Главное о безвозмездном пользовании
Согласно ст. 689 ГК РФ, под безвозмездным пользованием следует понимать передачу имущества во временное пользование с обязательным возвратом. Однако как быть, если это имущество – участок земли? Здесь вступают в силу другие нормы, которые предусмотрены:
- Законом «О государственной регистрации недвижимости»;
- Земельным кодексом РФ;
- Гражданским кодексом РФ.
У земельного участка, как у объекта, может быть несколько основных состояний:
- собственность;
- аренда;
- безвозмездное пользование;
- постоянное бессрочное пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Все ограничения в использовании, которые устанавливаются с целью обеспечения интересов, прав сторонних людей, а также в общественно полезных целях, попадают под понятие сервитута.
Варианты использования земельных участков
Участок, находящийся в собственности, позволяет его собственнику совершать с ним любые сделки (если они не запрещены законодательством), распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. И именно собственник несет все расходы, связанные с уплатой налогов и содержанием имущества. В случае, если участок арендуется, арендатор может пользоваться им и распоряжаться, но с определенными ограничениями – например, заручившись согласием владельца, сдавать недвижимость в субаренду.
Что касается безвозмездного пользования, то сам пользователь может непосредственно пользоваться недвижимостью согласно ее назначению, и совершенно бесплатно. Так, при постоянном бессрочном пользовании на участке можно возводить различные постройки, причем, впоследствии они станут собственностью именно того, кто их построил.
Аналогичная ситуация складывается и в случае пожизненно наследуемого владения земельным участком. Впрочем, здесь есть важный нюанс – владельцем участка может быть исключительно физическое лицо.
Форма в виде пожизненного наследуемого пользования для граждан применима только в отношении участков, право на которых возникло до 21.10.2001 г. Право бессрочного получения земли доступно только для государственных и муниципальных органов власти и учреждений.
Собственник участка имеет право передачи его в безвозмездное пользование. В случае, если речь идет о предоставлении сотрудникам компаний служебных наделов, такое право сохраняется за компанией, которая, в свою очередь, получила участок земли в бессрочное (постоянное) пользование от органов муниципальной или государственной власти. Это понятие не следует путать с безвозмездным пользованием.
Соглашение о безвозмездном пользовании земельным участком
Купля-продажа, аренда, безвозмездное пользование – все эти операции, подразумевающие передачу участка земли, осуществляются исключительно по договору (соглашению).
Пункты, которые прописываются в договоре
|
№ |
Пункт |
|
1 |
стороны (наименования) |
|
2 |
предмет договора – то есть, передача участка в безвозмездное пользование |
|
3 |
характеристики объекта – указывается адрес участка, кадастровый номер, целевое назначение, площадь |
|
4 |
характеристики тех объектов, которые уже построены на участке (при их наличии) |
|
5 |
условия, на которых предоставляется участок |
|
6 |
ответственность сторон |
|
7 |
сроки действия соглашения |
|
8 |
порядок пролонгации и расторжения договора |
Таким образом, договор составляется по стандартной схеме, используемой, в том числе, для проведения сделок с объектами недвижимости.
Скачать Безвозмездное пользование земельным участком и аренда
Такие понятия, как аренда земельного участка и безвозмездное пользование им, часто путают. Фактически же разница между ними очевидна:
- безвозмездность и возмездность;
- объем прав, которыми обладают пользователь и арендатор.
У арендатора, очевидно, прав больше, чем у пользователя. Пользователь на безвозмездных условиях в своих действиях серьезно ограничен. Так, он не имеет право совершать в отношении участка решительно ничего, если не имеет на то разрешения и согласия владельца либо его представителя.
Пример
У компании «Астра» на протяжении нескольких лет в безвозмездном пользовании находился земельный участок. После проведенной проверки директор компании получил требование «избавиться» от территории, на которой было построено здание, находившееся в чужой собственности. Собственником оказался городской комитет по управлению имуществом. Компании пришлось долго заниматься этим делом по той причине, что она как пользователь не имела права что-либо совершать в отношении участка.
Безвозмездное пользование земельным участком в собственности государства
Со случаями, когда владелец участка – физическое лицо, все более или менее понятно. Несколько сложнее выглядят ситуации, когда компании предоставляют сотрудникам служебные наделы. Речь идет о компаниях, которые, в свою очередь, получили участки в бессрочное (постоянное) пользование.
Земельные участки, закрепленные за государством, как правило, предоставляются исключительно в аренду, реже – с правом последующего выкупа. Впрочем, такой участок земли есть возможность получить, в том числе, и в безвозмездное пользование.
В соответствии с п.2 ст. 39.10 ЗК РФ, такой вариант возможен, но в исключительных случаях. В общей сложности в законе их 23 – речь идет об основаниях, дающих право на предоставление участка, который находится во владении государства, в безвозмездное пользование. В их числе:
- предоставление участка для ЛПХ, ИЖС, КФХ;
- в формате служебного надела на период трудовых отношений;
- для занятия пчеловодством и сельскохозяйственной деятельностью.
Еще одно основание – в рамках изъятия для нужд государства у гражданина участка, который имел его на аналогичных правах.
Безвозмездное срочное пользование земельным участком
Одно из ключевых условий договора безвозмездного пользования земельным участком – срок действия договора. В некоторых случаях могут возникнуть обстоятельства, в рамках которых в договоре не прописываются сроки (п. 1 ст. 699 ГК РФ), однако, как правило, для сторон это считается неприемлемым.
Оптимальный срок договора
В договоре можно прописать любой срок, однако стоит учитывать, что если период будет установлен более одного года, то договор нужно будет регистрировать в Росреестре. Впрочем, это не должно быть проблемой, так как сегодня такая регистрация осуществляется через МФЦ.
Можно зафиксировать срок на 11 месяцев с возможностью пролонгации в автоматическом режиме. Если какая-либо из сторон не расторгает его по своей инициативе, регистрировать договор не нужно – это регламентировано в ВАС (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Договор аренды государственной регистрации не подлежит, даже если при сложении общий срок составляет более года.
Для ряда случаев зафиксированы конкретные требования к срокам предоставления участка земли. К примеру, он может быть ограничен рамками закона. Та к, огороднические и садоводческие некоммерческие товарищества могут получить участки, находящиеся в муниципальной либо в государственной собственности, в безвозмездное пользование только максимум на пять лет. А религиозные организации могут получить участки в безвозмездное пользование с целью размещения сооружений и зданий благотворительного либо религиозного назначения максимум на десять лет – это регламентировано п. 11 и 3 ч. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ.
Как проходит регистрация
Если срок пользования превышает 1 год, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Что для этого нужно:
- оплатить государственную пошлину;
- подписать три экземпляра договора;
- предоставить кадастровый паспорт участка земли;
- предоставить правоустанавливающие документы.
Если договор заключает юридическое лицо, оно предоставляет учредительные документы, в случае с физическим лицом предоставляется паспорт.
Пример
Компания «Альфа» решила продлить право безвозмездного бессрочного пользования земельным участком путем перезаключения договора на другой срок. Однако договор по закону должен был быть зарегистрирован, поэтому компании пришлось повторно проходить все предусмотренные процедуры.
Договор безвозмездного пользования и акт передачи считаются законным основанием возникновения права на безвозмездное пользование земельным участком, если сделка заключается между физическими лицами. В случае с участками, которые находятся в муниципальной или в государственной собственности, предусмотрены иные обстоятельства.
Прекращение права на безвозмездное пользование земельным участком
В договоре прописываются основания, прекращающие безвозмездное пользование земельным участком. Если это не объекты, находящиеся в государственной собственности, в договоре желательно прописать такие основания:
- выявлены недостатки недвижимости;
- нарушены права третьих лиц, о наличии которых собственник не известил на момент подписания договора;
- участок земли не был передан в установленный срок;
- обнаружены помехи использованию участка беспрепятственно;
- есть форс-мажорные обстоятельства.
Как правило, владельцы фиксируют за собой право расторгнуть договор досрочно в таких случаях:
- земля используется не по целевому назначению;
- весь участок или его часть были переданы в аренду;
- качество и состояние земли ухудшилось.
В большинстве случаев договор расторгается по причине нецелевого использования земельного участка.
Пример
Участок был предоставлен компании «Омега» для ведения сельскохозяйственной деятельности, однако предприятие решило построить на нем торговый центр. Это стало основанием для расторжения договора.
Все основания, дающие право расторгнуть договор безвозмездного пользования, перечислены в ст. 698 ГК РФ.
Как получить земельный участок в безвозмездное пользование
Самый простой способ – договориться непосредственно с владельцем земельного участка, если владелец – физическое лицо. Несколько сложнее будет сделать это, если речь идет о земельном участке в муниципальной или в государственной собственности. Предоставить его иногда не получается в рамках безвозмездного пользования – допускается только аренда. В этом случае нередко приходится проводить аукцион, результаты которого предсказать невозможно.
Судебная практика: право безвозмездного пользования земельным участком
За муниципальным образованием было зарегистрировано право собственности на участок земли, выделенный за счет невостребованных земельных долей из участка категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного производства». Администрация и общество, которое использовало участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, в соответствии с п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения заключили договор купли-продажи участка и подали заявления о государственной регистрации перехода права собственности, однако им отказали, так как стороны договора не смогли предоставить доказательств использования участка для сельскохозяйственного производства.
Общество обратилось в арбитражный суд, отметив, что в течение десяти лет использовало участок для сельскохозяйственного производства земельный участок, а затем из этого участка был образован другой, в счет невостребованных земельных долей. Суды трех инстанций отказали в иске, сославшись на отсутствие доказательств факта использования участка до регистрации права муниципальной собственности, так как стороны не смогли предоставить договоры аренды или субаренды. Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила предыдущие решения и отправила дело на пересмотр в суд первой инстанции, сославшись на п.1 ст. 393 ЗК РФ и п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Частые вопросы
Передавать в безвозмездное пользование земельный участок может его собственник, предоставлять служебные наделы работникам организаций может сама организация.
Передача земельного участка производится только по договору.
Можно указать любой срок, однако при сроке, составляющем более года, договор нужно будет зарегистрировать в Росреестре.
Гражданин (организация) имеет право пользоваться участком, причем, только в соответствии с его назначением, без необходимости платить за это.
Заключение эксперта
Безвозмездное пользование земельным участком – непростая и многогранная тема, у которой есть масса нюансов. С особыми сложностями сталкиваются те, кто планирует оформить в такое пользование участок в структуре земель в муниципальной или в государственной собственности. Чтобы избежать ошибок и оптимизировать время, рекомендуется доверять решение всех вопросов опытным и профессиональным юристам, которые специализируются на земельном праве.
