Способы расторжения сделки купли-продажи
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно по инициативе одного или обоих субъектов правоотношений по их взаимному согласию либо в судебном порядке.
Когда продавец и покупатель не против расторжения сделки, то заключают соглашение, в том же виде, что и основной договор.
| Да | 75 |
| Нет | 70 |
Если одна из сторон не желает прекращать правоотношения, а у инициатора есть веские основания, то оспорить сделку можно в судебном порядке.
С исковым заявлением в суд об оспаривание купли-продажи может обратиться третье лицо, чьи права были нарушены в связи с заключением рассматриваемого соглашения. Например, если супруг продал квартиру без получения согласия жены, то супруга вправе подать иск в судебную инстанцию об отмене договора.
Основания для оспаривания сделки в суде
Ст.166 ГК РФ приводит подробное описание оспоримых и ничтожных сделок. Надо отметить, что одна отличается от другой. Первой называют такую сделку, которую суд признает недействительной по основаниям, регламентированным действующим российским законодательством.
Ничтожной считается сделка, которая является недействительной, независимо от признания ее таковой судом. Однако расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке лишь по уведомлению второй стороны не допускается.
Сторона, обратившаяся с иском в суд о признании сделки недействительной, не вправе оспаривать ее, если желает сохранить силу договора, а при его подписании, знала о наличии основания, по которому можно признать соглашение нелегитимным.
Заявитель не может требовать признания сделки недействительной, если сам при ее заключении действовал недобросовестно и полагался на не легитимность договора.
На основании статьи 170 ГК РФ сделка может быть признана мнимой или притворной. К первой относят ситуации, когда договор заключался «для вида», без наступления правовых последствий. В свою очередь, притворной называют такую сделку, которая заключена для того, чтобы прикрыть иное соглашение.
Пример из практики:
Дарья продала квартиру Максиму. При проверке налоговая служба обратила внимание на слишком низкую цену договора. В результате мероприятий, направленных на установление легитимности соглашения, было выявлено, что покупатель не совершал никаких переводов Дарье. Налоговой удалось доказать факт того, что сделка притворная. Таким образом, стороны планировали уйти от налогообложения при получении покупателем имущества в дар.
Оспаривание сделки купли продажи недвижимости осуществляется в судебном порядке, по следующим основаниям:
- одна из сторон нарушила условия договора, например продавец не фактически не передал квартиру в пользование покупателя или, наоборот, приобретатель не произвел расчеты в полном объеме с реализатором;
- в результате заключения сделки нарушены права третьего лица, например, муж продал недвижимость, которая является совместной собственностью супругов, без согласия жены;
- сделка заключена под влиянием насилия и/или угрозы второй стороне правоотношений или его близким;
- при подписании договора второго субъекта ввели в заблуждение;
- сделка совершена на крайне невыгодных условиях, когда одна из сторон вступает в правоотношения под воздействием тяжелых обстоятельств, чем второй субъект и воспользовался ради своей выгоды.
Надо отметить, что обстоятельства, влекущие за собой недействительность договора купли-продажи, прописаны в статье 179 ГК РФ.
К существенным условиям нарушения условий договора купли-продажи относят уклонение от осуществления регистрационных действий в области перехода права собственности, утрату недвижимости продавцом до заключения сделки, отказ покупателя принять предмет соглашения и/или оплатить его, обнаружение подлога, фальсификации документов и другие причины.
Срок исковой давности
Сроки оспаривания сделок с недвижимостью регламентированы статьей 181 ГК РФ. Как правило, она может быть ничтожной или оспоримой. В первом случае подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным можно в течение года с момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, либо со дня окончания действий угроз, под воздействием которых лицо подписало соглашение.
Что касается ничтожной сделки, то признать ее недействительной можно на протяжении трех лет с момента подписания договора, если заявителем выступает одна из сторон правоотношений.
Если же, истец - это третье лицо, которое не является субъектом договора, то он вправе обратиться в суд за защитой своих законных прав в течение 3-х лет с момента, когда он узнал о нарушении интересов или должен был узнать об этом. В любом случае, срок исковой давности в такой ситуации ограничивается 10 годами.
Как оспорить куплю-продажу
Оспорить сделку купли-продажи недвижимости можно в судебном порядке. Для этого сторона договора или третье заинтересованное лицо подает исковое заявление в суд. Заявителю, незнакомому с особенностями процедуры, можно опираться на следующую общепринятую пошаговую инструкцию.
- Попробуйте договориться со второй стороной сделки о ее расторжении. Досудебное урегулирование конфликта – обязательный шаг перед подачей иска.
- Подготовьте документы. Что должно входить в пакет, указано в статье 132 ГПК РФ.
- Оплатите государственную пошлину. Квитанцию необходимо приложить к иску.
- Подготовьте исковое заявление. При его написании важно опираться на требования, отраженные в статье 131 ГПК РФ.
- Подайте иск, подкрепленный пакетом документов в суд. Его можно отправить онлайн через правовой портал «ГАС Правосудие», по почте, заказным письмом с описью вложений, передать лично в канцелярию судебного органа.
- Принимаем участие сначала в предварительном слушании, при назначении такового и в основном заседании.
- Получаем решение суда. Ожидаем вступления его в силу в течение месяца. На протяжении этого времени стороны имеют право подать апелляцию.
После вступления решения в законную силу, истец имеет право обратиться в регистрационные органы для регистрации права собственности на квартиру на основании судебного документа.
Договариваемся
На основании статьи 452 ГК РФ прежде, чем обращаться с исковым заявлением в суд о расторжении договора купли-продажи, необходимо провести досудебную процедуру урегулирования конфликта.
Для этого направляют предложение второму субъекту правоотношений в письменном виде. Обращаться в суд можно, если сторона отказывается прекращать действие соглашения или при неполучении ответа в течение 30 дней после его отправки.
Подтверждение проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта потребуется в суде. В качестве него может служить второй экземпляр предложения с отметкой о принятии, проставленной принимающим его субъектом или почтовое уведомление о доставке письма адресату.
Собираем документы
Документы, которые необходимо приложить к исковому заявлению, регламентированы статьей 132 ГПК РФ:
|
Документы |
|
Подтверждение проведения досудебной процедуры урегулирования конфликта. |
|
Идентификаторы обстоятельств, на которые ссылается заявитель при предъявлении требований. |
|
Уведомление о вручение ответчику, а также иным лицам, участвующим в процессе, копии иска и других бумаг. |
|
Квитанция об оплате государственной пошлины. |
Если интересы истца представляет доверенное лицо, то пакет бумаг дополняется доверенностью, оформленной с учетом норм действующего российского законодательства.
Истец, вправе по своему усмотрению, представить иные бумаги, которые могут оказать влияние на окончательное решение судьи.
Оплачиваем госпошлину
Размер государственной пошлины за подачу иска о признании сделки купли-продажи недействительной, регламентирован статьей 333.21 НК РФ. Она составляет 6 тыс. рублей.
Внести госпошлину можно через кредитную организацию, при помощи мобильного приложения банка или на портале Госуслуги.
Квитанцию о внесении государственной пошлины необходимо предоставить суду вместе с исковым заявлением и другими документами. Данное правило регламентировано статьей 132 ГПК РФ.
Подаем иск в суд
Исковое заявление о признании сделки купли-продажи недействительной не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. При его подготовке необходимо опираться на правила, утвержденные статьей 131 ГПК РФ. В нем указывают следующие сведения:
- наименование суда;
- ФИО, место проживания, контакты истца и ответчика;
- описание нарушение права;
- обстоятельства, на основании которых заявитель предъявляет требования и их доказательства;
- стоимость иска;
- информация о проведении досудебного порядка урегулирования конфликта;
- полный список документов, которые приложены к иску.
Составить исковое заявление можно самостоятельно, но лучше обратиться за его подготовкой к профессиональному юристу.
Иск подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Изменение территориальной подсудности допускается в исключительных случаях, предусмотренных действующим российским законодательством.
Скачать Принимаем участие в слушание
В течение 5-ти дней с момента регистрации искового заявления судья выносит определение о его принятии. Копии рассматриваемого документа направляются лицам, участвующим в процессе, в этот же день или на следующие сутки.
Судья имеет право отказать в принятии иска, возвратить его истцу или оставить без движения, в случаях, предусмотренных ст.134-136 ГК РФ.
«Суд может назначить предварительное слушание, на котором установит мотивы сторон. На этом этапе возможно примирение лиц».
Об основном судебном заседании всех участников оповещают надлежащим образом, например при помощи повестки. Сторона, не желающая принимать участия, может ходатайствовать о рассмотрении дела без него.
Отказываться от участия в основном слушании не рекомендуется, так как в процессе могут возникнуть иные обстоятельства, влияющие на окончательное решение суда.
Получаем судебное решение
Суд рассмотрит доказательства, заслушает мнения сторон и вынесет решение об удовлетворении иска или об отказе. Но оно вступит в законную силу не сразу, а только через 30 дней.
В течение этого времени стороны, не согласные с судебным решением, вправе обжаловать его в апелляционном порядке. Важно уложиться в отведенный срок. В противном случае придется просить судью о его восстановлении, опираясь на наличие уважительных причин его пропуска.
Регистрируем переход права собственности
После вступления судебного решения в силу, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Заявление подают:
- лично, в территориальное подразделение ведомства;
- онлайн, на официальной сайте Росреестра, авторизовавшись при помощи учетной записи от идентифицированного аккаунта на портале Госуслуги;
- через МФЦ.
К заявлению прилагают решение суда с отметкой о том, что оно вступило в силу, а также документ, подтверждающий личность заявителя.
Расторжение сделки по согласию сторон
Каждая из сторон договора купли-продажи имеет право на оспаривание сделки. Но если субъекты не против прекращения правоотношений, то они могут заключить соглашение.
Документ составляют в письменном виде. Если договор купли-продажи удостоверяли у нотариуса, то и соглашение подлежит нотариальному заверению.
После регистрации
Если после заключения сделки купли-продажи квартиры стороны не успели обратиться в Росреестр для осуществления регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на объект недвижимости, то прекратить правоотношения достаточно просто.
Если же субъекты уже подали заявление в Росреестр, то расторгнуть сделку можно только в том случае, если соглашение еще действует, а стороны или один из субъектов не исполнил свои обязательства:
- переход права собственности еще не осуществлен;
- право собственности перешло покупателю, а последний не оплатил квартиру в полном объеме;
- покупатель получил выписку из ЕГРН, в которой он указан, как собственник объекта, а продавец фактически не предоставил недвижимость в пользование и владение первому.
Если продавец передал квартиру, покупатель полностью рассчитался, в сумме и по условиям, предусмотренным соглашениям, а переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, то расторгнуть сделку можно лишь в судебном порядке или путем заключения обратного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Шевелевой Р. о признании договора купли-продажи недействительным. Истец пояснила, что ее супруг Шевелев И, который является ответчиком по делу, заключил с Давченко В. соглашение о продаже квартиры. Недвижимость, по словам истца, является совместной собственностью супругов.
Шевелева Р. и Шевелев И. официально не развелись, но фактически не ведут совместное хозяйство и проживают отдельно друг от друга.
Квартира, которая является предметом спора, куплена супругом в ипотеку. Жилищный кредит оформлялся в период брака. Кредитные обязательства Шевелевы исполняли вместе. Недвижимость зарегистрирована на Шевелева И.
После фактического расставания мужчина прожил жить в спорной квартире, а истец съехала. Шевелева Р. планировала официально развестись, а затем подать иск о разделе имущества, но узнала, что ее супруг успел продать квартиру своему брату.
Шевелева Р. просит суд признать сделку недействительной, так как, во-первых, она проводилась без ее согласия, а во-вторых, Шевелев И. продолжает жить в спорной квартире, которая в настоящее время перешла в собственность его брату, пользоваться ей, оплачивать коммунальные услуги без заключения договора найма. По сведения истца, после заключения соглашения купли-продажи между продавцом и покупателем расчеты не производились. В связи с этим, сделка считается мнимой.
Судья, рассмотрев материалы дела, изучив доказательства, установил, что действительно договор купли-продажи заключался без согласия супруги, о чем есть соответствующая запись в выписке из ЕГРН на спорный объект и удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Неисполнение существенных условий договора купли-продажи, в том числе, касающихся передачи имущества покупателю, являются основанием для расторжения сделки. Стороны могут заключить соглашение. Если один из субъектов отказывается это делать, то необходимо подать исковое заявление в суд.
Неисполнение покупателем финансовых обязательств по договору является основанием для оспаривания сделки. Однако прекратить правоотношения в одностороннем порядке, путем направления уведомления невозможно. Нужно, либо заключить двустороннее соглашение, либо обратиться в суд за помощью в признании сделки недействительной.
Если один из супругов узнал о том, что второй продал совместно нажитое имущество без получения от первого согласия, то лицо, чье право нарушено имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и о прекращении права собственности на недвижимость.
Заключение эксперта
Споры, возникающие после заключения договора купли-продажи – довольно частое явление. Причем, инициатором может быть, как одна из сторон сделки, так и третье лицо, чьи права нарушены.
Чаще всего суды рассматривают конфликты, связанные с неисполнением одним из субъектов своих обязательств по договору. Также встречаются случаи, когда одним из участников сделки является лицо, не способное осознавать свои действия в силу возраста или состояния здоровья, не признанное недееспособным.
После того, как в силу вступили изменения, допускающие регистрацию права собственности Росреестром без нотариального согласия второго супруга на сделку, увеличилось число споров, связанных с продажей совместно имущества без уведомления об этом жены или мужа.
На самом деле, признать сделку недействительной, можно в случаях, когда договор изначально заключался с нарушением норм действующего законодательства или суд признал ее таковой.
Срок оспаривания договора купли-продажи напрямую зависит от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной.
