Главное о недействительности договора купли-продажи
Можно ли успешно оспорить договор купли продажи, зависит от конкретной ситуации. В их числе – банкротство покупателя или продавца: в этом случае сделка считается подозрительной и оспаривается на соответствующем основании. В любом случае и вне зависимости от того, как планируется признать договор купли продажи недействительным, сделать это может только суд.
Последствия признания договора купли-продажи недействительным – это возврат сторонами сделки друг другу всего, что в рамках этой сделки было получено. Иными словами, после признания сделки недействительной покупатель возвращает продавцу недвижимость, а продавец возвращает покупателю средства.
| Да, провел бы | 113 |
| Поручил бы проверку риелтору | 75 |
| Нет, не стал бы проверять | 59 |
Основания для признания договора купли-продажи недействительным
В числе оснований, дающих право признавать договор купли-продажи недействительным:
- несоблюдение формы договора;
- безденежность договора;
- заключение договора в обход закона с противоправной целью причинить вред (ст. ст. 10, 168 ГК РФ);
- нарушение интересов юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ);
- подозрительность сделки (неравноценное встречное исполнение или причинение имущественного вреда правам кредиторов);
- сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон сделки;
- совершение сделки с целью, противоречащей основам правопорядка или нравственности;
- совершение сделки в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено;
- мнимость и притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
- совершение сделки гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);
- совершение сделки лицом до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
- совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (ст. 173 ГК РФ);
- совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст. 175 ГК РФ);
- совершение сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ);
- совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, неблагоприятных обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ).
Стоит отметить, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю – не основание для признания недействительным ДКП недвижимости, который был заключен между этим покупателем и продавцом.
Пример
У Николая в собственности была квартира, которую он купил, находясь в браке с Еленой. Спустя пять лет Николай решил продать квартиру, но не получил соответствующее согласие от своей жены, на основании чего сделку купли-продажи впоследствии оспорили.
Нередко сделки признаются недействительными на основании того, что отсутствуют согласия конкретных лиц, тогда как по закону такие согласия должны быть.
Признание недействительным договора купли-продажи земли
Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным, однако по соответствующим основаниям, которые предусмотрены Земельным кодексом:
- Ничтожность договора купли продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования;
- Недействительность реализации на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем.
В любом случае решение будет принимать суд после изучения всех обстоятельств дела, доказательств и аргументов сторон.
Признание недействительным договора купли-продажи пошагово
Первое и главное, что нужно сделать – подать в суд иск, либо возражение или встречный иск. Имея намерение оспорить договор купли продажи, необходимо действовать по конкретной схеме.
Первый шаг
Первый этап - определить наличие оснований для признания ДКП недействительным. Для этого желательно изучить Гражданский кодекс РФ, найти подходящую под обстоятельства статью. На этом этапе желательно проконсультироваться с опытным юристом, который поможет, как минимум, в определении и поиске оснований, а также в формулировании смысла искового заявления и его требований.
Второй шаг
Проверить, не упущен ли срок исковой давности. Он может варьироваться с учетом характера сделки:
- Оспоримая;
- Ничтожная.
Если в суд подается заявление о признании договора недействительным с применением последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности будет три года. Он отсчитывается с даты, когда фактически было начато исполнение ничтожной сделки.
Если иск подало лицо, не являющееся стороной сделки, срок отсчитывается именно с того дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но не более чем за 10 лет со дня начала исполнения сделки. В случае, если сделка не исполнялась, срок исковой давности не применяется.
При обращении в суд с целью признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности будет составлять 1 год:
- с даты прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка;
- с даты, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Исковое заявление суд должен будет принять вне зависимости от истечения срока давности. В случае, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска откажут.
Третий шаг
На этом этапе нужно составить и подать в суд исковое заявление. В нем потребуется зафиксировать:
- наименование суда, в который подается заявление;
- Данные истца – ФИО, дату и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН);
- Данные ответчика – ФИО, дату и место рождения, место жительства или место пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН);
- Сведения о третьих лицах;
- Обстоятельства, на которых основаны исковые требования;
- Доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
- Перечень документов, прилагаемых к заявлению документов.
В иске можно указать требование о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной). В то же время, требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ), а вот требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить сторона сделки либо иное лицо, указанное в законе, а также если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.
Документы для иска
Какие документы нужно приложить к исковому заявлению:
- уведомление о вручении;
- другие документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования;
- документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, и соответствующие документы есть;
- доверенность, которая подтверждает полномочия представителя (при его наличии);
- документ об уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Размер государственной пошлины зависит от стоимости иска.
|
Цена иска |
Размер пошлины |
|
до 20 000 руб. |
4% от цены иска, но не менее 400 руб. |
|
от 20 001 руб. до 100 000 руб. |
800 руб. плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 руб. |
|
от 100 001 руб. до 200 000 руб. |
3 200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 руб. |
|
от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. |
5 200 руб. плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 руб. |
При цене иска от 1 000 000 руб. государственная пошлина составит 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
Скачать Куда подавать иск
С исковым заявлением нужно обратиться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Исковое заявление и документы подаются:
- лично или через представителя в экспедицию суда;
- почтой России (ценное письмо с описью вложений);
- через электронную систему.
Стоит учитывать, что не все суды России располагают техническими возможностями для приема заявлений онлайн, и этот момент стоит уточнить заранее.
Слушания в суде
Есть истец выполнил все требования, установленные законом, суд принимает к производству иск и назначает дату заседания. Как правило, дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев с даты регистрации искового заявления, однако сроки могут быть увеличены – но не более, чем на один месяц.
К ДКП недвижимости в России применимы общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. То есть, продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость. Нужно будет зарегистрировать обратный переход права, если суд признает договор недействительным.
Что делать дальше
После вступления решения в силу, нужно зарегистрировать обратный переход права собственности - на основании заявления и решения суда.
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину:
- для физических лиц - 2 000 рублей;
- для юридических лиц - 22 000 рублей.
Государственная регистрация права собственности удостоверяется выпиской из ЕГРН.
Судебная практика: признание сделки купли-продажи недействительной
Анна Петрова обратилась в суд с иском к Светлане Ивановой о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части включения в него в качестве покупателя Ивановой о признании недействительной регистрации права собственности Ивановой, о признании права собственности на указанную квартиру за Петровой, указывая в обоснование иска на то, что она постоянно проживала в этой квартире.
В 2010 году Иванова предложила ей переехать в другую квартиру, чтобы проживать ближе к ней. После получения согласия, Иванова выставила квартиру Петровой на продажу, нашла другую квартиру и пригласила к нотариусу, где она подписывала, со слов истицы, «какие-то документы», которые ей даже не зачитывали. В 2011 году, когда Иванова предложила сделать ремонт в квартире, выяснилось, что Петровой принадлежит только часть квартиры, а владельцем другой части является Иванова. На основании изложенного Петрова просит признать договор купли продажи квартиры недействительной по основаниям ст. 177 ГК РФ, так как в момент заключения договора она не понимала значение своих действий и не могла руководить ими.
Суд, выслушав доводы истца, мнение его представителя, а также, представителя ответчика, учел также показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, заключение амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, медицинские карты Петровой, сделал вывод: по со ст. 166 ч.1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Из материалов дела следует, что спорная квартира, принадлежит в равных долях на праве общей долевой собственности Петровой и Ивановой на основании договора купли-продажи. Договор удостоверен нотариально. Сделка совершена в надлежащей форме, нарушений закона при ее совершении не допущено.
Истец заявила, что на момент заключения договора она не понимала содержания договора, не читала его, и считала, что собственником квартиры будет только она. В соответствии со ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившемся в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана недействительной по иску этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
По заключению амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, по своему психическому состоянию в момент заключения договора купли-продажи Петрова психическим расстройством не страдала, при осмотрах медиками каких-либо психических нарушений не отмечалось. По своему психическому состоянию Петрова могла понимать значение своих действий и руководить ими. В удовлетворении искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным суд отказал.
Частые вопросы
Если в суд подается заявление о признании договора недействительным с применением последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности будет три года.
При цене иска от 1 000 000 руб. государственная пошлина составит 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.
Последствия признания договора купли-продажи недействительным – возврат сторонами сделки друг другу всего, что в рамках этой сделки было получено.
При обращении в суд с целью признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности будет составлять 1 год
Заключение эксперта
Недействительность договора купли продажи влечет за собой целый ряд последствий, а именно - возвращение имущества и средств в исходное положение. Иными словами, продавцу возвращается квартира, а покупателю - деньги, которые он за нее заплатил. Планируя такое дело, как оспаривание договора купли продажи, важно это учитывать. Также необходимо учесть, что далеко не все основания для признания сделки недействительной суд может принять во внимание. Поэтому важно заранее свериться с Гражданским кодексом и подготовить надежную доказательную базу.
