Законодательные основы
Продажа земли сельхозназначения осуществляется с учетом норм действующего российского законодательства. Перед заключением договора купли-продажи, рекомендуется внимательно ознакомиться с ЗК РФ (в новой редакции от 2022 г.) и ФЗ-101 от 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
| Да | 77 |
| Нет | 204 |
В частности, условия реализации участков рассматриваемого назначения посвящена статья 8 ФЗ-101. Согласно этому положению, у муниципалитета есть преимущественное право на выкуп частного земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственных нужд.
Если человек или организация планируют продать свою личную с/х землю, в первую очередь они обязаны предложить купить объект местной администрации. И только после получения отказа на выкуп, вправе заключать сделку с другими лицами.
Надо отметить, что муниципалитет не вправе использовать закон в свою пользу, то есть, намеренно занижать цену продажи. В ФЗ ясно сказано, что администрация вправе выкупить надел по стоимости, по которой она продается.
Если муниципальное образование примет решение о приобретение частной сх земли, то расчеты должны быть произведены в срок, указанный в соглашении, который по закону, не может быть больше 90 дней.
Как найти земельный участок
Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по стандартным правилам, регламентированным на законодательном уровне, с учетом гражданского и земельного законодательства.
Единственным отличием является то, что перед заключением соглашения с третьим лицом, продавец обязан уведомить местную администрацию о планах реализовать свой с/х надел.
Чтобы понять, как найти земельный участок, нужно определить, у кого гражданин или организация планирует приобрести объект. Если у частника, то можно посмотреть сайты и газеты с объявлениями, пообщаться со знакомыми, обратиться в действующий колхоз или бывшим его работникам.
Если физическое или юридическое лицо планирует приобрести муниципальные или государственные сельхозугодья, то посмотреть свободные участки можно на кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Также, сведения о землях, которые выставлены на продажу, содержатся в местных СМИ (газетах, телевидении и др.).
Еще один вариант – обратиться в администрацию или в комитет по управлению имуществом (в зависимости от того, кто является уполномоченным органом в данной сфере). Вполне возможно, что работники ведомства любезно предоставят информацию о свободных землях сельскохозяйственного назначения, которые можно купить.
Покупка с/х земли у частника
Если вы планируете купить земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий юридическому или физическому лицу, то заключить сделку намного легче, чем с муниципалитетом. Но, скорее всего, в таком случае надел будет стоить дороже.
|
Этапы |
|
Находите подходящий участок. |
|
Обговариваете детали сделки. |
|
В случае необходимости, проводите визуальный осмотр земли. |
|
Знакомитесь с документами на имущество, предоставленными продавцом. |
|
Заключаете договор купли-продажи. |
|
Производите расчеты, подписываете акт приема-передачи. |
|
Регистрируете переход права собственности. |
В настоящее время земли с/х активно пытаются продать специализированные фирмы, среди которых часто встречаются мошенники. Если стоимость участка явно занижена, лучше откажитесь от сделки и попробуйте найти другие угодья.
Особенности поиска участка
Для того чтобы купить земельный пай у частника, вполне логично, что в первую очередь, необходимо подобрать подходящий участок. Выбирая надел, обращайте внимание на собственные потребности: в каких целях вы будете использовать землю, какой объем удовлетворит личные нужды и др.
Например, если вам необходим участок для выращивания овощей, то целина, скорее всего, не подойдет. Однозначно, приобрести такой надел можно, но, сколько сил и денег придется потратить на обработку земли.
Найти участок с/х назначения немного сложнее, чем надел для ИЖС. Можно просмотреть сайты объявлений, почитать заметки в газетах, пообщаться со знакомыми, которые раньше трудились в колхозе и др. методами.
Надо отметить, что чаще всего встречаются предложения о продаже земель сельхозназначения, расположенных в СНТ и ДНТ. Если вы планируете открыть крестьянско-фермерское хозяйство, такая земля вам, скорее всего, не подойдет.
С одной стороны, подобный надел, можно сказать, тоже используется для сельхозпроизводства (выращивания овощей, фруктов и др.), однако к сельскохозяйственным они относятся не всегда в силу статьи 77 ЗК РФ.
Согласно этому положению, таковыми признаются участки, расположенные вне населенного пункта и предназначенные для ведения сельского хозяйства.
В свою очередь, ст.23 ФЗ-217 говорит о том, что садовые наделы могут быть образованы из земель населенного пункта или сельхозназначения. То есть, если СНТ находится в сельском поселении или городе, то использовать такие угодья для ведения КФХ нельзя. Если же, участок образован из состава сельхозземель, то его вполне можно использовать для целей крестьянско-фермерского хозяйства.
Заключаем договор купли продажи
После того, как подходящий объект найден, необходимо обсудить детали сделки. Помните о том, что продажа земли сельскохозяйственного назначения возможна только после предварительного уведомления муниципалитета.
Перед подписанием договора купли-продажи, в обязательном порядке проверьте, если у продавца ответ от местной администрации на оповещение о реализации земельного участка. Если такого документа нет, то от сделки лучше отказаться, так как, узнав о ней, представители муниципального образования вправе подать иск о признании соглашения недействительным.
Пример из практики:
Керченко Д. и Романов Б. заключили договор купли-продажи сх земли общей площадью 0,5 Га. Узнав о сделке, Администрация Осиновского района обратилась с исковым заявлением в суд о признании ее недействительной и об удовлетворении права муниципалитета на приоритетный выкуп земельного участка. Рассмотрев дело, суд установил, что Керченко Д. не уведомил муниципальное образование о планах продать землю, о стоимости и сроках заключения сделки, что является нарушением ст.8 ФЗ-101 от 2022 года и удовлетворил иск.
Также, не стесняйтесь просить иные бумаги: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности продавца.
Если все документы в порядке, можно приступать к заключению сделки. Для этого составляют договор купли-продажи. Его оформляют самостоятельно или при помощи юриста.
Факт передачи земли продавцом покупателю можно оформить актом приема-передачи. Он поможет в будущем избежать проблем, связанных с возникновением притязаний сторон на не исполнение взаимных обязанностей.
Скачать Регистрируем сделку
Сам по себе факт заключения договора купли-продажи не означает перехода права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестре с соответствующим заявлением и документами:
- подписанным соглашением;
- идентификатором личности заявителя;
- квитанцией об оплате государственной пошлины (при желании);
- выпиской из ЕГРН.
За регистрацию права собственности придется заплатить государственную пошлину. Ее размер за земли сельскохозяйственного назначения составляет 350 рублей, за другие наделы – 2 тыс. руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для юридических.
Пошаговая инструкция приобретения земли у государства
Купить пай земли сельхозназначения можно у государства. Процедура осуществляется по аукциону или без проведения торгов.
Продажа сельхоз земель происходит путем подписания договора купли-продажи сторонами и его регистрации в Росреестре.
По аукциону
Если у потенциального покупателя нет оснований на приобретение земли без проведения торгов, то купить участок можно только победив на аукционе. В первую очередь необходимо найти подходящий объект.
Информацию о выставленных на торги участков публикуют на официальном сайте муниципалитета (при наличии такового) и в местных СМИ, например в газете.
Также, найти свободный надел можно при помощи публичной кадастровой карты, размещенной на официальном сайте Росреестра. Здесь же содержится информация об объектах, которые планируется продать на аукционе.
Если земля не выставлена на торги, то гражданину необходимо обратиться в уполномоченный орган (чаще это администрация или комитет по управлению имуществом) с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи.
Если же объект уже является предметом торгов, то достаточно подать заявку на участие в них. К заявлению прилагают подтверждение внесения задатка и копию документа, идентифицирующего личность заявителя. Их необходимо передать минимум за 5 суток до дня торгов.
Подготовка и организация аукциона проводится с учетом требований, регламентированных ст.39.11 ЗК РФ, а его проведение на основании положений ст.39.12 ЗК РФ.
Договор купли-продажи заключается с победителем аукциона, который предложил самую высокую цену или с единственным его участником.
В течение 10-ти дней после публикации результатов администрация направляет гражданина или организации 3 проекта договора купли-продажи. Покупателю их необходимо подписать и в течение месяца доставить назад. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику, который сделал самое высокое предложение после победителя, а последнего занесут в реестр недобросовестных участников, что является препятствием для последующего участие в торгах.
Без проведения торгов
Случаи реализации земельных участков, без проведения аукциона, описаны в ст.39.3 ЗК РФ. В частности, приобрести надел, минуя аукцион можно, если:
- надел является частью садоводческого или огороднического товарищества;
- за получением объекта обратился участник крестьянского фермерского хозяйства;
- гражданин или юридическое является арендатором земли, а с момента заключения договора аренды прошло более 3-х лет и др.
Для покупки государственной или муниципальной земли необходимо обратиться с заявлением о согласовании купли-продажи. К нему прилагают документы, подтверждающие право заявителя получить участок без аукциона.
Если участок является неорганизованным, то придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевальных работ, затем поставить его на учет и получить кадастровый паспорт.
После этого потенциальный покупатель вновь подает заявление на приобретение земли. Администрация размещает в публичном доступе информацию об объекте, и, если в течение 30 дней никто не изъявил желание купить ее на торгах, разрешает предоставление надела без аукциона.
Ответственность за нецелевое использование земель
Если использовать землю сх не по назначению собственника ждет ответственность, предусмотренная ст.8.8 Кодексом об административных правонарушениях. В таком случае на него могут наложить штраф, сумма которого зависит от кадастровой стоимости участка:
- 0,5-1% - на физических лиц;
- 1-1,5% - на должностных лиц;
- 1,5-2% - на организации.
Если кадастровая стоимость земли не определена, то сумма штрафа составит 10-20 тыс. руб. для граждан, 20-50 тыс. руб. – для должностных лиц и 100-200 тыс. руб. для юридических.
Также, в случае выявления нецелевого использования сх участка, уполномоченный орган вправе подать исковое заявление в суд об отчуждении такого имущества у собственника.
Если судья удовлетворит решение, то земля будет продана с торгов. Начальной ценой объявляется ее рыночная стоимость. Средства, вырученные от продажи, подлежат возврату бывшему собственнику. Права из этой суммы вычтут затраты, связанные с организацией аукциона. Данное правило регламентировано статьей 54.1 ЗК РФ.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района к Любавину В. и Потапову К. о признании договора купли-продажи недействительным.
По словам представителя истца, Любавин В. заключил договор купли-продажи с Потаповым К., без получения ответа на уведомление о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения от муниципалитета. Согласно ст.8 ФЗ-101 администрация имеет приоритетное право выкупа такого объекта. Заключенная сделка нарушает это право, в связи, с чем договор считается недействительным.
"Ответчик настаивал на признании легитимности договора купли-продажи. Он сообщил, что уведомлял муниципалитет о продаже земли, но ответа так и не получил".
В процессе рассмотрения дела суд установил, что 10 мая 2021 г. Любавин действительно отправил извещение на имя Администрации Кетовского района. В нем было сказано, что собственник предлагает выкупить объект по цене 300 тыс. рублей в срок 2 месяца с момента получения уведомления.
В свою очередь, договор купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения был заключен 20 сентября 2022 г.
Согласно условиям ст.8 ФЗ-101, если муниципалитет не уведомляет собственника о том, что планирует приобрести рассматриваемый объект в течение 30-ти дней, то владелец участка имеет право продать его третьему лицу в течение года.
Рассмотрев дело, суд установил, что Любавин В. не нарушил права Администрации Кетовского района, а иск не подлежит удовлетворению.
Частые вопросы
Строительства на землях сельскохозяйственного назначения строго настрого запрещено, за исключением случаев, если жилое строение планирует возвести участник крестьянско-фермерского хозяйства.
Согласно действующему федеральному законодательству, паевым взносом является имущественный взнос пайщика в паевой фонд потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным участком или земельной долей, другим имуществом либо имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку.
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется с учетом положений, регламентированных ст.7 ФЗ-172. Это возможно, лишь в исключительных случаях. Если речь идет о преобразовании объекта в ИЖС, то смена категории производится только в случае изменения или установления границ населенного пункта. В состав лесного фонда включаются земли, которые уже непригодны для сельхозпроизводства. Надо отметить, что в 2021 г. в Госдуму было внесено предложение о введении моратория на перевод с/х участок в лесной фонд, однако рассматриваемый законопроект пока не принят.
Заключение эксперта
Сделки купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения не такое распространенное явление, как оборот земель, предназначенных для возведения объектов ИЖС.
Но, все же встречаются граждане и организации, которые планируют приобрести именно такой надел.
При совершении сделки нужно опираться на нормы, регламентированные земельным кодексом и федеральным законом об обороте с/х земель.
