Обновлено: 1 августа 2023
Обновлено 1.08

Квартирный вопрос: аренда и проверка документов

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Сегодня заключение договора найма жилья – распространенная практика. Но все ли проверяют документы при аренде квартиры в 2023 году? Разбираемся, почему важно убедиться в юридической чистоте сделки, какие документы нужно требовать у собственника и на что обратить внимание при заключении договора.

Квартирный вопрос: аренда и проверка документов

Почему возникают трудности при аренде квартиры

Квартирный вопрос актуален всегда. В условиях экономической нестабильности спрос на аренду квартир становится выше, чем на покупку. Поэтому важно внимательно отнестись к выбору недвижимости для съема. Есть риск столкнуться с недобросовестными арендодателями.

Вместе со спросом на аренду жилья увеличивается количество мошенников, которые совершенствуют преступные схемы обмана. Чтобы не связаться с незаконопослушными гражданами, поиском подходящей квартиры лучше заниматься на проверенных ресурсах, а не на объявлениях у подъезда.

Чтобы избежать проблем с арендой жилья, всегда нужно проверять потенциального арендатора или арендодателя. Съем квартиры у ненастоящего владельца или передача в аренду недвижимости злостному неплательщику и должнику – это реальные ситуации, которые происходят ежедневно.

Важно! Еще одна проблема – правовые конфликты, возникающие между наймодателем и нанимателем. Чтобы спор не закончился в суде, важно составлять договор должным образом, учитывая все возможные ситуации. Далее разберем это подробнее.

Что проверить при заключении соглашения по аренде

Общие правила аренды жилья регулируются главой 35 ГК РФ. В ней говорится, что владелец квартиры обязуется предоставить нанимателю жилье в соответствующем виде, а квартиросъемщик, в свою очередь, должен своевременно и регулярно вносить арендные платежи, а также оплачивать коммунальные услуги. Последний пункт необязательный, его исполнение устанавливается при оформлении договора.

Перед тем как подписать договор, арендатору стоит сразу уточнить некоторые аспекты соглашения. В первую очередь, нужно проверять при аренде, что наймодатель действительно является владельцем собственности. Сделать это можно с помощью выписки из ЕГРН.

Документ можно получить в электронном формате, воспользовавшись порталом Госуслуги.

Кроме того, что выписка определит, является ли арендодатель владельцем квартиры, она также установит, есть ли на имуществе обременяющие характеристики. Например, это могут быть задолженности или долевое владение собственностью.

Еще один важный момент – договор аренды квартиры должен подписывать гражданин, обладающий правом на это. Если подпись ставит владелец, он должен показать паспорт, а если законный представитель, то доверенность. Последний документ в обязательном порядке должен быть нотариально заверен.

Ниже можно ознакомиться с подробной таблицей о том, какие документы стоит смотреть у наймодателя и нанимателя при аренде квартиры. Соблюдение данных рекомендаций поможет избежать преступных схем мошенников.

Какие документы проверить у наймодателя

Что требовать от нанимателя

Первое, на что стоит взглянуть, – паспорт. Если прописка арендодателя не соответствует адресу квартиры, которую он сдает, это повод задуматься. Такое встречается редко, поэтому лучше уточнить, в чем причина.

Если квартиросъемщик является физическим лицом, то у него проверяется только паспорт. Точнее его наличие. При необходимости можно попросить другие документы, но с правовой точки зрения это не имеет смысла.

Далее нужно проверить правоустанавливающий документ. Идеальный вариант – оригинал свидетельства о праве собственности. Если арендодатель предоставил только копию, это также причина для беспокойства. Свидетельство о праве собственности нужно сравнить с паспортными данными.

Если наниматель – юридическое лицо, то у него требуют:

  • Нотариально заверенную доверенность. Правила проверки доверенности аналогичные, что и у физического лица: паспортные данные, наличие подписи нотариуса, срок действия.
  • Управомочивающий документ. То есть акт, который подтвердит правоспособность организации. Это может быть устав юридического лица, свидетельство госрегистрации, налоговая документация и т.д. Все документы должны быть представлены в виде оригиналов. Копии – явный признак мошенников.
  • Реквизиты организации: адрес юридического лица, контакты, банковские счета.

Главное удостовериться, что на всех документах имеется подпись главы компании, а также мокрая печать юридического лица.

Выписка из ЕГРН. Позволит узнать все данные о собственности: сведения о других владельцах, долгах, арестах и т.д. Наличие иных собственников квартиры влечет за собой серьезные последствия. Потому что без письменного согласия всех владельцев квартиры арендатора могут выселить по запросу одного из собственников. Заказать справку можно онлайн на сайте Госуслуг.

Если в качестве нанимателя выступает индивидуальный предприниматель, то у него следует попросить следующие документы:

  • Паспорт, как и у физического лица.
  • Управомочивающий документ. К примеру, свидетельство о прохождении госрегистрации или о постановке на налоговый учет.
  • Выписку из ЕИРЦ.
  • Реквизиты ИП: регистрационный номер, счет в банке, печать и подпись предпринимателя.

Если оформлением аренды занимается не владелец, а законный представитель, то особое внимание надо уделить изучению доверенности. Она обязательно должна быть нотариально заверена, нужно проверить паспортные данные, срок действия, наличие подписи нотариуса. При необходимости можно позвонить в контору и уточнить, выдавалась ли такая доверенность.

Выписка из домовой книги. Она поможет определить, сколько человек прописано в квартире. Без письменного согласия каждого из них также существует риск быть выселенным из жилья.

Выписка с баланса абонентского счета в управляющей компании. По ней можно узнать, есть ли задолженности по коммунальным платежам.

Как правильно составить соглашение

Основное правило – составлять договор не по шаблону из интернета. Использование уже готового соглашения в дальнейшем может привести к правовым конфликтам. Это связано с тем, что такие договоры часто содержат только общую часть, в них отсутствуют дополнительные соглашения и условия.

Договор найма должен быть максимально подробным, затрагивающим все аспекты конкретной ситуации аренды квартиры. К примеру, если наймодатель озвучил запрет на курение в доме, то этот момент стоит зафиксировать в соглашении, подкрепив санкциями за их нарушение. Аналогичные запреты и последующие санкции могут быть предусмотрены за любые другие ситуации: содержание домашних животных, задержка оплаты, ущерб квартире и т.д. Дополнительные соглашения – гарантии для контрагентов при договоре найма.

Также стоит сказать о том, что если арендатор согласился оплачивать счета по коммунальным услугам, то ему стоит запросить у арендодателя документы, подтверждающие отсутствие долгов по ним. Для этого владельцу квартиры нужно будет получить выписку у управляющей компании.

Наши квалифицированные юристы подготовили для читателей соглашение об аренде жилья. Вы можете воспользоваться данной унифицированной формой при составлении своего документа, взяв предложенный бланк за основу:

Образец заявления
Договор аренды квартиры в 2023 году
zoom Скачать Договор аренды квартиры

Что учесть при составлении договора

Какие пункты стоит указывать в договоре аренды жилья:

  • Как оплачивать найм, куда переводить арендные платежи.
  • Установить конкретные запреты и ограничения, если это важно. Зафиксировать санкции за их нарушение.
  • Закрепить пункт о гостях и родственниках. Можно ли приезжать. Если да, то на какой срок. Заселение новых жильцов – одна из частых причин правовых конфликтов между контрагентами.
  • Определить, какие ремонтные работы можно осуществлять, а какие нет. Например, можно ли красить стены или клеить новые обои.
  • Прописать компенсации за вынужденные замены сантехники, проводки, дверей и других вещей.

Также существует пункты, закрепление которых выгодно как собственнику, так и квартиросъемщику. В первую очередь, это касается акта приема-передачи квартиры и внесения арендных платежей. Наличие этого документа поможет избежать правовых конфликтов из-за порчи имущества. Акт приема-передачи может понадобиться, если спор придется решать в судебном порядке.

Пример из практики

Гражданин Иванов отрицал факт своего проживания в квартире гражданина Петрова и, соответственно, отказывался выплачивать долги за найм. Петров подал иск в суд и легко смог выиграть дело, так как у него был акт приема-передачи квартиры.

Еще один пример. Наниматель Сидоров через суд пытался взыскать с владельца квартиры Рублева деньги за ремонт. Он утверждал, что жилье было в ужасном состоянии и ему пришлось провести ремонтные работы. Но благодаря акту приему-передачи, в котором указывалось, что Сидоров принял квартиру в исправном состоянии, суд отказал в удовлетворении иска.

Еще один пример. Наниматель Сидоров через суд пытался взыскать с владельца квартиры Рублева деньги за ремонт. Он утверждал, что жилье было в ужасном состоянии и ему пришлось провести ремонтные работы. Но благодаря акту приему-передачи, в котором указывалось, что Сидоров принял квартиру в исправном состоянии, суд отказал в удовлетворении иска.

Также данный документ защитит арендатора от обвинений в неуплате арендных платежей. Акт приема-передачи оплаты за найм подтвердит добросовестность квартиросъемщика.

Права и обязанности по договору аренды жилья зависят от срока его действия. Так, согласно ст. 684 ГК РФ, если соглашение заключено на год и более, то у арендатора есть преимущественное право на пролонгацию договора. Именно поэтому владельцы жилья часто заключают договор на 11 месяцев, чтобы у них была возможность перезаключить договор на новых условиях или с другим нанимателем.

Еще одна проблема – неуплата налогов с дохода арендодателем. Из-за того, что он этого не делает, в дальнейшем при возникновении правового конфликта он не идет в суд, так как опасается санкций за нарушение налогового законодательства. По этой причине разрешение спора между контрагентами уходит далеко не в правовое русло. Чтобы избежать подобных ситуаций, советуем арендодателям оплачивать налоги с дохода своевременно и в полном объеме.

На что обратить внимание, помимо документов

Юридическая чистота сделки – безусловно, важный фактор, однако арендаторам не стоит забывать и про личное удобство. Рассмотрим, на что нужно обратить внимание для аренды подходящей квартиры:

  • Расстояние до необходимой инфраструктуры. Перед просмотром объекта убедитесь, что поблизости от квартиры есть магазины, аптеки, поликлиника, парковка и т.д.
  • Состояние подъезда и двора. Проверьте, насколько хорошее освещение около дома, ухожена ли придомовая территория. Это многое скажет о соседях. Если подъезд и лавочки недавно покрашены, а двор выглядит свежо, скорее всего, здесь за этим хорошо следят. Если на стенах дома нарисованы неприятные граффити, а у входа полно окурков, следует задуматься.
  • Транспортная доступность. Обратите внимание, удобно ли добираться до дома, насколько близко расположена остановка.
  • Состояние квартиры. Если вокруг дома все устраивает, осталось найти жилье с комфортными условиями. При просмотре квартиры обратите внимание на все: целостность мебели, наличие всех необходимых коммуникаций, опрятность комнат и даже вид из окна. Важно проверить работоспособность всей техники, санузла и розеток.

Постарайтесь сразу наладить контакт с хозяином квартиры. Если вас что-то не устраивает, сразу сообщите об этом собственнику. Уточните, готов ли он исправить конкретную проблему за свой счет.

Судебная практика

Правовые конфликты между наймодателями и нанимателями возникают по разнообразным причинам. Рассмотрим, какие случаи встречаются в судебной практике:

  1. Долг по арендным и коммунальным платежам. У гр-на Ф. образовался долг за арендную плату перед гр-ом И. в размере 86000 руб. Должник написал расписку с обещанием исполнить обязательства в установленный срок, но так и не оплатил аренду. В результате гр-н И. обратился в суд для взыскания задолженности. Ответчик заявил, что расписка была составлена в результате угроз со стороны истца, однако две судебные инстанции не поверили в это. Иск был удовлетворен.
  2. Владелец квартиры не осуществляет текущий и капитальный ремонт. В результате прокурорской проверки было выявлено, что в военном городке один из МКД нуждается в проведении капитального ремонта, поскольку требуется замена кровли, карниза и козырька подъезда, рушатся плиты балконов. Прокуратура подала иск в отношении Минобороны, владеющего этим имуществом, и заявила требования о проведении ремонтных работ. Суд удовлетворил иск, поскольку такой ремонт обязаны осуществлять не квартиранты, а именно собственник дома.
  3. Проживание в квартире после истечения срока договора. Администрации Владивостока пришлось подать иск на выселение семьи, которая незаконно проживала в квартире после окончания действий договоренностей по временному пользованию на протяжении шести лет.
  4. Перепланировка. Нанимателям следует учитывать, что, во-первых, перепланировка должна быть обговорена с наймодателем. Порой без разрешения хозяина нельзя даже покрасить стены или переклеить обои. Во-вторых, все перепланировки должны производиться с учетом требований законодательства.

Это лишь некоторые виды правовых споров, которые могут возникнуть между собственниками квартир и арендаторами. Поводов для конфликта очень много. Чтобы избежать неприятных ситуаций, необходимо проверять при съеме документы на жилье, а также внимательно отнестись к процедуре составления и подписания договора найма.

Частые вопросы

Как проверить арендодателя?
+

Чтобы убедиться, что квартиру сдает настоящий хозяин, а не мошенник, попросите показать вам паспорт и СНИЛС. Сверьте данные этих документов со сведениями, указанными в выписке из ЕГРН. Если жилье сдает не владелец, а другой человек от его имени, требуйте предоставить нотариально заверенную доверенность.

Какие документы нужно запросить для аренды квартиры?
+

Чтобы убедиться в юридической чистоте сделке, потребуйте наймодателя показать следующие документы: паспорт, правоустанавливающий документ, выписку из ЕГРН, доверенность (если жилье в аренду сдается третьим лицом), справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам, а также выписку из домовой книги.

Может ли собственник проверять квартиру в любое время?
+

В договоре необходимо указать, сколько раз в месяц и в какое время допустимы визиты. Чаще всего это 1 раз в месяц. Если вы забыли указать такой пункт в договоре, заключите дополнительное соглашение. Если хозяин жилья слишком часто навещает вас, вы вправе направить ему претензию.

Вправе ли собственник входить в жилье с помощью своего ключа?
+

Поскольку арендатор в квартире хранит личные вещи, нежелательный вход можно расценивать как нарушение неприкосновенности жилища. Квартирант вправе обратиться с заявлением в полицию или в суд.

Как проверить подлинность документов, если наймодатель показывает только копии?
+

Зачастую показывать оригиналы документов отказываются мошенники. Поэтому лучше не связываться с наймодателем, который не готов подтвердить подлинность документов.

Заключение эксперта

При аренде жилья важно обратить внимание не только на расположение недвижимости, ее состояние и условия найма. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно внимательно изучить документы при снятии квартиры. Далее следует оговорить все условия съема, проверить содержание договора, а затем уже подписать документ. Также необходимо избегать устных договоренностей, поскольку в таком случае у нанимателя нет никаких гарантий.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Алексей
16.06.2022
Здравствуйте! Я арендую квартиру, подписал договор найма. Срок действия договора составляет 2 года. Спустя полгода хозяин сказал, что продает квартиру и попросил съехать. Законно ли его требование?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
17.06.2022
Добрый день, Алексей! Чтобы дать правильный ответ, нужно ознакомиться с содержанием договора. Возможно, в нем отдельно оговариваются условия расторжения сделки. Как правило, после продажи квартиры наниматели продолжают ее снимать на прежних условиях. Единственное, наймодатель меняется на нового владельца.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7