Условия временного пользования
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключают с учетом условий, отраженных в ФЗ-101 от 2002 года:
- во временное пользование передаются лишь те объекты, которые состоят на кадастровом учете;
- предметом сделки могут выступать объекты, находящиеся в долевой собственности;
- срок действия соглашения не может быть менее 3 и более 49 лет;
- участок может передаваться с условием выкупа после истечения срока аренды или в любое время, в случае внесения всей суммы выкупной цены.
Надо отметить, что законом предусмотрена возможность передачи такого участка в залог. Причем получать разрешения от других владельцев, если объект находится в долевой собственности, не нужно. Однако договором можно исключить данное правило.
Порядок получения земельного объекта без торгов
По общим правилам, земельные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности передаются во временное пользование победителю торгов. Но в некоторых случаях, определенных на законодательном уровне, аренда земли сельхозназначения возможна без аукциона. Такие ситуации прописаны в ст.39.6 ЗК РФ:
- по указу Президента РФ;
- если на объекте расположены зарегистрированные здания или сооружения (владельцам такого имущества);
- в случае предоставления участка КФХ или сельхозорганизациям, но на период, не более 5 лет;
- лицам, имеющим первоочередное право на приобретение таких объектов, в соответствии с федеральным или региональным законодательством;
- при замене ранее изъятого для государственных или муниципальных нужд участка;
- для ведения ЛПХ, огородничества, выпаса сельскохозяйственных животных, сенокошения, если такой объект находится за пределами населенного пункта;
- объект расположен в особой экономической зоне;
- в случае повторной подачи заявления на заключение договора аренды земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства, до дня истечения старого;
- в других ситуациях, предусмотренных действующим российским законодательством.
Как правило, если земельный участок не имеет определенных границ, то есть является необразованным, то потенциальный арендатор может подать заявку на его получение во временное пользование без торгов.
Пример из практики:
Власов Р.Т., являющийся основателем КФХ, решил взять в аренду земельный участок, расположенный за населенным пунктом, где он ведет деятельности, для выращивания овощей. Мужчина обратился к юристу для получения консультации, как легче взять в аренду земельный участок сельхозназначения. Специалист проверил объект и выяснил, что он является не разграниченным. По закону, в таком случае потенциальный арендатор имеет право на получение интересующего его участка без проведения торгов.
Для того чтобы получить землю, минуя процедуру аукциона, необходимо обратиться к потенциальному арендодателю и подать заявление на предварительное согласование аренды. К заявке прилагают документы, удостоверяющие право заявителя на получение земельного объекта без торгов.
Если участок является неорганизованным, то придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевальных работ, затем поставить его на учет и получить кадастровый паспорт.
После этого потенциальный арендатор вновь подает заявление на получение участка в аренду. Администрация размещает в публичном доступе информацию об объекте, и, если в течение 30 дней никто не изъявил желание приобрести его на торгах, разрешает предоставление надела без аукциона.
Арендатор и арендодатель подписывают арендный договор. Затем его регистрируют в государственном реестре.
Скачать Получение земли в результате аукциона
По общим правилам, аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения доступна победителю аукциона, за исключением случаев, когда такой объект предоставляются без торгов.
Если объект уже выставлен на аукцион, то для получения его необходимо просто подать заявку на торги, а затем, соответственно, стать его победителем.
Если в отношении участка аукцион пока не проводится, то потенциальный арендодатель может стать его инициатором. Для этого в администрацию подают соответствующее заявление.
«Арендодатель рассматривает возможность предоставления объекта в аренду, а затем выставляет его на аукцион, а также извещает заявителя о дате, месте и времени его проведения. Также, ему предоставляют информацию о правилах участия в торгах, предоставляют форму заявки».
В назначенный день проводят аукцион. Если на него заявились и другие участники, то получить участок сложнее. В таком случае придется предложить самую высокую цену, из-за чего стоимость аренды может возрасти в несколько раз.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Форма договора
Договор аренды сельхоз земли, образец которого не регламентирован законодательством, подразумевает передачу во временное пользование арендатору предмета соглашения за определенную плату, предназначенную для ведения сельскохозяйственной деятельности. Согласно ст.606 ГК РФ, плоды и продукция, полученная с использования арендуемого участка, признается собственностью арендатора.
Договор, составляемый сроком на 1 года и более, необходимо заключать в письменном виде. Такая же форма предусмотрена и для тех случаев, когда хотя бы одной из сторон выступает юридическое лицо.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Завершают составление договора, обычно указанием реквизитов сторон, подписями арендатора и арендодателя, расшифровкой автографа.
Предмет договора
Договор аренды земельного участка сельхозназначения в обязательном порядке должен содержать информацию о предоставляемом во временное пользование объекте.
- тип участка, его назначение;
- площадь;
- кадастровый номер;
- место расположения;
- другие характерные особенности.
Как правило, сведения об участке помещают в раздел договора «Предмет» или «Общие условия». Он идет сразу после преамбулы. Здесь же указывают и другую информацию, например возможность (отсутствие таковой) передачи объекта в субаренду, обязательное целевое использование земли и др.
Срок временного пользования
Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения определяют по согласию сторон и отражают в договоре. Он не может быть меньше или больше периода, регламентированного на законодательном уровне.
Максимальный срок аренды земель сельхозпроизводства составляет 49 лет. На такой период предоставляют объекты, тем, кто планирует заниматься сельхозпроизводительством, а также владельцам зданий и сооружений, размещенных на арендуемом земельном объекте. В таком случае минимальный срок временного пользования не может быть меньше 3 лет.
Если земельный объект находится в пределах населенного пункта и предназначен для ЛПХ, то максимальный период аренды не превышает 20 лет.
Самый маленький период (3 года) предусмотрен для случаев предоставления участков в аренду для сенокошения, выпаса скота, огородничества.
Арендная плата
Юридическим и физическим лицам доступна аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения, стоимость временного пользования объектом необходимо отразить в договоре. Надо отметить, что этот пункт является существенным разделом соглашения, поэтому он в обязательном порядке включается в документ.
Цена временного пользования напрямую зависит от конкретных обстоятельств:
- расположения участка;
- назначения объекта;
- кадастровой стоимости земли и др.
Как правило, цена устанавливается в процентном соотношении от кадастровой стоимости. В процессе торгов, первоначальная оценка может вырасти в несколько раз.
По закону, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон не более 1 раза в год. Однако договором можно предусмотреть условие ее неизменности.
Права, обязанности, ответственность сторон
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает в себя разделы, регламентирующие права, обязанности и ответственность сторон. Их можно отразить одним пунктом или разделить на несколько. Структура не имеет принципиального значения.
Права – это возможности сторон, предоставляемые договором. Например, можно допустить применение участка арендатором, получения при помощи него плодов, продукции, продлевать соглашение, заключать на новый срок, передавать участок в субаренду.
Обязанности – это то, что стороны должны делать в соответствии с условиями соглашения. При их невыполнении или ненадлежащем исполнении может наступить ответственность, предусмотренная договором.
Как показывает практика, чаще всего в перечень обязанностей арендатора включают:
- использование объекта по целевому назначению;
- не вредить участку и окружающей среде;
- вовремя вносить арендную плату;
- возмещать ущерб при его нанесении;
- не нарушать нормы действующего российского законодательства.
Чаще всего арендным договором предусматривают ответственность за нарушение исполнения финансовых обязательств, например за задержку внесения арендной платы.
Регистрация
Договор аренды земельного участка, заключаемый на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Также, регистрационные действия производят в том случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.
|
Для того чтобы зарегистрировать аренду, необходимо подготовить документы: |
|
идентификатор личности заявителя; |
|
кадастровый паспорт участка; |
|
выписку из ЕГРН; |
|
квитанцию об оплате госпошлины. |
Заявителем может выступить, как арендатор, так и арендодатель. Причем, госпошлину оплачивает тот, кто подает заявление.
Расходы за осуществление регистрационных действий, возлагаются на одну из сторон или делятся между ними, в зависимости от условий договора.
Сколько стоит аренда земли сельхозназначения, а если быть точнее, каков размер госпошлины можно узнать, ознакомившись с налоговым законодательством. По общим правилам, за регистрацию передачи во временное пользование недвижимых объектов платят 22 тыс. рублей юридические лица и 2 тыс. рублей – физические. Но если, земля имеет сельскохозяйственное назначение то госпошлины уменьшается до 350 рублей.
Судебная практика
Администрация Краснопельского района обратилась с исковым заявлением в суд о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с гражданином Понаморевым Р.Д. из-за нарушения сроков внесения арендных платежей. Истец пояснил, что между сторонами заключено арендное соглашение в отношении земельного объекта, имеющего сельхозназначение.
Арендодатель исправно исполнял обязательства на протяжении трех лет, в том числе раз в квартал вносил арендные платежи. Однако последний год он постоянно задерживает перечисление денежных средств.
В последний раз он не внес арендную плату за 4 месяца пользования. Арендодатель направил арендатору письменное предупреждение и потребовал оплатить аренду. Понаморев проигнорировал требования Администрации, после чего истец и обратился в суд.
Судья, принял заявление к рассмотрению. В процессе он установил, что ответчик использует объект по прямому назначению, однако он действительно нарушил условия договора, касающиеся исполнения финансовых обязанностей в отношении оплаты аренды.
Суд не нашел объективных причин для досрочного расторжения договора, так как по условиям ст.619 ГК РФ арендодатель может настаивать на прекращении арендных отношений в том случае, если арендатор не вносит денежные средства больше 2 раза подряд в рамках платежного периода предусмотренного договором. В соглашении сказано, что сторона оплачивает аренду 1 раз в квартал. Истец представил доказательства того, что арендатор не внес платеж только в течение 1 платежного периода. Суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Частые вопросы
Запретов на заключение договора аренды с наследником земельного пая нет. Вы можете смело подписывать договор, если удостоверитесь, что потенциальный арендодатель полностью вступил в права наследства.
Арендатор имеет право передавать земельный объект, полученный во временное пользование в субаренду, если это предусмотрено условиями арендного договора. Нужно внимательно ознакомиться с текстом соглашения. В некоторых случаях для субаренды понадобиться получить письменное согласие от арендодателя.
Осуществлением регистрационных действий занимается Росреестр, поэтому и заявление подают в территориальное подразделение указанного ведомства. Если нет возможности передать бумаги напрямую сотруднику учреждения, то подать их можно в МФЦ.
Заключение эксперта
Если юридическое или физическое лицо планирует взять в аренду участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, можно обратиться в муниципалитет по месту нахождения этого объекта. Их предоставляют в аренду по аукциону или без торгов. В последнем случае заявитель должен иметь законодательные основания.
Если участок не выставлен на торги, то для заключения договора аренды потенциальный арендатор подает соответствующее заявление.
Соглашение заключают на срок до 49 лет, в зависимости от конкретного назначения участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности.
