Понятие и виды
Итак, разберемся, в чем сущность права собственности на землю, и что оно в себя включает.
Право владения земельным участком - это возможность фактического обладания землей в соответствии с положениями действующего российского законодательства. Оно дает возможность землевладельцу определять территорию в качестве собственности и пр.
Далее в деталях рассмотрим виды прав собственности земельного участка, выделяемые в российском законодательстве.
Понятие права собственности
Рассмотрим, что означает частная собственность на земельные участки.
Здесь объем прав у собственника является максимально широким, так как владелец может совершать с объектом любые желаемые действия: то есть продавать землю, обменивать ее, отдавать в качестве залога, дарить и пр.
При этом возможные ограничения могут касаться лишь вида разрешенного использования, которое в случае необходимости также может быть изменено собственником.
Документом, подтверждающим права, в данном случае выступает свидетельство о праве собственности на ЗУ.
Пожизненное наследование владения землей
Здесь для реализации возможны почти все права, что и в случае с собственностью, кроме тех ситуаций, когда это касается отчуждения без непосредственного задействования ЗУ. То есть землю нельзя продавать, менять, дарить и пр. — допускается лишь наследование.
Отметим, что такая форма владения распространяется только на физлиц. Правоустанавливающим документом в данном случае является государственное свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.
Пример
Гражданин И. Градов купил дом в качестве жилья, построенный на участке с правом пожизненного наследуемого владения. прежний землевладелец эту территорию не переоформлял в собственность или в аренду, а просто решил передать покупателю старое имеющееся свидетельство. Новому собственнику жилья теперь необходимо обязательно переоформить землевладение ПНВ в собственность. Следует оформить документы, пока продавец еще жив. Имущество остается в собственности государства, которое может ее изъять для государственных нужд. Также важно отметить, что если предыдущий собственник умрет, его правопреемники унаследуют этот ЗУ. А потому нужно произвести межевание участка, поставить его на кадастровый учет, а после этого попытаться приватизировать недвижимость. Если так вышло, что эта возможность уже была израсходована, то владение нужно выкупить по льготной стоимости у муниципалитета.
Бессрочное пользование
Прав в данном случае еще меньше, чем в случае с пожизненным наследованием владения ЗУ. Передавать территорию по наследству тут запрещено, его можно лишь иметь в наличии и использовать для той или иной деятельности.
Документальным подтверждением полномочий пользователя здесь является государственное свидетельство о праве постоянного пользования участком.
Аренда
Арендой является такой вид права собственности, когда получать ЗУ во временное пользование могут и юридические, и физические лица, но арендодателем в данном случае должен быть исключительно собственник участка.
Если речь - о субаренде, землевладелец все равно должен дать свое согласие на такую сделку.
Правоустанавливающим документом тут является договор аренды. Ниже вы можете изучить, как он выглядит. Наши юристы специально подготовили унифицированный бланк:
Скачать Сервитут
Речь об обременении для собственника ЗУ, позволяющем другим лицам законно использовать территорию, если в этом есть такая необходимость. В частности, можно установить разрешение перегонять через землю животных, пересекать его территорию землевладельца посторонними и пр.
Такая форма владения может иметь отношение к участкам, находящимся в различной собственности, будь то частная, государственная и др. От того, кто является собственником территории, во многом зависит и порядок ее получения, а также особенности использования или возможность передачи третьим лицам.
Кто может стать собственником
Права собственности на ЗУ могут возникать при наступлении ряда оснований, обозначенных в законодательстве. Узнаем, какой закон о частной собственности регулирует данный вопрос.
Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, на землю можно установить следующие виды собственности:
1. Частная. Здесь собственником могут быть частные лица:
- физические — то есть граждане (и российские, и иностранные) или ИП;
- юридические — то есть предприятия, учреждения либо организации.
Недвижимость, как правило, приобретается за счет ее покупки, получения имущества в дар или обмена.
Собственник получает полные полномочия в отношении земель и может в дальнейшем распоряжаться своим имуществом, как пожелает.
2. Государственная. В данном случае владелец недвижимости - это государство в лице органов, через которые оно и осуществляет свои функции. Тут земля может быть двух видов:
- федеральной, когда она прямо не была передана в частную либо муниципальную собственность или для субъектов РФ. Как правило, ее целевое назначение - осуществление общегосударственных функций. В частности, охрана границ, оборона страны, безопасность и пр.
Права собственности осуществляют либо органы госвласти РФ, либо юрлица (однако исключительно в случаях, предусмотренных законом). Причем владение землей не предполагает здесь ее обязательного использования.
- субъектов РФ. Здесь имеется в виду государственная собственность тех или иных административных единиц РФ. Речь идет о республиках, краях, округах, областях, автономных областях и округах, городах федерального значения. ЗУ в данном случае находятся в пределах данных территориальных единиц, кроме тех, которые переданы в муниципальную, частную, федеральную либо другую форму собственности, которая предусмотрена законом РФ.
Целевым назначением участков такой формы собственности является решение проблем и задач, поставленных перед различными субъектами РФ.
Владение и распоряжение осуществляют органы местного и государственного самоуправления посредством издания и утверждения специальных правовых актов. Но вот непосредственное использование участков они не осуществляют (в частности, путем ведения хозяйственной деятельности).
3. Муниципальная. ЗУ в данном случае находится в пределах муниципальных образований (города, села и т. д.). Здесь ключевое назначение земель - это удовлетворение и обслуживание потребностей местных жителей, коммунального хозяйства, а также благоустройства конкретного населенного пункта. Права собственности осуществляются органами местного самоуправления и администрации, а также физ- или юрлицами, но лишь в случаях, предусмотренных законом.
В отличие от частной, в случае с государственной или муниципальной собственностью земли, как правило, предоставляется на особых условиях: то есть бесплатно, за меньшую плату или в порядке очередности (если речь - о льготных категориях населения).
При покупке ЗУ между всеми претендентами почти всегда проводится конкурс в форме торгов. На них определяется, кто будет покупателем.
Что можно делать с землей
Далее разберемся, что дает право собственности на земельный участок.
Главным отличием владения от собственности заключается в том, что первое понятие предполагает некоторые ограничения по сравнению со вторым. Далее рассмотрим, какие действия можно совершать с ЗУ с учетом той или иной формы собственности.
Владение
Речь идет о фактическом обладании недвижимостью, основанном на возможности физического контроля за ЗУ. Как раз оно является основанием для возникновения двух других правомочий — распоряжения и пользования. А для юрлиц владение участком предполагает еще и его включение на собственный баланс.
Пользование
Здесь возможно извлечение из земли полезных свойств либо дохода любым законным способом, а именно:
|
Способы извлечения доходов из ЗУ |
|
|
1 |
Использование ресурсов, размещенных на участке (воды, полезных ископаемых, торфа). |
|
2 |
Сдача в аренду. |
|
3 |
Нахождение в лесу для отдыха, сбора ягод, грибов и пр. |
|
4 |
Ведение хозяйства (фермерство, огородничество, садоводство). |
|
5 |
Возведение на участке тех или иных построек (если это разрешено его видом разрешенного использования). |
Если говорить о возможности распоряжения, характерной для права собственности, то в случае с владением землей оно недопустимо. В частности, ЗУ в данном случае невозможно передать кому-либо ни одним из предусмотренных в законодательстве способов (посредством продажи, мены, дарения, залога).
Исключением тут является ситуация с наследством — в ряде случаев передача земель подобным способом все-таки допускается. Кроме того, ее можно передавать другим лицам во временное пользование (в частности, в аренду). Тем не менее, в некоторых случаях для этого необходимо разрешение от землевладельца.
Таким образом, право владения - довольно ограниченное для собственника и не дает ему возможность осуществлять в отношении ЗУ некоторых важных действий, в том числе, распоряжаться землей по своему усмотрению.
Судебная практика: статья 209 ГК РФ
Исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь ст. 11, ст. 12, ст. 166, ст. 168, ст. 209, ст. 301, ст. 302, ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст. 15, ст. 22, ст. 23, ст. 24, ст. 45, ст. 60, ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), положениями ФЗ от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и разъяснениями, которые изложены в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суды после нового рассмотрения спора удовлетворили заявленные требования и пришли к выводам, что орган местного самоуправления не мог распоряжаться спорными ЗУ, поскольку право бессрочного пользования Компании не было прекращено в порядке, установленном законом. Договоры аренды (субаренды) ЗУ, заключенные Комитетом с физлицами и Обществом, а также Обществом с физическим лицом недействительны и являются ничтожными сделками с момента их совершения, не влекущими каких-то юридических последствий (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 5 февраля 2019 г. №308-ЭС15-12864, дело №А15-1976/2014).
Частые вопросы
Это документально-заверенное право, дающее возможность физически обладать и управлять земельным наделом. То есть собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться своим ЗУ.
Собственник имеет полное имущественное право, регламентируемое содержанием норм из ст.15 ЗК РФ, а также ст.209 ГК РФ. Право собственности на землю предполагает, что у собственника есть возможность владеть, пользоваться и распоряжаться своим ЗУ. Среди обязанностей землевладельца - использование земель по назначению, соблюдение экологических, санитарно-гигиенических, строительных и пр. норм, правил пожарной безопасности, чистоты участка, сохранение спецзнаков, установленных на участках (в частности, геодезических).
Такое право возникает на основании сделок (купли-продажи, мены, дарения или пожизненного содержания с иждивением), актов государственных или муниципальных органов, решений суда, при наследовании, правопреемстве, а также в случаях приобретательской давности.
Оно прекращается при отчуждении собственником своего ЗУ другим лицам, отказе собственника от права собственности на участок, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ и ЗК РФ (в ред. ФЗ от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ).
Заключение эксперта
Различия прав и видов собственности — это разделение таких понятий, как землевладение, землепользование. В каждом из них заложены принципы законного регулирования вопросов, касающихся всех землевладельцев, которыми могут быть государство, субъекты РФ, муниципалитеты, иные территориальные образования, а также граждане и юридические лица. Понимание того, что такое право собственности на землю, знание норм законов РФ по земельным вопросам дает возможность каждому разобраться в тех или иных проблемах, возникающих при заключении сделок с ЗУ и избежать рисков и ошибок.
