Договор найма и договор аренды: отличия
Как правило, говоря о договоре аренды, подразумеваются варианты найма жилья на коммерческой основе. Иными словами, владелец квартиры сдает ее в аренду и получает от этого доход – арендатор платит фиксированную сумму. Это и есть основная цель заключаемого договора найма.
Впрочем, в рамках закона понятия договора аренды и договора найма четки и достаточно конкретно разделены:
- Договор аренды жилого помещения – подписывается юридическим лицом;
- Договор коммерческого найма жилья – подписывается физическими лицами.
Если планируется сдача квартиры квартирантам, то есть, один гражданин сдает жилье другому, речь идет о договоре коммерческого найма жилого помещения. Это регламентировано в главе 35 Гражданского кодекса РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник (наймодатель) - предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Нормы законодательства необходимо учитывать, если планируется составление договора найма помещения.
Составление договора
Договор – базовый документ для двух сторон сделки по коммерческому найму жилья. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ, заключать его можно исключительно в письменной форме.
В договоре необходимо как можно более подробно прописать все существенные условия и нюансы. Важно, чтобы они были разъяснены и понятны каждому из участников.
Предмет договора
Предмет договора – подробное и детальное описание жилого помещения, которое предоставляется на условиях коммерческого найма. Нужно указать:
- Адрес помещения;
- Этаж, на котором находится помещение;
- Число комнат;
- Наличие в жилом помещении мебели.
Детальность описания остается на усмотрение участников договора.
Права и обязанности
В соответствующем пункте договора прописываются обязанности и права участников договора. Также следует перечислить условия договора найма, которые имеют отношение к помещению:
- Условия использования помещения;
- Требования к сохранности;
- Условия для возможного вселения других граждан;
- Сроки и условия оплаты;
- Порядок проведения ремонта.
Порядок предоставления коммунальных услуг также прописывается в этом пункте, и тоже – как можно более детально.
Оплата
Этот пункт в договоре, как правило, фиксируется отдельно. В нем прописываются условия, касающиеся финансов, подробности оплаты.
Участники сделки
В этом пункте указываются паспортные данные каждого из участников сделки, контактные данные, реквизиты для внесения платежей. Можно указать любые данные личного характера, которые будут иметь значение, и которые стороны сделки посчитают нужными.
Для того, чтобы правильно оформить договор найма, можно ориентироваться на готовый шаблон соглашения.
Скачать Сроки договора
Срок действия договора аренды жилого помещения – один из самых важных моментов. В тексте соглашения желательно прописать этот пункт.
Непредвиденные ситуации
Договор найма жилого помещения может пригодиться в непредвиденных обстоятельствах. Одно из них – намерение собственника выселить арендатора.
Пример
Собственник квартиры Антон заключил договор найма жилого помещения с Вадимом на два года. Однако спустя полгода Антон решил продать свою квартиру, и объявил Вадиму о необходимости освободить жилье. Вадим отказался, сославшись на свое законное право оставаться на жилой арендованной площади на период, указанный в договоре.
Важно знать, что даже если собственник жилого помещения меняется, то арендатор может сохранять за собой права, зафиксированные в договоре.
В соответствии с гл. 35 ГК РФ ст. 674, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Иными словами, владелец квартиры или жилой отдельной комнаты, который продает ее, не имеет законного права выселять арендатора даже после ее реализации. Исключение – соответствующий пункт, указанный в договоре. И если владелец квартиры продает ее кому-либо другому, то арендатор может оставаться в квартире, однако платить он будет уже новому владельцу.
Важные условия
Как уже отмечалось, чем более подробным будет договор найма жилого помещения, тем лучше. Так что можно порекомендовать включить в него не только обязательные, но и дополнительные пункты.
Оплата коммунальных услуг
В соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплата коммунальных услуг – обязанность, которая возлагается на нанимателя. Впрочем, стороны имеют право договориться и на других условиях.
Пример
Анатолий, сдавая квартиру Владиславу, договорился с ним, что Владислав будет оплачивать только те услуги, которые связаны с оборудованием учета, и которыми пользуется исключительно арендатор – это доступ в интернет, потребление воды и электричества.
Фиксируя такой пункт в договоре, владелец жилого помещения может ориентироваться на собственные представления об удобстве, а также учитывать пожелания арендатора.
Ремонт
Ремонт может стать дополнительной статьей расходов для того, кто арендует помещение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ:
- обязанность по проведению ремонта текущего характера возлагается на арендатора;
- обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на собственника.
Впрочем, и этот момент при необходимости и при желании сторон можно пересмотреть и изменить.
Срок
Жилье, находящееся в частной собственности, в отличие от социального найма, может быть сдано в найм на конкретный срок – он не должен превышать пяти лет. Если срок заключения договора найма менее года, он считается краткосрочным. Это основные виды используемых договоров найма.
Дополнительные условия
В зависимости от обстоятельств, мнения и пожелания сторон, в текст договора можно внести условия, согласованные заранее. Важно, чтобы ни одного из них не ущемляло права сторон. К примеру, наймодатель имеет право потребовать, чтобы в его квартире не держали домашних животных.
Наниматель и его права
Так как наниматель жилого помещения считается стороной договора, наименее защищенной от различных рисков, ГК РФ предусмотрен расширенный спектр договорных прав для него. Так, наниматель имеет право расторгнуть договор на сдачу квартиры в одностороннем порядке в любое время, но при следующих условиях:
- При наличии согласия лиц, проживающих с ним;
- При условии письменного предупреждения наймодателя как минимум за три месяца до предполагаемого расторжения.
Почему именно три месяца? Потому что в рамках Гражданского кодекса невозможно зафиксировать такой срок.
Наймодатель и его права
Наймодатель имеет права досрочно выселить нанимателя – для этого ему придется обращаться в суд. Кроме того, для этого должны быть условия.
Условия для досрочного выселения
|
Условие |
Обстоятельства |
|
1 |
Наниматель не оплачивает проживание в течение шести месяцев, если договор на съем стандартный |
|
2 |
Наниматель не оплачивает проживание более двух месяцев подряд, если нужно заполнить краткосрочный договор найма |
|
3 |
Наниматель портит жилье и имущество, принадлежащее наймодателю |
|
4 |
Жилье используется не по назначению |
|
5 |
Наниматель регулярно нарушает интересы и права соседей |
В то же время суд может обязать нанимателя устранить нарушения, которые привели к иску, и на их устранение отводится год. Расторгнуть договор о съеме наймодатель получит возможность исключительно при повторном обращении в суд, однако и это судебное решение, если наниматель попросит, может быть исполнено с отсрочкой до одного года.
Судебная практика: расторжение договора найма жилого помещения
Наталья Иванова обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, а также выселения из съемной квартиры, о взыскании убытков и компенсации морального вреда.
- Районный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что стороны договора имели право согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, и что истица своевременно не внесла плату за жилье, и что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем.
- Областной суд и кассационный суд поддержали решение районного суда, указав, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий.
Наталья Иванова направила жалобу в Конституционный Суд РФ, отметив, что суды общей юрисдикции, ориентируясь на п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали соответствующую норму диспозитивной, то есть, позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, закрепленный в этом пункте вместе с невнесением нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. Истица считала, что оспариваемые положения противоречат Конституции РФ.
Изучив материалы, Конституционный Суд отметил, что предмет рассмотрения - абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.
Статья 687 ГК РФ – специальная в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450-452 Кодекса. Однако есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным. При определенных обстоятельствах и наймодатель может оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной.
Таким образом, даже при существенном нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Соответственно, стороны могут включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, которые отличаются от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Частые вопросы
Договор аренды жилого помещения подписывается юридическим лицом, договор коммерческого найма жилья подписывается физическими лицами.
Владелец квартиры, который продает ее, не имеет законного права выселять арендатора даже после ее реализации. Исключение – соответствующий пункт, указанный в договоре.
В соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплата коммунальных услуг – обязанность, которая возлагается на нанимателя. Впрочем, стороны имеют право договориться и на других условиях.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, обязанность по проведению ремонта текущего характера возлагается на арендатора, а обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на собственника.
Заключение эксперта
На каких условиях заключается конкретный договор аренды - зависит только от его сторон. Очень важно корректно сформулировать все его пункты, предусмотреть ключевые, имеющие значение моменты. В процессе может быть использована простая договорная форма - в качестве основы, которую легко дополнить и переформулировать некоторые моменты. Содержание подписываемого договора найма должно быть исчерпывающим - на случай, если стороны решат отстаивать свои интересы в суде.
