ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Обновлено: 23 июня 2022
Обновлено 23.06

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Субаренда земельного участка оформляется в том случае, если во временное пользование передается объект, которым субарендодатель не владеет на праве собственности, а взял в аренду. Передать в субаренду можно земельный участок без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Исключения составляют случаи, перечисленные в ч.6 ст. 22 ЗК РФ.⁠

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Что значит субаренда

Зачастую после получения земли во временное пользование арендатор передает его третьим лицам в субаренду. В таком случае заключают договор субаренды земельного участка. Фактически, субарендодатель распоряжается не своим имуществом. Он получает право пользования на него по арендному соглашению, а затем передает свое право по договору субаренды.

Субарендные отношения регулируются ЗК РФ и ГК РФ. В частности, о возможности передачи арендованного имущества во временное пользование другому лицу указано в статье 615 ГК РФ. При составлении субарендного соглашения необходимо руководствоваться правилам гл. 34 ГК РФ.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Перед заключением рассматриваемого соглашения советуем проконсультироваться с нашими юристами. Специалист ознакомится с текстом документа, выявит его сильные и слабые стороны и определит, возможно ли вообще заключение такой сделки с правовой точки зрения. Также, юрист поможет составить документ таким образом, чтобы предусмотреть самые незаметные нюансы, которые в целом, могут оказать значительное воздействие на продуктивность правоотношений.

Условия оформления

Субаренда части земельного участка или целого объекта оформляется с учетом условий, регламентированных на законодательном уровне:

  • субарендный договор не может быть заключен на срок, превышающий период действия соглашения об аренде предмета отношений;
  • передавать участок можно только в том случае, если владелец имущества дал на это разрешение;
  • в случае расторжения договора аренды раньше прекращения периода действия субарендного соглашения, отношения по последнему документу также останавливаются;
  • к заключению сделки и оформлению рассматриваемого документа применяются правила, утвержденные для случаев передачи имущества во временное пользование по арендному соглашению;
  • субарендный договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, если он заключен на срок 1 год и более, а также, если сторона юр.лицо, то договор должен быть в письменной форме, но до 1 года не подлежит регистрации.
  • То есть, отношения между субарендодателем и субарендатором регулируются при помощи договора, а также ЗК РФ и главы 34 второй части ГК РФ.

В связи с тем, что предметом правоотношений является земельный участок, то стороны обязаны руководствоваться не только гражданским законодательством, но и Земельным кодексом.

Обратите внимание: Передать в субаренду можно земельный участок, находящийся в не только в частной собственности, например у физического или юридического лица, но и в государственной, а также в муниципальной.

Пошаговая инструкция

Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:

  • потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
  • арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
  • стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
  • потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
  • стороны подписывают договор;
  • субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.

Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.

Пример из практики:

С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:


  1. арендатор действительно передал имущество в субаренду;
  2. договор субаренды заключен сроком на 2 года;
  3. субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
  4. в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.

Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.

В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.

Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.

Для того чтобы избежать спорных ситуаций в отношении направлений пользования имуществом арендатором, за помощью в составлении договора рекомендуем обратиться к юристу. Специалист учтет все пожелания клиента и подготовит проект соглашения, максимально адаптированный под конкретную ситуацию.

Типовой образец

Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.

При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:

  • название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон;
  • предмет соглашения;
  • срок субаренды;
  • размер субарендной платы;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • приложения;
  • адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.

Структуру документа можно видоизменять, адаптировать под собственные потребности: дополнять требуемые разделы, исключать не нужную информацию, объединять несколько пунктов в один.

Образец заявления
Типовая форма договора субаренды земельного участка
zoom Скачать Типовая форма договора субаренды земельного участка

Существенные условия

Рассматриваемый документ в обязательном порядке должен содержать в себе существенные условия. Если они отсутствуют, то соглашение могут признать незаключенным.

По закону, в тексте документа в обязательном порядке подробно описывают имущество, передаваемое в субаренду. Что касается земельного участка, то в договор включают следующие сведения о нем:

  • категория и вид разрешенного использования земельного участка;
  • кадастровый номер, стоимость;
  • площадь;
  • место расположения;
  • назначение и др.

Исходя из описания, пользователь должен понять, о каком именно объекте идет речь. Если, опираясь на характеристику, сделать этого невозможно, то считается, что стороны не договорились о предмете сделки, а само соглашение является незаключенным.

Описание земельного участка обычно располагают в разделе «Предмет». Здесь же указывают и другую информацию, например, реквизиты документа, на основании которого субарендодатель владеет имуществом, целевое назначение объекта и т.д.

«Еще одним существенным условием считают размер субарендной платы. Об это сказано в статье 22 ЗК РФ. Стоимость пользования имуществом отражают в тексте соглашения, а также описывают схему расчета и внесения платежей. Дополнительно можно разработать график оплаты».

Срок договора субаренды, по закону, можно не прописывать в субарендном соглашении. Если такой период в тексте документа не отражен, считается, что он действует бессрочно, но не более действия договора аренды.

Также, в отношении некоторых земельных участков установлены максимальные сроки пользования имуществом. Как правило, они установлены законодательными актами, в частности ЗК РФ и применяются по отношению к объектам, находящимся в муниципальной или государственной собственности.

Документы для заключения соглашения

Субаренда земельного участка оформляется договором субаренды. Для проверки чистоты сделки рекомендуется подготовить пакет документов:

  • идентификаторы личности сторон (при заключении соглашения и при подаче заявления для регистрации договора);
  • разрешение от арендатора (если условиями договора или законом это предусмотрено и желательно получить ни в одном экземпляре);
  • другие бумаги.

К договору принято прилагать акт приема-передачи и возврата имущества.

Также, по желанию субарендодатель может разработать график платежей и приложить его к соглашению, либо передать вместе с договором другие документы.

Регистрация

Регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется по правилам осуществления регистрационных действий в отношении аренды имущества. Процедура необходима, если соглашение заключено сроком на 12 месяцев и более.

С заявлением для регистрации договора обращаются в Росреестр или МФЦ. Сделать это может, как субарендодатель либо субарендатор, так и обе стороны вместе, либо нотариус, который удостоверяет сделку.

Заявление и документы

Государственная регистрация договора субаренды земельного участка осуществляется в заявительном порядке, за исключением некоторых случаев, когда процедуру реализуют путем межведомственного взаимодействия. 

Для этого необходимо написать заявление и подкрепить его пакетом документов:

оригиналом субарендного договора;

соглашением об аренде;

письменным разрешением на субаренду от арендодателя (если это предусмотрено условиями договора или закона).

За регистрацию соглашения заявителю необходимо уплатить госпошлину. Квитанцию предоставляют по инициативе лица, подающего пакет документов. Сотрудник ведомства не может отказать в принятии заявки или регистрации сделки только на основании того, что заявитель не предоставил квитанцию.

Важно! Если подтверждения оплаты государственной пошлины в пакете бумаг нет, то факт внесения платежа проверяют при помощи единой информационной системы.

Судебная практика

Судом рассмотрено дело о признании субарендного договора в отношении земельного участка недействительным. В процессе суд установил, что Администрация Краснопельского района передала во временное пользование участок сельхозназначения арендатору ООО «Сельхозпром» на 20 лет. В мае 2022 года выяснилось, что организация передала земельный объект в субаренду без уведомления и получения разрешения на это от арендодателя.

Суд ознакомился с договором аренды, в котором ничего про возможность передачи имущества в поднаем ничего не сказано, но и не запрещено этого делать.

Суду было представлено субарендное соглашение, по которому субарендатор использует полученное имущество в течение 24 месяцев. Но, несмотря на законодательные требования, регистрация указанного договора не производилась.

Субарендатор отказывается возвращать имущество на основании того, что он получил объект во временное пользование законно, по договору. Стороны договорились, что регистрационные действия осуществит субарендодатель.

Рассмотрев материалы дела, суд определил, что по договору субаренда земли сельхозназначения возможна, так как это не запрещено условиями документа. Но, по закону, для передачи имущества арендатор обязан получить письменное разрешение от арендодателя. В соглашении подобной информации нет. Таким образом, у ООО «Сельхозпром» отсутствует право заключения договора субаренды земли. Судья удовлетворил иск в полном объеме.

Частые вопросы

Возможна ли субаренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности?
+

Действующим российским законодательством допускается передача земельного объекта, находящегося в муниципальной собственности по договору аренды в поднаем. Однако при заключении соглашения об субаренде, необходимо уведомить об этом арендодателя в письменном. Также, арендным договором или законом может быть установлен запрет на передачу объекта во временное пользование третьим лицам, в том числе в субаренду.

Можно ли расторгнуть договор аренды, если арендатор передал земельный участок в поднаем, а субарендатор пользуется им не по назначению?
+

Согласно ст.615 ГК РФ, если арендатор пользуется полученным имуществом не по назначению, то арендодатель имеет право потребовать расторжения арендного соглашения и возмещения убытков. Несмотря на то, что имущество передано в субаренду, ответственность за целевое использование объекта несет именно арендатор, который с другой стороны выступает субарендодателем.

Нужно ли обращаться в суд для расторжения договора субаренды, если стороны пришли к взаимному согласию о прекращении правоотношений?
+

Если субарендатор и субарендодатель совместно решили о прекращении правоотношений, то обращаться для расторжения субарендного соглашения в суд нет необходимости. Договор можно расторгнуть по согласию сторон во внесудебном порядке.

Можно ли передать торговый павильон и участок, на котором он расположен в субсубаренду, если срок действия субаренды еще 10 лет?
+

На законодательном уровне такого понятия, как «субсубаренда» нет. Однако и прямого запрета на осуществление подобных действий не существует. Поэтому, если договором аренды и поднайма делать этого не запрещено, вы вполне можете передать имущество в «субсубаренду».

Заключение эксперта

Чтобы понять, что значит субаренда земельного участка, необходимо обратиться к условиям ст.22 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ и. Там сказано, что арендатор имеет право (если такая возможность предусмотрена договором) передать полученное во временное пользование в субаренду. По другому, такое действие называют поднаймом.

Фактически, арендатор прекращает пользования арендованным имуществом, а предает это право субарендатору. Однако первый не освобождается от ответственности, предусмотренной арендным соглашением, за исключением случаев, когда объект передается вместе с правами и обязанностями по арендному соглашению.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Петр
27.06.2022
Здравствуйте! Я взял в поднаем земельный участок у местной организации, которая уже второй год не пользуется им. Планируют открыть ИП, выращивать овощи для продажи. Субарендатор отметил, что самостоятельно зарегистрирует соглашение. Сейчас меня берут сомнения, действительно ли он сделает это. Скажите, пожалуйста, нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка в обязательном порядке и, какая ответственность предусмотрена для субарендатора, если этого не сделать.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
28.06.2022
Здравствуйте, Петр! Если договор поднайма заключен на срок 1 год и более, то регистрация соглашения обязательна. Если организация не планирует обращаться в Росреестр для осуществления регистрационных действий, соответствующее заявление вы можете подать сами. На законодательном уровне ответственность за нерегистрацию договора предусмотрена часть. 1 статьи 19.21 КоАП. А что касается ответственности за нерегистрацию перед другой стороной, может быть предусмотрена пеня в пользу стороны, не нарушившего указанное условие договора.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ