Основные моменты
Как правило, перепланировка в новом доме согласуется проще и быстрее, чем в случае с квартирами в старых домах. Это обусловлено тем, что в квартирах в новом фонде гораздо меньше несущих конструкций, а пространства для творчества и реализации дизайнерских идей, напротив, больше. Соответственно, владелец квартиры в новостройке, который хочет узаконить свою перепланировку, должен будет собрать минимальный пакет документов. Некоторые из них и вовсе могут не потребоваться.
Пример:
Тимофей собирался сделать перепланировку в своей квартире. Согласно проекту, изменения не затрагивали несущие стены и полы, поэтому Тимофею не нужно было получать техническое заключение от автора проекта дома.
Впрочем, оформить документы на перепланировку в любом случае будет нужно, и сделать это потребуется до того, как приступить к ремонту. Отсутствие достаточных знаний в сфере строительных законов и норм может привести к тому, что на вопрос, как узаконить перепланировку в квартире в новостройке, ответ будет один: это невозможно. В худшем случае владелец квартиры получит предписание о возвращении своего жилья в первоначальное состояние.
| Да | 69 |
| Нет | 48 |
Документы для перепланировки
Чтобы совершить перепланировку квартиры, необходимо предоставить набор документов. Ниже в таблице вы сможете ознакомиться с перечнем документов, которые потребуются владельцу квартиры для согласования перепланировки.
|
Вид документа |
Расшифровка |
|
Технический паспорт квартиры |
Заказать его можно в местном БТИ |
|
Проект перепланировки |
Запрашивается у автора проекта жилого дома либо у специалистов проектной компании |
|
Заявление на согласование перепланировки |
Его потребуется оформить в БТИ |
|
План застройщика (заверенный) |
В данном случае это архитектурный план, и он будет нужен на этапе возведения стен в квартире с так называемой свободной планировкой. В соответствии с ним можно будет понять, где застройщик планировал установку стен, какой метраж остался свободным для маневров. |
Кроме того, к комплекту документов нужно будет приложить: правоустанавливающие документы на жилье, паспорт здания, справку о состоянии помещения. Потребуется и согласие собственников, членов семьи.
Если квартира в новостройке куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, нужно будет запросить у финансовой организации официальное письмо с разрешением о внесении изменений. С образцом запроса вы можете ознакомиться ниже.
Скачать Оформление перепланировки
Как сделать перепланировку в квартире в новостройке? Условно весь процесс оформления перепланировки можно поделить на несколько основных этапов.
Согласование
Перепланировка в новостройке с чего нужно начать, так это с получения технического паспорта помещения в БТИ и с заказа проект перепланировки, обратившись в любую организацию соответствующей специализации. Важно, чтобы сотрудники организации имели необходимый допуск.
Далее все документы, в том числе, на квартиру, заявление и полученное согласие собственников подается:
- В МФЦ;
- В Жилищную инспекцию.
На рассмотрение заявления по закону отводится 45 дней, по истечении которых заявитель должен будет получить готовое решение о согласовании своей перепланировки.
После того, как ремонт в квартире будет завершен, владельцу потребуется пригласить специалиста из Жилинспекции для подтверждения соответствии перепланировки заявленному проекту.
Сколько стоит перепланировка
Согласование перепланировки – это услуга муниципального типа, соответственно, платить за нее не нужно, в том числе, государственную пошлину. Однако это вовсе не означает, что согласование перепланировки обойдется владельцу квартиры полностью бесплатно – за ряд услуг все же придется заплатить.
Платные услуги:
- Оформление технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки - от 2 000 до 7 000 рублей (с учетом срочности и площади квартиры);
- Проект перепланировки – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности);
- Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки – от 20 тысяч рублей. Заключение предоставляет компания, имеющая лицензию СРО.
Некоторые владельцы квартир предпочитают обращаться в специализированные компании, которые занимаются всем комплексом вопросов, связанных с перепланировкой.
С одной стороны, это экономично с точки зрения времени, с другой стороны, может обойтись дороже, чем самостоятельное оформление всех документов.
Чем грозит несогласованная перепланировка
Неузаконенная планировка может принести владельцу квартиры немало хлопот и сложностей, причем, последствия могут быть довольно серьезными – от крупных штрафов до потери жилья, а точнее прав на нее.
Кроме того, неузаконенная планировка снижает ликвидность жилья. По мнению экспертов, квартира, в которой перепланировка не была согласована, на рынке стоит в среднем на 15% дешевле, чем аналогичная квартира без подобных «проблем».
Пример:
Алексей решил продать свою квартиру, в которой несколько лет назад сделал перепланировку, но не согласовал ее. Он хотел выставить ее на продажу за 10 млн рублей, однако покупателей смущало отсутствие согласования перепланировки, и с учетом этого Алексею пришлось снизить цену почти на полмиллиона.
Также неузаконенная планировка может существенным образом осложнить проведение любых операций с недвижимостью. К примеру, такую квартиру невозможно будет приобрести в ипотеку – банк не даст свое одобрение на приобретение жилья.
Особенности перепланировки
Квартиры в новостройках бывают разные, в том числе, и по планировкам. Если речь идет об объекте с уже имеющимися несущими стенами, необходимо с особым вниманием подходить к вопросам ее перепланировки, учитывать назначение помещений, характер работ.
Туалет и ванная комната
Наиболее распространенный вариант перепланировки – объединение туалета и ванной комнаты. Узаконить ее можно, в отличие от такого варианта, как присоединение санузла к кухне или к жилой комнате – это регламентировано п. 3.8 СаНПиН2.1.2.2645-10 и п. 9.25 СП 54.13330.2016 и в Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Почему невозможно объединить санузел и кухню в рамках перепланировки? Дело в том, что оба помещения считаются так называемыми мокрыми зонами, соответственно, они не должны располагаться над жилыми помещениями, например, над комнатами соседей снизу. Впрочем, исключения есть.
Пример:
В собственности у Максима есть двухуровневая квартира. В рамках перепланировки он решил обустроить санузел на втором уровне, однако он, согласно проекту, должен был располагаться над кухней, которая находилась на первом уровне. Несмотря на сомнения Максима, такой проект перепланировки ему согласовали.
Что касается расширения ванной комнаты за счет присоединения кладовки, коридора, то это возможно, и согласовать подобные изменения тоже можно.
Лоджия и кухня
Не все покупатели точно уверены в том, можно ли в рамках перепланировки объединять лоджию с кухней или с жилой комнатой. По закону это запрещено – в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» и Постановлением Правительства Москвы от 20 декабря 2017 года № 1104 «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП».
Установка перегородок
Если речь идет об одной комнате, то в ней можно устанавливать любое число перегородок дополнительного типа. Однако стоит ориентироваться на уровень нагрузки на жилой дом. Перегородки не должны давить на конструкции. Учитывая этот момент, стоит выбирать для возведения перегородок легкие материалы:
- Пеноблоки;
- Гипсокартон.
Перечисленные материалы, конечно, не обеспечат хорошую звукоизоляцию, однако к их достоинствам стоит отнести отсутствие проблем в установке.
Жилая комната и кухня
Для многих перепланировка в новостройке со свободной планировкой начинается с идеи объединить комнату с кухней, например, гостиную. Важное условие – отсутствие несущих конструкций. Если их нет, то конфигурация возможна в любом виде. Еще один важный момент – наличие на кухне газа. Если помещение газифицировано, его нельзя объединять с жилой комнатой.
Объединение двух квартир
В новостройках, особенно на этапе строительства, многие покупают сразу по несколько квартир, например, в инвестиционных целях, однако затем принимают решение жить в них. Появляется необходимость в объединении двух лотов.
Возможен ли такой вариант – зависит от расположения квартир. Можно объединить объекты, находящиеся на одной лестничной клетке, друг под другом. Безусловно, это будет сложнее, и начинать стоит с оформления разрешения на такое объединение. Его можно получить, если в рамках проекта не предусмотрен контакт с ригелем – он расположен сверху. Нельзя демонтировать и модифицировать несущие стены. Исключение – проем в одной из таких стен, однако даже в этом случае согласование будет индивидуальным. К примеру, если речь идет о панельном доме, то согласование можно получить только на проем от 90 см.
Если необходимо объединить квартиры, расположенные на разных этажах, придется модифицировать потолочные конструкции. Это рискованно, так что проект должен быть максимально выверенным. Сложнее всего согласовать и реализовать объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Между ними в любом случае будет несущая стена, так что стоит готовиться к тому, что перепланировку не разрешат.
Судебная практика: согласование перепланировки в новостройке
Татьяна Иванова подала в суд иск об узаконивании перепланировки в своей квартире. В заявлении Иванова изложила следующие обстоятельства: она приобрела квартиру в новом, недавно сданном доме, однако готовая планировка ей не понравилась. В связи с этим Иванова решила увеличить площадь ванной комнаты и кухни, осуществила перенос перегородок, а также установила несколько батарей. Позднее Иванова приняла решение продать квартиру, однако риелтор, изучив документы, понял, что перепланировка не была согласована, и предложил Ивановой исправить это, узаконив планировку. Обратившись в надзорный орган, истица получила предписание оформить техническое заключение, подтверждающее безопасность и допустимость тех работ, которые были выполнены в ходе перепланировки, и предоставить заключения из МЭС и СЭС.
Результаты экспертизы показали, что выполненная в квартире Ивановой перепланировка не нарушает установленных требований, однако в надзорном органе отказались согласовывать ее. После этого Иванова решила обратиться в суд. На суде ответчик, представитель надзорной организации, указал: перепланировка в квартире выполнена с нарушениями – так называемые мокрые зоны, кухня и санузел, фактически расположены над жилыми комнатами в квартире снизу. Иск, поданный Ивановой в районный суд, был удовлетворен, однако ответчик подал апелляцию в областной суд, где решение суда первой инстанции оставили без изменений.
Частые вопросы
Технический паспорт помещения в БТИ и проект перепланировки, заявление на согласование и свидетельство о собственности на квартиру.
На рассмотрение заявления по закону отводится 45 дней.
Эти помещения мокрыми зонами, соответственно, они не должны располагаться над жилыми помещениями, например, над комнатами соседей снизу.
Расширение санузла за счет присоединения кладовки, коридора – законные и доступные варианты, однако их нужно будет согласовать.
Заключение эксперта
Перепланировка в новостройке может быть менее проблематичной и сложной задачей, чем перепланировка в старом доме, равно как и согласование всех изменений. Главное в такой ситуации – соблюдать все этапы процедуры и составлять проект перепланировки с учетом требований законодательства и строительных норм.
