверенность. Ее в обязательном порядке заверяют у нотариуса.

Продавец тоже имеет право продать имущество по доверенности. В таком случае покупателю нужно быть внимательным. Обязательно ознакомьтесь с документом. Данные доверенного лица принято отражать в договоре.

Доверенность представителя продавца удостоверяет действующий нотариус. Если выяснится, что документ не заверен надлежащим образом или его удостоверял специалист, который утратил право заниматься нотариальной деятельностью, то сделка считается незаконной и подлежит аннулированию.

Пример из практики:

Зайцев Р. купил дом с земельным участком. Договор купли-продажи от имени собственника Валеевой Анны подписывал ее гражданский супруг Данилов К. Мужчина предоставил доверенность в простой письменной форме. Зайцев отдал денежные средства за покупку и обратился в Росреестр для перерегистрации права собственности. Однако в осуществлении рассматриваемых действий ему было отказано на основании того, что договор купли-продажи не имеет юридической силы.

Отличить нотариально заверенную доверенность от простой письменной достаточно просто. Гораздо сложнее проверить документ на подлинность.

Для того, чтобы узнать, легитимна ли доверенность по которой действует представитель продавца, можно воспользоваться специализированным сервисом Федеральной нотариальной палаты. Достаточно ввести номер документа, дату его выдачи и ФИО нотариуса, появится интересующая пользователя информация.

Как безопасно купить долю

Покупатель может приобрести не весь дом, а только его часть. Причем, если недвижимость находится в общей долевой собственности нескольких граждан, то при заключении сделки важно учитывать несколько нюансов.

Если предметом купли-продажи выступает доля в праве общей собственности, то договор в обязательном порядке заверяют у нотариуса. Кроме этого, продавец обязан оповестить других владельцев о намерении продать имущество третьему лицу, так как они обладают приоритетным правом выкупа.

Если в рамках одной сделки все собственники продают свои доли единственному покупателю, то удостоверять договор у нотариуса не нужно.

Приобретение дома на вторичном рынке в ипотеку

Покупка дома в ипотеку практически ничем не отличается от сделки купли-продажи недвижимости в традиционном порядке. Единственное различие заключается в том, что покупатель использует заемные средства.

Для приобретения недвижимости с использованием жилищного кредита потребуется предоставить пакет документов на объект банку. Кредитная организация проверяет легитимность сделки и оценивает имущество. В случае одобрения объекта, заемщик получает ипотеку.

Важно! После заключения договора купли-продажи, покупателю придется зарегистрировать обременения в Росреестре. До полного погашения кредита имущество будет находиться в залоге у банка. Его продажа возможна только с согласия залогодержателя.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от Новиковой Р. к Жилину В. Истец пояснила, что при заключении сделки ответчик ввел ее в заблуждение, предоставив неверную информацию о предмете соглашения.

Новикова рассказала, что покупая дом, она планировала жить загородом постоянно. Она хотела прописаться на жилплощади, которую приобретает.

После заключения сделки женщина обратилась в территориальное подразделение Управления федеральной миграционной службы для регистрации по месту жительства, однако ей отказали в прописке в указанном доме, аргументируя свои действия тем, что здание не является жилым.

Новикова утверждала, что ответчик намеренно скрыл информацию о статусе дома, расположенного на участке.

В ходе рассмотрения дела суд ознакомился с договором купли-продажи. В нем подробно расписан предмет соглашения, в том числе содержится информация о статусе здания.

Также, Жилин предоставил акт приема-передачи имущества, подписанный сторонами. Судья пришел к выводу о том, что истец приняла предмет договора без каких-либо условий.

Исследовав доказательства, суд пришел к выводу о том, что Новикова не могла не знать о статусе недвижимости, расположенного на земельном участке СНТ, так как сведения содержатся в договоре купли-продажи. Судья отказал в удовлетворении исковых требований.

Частые вопросы

Как проверить дом и участок при их покупке? На какие документы обратить внимание?
+

Перед заключением договора купли-продажи дома с земельным участком рекомендуется ознакомиться с информацией о наличии (отсутствии) обременений, о типе земли и здания. Рассматриваемые сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Не лишним будет сравнить реквизиты правоустанавливающих документов с информацией, отраженной в справке из Росреестра.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома по согласию сторон?
+

Расторжение соглашения по взаимному согласию субъектов возможно в любое момент до его исполнения или истечения срока действия. Причем, прекращение правоотношений допускается даже, если покупатель подал заявку на регистрацию права собственности, но не позднее завершения выполнения регистрационных действий сотрудниками Росреестра.

Может ли продавец расторгнуть договор купли-продажи дома в одностороннем порядке, если это предусмотрено соглашением?
+

Согласно действующему российскому законодательству, расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно только в судебном порядке при наличии существенных нарушений условий соглашения вторым субъектом, а также в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими НПА. Пункт о том, что продавец имеет право прекратить правоотношения по своей инициативе без согласия покупателя незаконен.

Заключение эксперта

На что смотреть при покупке дома, на что обратить внимание, и какие документы нужны для проверки чистоты сделки – это, наверное, самые часто встречаемые вопросы, которые задают клиенты, планирующие впервые приобрести недвижимость.

Поручить проверку чистоты сделки лучше юристу. Специалист детально проанализирует объект, изучит документацию и представит полный отчет.

Проверить дом перед его приобретением можно и самостоятельно. Исследование включает в себя 2 основных этапа: осмотр здания и земельного участка, а также оценка документов, предоставленных продавцом.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (2)
avatar
Евангелина
12.10.2022
Добрый вечер! Помоги разобраться. Купили дом. Через месяц узнали, что у бывшего владельца накопился долг за электроэнергию 270 тыс. рублей. Мы связались с продавцом, но он отказался оплачивать задолженность, сказав, что теперь это наши проблемы. Кто все-таки по закону обязан погашать долг?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.10.2022
Здравствуйте, Евангелина! Согласно ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению коммунальных платежей лежит на собственнике помещения с момента возникновения права собственности. То есть, старые долги, которые накопились в то время, когда дом принадлежал продавцу, вы вправе не оплачивать. Рекомендую незамедлительно обратиться в управляющую компанию для урегулирования вопроса.
Ответить
avatar
Зинаида
12.10.2022
Здравствуйте! Хочу купить коттедж. Продавец говорит, что недвижимость принадлежит его трехлетнему сыну, но уверяет, что никаких проблем с заключением сделки не возникнет. Подскажите, на что обратить внимание при покупке частного дома, если фактически, продавец несовершеннолетний.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.10.2022
Добрый день, Зинаида! Родители имеют право распоряжаться имуществом детей, но с согласия органов опеки и попечительства. Сотрудники ведомства принимают решение об одобрении сделки или об отказе, опираясь на интересы ребенка. Перед заключением договора в обязательном порядке проверьте, если такое согласие у продавца. Если его нет, то смело отказывайтесь от сделки.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ