Ключевые понятия
Земли сельскохозяйственного назначения являются национальным достоянием и важным стратегическим ресурсом. Такие ЗУ располагаются за пределами населенного пункта и предназначены для агропромышленного производства. В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сообщается, что такие территории используются для возделывания почвы, а также выращивания и хранения продукции. При этом государство следит, чтобы они эксплуатировались без нарушений.
Что это за земли
К землям сельхоз назначения относятся ЗУ, используемые под пашню. Почва годится для посева культурных растений в пределах севооборота. Участки подходят для выпаса животных - их называют пастбищами. А земли для выращивания кормовых трав называются сенокосами. Сады, плантации и виноградники применяются для культивирования многолетников (деревьев и кустарников).
В наделах разрешено разводить рыбу или сделать птице- либо животноводческую ферму. К залежам относится свободные распаханные с/х наделы, которые когда-то использовалась под пашню. В категорию входят участки, необрабатываемые в течение года и не находящиеся под паром.
Разберемся, что можно строить на землях сельхозназначения.
Чтобы облегчить возделывание земли сельхозназначения, на них разрешено возводить хозяйственные постройки. В наделах разрешены внутрихозяйственные конструкции для разведения животных (курятники и коровники), а также здания для корма и оборудования (сараи и склады). Кроме того, можно строить гаражи для техники и авто.
На таких территориях допустимо строить погреба для хранения урожая (речь - о заготовках). Для проживания людей и ведения хозяйства можно возводить небольшие дачные домики: здание высотой не более трех этажей должно предназначаться только для одной семьи.
|
Виды разрешенного строительства на сельхозземлях |
|
|
1 |
Загоны для скота либо птицы. |
|
2 |
Склады, зерносушилки, овощехранилища и прочие объекты, требуемые для сельхозпроизводства. |
|
3 |
Теплицы и мелиоративные сооружения. |
|
4 |
Беседки, навесы, сараи, бани. |
|
5 |
Объекты коммуникаций (водопроводы, дороги и т.д.). |
|
6 |
Иные некапитальные строения, которые нужны для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства. |
Также на таких ЗУ можно строить объекты детских площадок (качели, горки, песочницы и пр.).
Виды с/х земель
Участки сельхозназначения – это особая категория земель, отличающаяся от остальных ЗУ. По способу использования данные территории делят на 6 видов:
|
Виды использования с/х ЗУ |
||
|
1 |
Сенокосы |
Предназначены для выращивания кормовой травы. |
|
2 |
Пашни |
Плодородные и дорогие разновидности. Их нужно каждый год возделывать, сеять на них и затем убирать урожай. |
|
3 |
Многолетние насаждения |
ЗУ используются под сады и виноградники. |
|
4 |
Пары |
Когда обработанные территории консервируют с целью улучшения их характеристик. |
|
5 |
Залежи |
Территории, простаивающие в течение нескольких лет. |
|
6 |
Пастбище |
Площади для выпаса животных. |
Нередко в состав земель с/х назначения включены леса и посадки. В ЗУ могут добавить территории, не используемые с аграрной целью (имеются в виду болота, овраги, балки). На территории могут размещать объекты, применяемые с целью обслуживания участка (коммуникации, инженерные сети, дороги). Также на подобных территориях разрешено устанавливать защитные конструкции.
Чем нельзя заниматься на таких территориях, риски
Земли с/х-назначения – это специальная категория, использование которой контролируется государством. Данные территории являются стратегическим ресурсом и потому находятся под охраной. Такие ЗУ можно эксплуатировать исключительно в аграрных целях, а при нарушении виновники преследуются по закону.
Пахотные наделы отражаются высокой кадастровой стоимостью. На территории не допускается никакая иная деятельность, кроме как связанная с сельским хозяйством. На ЗУ, находящихся под защитой государства, нельзя возводить здания.
На остальных видах с/х земель запрещено заниматься коммерческой деятельностью и строить жилые дома. Если владелец поставит на ЗУ магазин либо оборудует небольшой хостел, то такие действия являются нарушением закона. Жилье разрешено возводить в черте поселений или города.
Пример
Суд сообщил, что размещение магазина сельхозпродукции на ЗУ не соответствует категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и виду разрешенного использования ЗУ «для ведения дачного хозяйства». Кроме того, магазин не отвечает признакам объекта дорожного сервиса по своему функциональному назначению, т.е. не является объектом дорожного сервиса. Кассация пришла к выводу, что ранее суды правомерно не признали незаконным отказ в выдаче технических требований и условий на размещение объекта дорожного сервиса (имеется в виду спорного магазина) в придорожной полосе автодороги общего пользования федерального значения. Данный магазин не используется с целью производства, хранения и первичной переработки с/х продукции. Таким образом, его размещение на сельскохозяйственных землях не допускается (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 29 января 2020 г. №Ф02-7292/2019, дело №А33-7012/2019).
При нецелевом использовании с/х земель виновнику выписывается штраф. Что касается его размера, то для физлиц это от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. руб. А вот чиновникам грозит штраф в пределах 1-1,5% и 20 тыс. руб. Для предприятий же взыскание составит 1,5-2% или не менее 100 тыс. руб.
Налоги на с/х земли
Владельцы ЗУ сельхозназначения обязаны платить налоги. В случае нарушения сроков и некорректных выплатах виновнику выписывается штраф. Размер платежей зависит от вида территории и способа использования. Собственниками ЗУ считаются физические или юридические лица.
Земельный налог для аграриев рассчитывается по коэффициенту 0,3%. Для прочих категорий применяется ставка в 1,5%. Уменьшенный тариф применяется в тех случаях, когда участок сельхозназначения расположен вне города либо поселка. Дача может располагаться в границах мегаполиса, а огород – вне таких рамок.
Низкий коэффициент применяется для земель, используемых по прямому назначению. Такая ставка уместна не только для аграрных либо животноводческих предприятий, но и для ЗУ, используемых для:
- садов, виноградников, плантаций;
- ведения огорода;
- объектов государственных нужд.
Если территория выкупается с целью последующей перепродажи, то уменьшенный тариф не применяется. При расчете суммы налога тут берется коэффициент берется по ставке 1,5%. При нецелевом использовании земель виновник должен оплачивать увеличенный объем. В случае с самостоятельным устранением нарушений плата пересчитывается.
Тариф в 0,3% применяется для территорий, на которых ведется индивидуальное хозяйство. Для остальных земель это 1,5%. При начислении налога учитываются размеры участка, стоимость за квадрат по кадастру, а также коэффициент. Окончательная сумма рассчитывается на сайте налоговой службы с помощью онлайн-калькулятора. Данные и квитанцию для оплаты физлицу присылает инспектор ФНС по почте.
Как перевести такие участки в другую категорию
Все типы участков делятся на зоны по видам ВРИ - вида разрешенного использования. Разрешенное использование представляет собой подробный список деятельности, которой разрешено заниматься на определенной территории. Все ЗУ прописаны в классификаторе, и каждой единице присваивается индивидуальный код в форме набора цифр.
Если собственник желает построить дом на ЗУ, то потребуется изменение в категории земель сельхозназначения. Чтобы решить вопрос, территорию, вероятнее всего, потребуется перевести в пределы населенного пункта. Землевладельцу нужно будет возместить разницу между стоимостью с/х участка и ИЖС - индивидуальным жилищным строительством. Порой достаточно просто расширить границы.
Ниже вы найдете унифицированное заявление о смене категории, подготовленное нашими юристами:
Скачать Для изменения категории земель следует обратиться в местный управляющий орган с соответствующим заявлением. В обращения указывается кадастровый номер, перечисляются полномочия на ЗУ и конкретное обоснование для смены. Прошение рассматривается до двух-трех месяцев. В случае положительного результата выдается разрешение о переводе: оно в течение двух недель должно прийти по почте. Если же был получен отказ, то его можно оспорить в суде.
Судебная практика: власти отказались изменить ВРИ
Исковые требования были отклонены судом. Истец попросил признать незаконным отказ государственных властей изменить ВРИ участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для размещения объектов несельскохозяйственного назначения – воздушного спорта». Судом было установлено, что спорные ЗУ относятся к сельскохозяйственным угодьям. Это подтверждено и постановлением уполномоченного органа субъекта РФ, и правилами землепользования и застройки территории. Кроме того, для таких земель градостроительное зонирование не производится, и виды разрешенного использования ЗУ и капитальных объектов тут не устанавливаются, то есть изменить их нельзя. Запретом на установление градостроительного регламента исключается возможность использования данных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов (см. постановление АС Московского округа от 7 ноября 2019 г. №Ф05-15529/2019, дело №А41-87799/2018).
Частые вопросы
На данных ЗУ можно возвести животноводческую ферму, разборный ангар, сооружения и здания, применяемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, а также другие постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность.
На наделах такого типа можно разводить скот, водоплавающие породы птиц, выращивать различные сельскохозяйственные культурные растения, разбивать сады с фруктовыми деревьями. Причем не имеет значения, принесет ли такая деятельность какую-то прибыль пользователю ЗУ или нет.
К наделам сельхозназначения относятся ЗУ, применяемые под пашню (обрабатываемые, пары). Что касается почвы, то она подходит для посева культурных растений в пределах севооборота. Кроме того, существуют пастбища - земельные участки для выпаса животных, а также сенокосы - для выращивания кормовых трав. Для культивирования многолетних кустарников и деревьев используются сады, плантации и виноградники.
Сельскохозяйственное производство состоит из двух основных отраслей: земледелия или растениеводства, а также животноводства.
Землей сельхозназначения являются ЗУ, находящиеся за пределами населенного пункта. Но бывает и так, что такие территории находятся в рамках населенных пунктов,но при этом они предназначены для сельскохозяйственного использования. Земли такой категории, расположенные в границах населенных пунктов, имеют такие правовые статусы, как «для дачного строительства» или «для индивидуальной жилищной застройки», поскольку эти участки попадают под ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГРК РФ.
Это означает разделение ЗУ по категориям (например, участок сельскохозяйственного назначения) и по видам разрешенного использования (например, для ИЖС).
Использование таких ЗУ сводится к получению пользы от территорий (экономической выгоды) как от естественного средства производства и площадей для размещения вспомогательных с/х объектов. Цель эксплуатации данных земель - удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, и, кроме того, обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.
Заключение эксперта
Земля сх назначения – это ценный стратегический ресурс с приоритетным использованием и строгим контролем государства. Раскрывая такой вопрос, как использование земель сельскохозяйственного назначения, следует отметить, что на подобных участках можно развивать аграрное или животноводческое хозяйство. существуют ограничения по типу и размерам при возведении строений на территории этого типа.
