Что значит разрешенное использование того или иного земельного участка
Виды разрешенного использования – это характеристика конкретного земельного надела, определяющая виды деятельности, которыми можно заниматься в конкретном месте. Наверное, вы замечали, что различные объекты в городе расположены по определенному принципу: в одном районе в основном расположены заводы, в другом – многоквартирные дома, в третьем – дачи, в четвертом – торговые центры и т.д. Это связано с тем, что возводить объекты капитального строительства кратко (кратко – ОКС) можно лишь на предназначенной для этого земле.
Вы не сможете использовать землю по определенному назначению, если она, в соответствии с ВРИ, не предназначена для этого, даже если вы являетесь полноценным владельцем надела.
Отметим, что местные власти делят все земли, входящие в их состав, на территориальные зоны (кратко – ТЗ). Так называют конкретные участки, на которых можно возводить здания определенного назначения, в соответствии с ПЗЗ (Правилами застройки и землепользования).
Администрация утверждает:
- виды пользования ЗУ;
- список ОКС, допускаемые для возведения на конкретных наделах, а также их характеристику.
Определение вида разрешенного использования того или иного земельного участка выполняется с учетом множества факторов. Как правило, обращают внимание на мнение населения, которое сложилось уже много лет назад. Для этого проводятся общественные слушания. При этом, для смены условно-разрешенного вида потребуется доказать обоснованность изменений.
Понятие и назначение классификатора
ВРИ может быть основным, вспомогательным и условно-разрешенным. От него зависит, как можно использовать надел: допускается ли на нем строительство, выращивание овощных и фруктовых культур, животных и пр.
Основные виды разрешенного использования устанавливают на основании Приказа Росреестра № П/0412 от 2020 г.
Юристы Европейской Юридической Службы объясняют, что функциональные виды пользования землей определяют назначение конкретного земельного участка, например, для с/х, жилищной застройки, предпринимательства, отдыха, производства, общего пользования и пр.
Информацию о вспомогательных ВРИ вносить в ЕГРН не нужно, а основной вид считается выбранным с момента регистрации таких изменений в реестре. Причем, заявку на внесение коррективов может подать только полноправный владелец надела по праву собственности, или его доверенное лицо, действующее на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Пример:
Допустим, вы купили землю для строительства большого торгового центра, но затем передумали и решили поставить заправку для автомобилей. В таком случае вам придется менять ВРИ, так как изначально участок был предназначен для торговых целей. Для этого нужно подать заявление в администрацию.
Вспомогательные виды разрешенного (установленного) использования применяются дополнительно. Они нужны для конкретизации назначения ЗУ. К примеру, когда на земле для ИЖС собственник строит не только дом, но и гараж.
| Нет. Я не задумывался об этом | 70 |
| Да. Считаю, что такую информацию нужно узнавать в первую очередь | 73 |
| Да. Случайно узнал | 46 |
Все способы проверки ВРИ
Вся информация о разрешенном использовании каждого земельного участка представлена в ЕГРН. Речь идет о дополнительной характеристике территории. Вообще, земли делятся на несколько категорий. Как правило, ЗУ населенных пунктов используют для размещения жилья, магазинов, торговых центров, заводов, школ, садиков, больниц и пр.
Какой именно деятельностью разрешается заниматься на отдельных участках зависит от вида разрешенного использования.
Но что делать, если вы не знаете, какой вид разрешенного использования предусмотрен для конкретного земельного участка? В таком случае мы рекомендуем внимательно ознакомиться содержанием выписки из единого госреестра недвижимости. Если этого документа у вас нет, вы можете заказать его в любой момент.
|
Вариант оформления выписки |
Краткое описание |
|
Официальный сайт Росреестра |
Запустите сайт, найдите сервис «Предоставление сведений из ЕГРН» и закажите документ |
|
Многофункциональный центр |
Придите в МФЦ, напишите заявление и передайте его сотруднику организации, не забудьте взять с собой паспорт |
|
Госуслуги |
Вам потребуется идентифицированный аккаунт на портале. Закажите справку в соответствующем разделе сервиса или воспользуйтесь помощью «Робота Макса» |
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то на них можно лишь заниматься с/х деятельностью, например, сажать картофель, томаты, пшеницу, горох и пр., а также выращивать и выгуливать животных. Возводить здесь постройки, не предназначенные для ведения с/х деятельности, запрещено.
На каких землях можно строить
Если вы решили построить частный дом, вам нужно ориентироваться на подходящие для этого ВРИ. При этом стоит учитывать планы на будущее — планируете ли вы что-то еще строить или заниматься какой-то дополнительной деятельностью.
- Земля ИЖС предназначена не только для возведения на ней домов, но и вспомогательных построек, например, гаража, сарая для хранения инвентаря и пр.
- Земли ЛПХ (приусадебные участки) используются для расположения на них жилых ОКС, садовых домиков. Помимо этого, хозяин может заниматься здесь выращиваем овощей, разведением животных.
- До недавнего времени жилые дома, построенные на садоводческих участках, невозможно было зарегистрировать в Росреестре, но теперь жилищное строительство на таких землях вполне допускается. Также вы можете возвести здесь садовый домик, отдыхать, выращивать ягоды, фрукты, овощи.
Юристы ЕЮС отмечают, что на участках, предназначенных для огородничества, нельзя строить жилье. Здесь вы можете выращивать с/х культуры, а также возводить различные постройки для хранения урожая, инвентаря и пр.
Порядок смены ВРИ участка
Смена ВРИ является достаточно сложной процедурой. Сначала мы советуем обратить внимание на ПЗЗ. Этот документ вы найдете в администрации своего населенного пункта. Он включает в себя:
- градостроительный регламент;
- карты, на которых указаны зоны в зависимости от типа ВРИ.
Если ПЗЗ есть, то вам нет необходимости дополнительно согласовывать ВРИ, достаточно выбрать из предложенного Правилами перечня вариантов тот вид, который вам подходит.
Далее вам нужно подать заявление в местную администрацию. Направить заявку удобнее всего через многофункциональный центр. В некоторых регионах предусмотрена возможность подачи рассматриваемого заявления удаленно, через Госуслуги или региональный госпортал.
Отметим, изменение ВРИ ЗУ на другой вид, который фактически относится к категории условно разрешенных, допускается исключительно на основании решения, вынесенного администрацией на основании общественных обсуждений.
Готовый образец заявления об изменении вида разрешенного использования участка, составленный специалистами ЕЮС, можно скачать ниже.
Скачать
Судебная практика
Как показывает правоприменительная практика, споры по поводу смены ВРИ возникают, если собственнику необходимо использовать землю по назначению, которое не предусмотрено основным видом. Так, сельскохозяйственная организация обратилась в Росреестр для изменения ВРИ, но ей отказали в удовлетворении заявления.
В Росреестре пояснили, что раз нет акта местной администрации о соответствующих изменениях, произвести регистрационные действия в области кадастрового учета нельзя.
Организация не согласилась с такими выводами и обратилась в суд, но и в первой, и во второй инстанции ей отказали. Тогда фирма решила пойти в кассацию, и тогда КС встал на сторону истца.
КС РФ пояснил, что наличие утвержденных местными властями ПЗЗ позволяет изменить ВРИ без акта местной администрации. Для этого компании нужно лишь подать в Росреестр стандартный пакет документов.
Частые вопросы
Если в соответствии с основным и дополнительным ВРИ на данном ЗУ можно лишь выращивать сельскохозяйственные культуры, то возводить на нем жилой дом нельзя.
Можно, но только если вы поменяете ВРИ с жилищного строительства на коммерческую деятельность. Это возможно, при условии, что произведенные изменения не нарушают градостроительный регламент.
Заключение эксперта
Вид разрешенного использования земельного участка в 2024 году должен знать каждый владелец ЗУ. При этом, вы должны помнить, в каких случаях законом разрешено менять ВРИ, а когда этого делать категорически нельзя. Кроме того, ВРИ считается одним из ключевых факторов определения кадастровой стоимости ЗУ. За использование территории не по целевому назначению ее владелец может получить административный штраф.
