Законодательные основы
Стороны могут составить договор купли-продажи дома и земельного участка самостоятельно. При подготовке документа необходимо опираться на несколько законодательных нюансов:
- соглашение оформляется обязательно в письменном виде;
- единой формы договора не установлено;
- в него должны быть включены существенно важные условия;
- в зависимости от потребностей сторон, соглашение может содержать дополнительные положения.
Условия продажи недвижимости регламентированы параграфом 7 ст. 30 ГК РФ. Именно этим положением установлена форма соглашения, а также его существенные условия.
Общее понятие договора установлены гл. 27 ГК РФ, правила его заключение – 28 ГК РФ, а положения, определяющие изменение и расторжение – 29 ГК РФ.
Особенности
При составлении договора купли-продажи дома с землей, важно учитывать несколько особенностей. Если их упустить, то соглашение могут признать незаключенным, а сделку ничтожной.
- В предмете договора важно подробно описать не только жилое строение, но и земельный участок, на котором оно расположено. В противном случае ДКП считается незаключенным.
- Цену лучше указать за каждый объект, а только потом полную стоимость соглашения. Но, это не обязательно.
- Заключить сделку могут только два дееспособных лица. Данные сторон принято отражать в тексте документа.
Надо отметить, что продать дом и земельный участок, на котором он расположен, можно в рамках двух сделок. То есть, в отношении каждого объекта составляется свой договор. Однако, проще всего прописать все условия в одном документе.
Помните о том, что заключение ДКП еще не означает перехода права собственности на имущества. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.
А чтобы, снизить риски возникновения притязаний сторон после совершения сделки, при передаче ключей от жилья лучше оформить акт приема-передачи дома.
Скачать Как составить договор купли-продажи
Договор купли-продажи дачного участка с домом или объекта ИЖС с землей не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. При его подготовке рекомендуется опираться на стандартные правила документооборота.
Само соглашение может выглядеть, как рукописный или как печатный текст. Также, допускается использование специально подготовленного бланка.
Договор можно условно поделить на 4 раздела: преамбула, существенные условия, дополнительные положения, реквизиты сторон.
Существенные условия
К существенным условиям договора купли-продажи земли с домом относят описание предмета сделки и стоимость объектов. Если не включить данные пункты в соглашение, то оно считается незаключенным.
Если договор поделен на разделы, то описание дома и земельного участка включают в пункт «Предмет сделки». Причем, исходя из содержания, пользователь документа должен понять, о чем идет речь.
|
Принято указывать: |
|
местонахождение дома и земли; |
|
кадастровый номер обоих объектов; |
|
площадь жилого здания, число этажей, категорию; |
|
площадь земельного надела, его целевое назначение; |
|
наименование и реквизиты правоустанавливающих документов на имущество и др. |
Как правило, сначала описывают дом, а затем землю, на котором он расположен. Но, можно и наоборот. Это не принципиально.
Дополнительные условия
Дополнительные условия договора купли-продажи садового участка с домом или объекта ИЖС с землей – это все положения, которые не относятся к существенным.
Их включают в соглашение в зависимости от ситуации и потребностей сторон. Сюда можно отнести права и обязанности субъектов, ответственность, за неисполнение обязательств, форс-мажоры и другие положения.
Дополнительные условия помогают регулировать правоотношения, сложившиеся между сторонами в результате заключения сделки.
Образец договора
Как уже было сказано ранее, единого образца договора купли-продажи дома с земельным участком, на законодательном уровне не установлено. При составлении документа, можно опираться на типовой пример. Как правило, он включает в себя следующие сведения:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- гарантии;
- стоимость сделки;
- условия передачи имущества;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты сторон.
Типовой образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать в сети. Как правило, его используют в качестве основы в процессе подготовки соглашения.
Надо отметить, что передаточный акт к договору, который стороны подписывают в момент передачи имущества, по сути, является неотъемлемой частью ДКП.
Скачать Нотариальное удостоверение
По общим правилам, ДКП дома с земельным участком не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне. К таким ситуациям можно отнести:
- собственником реализуемого имущества является несовершеннолетний;
- продавец реализует долю в праве общей собственности на дом.
В первом случае обойтись без нотариуса нельзя. А вот, что касается продажи доли в праве общей собственности, то нотариальное удостоверение требуется, если один собственник планирует продать свое имущество.
Если доли в доме в рамках одной сделки продают все владельцы, то обращаться к нотариусу нет необходимости.
Пример из практики:
Сбруев Д. и Романова А. являются владельцами таунхауса. Каждый их них имеет в собственности ½ долю. Стороны, по обоюдному согласию решили продать имущество. В свою очередь, Зюзина Р. тоже планирует реализовать долю в праве общей собственности на квартиру. Вторым владельцем этого объекта является ее двоюродный брат, который свою часть продавать не планирует, но дал свое согласие на заключение сделки Зюзиной.
В случае с Сбруева Д. и Романовой А. нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется. А вот Зюзиной придется обращаться к нотариусу.
Если дом является совместной собственностью супругов, то по общему правилу, для его продажи потребуется получить согласие на сделку от мужа или жены. Однако теперь Росреестр имеет право зарегистрировать переход права собственности на объект, даже, если такой документ отсутствует. В таком случае сотрудник регистрационного центра делает соответствующую пометку.
Регистрация
Согласно действующему российскому законодательству, ДКП на дом с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации.
Для осуществления регистрационных действий необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра лично или через МФЦ.
«Существует удаленный способ подачи заявки. Для этого необходимо заполнить специальную форму на официальном сайте ведомства, предварительно авторизовавшись в личном кабинете при помощи аккаунта от портала Госуслуги».
За регистрацию права собственности на дом и земельный участок необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. для юридических.
Если земельный надел отнесен к категории сельхозназначения, то госпошлина составит 350 руб.
Надо отметить, что плату вносят за регистрацию права собственности на каждый объект. То есть, гражданин, оформляющий документы на дом и земельный участок ИЖС должен заплатить 4 тыс. руб.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о возврате суммы предоплаты по предварительному договору купли-продажи от Шибановой Д. к Люлькевич А.
Истец пояснила, что между ней и ответчиком в феврале 2022 г. был заключен ПДКП, согласно которому стороны договорились заключить договор купли-продажи загородного дома с участком до апреля 2022 года.
В целях обеспечения исполнения обязательств Шибановой был внесен задаток в размере 100 тыс. рублей.
В марте 2022 г. Люлькевич продала имущество другому лицу. Шибанова обратилась к ней с претензией и потребовала вернуть задаток в двойном размере. Однако ответчик возвратила истцу только 100 тыс. руб.
В процессе рассмотрения дела, установил, что между сторонами действительно заключен ПДКП. Люлькевич нарушила его исполнение, заключив ДКП с третьим лицом.
В свою очередь, в деле имеет соглашение о внесении задатка, подписанное обеими сторонами. В связи с этим, сомнений о том, что уплаченная сумма является именно задатком, а не авансом, нет.
Согласно условиям статьи 381 ГК РФ, если в не заключении договора купли-продажи по предварительному соглашению виновна сторона, которая приняла задаток, она обязана вернуть денежные средства в двойном размере.
Рассмотрев материалы дела, заслушав мнения сторона, суд пришел к выводу о том, что требования Шибановой Д. законный и удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Если гражданин планирует продать долю в праве общей собственности, то он обязан уведомить об этом других владельцев. Они имеют преимущественное право на покупку. В таком случае ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если в рамках одной сделки сразу все собственники продают свое имущество единственному покупателю, то обращаться к нотариусу не нужно.
Образец ДПК можно найти и скачать в интернете. Однако не всем удается правильно адаптировать уже готовые формы под индивидуальные потребности. Лучше всего за помощью в подготовке договора обратиться к юристу.
Продажа садового домика, который не состоит на кадастровом учете, невозможна. Фактически, он признается незаконной постройкой. Вам нужно сначала узаконить ее, а уже потом продавать. Или заключить договор купли-продажи только в отношении земельного участка, а покупатель уже сам будет заниматься оформлением постройки.
Заключение эксперта
Договор купли-продажи дома с земельным участком не имеет единого образца, установленного на законодательном уровне. В него в обязательном порядке включают существенные условия. К таковым относят описание предмета сделки и стоимость объектов.
Продать дом и землю, на котором он возведен, можно только тому лицу, который приобретает объект ИЖС. Причем, допускается оформление двух ДКП: на земельный участок и жилое строение.
ДКП дома и земли в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Для этого необходимо обратиться в Росреестр.
