Виды разрешенного использования – какими они бывают
Под разрешенным использованием земельного участка понимается конкретная характеристика, на основе которой можно получить представление о следующем:
- как можно использовать участок;
- что можно построить на земельном участке.
Даже если на участок оформлена собственность, его можно использовать исключительно исходя из того, к какой категории он относится, и с учетом наличия соответствующего разрешения.
В муниципальных образованиях вся земля делится на территориальные зоны.
Территориальная зона – область с границами, в отношении которой действуют конкретные регламенты из сферы градостроительства. Для каждой территориальной зоны на уровне региональных властей фиксируются:
- виды пользования;
- перечень объектов, которые можно возводить;
- требования к высоте и другим характеристикам объектов.
Следует отметить, что виды разрешенного использования определяются с учетом целого ряда факторов. В их числе – условия использования, которые сложились исторически, мнение населения. За определение вида разрешенного использования того или иного земельного участка отвечают результаты общественных слушаний.
В соответствии с документацией, которая оформляется в сфере градостроительного зонирования, определяется, какие виды разрешенного использования возможны для выбора собственниками участков, а какие виды можно выбрать непосредственно после оформления разрешения. Кроме того, устанавливается перечень видов деятельности, для осуществления которой участки использовать нельзя.
Классификатор видов разрешенного использования
В России действует классификатор видов разрешенного использования, который был утвержден в соответствии с приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года. В соответствии с классификатором, каждый муниципалитет для конкретной территориальной зоны устанавливает:
- основные виды разрешенного использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды пользования землей.
В общей сложности в классификатор входят 12 видов разрешенного использования.
|
№ |
Вид функционального использования земельного участка |
|
1 |
Сельскохозяйственное использование – садоводство, рыбоводство, пчеловодство |
|
2 |
Застройка жильем – для ИЖС, ведение подсобного личного хозяйства, многоэтажная застройка жильем |
|
3 |
Общественное использование ОКС (объектов капитального строительства) – соцобслуживание, здравоохранение, просвещение и образование |
|
4 |
Предпринимательство – рынки, объекты торговли, магазины |
|
5 |
Отдых – туристическое обслуживание, спорт, рыбалка и охота |
|
6 |
Деятельность производственного характера – энергетика, тяжелая промышленность, связь |
|
7 |
Транспорт – обустройство автодорог и т.д. |
|
8 |
Обеспечение безопасности и обороны – охрана госграницы, обеспечение ВС |
|
9 |
Деятельность в сфере изучения природы, особой охраны, санаторная деятельность |
|
10 |
Водные объекты – сооружения гидротехнического характера |
|
11 |
Участки земли общего пользования – улично-дорожные сети, благоустройство и т.д. |
|
12 |
Земельные участки общего назначения – ведение садоводства, огородничества |
Основные виды разрешенного использования позволяют получить представление об основных видах деятельности, для реализации которых используется либо изначально приобретался участок земли – например, для использования в рамках сельского хозяйства или для застраивания жильем.
Условно разрешенные виды использования земельных участков – понятие, которое применяется в случаях, если нужно расширить спектр вариантов использования земли.
Пример
Дмитрий приобрел участок земли для того, чтобы построить на нем магазин. Однако он решил заняться другим бизнесом и намерен построить на своем участке автозаправочную станцию. Для этого ему пришлось получать разрешение на условно разрешенный вид использования.
Вспомогательные виды разрешенного (установленного) использования применяются в тех случаях, когда нужно конкретизировать целевое назначение территории. Это может потребоваться, например, если владелец планирует возвести на своем участке хозпростройку, автомобильный гараж или забор.
Как узнать вид разрешенного использования
Вся информация о разрешенном использовании каждого земельного участка представлена в ЕГРН. Речь идет о дополнительной характеристике территории.
Для того, чтобы уточнить, какой вид разрешенного использования предусмотрен для конкретного земельного участка, можно заказать соответствующую выписку из ЕГРН – в ней будут содержаться ключевые характеристики недвижимости. Оформить такую выписку можно:
- на сайте Росреестра;
- в МФЦ;
- на сайте «Госуслуги»;
- на электронном ресурсе ФГБУ «ФКП Росреестра».
При запросе данных такими способами интересующую информацию можно будет найти, перейдя в раздел «Виды разрешенного использования».
Какой вид разрешенного использования нужен для строительства дома
Если на земельном участке его владелец планирует построить дом, он может ориентироваться на такие виды разрешенного использования:
- «Для ИЖС» - можно возводить постройки вспомогательного типа, гаражи, а также заниматься сельским хозяйством;
- «Для ведения личного подсобного хозяйства» - можно возводить садовые, жилые дома, заниматься производством с/х-продукции, животных;
- «Ведение садоводства» - участки подходят для выращивания с/х-культур для собственных нужд владельцев, отдыха, строительства садовых, жилых домов.
Если основной вид разрешенного использования участка зафиксирован как «Ведение огородничества» (13.1), на нем нельзя строить ни садовые, ни жилые дома. Допускается только строительство с/х-построек, предусмотренных для хранения урожая, инструментов, инвентаря. Путать его с «Ведением садоводства» (13.2) не следует – в этом случае строить жилые дома можно.
Как изменить вид разрешенного использования
Для того, чтобы изменить вид разрешенного использования участка земли, нужно ориентироваться на ПЗЗ – правила землепользования и застройки. Они имеют вид документа, который должен включать:
- регламенты градостроительного типа;
- карты территориального зонирования.
В первую очередь владелец земельного участка должен уточнить, есть ли в его регионе ПЗЗ и приняты ли они официально уполномоченным пунктом. По законам, если ПЗЗ фактически утверждены, владелец участка земли (кроме ряда случаев) имеет право, не получая дополнительные согласования и разрешения, сам выбрать тот вид разрешенного использования, который ему подходит. Выбирать он должен будет из предложенного ему перечня вариантов.
Далее владелец участка может обратиться в МФЦ и подать соответствующее заявление. Его форма официально утверждена в соответствии с приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Судебная практика: изменение вида разрешенного использования участка
В собственности компании «Арго» находился земельный участок. Представители компании для изменения вида разрешенного участка на другой обратились в Росреестр. Тот вид, который выбрала компания, в полной мере соответствовал виду деятельности, осуществлявшемуся компанией. Однако в Росреестре отказались проводить кадастровый учет изменения вида разрешенного использования, сославшись на отсутствие акта органа местного самоуправления о соответствующем изменении.
Компания «Арго» решила оспорить решение в суде, подав иск в районный суд, где в иске было отказано. В областном суде, куда компания направила повторный иск, тоже отказали, выразив свое согласие с решением Росреестра.
Компания «Арго» подала кассационную жалобу, и судьи встали на сторону предприятия. Они ссылались на то, что при наличии утвержденных правил застройки и землепользования от местной администрации не требуется решение об изменении вида разрешенного использования. В суде отметили, что компания «Арго» вполне могла подать стандартное заявление и приложить к нему документы, необходимые для кадастрового учета.
Частые вопросы
Разрешенное использование земельного участка – характеристика, на основе которой можно понять, в каких целях можно его использовать, например, какие постройки можно возводить.
Виды разрешенного использования земельных участков устанавливают муниципальные власти, ориентируясь на исторически сложившиеся условия использования территории и результаты публичных слушаний.
Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли.
Вспомогательные виды использования применяются для уточнения целевого назначения участка.
Такие сведения содержатся в ЕГРН.
Заключение эксперта
Каждый владелец земельного участка должен знать, к какому виду разрешенного использования он относится, какой деятельностью на нем можно заниматься, а также когда, при необходимости, этот вид можно или нужно изменить.
Кроме того, вид разрешенного использования – один из ключевых факторов определения кадастровой стоимости участка. За использование территории не по целевому назначению ее владелец может получить административный штраф.
