Если истек срок договора
Представим, что срок договора истек, а квартиранты не платят и не съезжают с квартиры. Как правильно выселить квартирантов которые не платят, и о чем важно знать в подобной ситуации.
Итак, квартирант продолжает незаконно проживать на чужой территории, а владелец квартиры терпит убытки, поскольку он мог бы уже начать сдавать жилье кому-то другому, однако вместо этого имеет место упущенная выгода.
Учтите, что в данной ситуации действовать силой нельзя. То есть, к примеру, запрещено входить в квартиру, когда квартиранта, не платящего деньги за жилье, там нет, выкидывать из дома его вещи, менять в жилье замки и пр. Это является нарушением со стороны арендодателя, и нерадивый квартирант сможет потом обвинить вас в пропаже каких-то вещей или в порче его имущества.
Как составить претензию квартиранту
Итак, если квартиранты не платят за квартиру как выселить их? Разберемся вместе. Первое, что вам следует сделать, – это направить письменную претензию вашему квартиранту. Документ составляется в свободной форме, при этом в нем надо прописать следующее:
|
Что указать в претензии |
|
|
1 |
Закончился договор аренды. |
|
2 |
Владелец жилья не собирается продлевать договор. |
|
3 |
Арендатору следует освободить жилплощадь. |
|
4 |
Собственник терпит убытки из-за действий квартиранта (упущенная выгода). |
|
5 |
Предупреждение о том, что если требование об освобождении квартиры не будет выполнено, арендодатель обратится в суд. |
Мы рекомендуем направлять претензию почтой заказным письмом с описью вложения. Так вы будете наверняка уверены, что квартирант получил претензию, и у вас будут в наличии доказательства действий для суда при необходимости.
Законодательством не предусмотрена обязательная подача досудебной претензии. Собственник может напрямую сразу обращаться в суд.
Но зачастую арендаторы решают все-таки съехать, чтобы не доводить до судебных разбирательств, если понимают, что арендодатель действительно настроен серьезно и намерен в любом случае восстановить справедливость.
Как обратиться в суд: алгоритм действий
Если претензия не привела к ожидаемому результату, и арендатор никак на нее не отреагировал, или если вы вовсе решили обойтись без этого шага, следует обращаться в суд. Рассказываем, как это сделать:
- Подайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, из которой не желает выезжать постоялец.
- В иске опишите все обстоятельства дела, укажите, какие действия (или же бездействия) жильца следует, на ваш взгляд, признать незаконными, а также какие права владельца квартиры были нарушены.
- Затем дождитесь вынесения решения суда в пользу истца (то есть арендодателя). Учитывайте, что разбирательство может затянуться на несколько месяцев в зависимости от загруженности суда.
- Если квартирант арендатор не съезжает и не платит даже после вынесенного судебного решения, нужно обращаться к судебным приставам. Именно сотрудники ФССП, а не полиция, как многие думают по ошибке, займутся выселением незаконно проживающего в жилье квартиранта. Вместе с тем, участковый тоже может прийти к арендатору и объяснить ему, какие последствия его ожидают, если не исполнить судебное решение. Правда, данная мера носит чисто психологический характер и напрямую ни на что не влияет.
- Если в течени е судебных разбирательств и после вынесенного решения суда квартирант не платит по-прежнему за аренду квартиры, в которой все еще проживает (даже когда срок договора давно истек), истребовать положенные средства можно только в судебном порядке. Для этого арендодателю опять придется обращаться в суд с новым иском.
Скачать Если не истек срок договора
Квартиранта можно выселить даже тогда, когда арендный договор еще действует. Однако для этого потребуются веские основания. Все они перечислены в ст. 687 ГК РФ:
- если при краткосрочном найме (речь о случае, когда арендный договор был заключен менее, чем на 12 месяцев) арендатор уже более 2-х раз не внес арендную плату вовремя;
- если при долгосрочном найме (когда договор аренды был заключен более, чем на год) арендатор не платит арендную плату более полугода;
- если жилец разрушает или портит жилье.
Как обратиться в суд: шаги
Если арендный договор изначально был заключен более, чем на 12 месяцев, суд может не вынести сразу же решение в пользу истца, а дать время квартиранту на исправление сложившейся ситуации. Этот срок будет зависеть от обстоятельств конкретного дела, но в любом случае он составит не больше года.
К краткосрочным договорам аренды это отношения не имеет. А потому не рекомендуем заключать с жильцами, снимающими вашу квартиру, договор длительностью более одного года. Если все будет складываться хорошо, вы всегда сможете продлить действие соглашения.
Пример
Смыкова А.Д. сдала внаем собственную квартиру супругам Барановым по договору. Через шесть месяцев проживания квартиранты перестали вносить ежемесячные платежи, размер которых был указан в договоре. Гражданка Смыкова просила жильцов съехать, но те отказывались, сообщив, что супруга арендатора беременна. Хозяйка обратилась в суд с исковым заявлением, потребовав выселения жильцов и оплаты образовавшейся задолженности. Суд в полном объеме удовлетворил ходатайство собственницы квартиры, и Барановы были вынуждены покинуть жилье. Служба судебных приставов взыскала с них задолженность в пользу Смыковой.
Если нет договора аренды
Отметим сразу, что незаконно сдавать квартиру без арендного договора. Во-первых, то является нарушением законодательства, а во-вторых - ставит собственника в потенциально уязвимое положение, формируя дополнительные риски.
Понятно, что о незаконности действий знает не только арендодатель, но и тот, кто арендует жилплощадь. Последний, воспользовавшись ситуацией, может попытаться шантажировать владельца жилья. Правда, если такое случится, нужно знать, что квартирант в любом случае нарушает закон, и за это можно привлечь к ответственности, даже если не был подписан договор.
Что делать, если нет арендного договора:
- Обратитесь к участковому с заявлением о том, что в квартире незаконно проживают посторонние люди. Возьмите с собой документы, которые подтверждают право собственности на квартиру.
- Не предпринимайте никаких действий по самовольному выселению квартирантов, поскольку вас могут обвинить в применении силы и/или порче чужого имущества.
- Быть готовым к тому, что участковый вправе сообщить в налоговую инспекцию о том, что квартира незаконно сдавалась в аренду.
Судебная практика: расторжение договора найма жилья
Чаще всего в суд обращаются только в том случае, когда были исчерпаны мирные пути урегулирования, а предупреждения правоохранительных органов никак не повлияли на нарушителей.
- Ситуация №1. Судебный орган отклонил требование истца взыскать штраф за несвоевременное освобождение жилплощади после расторжения арендного договора, согласно его положений. Слова о том, что жилье не было освобождено арендатором, противоречат подписанному акту приема-передачи. (Решение Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа Югра №2-371/2020 2-371/2020~М-326/2020 М-326/2020 от 29.07.2020, дело №2-371/2020).
- Ситуация №2. Суд разъясняет законность права принудительного расторжения договора найма, если действия квартиранта привели к нарушению прав и законных интересов соседей в рамках реализации ст. 83 ЖК РФ и ст. 93 ЖК РФ. Судья отказал в рассмотрении задолженности по коммунальным платежам и за наем в качестве основания для выселения (Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края №2-1701/2020 2-1701/2020~М-1028/2020 М-1028/2020 от 30.07.2020, дело №2-1701/2020).
Частые вопросы
Ст. 687 ГК РФ указан ряд причин для выселения нанимателей жилья. Так, выселить квартирантов можно в том случае, если они: не оплачивают аренду и коммуналку, наносят ущерб имуществу, а также самой недвижимости, ведут асоциальный образ жизни, который портит жилье и вредит окружающим, используют жилплощадь не по назначению.
Законодательство РФ обязывает арендатора уведомить собственника жилья за три месяца до расторжения договора. По умолчанию это так и будет, даже если срок не был прописан в договоре. Однако на практике стороны нередко указывают другой срок (обычно 30 дней).
Выселить недобросовестных жильцов можно в любое время, если основания для выселения являются законными и обоснованными. Если квартирантов были вселены без заключения арендного договора, то такая аренда считается незаконной. Хозяин вправе выселить их даже при наличии детей. Собственник может принудительно заменить замки на дверях и вынести вещи жильцов на улицу, однако при этом стоит привлечь свидетелей и полицию.
Отвечая на вопрос, можно ли выгонять квартирантов зимой, обратимся к российскому законодательству и отметим, что законом не предусмотрен запрет на выселение арендаторов жилья в период отопительного сезона, а потому в такое время можно выгнать квартирантов которые не платят. В приватизированной квартире правом вселения или выселения квартирантов обладает собственник жилплощади. И он может сделать в любой момент.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Если срок арендного договора истек, а жилец-квартиросъемщик не платит и не съезжает, можно либо направить ему претензию, а потом обратиться в суд, либо сразу подавать иск в суд. Если срок договора аренды еще не истек, то выселить квартиранта можно за задержку арендной платы или, например, за порчу имущества – если таковая имеет место. Причем если арендный договор был заключен на срок более 12 месяцев, суд вправе дать жильцу определенное время на исправление, а не выселять его тут же. Если хозяину не платят за квартиру как выселить квартирантов, когда изначально не было договора аренды? - Только с помощью полиции. Причем владельцу грозит ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду. Ему придется уплатить налоги и штрафы.
