Перепланировка в новостройке: общие положения
Перепланировка новостройки ничем не отличается от процедуры переустройства квартиры в доме, который введен в эксплуатацию уже давно. Единственное отличие заключается в том, что для получения согласия на модификацию помещения необходимо иметь правоустанавливающие документы на имущество.
Однако в Москве действуют иные правила. Там собственники квартир в новостройке имеют право обратиться за разрешением сразу после сдачи дома. Для этого нужно предоставить следующие документы:
- договор об участии в долевом строительстве и соглашение об уступке прав по нему;
- акт приема-передачи дома;
- справку от застройщика, подтверждающую выполнение обязательств участником.
К сожалению, в других регионах России возможности согласовать перепланировку в новостройке до получения права собственности на квартиру нет.
Правила переустройства жилья в многоквартирных домах регламентированы главой 25 ЖК РФ. Это положение разъясняет, что такое перепланировка, что нужно для ее согласования, в каких случаях жилинспекция откажет в произведении модификаций, и что ждет гражданина, если он самовольно изменит планировку объекта.
Особенности перепланировки в новостройке
Надо отметить, что на самом деле переустройство квартиры и ее перепланировка – это совершенно разные понятия. Их расшифровка приводится в статье 25 ЖК РФ. К первому относят изменения, касающиеся установки, замены или переноса инженерных сетей и оборудования, а перепланировка – это модификация внешнего вида конструкции, например, объединение (разъединение) комнат и др.
Планировать конструктивные изменения квартиры нужно с учетом ряда нюансов:
- законом запрещено производить работы, которые существенно ухудшают условия проживания, в том числе других жильцов дома;
- некоторые виды преобразований необходимо согласовывать в жилищной инспекции;
- для получения разрешения на перепланировку необходимо предоставить проект перепланировки, подготовленный специализированной организацией;
- некоторые виды работ, например перенос газового оборудования, должны выполняться только уполномоченными компаниями.
Помните о том, что любые преобразования, которые необходимо вносить в технический паспорт жилья, нужно согласовывать. Таковы требования закона. В противном случае владельца квартиры ожидают санкции.
Если вы по незнанию или намеренно выполнили рассматриваемые работы без согласования с жилинспекцией, поторопитесь с оформлением разрешительной документации. Если вы уже провели перепланировку или переустройство, то следует уточнить у юристов имеется ли регламент в конкретном населенном пункте или регионе, регулирующий вопрос об узаконивании перепланировки после его проведения. Если нет, то заказать проект и подать заявление о выдаче разрешения. Если данный факт известен и вам откажут в выдаче разрешения, то узаконить перепланировку можно только через суд.
Что нужно согласовать
Согласовывать с жилищной инспекцией нужно все существенные конструктивные преобразования квартиры в новостройке, которые отражены в технической документации. В их число входят:
- снос или модификация стен;
- изменение границ помещений, например ванной комнаты или уборной;
- ликвидация проемов;
- оборудование квартиры лестницей, пандусом;
- перенос кухни;
- сооружение антресоли;
- установка дополнительного оборудования, инженерных сетей, их перенос или смена;
- работы, связанные с возведением, глобальной модификацией или ликвидацией балкона.
Фактически, согласование перепланировки квартиры в новостройке необходимо для того, чтобы подтвердить безопасность планируемых конструктивных изменений. На практике, не редко происходят ситуации, когда из-за выполненных с нарушением работ, рушатся целые конструкции.
Виды работ, не требующие согласования
Перепланировка квартиры в новостройке, в результате которой нет необходимости вносить в технический план преобразования, не требует согласования. Если вы планируете произвести следующие виды работ, то обращаться в жилинспекцию для получения разрешения не нужно:
- полная или частичная замена электрической проводки;
- смена унитаза, ванной;
- замена сантехнических труб в ванной или уборной;
- выравнивание стен;
- замена окон, дверей;
- косметический ремонт, например покраска, оклейка стен обоями;
- демонтаж встроенных шкафов.
Таким образом, если вы планируете сделать небольшой ремонт в квартире в новостройке, то согласовывать его проведение нет необходимости. Если же у вас грандиозные планы, например, вы желаете сделать из одной комнаты две, или наоборот, несколько помещение объединить в одно, либо поменять месторасположение двери, то сначала нужно получить на это разрешение.
Запрещенные изменения
Некоторые виды конструктивных преобразований вносить категорически запрещено. Жилинспекция не согласует их, а если вы уже успели произвести такую перепланировку, то вас заставят вернуть все обратно и оштрафуют.
Как правило, к запрещенным видам работ относят:
- любые изменения, которые ведут к нарушению прочности несущих конструкций;
- модификации, ухудшающие условия эксплуатации.
К примеру, нельзя строить препятствия к инженерным коммуникациям: электропроводке, водопроводу, отоплению, канализации, газопроводу, вентиляции.
Пошаговая инструкция согласования изменений жилья в новостройке
Перепланировка в новом доме возможна только после получения правоустанавливающих документов на квартиру, за исключением случаев, когда дом находится в регионах, где допускается переустройство сразу после подписания акта приема-передачи.
- в первую очередь необходимо заказать проект перепланировки;
- затем подают заявление в жилинспекцию или в другой уполномоченный орган (в зависимости от региона, но в большинстве случаев это администрация города);
- специальная комиссия установит, можно ли произвести конструктивные изменения в соответствии с планом;
- максимум через 45 дней заявителю выдадут разрешение или откажут в его предоставлении;
- только после согласования можно приступать к выполнению работ;
- завершив перепланировку, ее регистрируют в установленном порядке.
Согласование конструктивных изменений – процедура довольно длительная. Начинать работы до получения разрешения не рекомендуется. В это время можно заняться подготовкой к ремонту.
Заказ проекта
Проект переустройства, составленный самостоятельно не примут. За помощью в его подготовке нужно обратиться в строительную или архитектурную компанию. Помните о том, что фирма должна состоять в СРО (саморегулируемая организация).
«За составление плана придется заплатить. Но этих затрат не избежать, так как наличие проекта установленного образца необходимо в соответствии с действующим российским законодательством».
Специалисты компании выезжают на место и на основании пожеланий клиента составляют проект. Как фактически будет выглядеть квартира после внесения конструктивных преобразований можно увидеть в техническом плане, подготовленном сотрудником организации.
Надо отметить, чтопроект описывает, какие работы будут выполнены во время перепланировки, содержит заключение о функционировании внутренних инженерных сетей, о противопожарной безопасности и др.
Разрешение на перепланировку в новостройке
Согласование перепланировки начинается с обращения в жилинспекцию с соответствующим заявлением. К нему прилагают следующие бумаги:
- правоустанавливающие документы;
- проект перепланировки;
- технический паспорт (подают по инициативе заявителя);
- согласие всех членов семьи на проведение конструктивных изменений;
- если в ходе перепланировки захватывается часть общего имущества МКД, то нужно еще приложить протокол общего собрания о согласовании такого уменьшения (нужно получить 100% голосов).
Если заявитель планирует переустройство квартиры в московской новостройке, то к заявлению и проекту прилагают договор об участии в долевом строительстве и соглашение об уступке прав по нему, акт приема-передачи дома, справку от застройщика, подтверждающую выполнение обязательств участником. Правоустанавливающие документы не нужны.
Заявку подают в территориальное подразделение уполномоченного органа или в МФЦ. В некоторых регионах существует возможность отправить заявление на портале Госуслуги.
Решение об одобрение перепланировки в новостройке или об отказе принимается сотрудниками жилинспекции в течение 45 дней. Еще 3 дня дается на доставку уведомления.
Выполнение работ
После получения разрешения, можно приступать к выполнению работ по конструктивной модификации жилья в новостройке. Помните о том, что изменения производятся согласно представленному проекту.
Если фактически перепланировка будет отличаться от запланированной, то возникнут проблемы с ее вводом в эксплуатацию.
Ввод в эксплуатацию
Завершив перепланировку в квартире в новостройке, можно приступать к ее регистрации. Для этого выездная комиссия оценивает, насколько внесенные улучшения соответствуют плану. По результатам исследования составляют акт.
Для регистрации конструктивных изменений самому заявителю никуда обращаться не нужно. Комиссия самостоятельно направляет акт в Росреестр, а сотрудники последнего ведомства вносят соответствующие изменения.
Что, если квартиры в ипотеке
Если квартира в новостройке приобретена собственником в ипотеку, то перепланировку без согласия кредитной организации не провести.
Как показывает практика, банки лояльно относятся к производству конструктивных преобразований, если они не уменьшают стоимость жилья. Вся сложность лишь в лишней «бумажной волоките».
Скачать Как узаконить несогласованную перепланировку в новостройке
Когда конструктивные изменения уже произведены, вполне обоснованно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в новостройке. Для этого нужно обратиться в жилинспекцию или другой уполномоченный орган, в зависимости от региона. Если ведомство откажет, то дальнейшая судьба решается через суд.
Сначала нужно заказать техническое заключение по факту выполненной перепланировки, которое подтверждает безопасность произведенных изменений, а также заключение санитарно-эпидемиологической службы своего региона.
Затем можно приступать к сбору остальных документов (выписка из ЕГРН, технический паспорт) и подготовке иска.
Если произведенные изменения запрещены, то суд откажет в удовлетворении иска, а квартиру придется вернуть к прежнему состоянию.
Пример из практики:
Самойлов А. самовольно произвел перепланировку в квартире, а уже после выполнения работ обратился в жилинспекцию для согласования переустройства, но получил отказ. Тогда мужчина обратился в суд. В процессе выяснилось, что перепланировка и переустройство жилого помещения в данном случае повлекло за собой использование общего имущества собственников многоквартирного дома, а также произошла реконструкция жилого помещения. Суд отказал в удовлетворении иска.
Помните о том, что самовольная перепланировка квартиры в новостройке может привести к печальным последствиям. Санкции, которые ожидают нерадивого собственника, прописаны в статье 29 ЖК РФ.
В частности, гражданина могут привлечь к административной ответственности, за что ст.7.21 КоАП предусмотрен штраф. Кроме этого, владельца имущества обяжут вернуть квартиру в прежнее состояние. А если он этого не сделает, продадут с торгов и обязанность по приведению в прежнее состояние выполнит новый собственник, купивший его с торгов.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Хасановой И. об узаконивании перепланировки в квартире. Истец пояснила, что купила жилье в новостройке, но планировка ее не устроила. Она перенесла перегородки, расширила кухню и ванную, установила дополнительные радиаторы.
Позже знакомый ей рассказал, что такие изменения нужно согласовывать с уполномоченным органом. Женщина обратилась в администрацию. Там ее попросили получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ, заключение от СЭС и МЧС.
Согласно проведенной экспертизе, перепланировка не нарушает никакие требования. Однако администрация все равно отказала в ее согласовании.
Представитель администрации пояснил, что истец произвела изменения с нарушениями, так как оказались над жилыми комнатами соседей.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Хасановой, но администрация подала апелляцию. Вторая инстанция тоже признала перепланировку законной. А вот Верховный суд отменил решения первых двух судов.
Частые вопросы
В данном случае, скорее всего речь идет о квартире со свободной планировкой. Зачастую застройщик сдает объект без стен и утверждает, что покупатель может возвести их, как захочет. Но это не правильно. Если физически перегородок нет, они есть на бумаге. Фактически, приобретая такую недвижимость, человек берет на себя дополнительную обязанность возвести стены в соответствии с планом.
Так называют документ, который подтверждает то, что произведенные изменения не нарушает нормы безопасности. Его оформляют в том случае, если собственник произвел конструктивные изменения без предварительного согласования, а затем решил узаконить переустройство.
На выполнение работ по перепланировке квартиры в новостройке дается определенный промежуток времени. Для того чтобы понять, когда заканчивается крайний срок, необходимо внимательно ознакомиться с разрешением, выданным жилищной инспекцией.
Заключение эксперта
Наверное, каждый человек, купив собственное жилье, желает его обустроить под собственные потребности. Зачастую для этого проводят перепланировку в новостройке, но с чего начать, если в планах произвести масштабные изменения.
В первую очередь нужно определить, как будет выглядеть квартира после ремонта. Если потребуется внести изменения в технический план, то сначала важно согласовать будущие работы.
Для этого обращаются в уполномоченный орган, например в жилищную инспекцию или администрацию.
