Общие условия проведения аукциона
Для передачи во временное пользование государственной или муниципальной земли проводят торги, аренда земельного участка муниципальной собственности доступна тому участнику, который предложит самую высокую цену.
Основные правила аренды регламентированы статьей 22 ЗК РФ. Случаи предоставления объектов во временное пользование описаны в статье 39.6 ЗК РФ.
Правила проведения аукциона на право аренды земельного участка утверждены ст.39.12 ЗК РФ. Надо отметить, что этим же положением регулируют процесс продажи объекта, принадлежащего государству или муниципалитету с торгов.
Арендовать можно те участки, которые уже выставлены на аукцион, а также, если пока они не являются предметом торгов. В первом случае необходимо просто подать заявку на участие, а во втором нужно обратиться к владельцу объекта, с заявлением о проведении аукциона на право заключения арендного соглашения.
Извещение об аукционе
Первым этапом проведения аукциона на право аренды земельного участка считают извещение потенциальных участников о торгах. Такую информацию размещают в публичном доступе.
|
Извещение включает в себя следующие данные: |
|
кадастровый номер лота, его место расположения, площадь, категорию, назначение; |
|
дату, место, время проведения торгов; |
|
стоимость аренды (начальную ставку и шаг повышения); |
|
сумму задатка; |
|
период возможной передачи объекта во временное пользование; |
|
место принятия заявок, реквизиты для перечисления задатка, а также иные сведения об организаторе. |
Как правило, найти сведения о земельных объектах, которые являются предметом аукциона, можно в местных печатных газетах, на официальном сайте муниципалитета или на различных досках объявлений.
Аналогичная информация также содержится на сайте Росреестра. Для того чтобы найти ее, необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой.
Кто может стать участником аукциона
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любое юридическое или физическое лицо. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Земельным кодексом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- не предоставления полного перечня документов или подача фиктивных сведений;
- к моменту рассмотрения заявок от заявителя не поступил задаток;
- заявление подает лицо, которое в соответствии с ЗК РФ и другими законодательными актами, не имеет права на получение участка в аренду или на участие в торгах;
- заявитель включен в реестр недобросовестных участников.
Таким образом, если комиссия убеждает в отсутствии оснований для отказа, юридическое или физическое лицо допускают до процедуры.
Начальная и конечная цена аренды
Начальная цена устанавливается правилами проведения аукциона по аренде земельного участка. Каким образом она определяется, описано статьей 39.11 ЗК РФ:
- на основании оценки;
- в процентном отношении от кадастровой стоимости участка.
В первом случае для определения начальной стоимости аренды в обязательном порядке проводят оценку арендной ставки. Для этого привлекают специалистов, имеющих соответствующую квалификацию.
«Если оценка кадастровой стоимости объекта проводилась не более чем 5 лет назад, то начальную ставку устанавливают в процентном соотношении к ней. По закону, она не может быть меньше 1,5%. Надо отметить, что стоимость аренды объектов для ИЖС может составлять 20-30%».
Начальная цена аренды земельного участка на торгах, может значительно измениться в процессе. Все дело в том, что с каждым новым предложением она увеличивается. Размер арендной платы повышается до тех пор, пока не будет получено последнее предложение. Участник, предложивший наивысшую цену выигрывает. Именно с ним заключают договор.
Порядок аренды участка по результатам аукциона
Торги на право аренды земельного участка проводят в порядке, регламентированном на законодательном уровне:
- для участия в аукционе юридическое или физическое лицо вносит задаток, подает заявку, подкрепленную пакетом документов;
- после получения допуска, в назначенный день участник принимает участие в торгах;
- если потенциальный арендатор предлагает самую высокую цену, которую никто не перебьет, его объявляют победителем;
- с участником, который готов всех больше платить за аренду, заключают арендный договор;
- соглашение в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.
Подготовкой проекта арендного договора занимается арендодатель. Администрация направляет его победителю аукциона для подписания. Сделать это нужно в ограниченное время. В противном случае он теряет право на получение участка в аренду в рамках прошедших торгов.
Внесение задатка
Для того чтобы попасть на аукцион по продаже права аренды земельного участка, а если быть точнее, стать его участником, необходимо внести задаток. Без этого заявителя не допустят до торгов.
Исполнение рассматриваемого обязательства осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет организатора по банковским реквизитам, отраженным в извещении о проведении аукциона. Причем, операцию обязан осуществлять сам потенциальный участник от своего лица. В противном случае платеж считают ошибочным.
Пример из практики:
Скороходов П.Р. планировал участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Мужчина узнал о торгах из газеты. Он ознакомился с правилами подачи заявки, подготовил документы, обратился в банк для внесения задатка. По неизвестной причине платеж с его счета банк провести не мог. Тогда Скороходов обратился за помощью к своей супруге. Задаток был внесен по реквизитам, указанным в извещении со счета жены заявителя. Мужчина подал заявку на участие в аукционе, а через некоторое время получил уведомление от аукционной комиссии об отказе в допуске до торгов в связи с невнесением задатка. Скороходов обратился к представителю организатора за разъяснениями. Мужчине пояснили, что вносить денежные средства должен сам заявитель, со своего счета, используя свои данные. Если эти правила не соблюдаются, то платеж признается ошибочно зачисленным. Он подлежит возврату.
После внесения задатка банк выдает документ, подтверждающий проведение операции (квитанцию или платежное поручение). Но этого не достаточно для идентификации факта исполнения рассматриваемого обязательства.
В процессе рассмотрения кандидатуры участника комиссия обращает внимание на справку получателя платежа о зачислении денежных средств.
Если комиссия не допустила заявителя к торгам, то задаток ему возвращается. По закону, на это отводится 3 рабочих дня с момента подписания членами рабочей группы протокола.
Подача заявки и документов
По закону заявиться на торги на аукционе по аренде земли один участник может лишь единожды. То есть, принимается только одна заявка от него.
Заявление составляют по регламентированной форме. Его подача возможна только при предъявлении идентификатора личности заявителя или его законного представителя.
Вместе с заявкой потенциальный участник передает:
- копию гражданского паспорта;
- квитанцию о внесении задатка или платежное поручение.
Получив заявление и пакет бумаг, представитель организатора регистрирует его в журнале, указывает дату, время его принятия, а также дает заявке номер.
Участие в торгах
Порядок проведения торгов выглядит следующим образом:
- Заявленные участники проходят регистрацию при предъявлении идентификатора личности и получают специальные карточки с номерами;
- Зарегистрированные лица проходят в зале, где будет проводиться аукцион;
- Аукционист представляется сам, а также представляет членов аукционной комиссии;
- Аукционист рассказывает о лоте, о его начальной цене, о шаге аукциона;
- Затем начинаются непосредственные торги (участники поднимают цену в соответствии с шагом аукциона);
- Аукцион завершается, если после троекратного объявления последней цены, ее никто не «перебил»;
- В завершении объявляют победителя.
До 2015 года действовало правило, согласно которому один лот мог включать в себя несколько земельных участков. Однако затем это условие упразднили. Теперь каждый объект представляет собой отдельный лот.
Получение проекта договора
Заключение договора аренды земельного участка на торгах осуществляется с победителем. Таковым признают участника, который предложил самую высокую цену.
Подготовкой проекта арендного соглашения занимается арендодатель. Затем он направляет документ потенциальному арендатору.
Победитель торгов обязан подписать договор и передать его обратно в течение 30 дней с момента получения. В противном случае он лишается права на получение земли в аренду в рамках завершенного аукциона.
Победителя, который отказался от подписания соглашения, заносят в реестр недобросовестных участников. Это может стать препятствием для участия в любых других торгах.
Скачать Регистрация сделки
Заключение договора аренды земельного участка осуществляется путем подписания трех экземпляров соглашения, полученных победителем аукциона и его передачей арендодателю. Один документ остается у арендатора, второй возвращается администрации, а третий необходим для регистрации сделки.
С заявлением в государственные органы для осуществления регистрационных действий обращается одна из сторон или оба субъекта вместе. КУ заявке прилагают следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- договор аренды;
- идентификатор личности заявителя.
За регистрацию соглашения придется уплатить госпошлину. Ее размер для юридических лиц составляет 22 тыс. рублей, а для физических – 2 тыс. рублей. Квитанцию предоставляют по инициативе заявителя.
Признание аукциона несостоявшимся
Процедура проведения аукциона по аренде земельного участка четко регламентирована на законодательном уровне. В случаях, предусмотренных ст.39.12 ЗК РФ торги могут признать несостоявшимися, если:
- подана единственная заявка или их нет вообще;
- все заявившиеся участники не допущены до торгов.
Результаты аукциона аренды земельного участка заносят в протокол. Если его признали несостоявшимся в связи с тем, что на него заявился или допущен только один участник, то договор аренды заключается именно с ним. В таком случае арендодатель направляет ему 3 идентичных проекта арендного соглашения, заранее подписанных первой стороной. Причем, осуществить рассматриваемые действия администрация обязана в течение 10 дней с момента подписания протокола.
Судебная практика
Суд рассмотрел дело об изъятии у ООО «Сельхозпром» земельного участка за его нецелевое использование и расторжении ранее заключенного договора аренды сроком на 40 лет.
Истец (Администрация с.Чаши Каргапольского района) пояснил, что 10 лет назад с ответчиком был заключен арендный договор в отношении земельного участка сельхозназначения по результатом аукциона. В течение первых трех лет аренды арендатор использовал объект для выращивания овощных культур. Но затем прекратил вообще пользоваться участком, из-за чего он зарос пустырем и приобрел заброшенный вид.
Ранее ответчика уже привлекали к ответственности по ст.8.8 КоАП. Штраф ООО «Сельхозпром» оплатило, но все равно больше не пользовалось землей. Администрация неоднократно предлагала расторгнуть арендный договор по соглашению сторон, однако арендатор уклонялся от этого.
Судья, рассмотрев дело и доказательства по нему, пришёл к выводу о том, что нарушение арендодателя можно считать существенным. По закону, оно служит основанием для расторжения договора аренды и удовлетворил иск.
Частые вопросы
Подать заявку на участие в аукционе на право аренды земельного участка может физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с ЗК РФ может быть допущено до торгов (внесло задаток, представило полный перечень документов, не состоит в реестре недобросовестных участников). Какой будет цена аренды предсказать невозможно. Начальную стоимость устанавливают на основании оценки арендного права, либо в процентном соотношении от кадастровой стоимости участка (минимум 1,5%). Однако в процессе торгов с каждым шагом цена увеличивается.
Законодательством утверждены максимальные сроки аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности. Они зависят от назначения земли. Для ведения ЛПХ объект выдадут на период от 3 до 49лет, для ИЖС – максимум на 10 лет, для огородничества – только на 3 года.
Отказать в заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности могут лишь при наличии объективных, законодательно обоснованных причин. Отказ оформляют в письменном виде.
Заключение эксперта
Физические и юридические лица могут арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности на торгах или без их проведения. Первый вариант доступен практически для всех граждан и организаций, за исключением случаев, когда заявителя не допускают до аукциона.
Победителем торгов признают того, кто предложит самую высокую цену. С ним заключают договор аренды. Подписать соглашение нужно в течение 30 дней с момента его получения потенциальным арендатором. В противном случае он теряет право на получение участка во временное пользование по результатам настоящих торгов. Как проходит аукцион по аренде земельных участков описано в Земельном кодексе РФ.
