Особенности приобретения части дома в ипотеку
Можно ли купить долю в доме в ипотеку напрямую зависит от двух факторов:
- станет ли заемщик после заключения сделки единственным владельцем имущества;
- является ли часть дома самостоятельным объектом недвижимости.
Как показывает практика, ипотека на выкуп доли в квартире предоставляется кредитной организацией только в том случае, если после заключения сделки купли-продажи заемщик становится единственным владельцем объекта.
Пример из практики:
Шабалин Т. владеет ½ частью квартиры. Вторая доля принадлежит его двоюродному брату Давлетову К., которая досталась ему в наследство. Давлетов решил продать свою часть жилья и предложил выкупить ее Шабалину Т. Брат согласился, но денег на приобретение недвижимости у него было недостаточно. Шабалин подал заявку в банк на получение ипотеки. Во время проверки выяснилось, что заемщик имеет приоритетное право на выкуп доли в квартире, чем и планирует воспользоваться. После заключения сделки Шабалин станет единственным владельцем имущества. Кредитная организация приняла положительное решение.
Также, банк может одобрить жилищный заем на приобретение комнаты в квартире (доме), если она является самостоятельным объектом недвижимости, то зарегистрирована в Росреестре под индивидуальным кадастровым номером.
Гражданин вполне может купить в ипотеку половину дома, которая также является самостоятельным объектом недвижимости.
Но банк принимает окончательное решение о предоставлении жилищного кредита или об отказе, опираясь не только на анализ предполагаемого предмета залога, но и на результаты оценки платежеспособности, а также добросовестности потенциального клиента.
Каждая кредитная организация предъявляет собственные требования к заемщику. Зачастую, он должен иметь гражданство РФ, положительную кредитную историю, достаточный с точки зрения банка, официальный доход, проживать в регионе заключения ипотечного договора, быть старше 21 года. Что касается пола потенциального клиента, то этот фактор имеет незначительное значение для банка.
Некоторые банки охотно одобряют ипотеку самозанятым, ИП, а в других кредитных организациях этот фактор является главным основанием для отказа в предоставлении жилищного займа.
| Нет, купил/куплю дом сам | 79 |
| Нет, не одобряют | 64 |
| Есть, выплачиваю | 37 |
| Нет, погасил | 16 |
Пошаговая инструкция
Чтобы понять, как купить долю в квартире в ипотеку, можно ознакомиться с общепринятым пошаговым алгоритмом действий. Для этого нужно:
- обратиться в банк с заявлением о предоставлении жилищного кредита;
- выбрать объект недвижимости и получить удовлетворение кредитной организацией на покупку именно этого имущества;
- заключить договор купли-продажи и ипотечное соглашение;
- зарегистрировать переход права собственности и обременения в Росреестре.
Купить долю в квартире в ипотеку невозможно, если банк не одобрит предоставление кредита или его не устроит недвижимость, которую планирует приобрести потенциальный заемщик.
Обращение в банк
Для того чтобы купить долю в квартире за счет заемных средств, в первую очередь необходимо обратиться в кредитную организацию с заявкой о предоставлении ипотеки. Для этого предоставляют документы:
- гражданский паспорт;
- второй документ, идентифицирующий личность (СНИЛС, ИНН, водительское удостоверение на выбор);
- бумаги, подтверждающие наличие официального дохода и его размер (справка по форме банка или 2-НДФЛ).
Полный перечень документов напрямую зависит от внутренней политики кредитной организации и индивидуальности ситуации. Например, если заемщик состоит в браке, то потребуется свидетельство о вступлении в брачные отношения.
Что касается объекта недвижимости, то для его оценки на предмет залога банку могут потребоваться выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании, в зависимости от того, в результате какой сделки продавец получил право собственности на имущество.
Заключение договора
Если банк одобрит ипотечный кредит на долю в квартире или доме после проверки потенциального заемщика, а также предполагаемого предмета залога, стороны заключают договор.
Проект ипотечного соглашения готовит кредитная организация. Его единой формы на законодательном уровне не утверждено. Договор может включать в себя следующую информацию:
- наименование сторон;
- дату, место заключения сделки;
- предмет сделки;
- гарантии;
- права и обязанности сторон;
- страхование;
- порядок государственной регистрации ипотеки;
- ответственность субъектов;
- срок действия соглашения;
- порядок разрешения споров;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты сторон.
Ипотечное соглашение заключают после подписания договора купли-продажи имущества и договора займа. Сама ипотека является обеспечением исполнения обязательств заемщиком, связанных с возвратом полученного целевого кредита.
Скачать Регистрация
Покупку доли в квартире необходимо оформить путем заключения письменного договора купли-продажи. Переход права собственности на имущество в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Одновременно, с подачей заявки на осуществление регистрационных действий, связанных со сменой собственника недвижимости, подают заявление о регистрации ипотеку.
За осуществление рассматриваемых действий заявитель уплачивает госпошлину в размере 2 тыс. рублей. Причем, государственная пошлина взимается, как за перерегистрацию права собственности, так и за регистрацию обременений. Если недвижимость оформляется в собственность нескольких граждан, то гос.сбор вносит каждый из них. Размеры госпошлины регламентированы на законодательном уровне статьей 333.33 НК РФ.
С заявлением об осуществлении регистрационных действий подают в территориальное подразделение Росреестра лично в ведомство, через МФЦ или на официальном сайте регистрационного центра.
Что касается регистрации ипотеки, то подать соответствующее заявление можно не только в МФЦ или в Росреестре, но и через личный кабинет на портале Госуслуги, заполнив соответствующую форму.
К заявке о регистрации права собственности прилагают гражданский паспорт, выписку из ЕГРН на объект недвижимости, а также договор купли-продажи. Для осуществления регистрационных действий, связанных с залогом дополнительно подают соглашение о займе и об ипотеке.
Когда банк откажет в предоставлении ипотеки на часть дома
Кредитная организация вправе отказать в предоставлении целевого займа на приобретение доли в доме без объяснения причин.
|
Чаще всего ипотека на часть квартиры недоступна, если: |
|
у заемщика отрицательная кредитная история; |
|
клиент имеет недостаточный доход; |
|
заявитель не имеет постоянной регистрации в регионе подачи заявки; |
|
потенциальный заемщик не удовлетворяет другим требованиям, предъявляемым банком. |
Также, в предоставлении ипотеки могут отказать, если предмет залога находится в неудовлетворительном состоянии, является долевой собственностью (за исключением случаев, когда заемщик после заключения сделки становится единственным владельцем имущества), в процессе проверки обнаружены «махинации» с недвижимостью, проводимые ранее и в других ситуациях, когда имущество не удовлетворяет требованиям кредитной организации.
Если вы не знаете, как оформить ипотеку на долю в квартире и можно ли это вообще сделать, проконсультируйтесь с нашим юристом Европейской Юридической Службы. Специалист проанализирует вашу ситуацию и подскажет, как правильно действовать.
Судебная практика
В суд поступило исковое о взыскании задолженности по договору займа от ВТБ банка к Замятину Р.Л. Истец пояснил, что между ним и ответчиком заключено соглашение о целевом кредите и ипотеке. За счет заемных средств осуществлена покупка доли дома, которая является самостоятельным объектом недвижимости.
Кредитная организация предоставила займ в размере 800 тыс. рублей на 5 лет под 10% годовых. Замятин прекратил вносить ежемесячные платежи 7 месяцев назад, что привело к образованию задолженности в размере 200 тыс. рублей.
Банк просит суд взыскать с ответчика сумму долга, штрафа и судебные расходы. Суд, рассмотрев материалы дела, пришел к выводу о том, что Замятин нарушил условия кредитного договора и удовлетворил иск ВТБ в полном объеме.
Частые вопросы
Все зависит от внутренней политики кредитной организации. Как правило, выкупить долю в квартире за счет ипотечных средств можно в том случае, если после заключения сделки режим долевой собственности прекратится. Например, гражданин покупает сразу все части недвижимости или последнюю долю.
Для выделения долей членам семьи после приобретения частного дома потребуется разрешение кредитной организации. Надо отметить, что если недвижимость покупают с использованием средств материнского капитала, то выделение долей детям и второму супругу – обязательное условие.
Купить часть недвижимости с использованием заемных средств в вашей ситуации вполне возможно. В таком случае рекомендуется переоформить арендное соглашение на вас. В дальнейшем вы будете обладать приоритетным правом на выкуп участка у администрации, причем без проведения аукциона.
Заключение эксперта
По общим правилам, ипотечный кредит на приобретение части дома, предоставляется в зависимости от внутренней политики кредитной организации. Если недвижимость является самостоятельным объектом, то никаких проблем с оформлением жилищного займа на его приобретение скорее всего не возникнет.
Также, на практике довольно распространены случаи, когда банк выдают ипотеку на покупку именно доли в квартире или доме, если после заключения сделки режим долевой собственности прекратится, а заемщик станет единственным владельцем предмета залога.
