Законодательные основы
Аренда земельных участков КФХ регламентирована земельным законодательством. В частности, ст.39.6 ЗК РФ закреплено то, что крестьянско-фермерские хозяйства могут получить надел без проведения торгов.
Этот факт уже говорит о том, что начинающий фермер может получить надел во временное пользование за минимальную плату. Все начинается с выбора земли подачи заявки на предварительное согласование аренды. Данное правило регламентировано ст.39.14 ЗК РФ.
«После получения соответствующего заявления от претендента на землю, потенциальный арендодатель либо отказывает в предварительном согласовании, либо публикует извещение, в порядке, предусмотренном местными НПА».
Если в течение 30 дней с момента публикации извещения в администрацию не поступило ни одной заявки о проведении аукциона в отношении рассматриваемой земли, то муниципалитет принимает положительное решение о согласовании аренды или готовит пакет проект арендного соглашения для подписания (если организовывать землю или уточнять границы нет необходимости).
В целом, начинающему фермеру, планирующему взять землю во временное пользование для занятия сельскохозяйственной деятельностью, необходимо опираться на ст.39.18 ЗК РФ.
Надо отметить, что если в течение 30 дней с момента публикации извещения появляются другие претенденты на участок, то муниципалитет организует аукцион. КФХ, в таком случае, имеет право подать заявку на торги в общем порядке.
Пошаговая инструкция аренды земли
Для того чтобы открыть свое фермерское хозяйство и получить землю в аренду, необходимо действовать в порядке, предусмотренном действующим российским законодательством. В частности, ЗК РФ установлены правила получения земли без торгов или по результатам аукциона.
- Начинающему фермеру необходимо учредить и зарегистрировать КФХ. Однако подать заявку на получение земли в аренду можно еще до открытия хозяйства.
- Затем претендент выбирает подходящий надел. Причем, если он является не организованным и не зарегистрированным в Росреестре, то нужно быть готовым к лишним затратам, связанным с проведением межевальных работ и постановкой земли на учет.
- Если после публикации извещения появляются другие претенденты на землю, то муниципалитет организует торги. В таком случае заявитель уже не может получить объект, минуя процедуру аукциона. Но он может подать заявку на торги и участвовать в них в общем порядке.
- Если участок организованный, а других претендентов на землю нет, то спустя 30 дней после публикации извещения, администрация готовит документы для заключения арендного соглашения с заявителем.
- Если объект не организованный, то муниципалитет принимает решение о предварительном согласовании аренды, о чем направляет соответствующее уведомление заявителю.
- Затем начинающий фермер осуществляет за свой счет проведение межевальных работ, получение кадастрового паспорта и вновь подает заявление на предоставление земли во временное пользование.
- Администрация рассматривает поступившее обращение в течение 30 дней, и принимает решение о предоставлении земли в аренду, либо об отказе.
Открытие КФХ
Для того чтобы открыть КФХ можно следовать общепринятому алгоритму действий.
- Если об учреждении крестьянско-фермерского хозяйства договорились несколько человек, то в первую очередь необходимо заключить соглашение с учетом правил, отраженных в статье 4 ФЗ-74 от 2033 года. Фермеру, который планирует работать в одиночку, составлять указанный документ нет необходимости.
- После этого выбираем виды деятельности по справочнику ОКВЭД. Надо отметить, что их основные типы регламентированы ПП-458 от 2006 г.
- Не менее важно определиться с режимом налогообложения. Для КФХ доступны ОСН, ЕСХН, ПСН, УСН.
- Затем необходимо составить заявление, подготовить пакет документов для осуществления государственной регистрации КФХ и оплатить госпошлину (при необходимости).
- Следующий этап – отправка заявки и пакета бумаг. Сделать это можно онлайн, через МФЦ или нотариуса.
- После получения свидетельства о регистрации, можно оформить лицензию на определенные виды деятельности, при ведении тех типов, которые регламентированы ФЗ-99 от 2011 года.
Также, начинающему фермеру необходимо подать уведомление о начале своей деятельности и приобрести, а затем зарегистрировать кассовый аппарат. В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне ККТ не обязателен, но клиенты имеют право требовать чек при совершении операций.
Скачать Особенности регистрации КФХ
Для того чтобы зарегистрировать КФХ теперь нужно подавать заявление о госрегистрации физического лица в качестве ИП по форме Р21002.
|
Основные положения |
|
Утвержденный ранее образец, предназначенный специально для крестьянско-фермерского хозяйства, сегодня утратил силу. |
|
Но для внесения изменений о КФХ в сведения, содержащиеся в ЕГРИП, утверждена отдельная форма №24002. |
|
Направить заявление и документы можно онлайн при помощи портала Госуслуги. Но для этого нужно иметь идентифицированную учетную запись на сайте, а также усиленную квалифицированную электронную подпись. |
|
Подача документов возможна через МФЦ или нотариуса. И в том и другом случае, а также при удаленной отправке заявки, оплачивать госпошлину не нужно. |
Если же заявитель предпочел обратиться с заявлением лично в территориальное подразделение ФНС, то ему придется заплатить государственную пошлину, как за регистрацию индивидуального предпринимателя в размере 800 рублей.
Решение о регистрации КФХ принимается в течение 5 рабочих дней. После этого заявитель получает 2 документа: свидетельство и лист записи ЕГРИП.
Скачать Выбор объекта
Прежде чем обращаться в муниципалитет за получением земли в аренду, рекомендуется сначала выбрать подходящий надел.
Сведения о зарегистрированных землях содержатся в Росреестре. Для того чтобы найти свободный объект, можно воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте ведомства.
Также, допускается личное обращение в администрацию для получения информации об участках, находящихся в их собственности.
Если начинающий фермер планирует арендовать надел по аукциону, то можно просмотреть информацию о ближайших торгах на официальном сайте земельного департамента или в местных СМИ.
Предварительное согласование аренды земли
Для получения земли во временное пользование без торгов, обычно заявитель подает заявление о предварительном согласовании аренды. В нем указывают следующие сведения:
- ФИО, место жительства заявителя, его паспортные данные, ИНН;
- кадастровый номер земельного участка;
- данные решения об утверждении проекта межевания, если объект предстоит образовать;
- основания, которые дают возможность заявителю получить участок без торгов;
- целевое использование надела;
- адрес заявителя (почтовый и электронный);
- другие сведения, регламентированные ст.35.19 ЗК РФ.
К заявке прилагают схему межевания, если он является неорганизованным и документы, подтверждающие право заявителя получить землю без торгов.
В течение 30 дней администрация рассматривает заявление и принимает решение о согласовании аренды или об отказе.
Затем формируется извещение для поиска других претендентов на землю. Если появится хоть один заявитель, то муниципалитет организует торги. КФХ вправе участвовать в них в обычном порядке.
Пример из практики:
Павленко Г.Р., зарегистрированный в качестве ИП, планирует заняться сельскохозяйственной деятельностью, для чего подал заявление в администрацию о предварительном согласовании аренды.
Муниципалитет опубликовал извещение, после чего появилось еще 2 претендента на рассматриваемый объект. Администрация организовала торги. Павленко подал заявку на участие в аукционе.
Двоих участников, которые выразили желание арендовать рассматриваемую землю, не допустили к торгам. Таким образом, муниципалитет заключил договор аренды с единственным участником (Павленко Г.Р.) по первоначальной стоимости лота.
Надо отметить, что арендодатель отдает землю, являющуюся предметом аукциона, в аренду победителю торгов. Таковым признается тот, кто предложит самую высокую цену.
Если на аукцион не заявилось ни одного участника, или подана одна заявка, то торги признают несостоявшимися, а арендное соглашение заключают с единственным участником.
Подача заявления на предоставление земли в аренду
После получения положительного решения о предварительном согласовании аренды, в случае необходимости начинающий фермер за свой счет проводит межевальные работы и осуществляет постановку участка на кадастровый учет.
Затем, необходимо вновь подать заявление в администрацию, но только уже на предоставление земли во временное пользование. В нем указывают информацию, регламентированную ст.39.17 ЗК РФ.
Заключение договора аренды земли
В течение 30 дней администрация рассматривает заявку начинающего фермера о предоставлении участка во временное пользование, а затем выносит решение:
- о подготовке документации для заключения арендного соглашения с заявителем;
- об отказе в предоставлении объекта во временное пользование.
В первом случае муниципалитет составляет договор аренды в трех экземплярах и направляет его для подписания заявителю.
Регистрация
Если договор аренды земли заключен на срок более 1 года или хотя бы одним из его субъектов является юридическое лицо, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Для осуществления регистрационных действий можно обратиться в МФЦ с пакетом документов:
- заявление;
- гражданский идентификатор личности заявителя;
- оригинал договора аренды;
- квитанция об оплате госпошлины (по желанию).
За осуществление регистрационных действий физические лица уплачивают 2 тыс. рублей, а юридические 22 тыс. руб.
Могут ли отказать в предоставлении земли
Физическим и юридическим лицам доступна аренда земли для КФХ без торгов. Но, в некоторых случаях потенциальный арендодатель имеет право отказать в предоставлении участка. Например, это может произойти, если:
- объект находится во временном или постоянном пользовании третьих лиц;
- земля зарезервирована для муниципальных или государственных нужд;
- надел изъят из оборота;
- заявитель предоставил неточные данные или неполный пакет документов;
- претендент не имеет права на получение участка без торгов;
- размер участка превышает обозначенные законодательством границы и др.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района о расторжении договора аренды земли, заключенного с Рыковым Н.Д. Истец пояснил о том, что в 2011 году с ответчиком было заключено арендное соглашение сроком на 30 лет. Предусмотрено целевое использование объекта – для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Ответчик в период с 2011 по 2019 год исправно исполнял обязанности по внесению арендной платы и целевому применению участка. Но, начиная с марта 2019 года, прекратил вносить арендные платежи. В 2020 году, в ходе проверки выяснилось, что арендатор не использует участок по назначению. Надел зарос сорняком, что существенно ухудшает его свойства.
Администрация неоднократно пыталась урегулировать конфликт путем переговоров, направляла претензии о выплате задолженности, переговаривала с арендатором об использовании участка по назначению.
В 2021 году выяснилось, что еще в конце 2020 г. Рыков ликвидировал КФХ. Это говорит о том, что он прекратил заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Кроме этого, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за 13 месяцев.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что ответчик нарушил условия договора аренды земельного участка, а также не соблюдает требования действующего законодательства по содержанию надела. Судья удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Крестьянско-фермерские хозяйства имеют право подать заявление о предоставлении земли в аренду для выращивания овощных, зерновых и других сельскохозяйственных культур. Получить надел можно в обычном порядке, в результате торгов, или в упрощенном, минуя аукцион.
По закону, при передаче права пользования на нежилую недвижимость, одновременно передается в аренду земля, на которой расположен арендуемый объект. Причем, данный факт можно отразить в договоре аренды недвижимого имущества или отдельным соглашением. Также, арендатор может пользоваться землей без заключения соответствующего договора.
По закону, госпошлину оплачивает заявитель. Арендным договором определяют сторону, которая несет затраты на осуществление регистрационных действий. Это может быть арендатор, арендодатель или оба субъекта соглашения. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. руб.
Заключение эксперта
Единого закона об аренде земли и развитии фермерства не существует. Предоставление участков во временное пользование КФХ осуществляется с учетом правил, регламентированных ЗК РФ.
В свою очередь, деятельность КФХ, порядок его организации утверждена ФЗ-74 от 2003 года.
Согласно земельному законодательству, крестьянско-фермерские хозяйства могут арендовать участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Получение надела осуществляется с учетом норм, регламентированных ЗК РФ, ФЗ-101 от 2002 г.
