ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Договор купли-продажи дома оформляется с учетом положений гражданского законодательства. По закону, объект ИЖС, являющийся неотъемлемой частью земельного участка, передается новому собственнику вместе с наделом. Продажа дома без земли невозможна.

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Законодательные основы

Стороны могут составить договор купли-продажи дома и земельного участка самостоятельно. При подготовке документа необходимо опираться на несколько законодательных нюансов:

  • соглашение оформляется обязательно в письменном виде;
  • единой формы договора не установлено;
  • в него должны быть включены существенно важные условия;
  • в зависимости от потребностей сторон, соглашение может содержать дополнительные положения.

Условия продажи недвижимости регламентированы параграфом 7 ст. 30 ГК РФ. Именно этим положением установлена форма соглашения, а также его существенные условия.

Общее понятие договора установлены гл. 27 ГК РФ, правила его заключение – 28 ГК РФ, а положения, определяющие изменение и расторжение – 29 ГК РФ.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Перед покупкой частного дома, рекомендуем проверить «чистоту сделки». Если у вас нет на это времени или вы не знаете, как правильно проводить оценку, обратитесь за консультацией к нашему юристу. Специалист готов оказать неоценимую помощь в решении вашей проблемы, независимо от времени суток, в режиме онлайн.

Особенности

При составлении договора купли-продажи дома с землей, важно учитывать несколько особенностей. Если их упустить, то соглашение могут признать незаключенным, а сделку ничтожной.

  1. В предмете договора важно подробно описать не только жилое строение, но и земельный участок, на котором оно расположено. В противном случае ДКП считается незаключенным.
  2. Цену лучше указать за каждый объект, а только потом полную стоимость соглашения. Но, это не обязательно.
  3. Заключить сделку могут только два дееспособных лица. Данные сторон принято отражать в тексте документа.

Надо отметить, что продать дом и земельный участок, на котором он расположен, можно в рамках двух сделок. То есть, в отношении каждого объекта составляется свой договор. Однако, проще всего прописать все условия в одном документе.

Помните о том, что заключение ДКП еще не означает перехода права собственности на имущества. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

А чтобы, снизить риски возникновения притязаний сторон после совершения сделки, при передаче ключей от жилья лучше оформить акт приема-передачи дома.

Образец заявления
Образец акта приема-передачи дома с земельным участком по ДКП, заключенный между физическими лицами
zoom Скачать Образец акта приема-передачи дома с земельным участком по ДКП, заключенный между физическими лицами

Как составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи дачного участка с домом или объекта ИЖС с землей не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. При его подготовке рекомендуется опираться на стандартные правила документооборота.

Само соглашение может выглядеть, как рукописный или как печатный текст. Также, допускается использование специально подготовленного бланка.

Договор можно условно поделить на 4 раздела: преамбула, существенные условия, дополнительные положения, реквизиты сторон.

Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи земли с домом относят описание предмета сделки и стоимость объектов. Если не включить данные пункты в соглашение, то оно считается незаключенным.

Если договор поделен на разделы, то описание дома и земельного участка включают в пункт «Предмет сделки». Причем, исходя из содержания, пользователь документа должен понять, о чем идет речь.

Принято указывать:

местонахождение дома и земли;

кадастровый номер обоих объектов;

площадь жилого здания, число этажей, категорию;

площадь земельного надела, его целевое назначение;

наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на имущество и др.

Как правило, сначала описывают дом, а затем землю, на котором он расположен. Но, можно и наоборот. Это не принципиально.

Важно! Цена земельного участка и объекта ИЖС – это еще одно существенное условие. Если она не указана, то значит, стороны не договорились о стоимости, а договор считается незаключенным.

Дополнительные условия

Дополнительные условия договора купли-продажи садового участка с домом или объекта ИЖС с землей – это все положения, которые не относятся к существенным.

Их включают в соглашение в зависимости от ситуации и потребностей сторон. Сюда можно отнести права и обязанности субъектов, ответственность, за неисполнение обязательств, форс-мажоры и другие положения.

Дополнительные условия помогают регулировать правоотношения, сложившиеся между сторонами в результате заключения сделки.

Образец договора

Как уже было сказано ранее, единого образца договора купли-продажи дома с земельным участком, на законодательном уровне не установлено. При составлении документа, можно опираться на типовой пример. Как правило, он включает в себя следующие сведения:

  • название документа;
  • дату и место заключения сделки;
  • наименование сторон;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности сторон;
  • гарантии;
  • стоимость сделки;
  • условия передачи имущества;
  • заключительные положения;
  • адреса и реквизиты сторон.

Типовой образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать в сети. Как правило, его используют в качестве основы в процессе подготовки соглашения.

Надо отметить, что передаточный акт к договору, который стороны подписывают в момент передачи имущества, по сути, является неотъемлемой частью ДКП.

Образец заявления
Образец договора купли-продажи дома и земельного участка
zoom Скачать Образец договора купли-продажи дома и земельного участка

Нотариальное удостоверение

По общим правилам, ДКП дома с земельным участком не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне. К таким ситуациям можно отнести:

  • собственником реализуемого имущества является несовершеннолетний;
  • продавец реализует долю в праве общей собственности на дом.

В первом случае обойтись без нотариуса нельзя. А вот, что касается продажи доли в праве общей собственности, то нотариальное удостоверение требуется, если один собственник планирует продать свое имущество.

Если доли в доме в рамках одной сделки продают все владельцы, то обращаться к нотариусу нет необходимости.

Пример из практики:

Сбруев Д. и Романова А. являются владельцами таунхауса. Каждый их них имеет в собственности ½ долю. Стороны, по обоюдному согласию решили продать имущество. В свою очередь, Зюзина Р. тоже планирует реализовать долю в праве общей собственности на квартиру. Вторым владельцем этого объекта является ее двоюродный брат, который свою часть продавать не планирует, но дал свое согласие на заключение сделки Зюзиной.

В случае с Сбруева Д. и Романовой А. нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. А вот Зюзиной придется обращаться к нотариусу.

Если дом является совместной собственностью супругов, то по общему правилу, для его продажи потребуется получить согласие на сделку от мужа или жены. Однако теперь Росреестр имеет право зарегистрировать переход права собственности на объект, даже, если такой документ отсутствует. В таком случае сотрудник регистрационного центра делает соответствующую пометку.

Обратите внимание! Если права второго супруга нарушены и он не давал своего согласия на продажу совместного дома, то он имеет право обратиться с иском о признании сделки недействительной, в суд.

Регистрация

Согласно действующему российскому законодательству, ДКП на дом с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.

Для осуществления регистрационных действий необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ.

«Существует удаленный способ подачи заявки. Для этого необходимо заполнить специальную форму на официальном сайте ведомства, предварительно авторизовавшись в личном кабинете при помощи аккаунта от портала Госуслуги».

За регистрацию права собственности на дом и земельный участок необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. для юридических.

Если земельный надел отнесен к категории сельхозназначения, то госпошлина составит 350 руб.

Надо отметить, что плату вносят за регистрацию права собственности на каждый объект. То есть, гражданин, оформляющий документы на дом и земельный участок ИЖС должен заплатить 4 тыс. руб.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о возврате суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи от Шибановой Д. к Люлькевич А.

Истец пояснила, что между ней и ответчиком в феврале 2022 г. был заключен ПДКП, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи загородного дома с участком до апреля 2022 года.

В целях обеспечения исполнения обязательств Шибановой был внесен задаток в размере 100 тыс. рублей.

В марте 2022 г. Люлькевич продала имущество другому лицу. Шибанова обратилась к ней с претензией и потребовала вернуть задаток в двойном размере. Однако ответчик возвратила истцу только 100 тыс. руб.

В процессе рассмотрения дела, установил, что между сторонами действительно заключен ПДКП. Люлькевич нарушила его исполнение, заключив ДКП с третьим лицом.

В свою очередь, в деле имеет соглашение о внесении задатка, подписанное обеими сторонами. В связи с этим, сомнений о том, что уплаченная сумма является именно задатком, а не авансом, нет.

Согласно условиям статьи 381 ГК РФ, если в не заключении договора купли-продажи по предварительному соглашению виновна сторона, которая приняла задаток, она обязана вернуть денежные средства в двойном размере.

Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения сторона, суд пришел к выводу о том, что требования Шибановой Д. законный и удовлетворил иск в полном объеме.

Частые вопросы

Можно ли договор купли-продажи доли в доме не удостоверять у нотариуса?
+

Если гражданин планирует продать долю в праве общей собственности, то он обязан уведомить об этом других владельцев. Они имеют преимущественное право на покупку. В таком случае ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если в рамках одной сделки сразу все собственники продают свое имущество единственному покупателю, то обращаться к нотариусу не нужно.

Где взять образец договора купли-продажи сада и дачи или к кому обратиться за помощью в его составлении?
+

Образец ДПК можно найти и скачать в интернете. Однако не всем удается правильно адаптировать уже готовые формы под индивидуальные потребности. Лучше всего за помощью в подготовке договора обратиться к юристу.

Можно ли продать участок в СНТ с садовым домиком на ленточном фундаменте, если строение не состоит на кадастровом учете?
+

Продажа садового домика, который не состоит на кадастровом учете, невозможна. Фактически, он признается незаконной постройкой. Вам нужно сначала узаконить ее, а уже потом продавать. Или заключить договор купли-продажи только в отношении земельного участка, а покупатель уже сам будет заниматься оформлением постройки.

Заключение эксперта

Договор купли-продажи дома с земельным участком не имеет единого образца, установленного на законодательном уровне. В него в обязательном порядке включают существенные условия. К таковым относят описание предмета сделки и стоимость объектов.

Продать дом и землю, на котором он возведен, можно только тому лицу, который приобретает объект ИЖС. Причем, допускается оформление двух ДКП: на земельный участок и жилое строение.

ДКП дома и земли в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (2)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (2)
avatar
Дмитрий
12.10.2022
Добрый день! Хочу продать дом и земельный участок, на котором он расположен. Нашел покупателя. Но он ждет, пока продаст свою квартиру. То есть, денег у него для приобретения моего имущества недостаточно. Он меня просит не продавать дом, говорит, что давно мечтал о таком. Однако я сомневаюсь. Вдруг он передумает приобретать недвижимость. Вопрос вот в чем. Можно ли составить договор купли-продажи с последующим исполнением обязательств покупателем?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
16.10.2022
Здравствуйте, Дмитрий! Да, вы вполне можете подготовить ДКП с отсрочкой или рассрочкой платежа. Причем, вы вправе выбрать 2 варианта: недвижимость будет находиться в у вас в залоге до полного погашения покупателем долга, а регистрация права собственности осуществляется сразу после подписания соглашения, либо дом не признается залогом, а перерегистрация прав на него производится только после исполнения финансовых обязательств. Также, существует еще один вариант обезопасить себя от незаключения сделки. Иногда составляют предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязуются заключить ДКП в срок, указанный в соглашении. Причем, для обеспечения исполнения обязательств можно взять задаток. Помните о том, что согласно ГК РФ, задатком признается денежная сумма, которая используется в счет погашения долга. Одновременно она служит неким гарантом того, что стороны не откажутся от обязательств. Внесение задатка важно оформить письменным документом. В противном случае его признают авансом. Если покупатель откажется от заключения ДКП, вы вправе не возвращать денежные средства. Если же виновником срыва сделки будете вы, то вам придется отдать деньги в двойном размере.
Ответить
avatar
Ульяна
12.10.2022
Здравствуйте! Хочу купить дом под Материнский капитал. Мне сказали, что ПФР не одобрит перечисление средств, если в договоре будет указан земельный участок. Как поступить в таком случае?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.10.2022
Здравствуйте, Ульяна! В вашем случае можно заключить два договора купли-продажи: один на дом, второй на участок. Если вы договорились с продавцом, что стоимость земли входит в цену на жилой объект, то в ДПК на надел можно отразить условную сумму. Фактически, вы ее оплатите за счет средств МК. То есть, в ДПК на дом указываете всю стоимость сделки, а в ДПК на участок – условную, выделенную из общей.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ