Можно ли приватизировать участок под МКД
Приватизация – понятие общее. Придомовую территорию можно лишь бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. А под приватизацией, как правило, подразумевается безвозмездное получение жилой недвижимости от государства или от муниципалитета, если граждане проживают в нем по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации…»). Также в соответствии с законом, можно приватизировать муниципальное либо государственное имущество, включая земельные участки (ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).
| Да, проходили подобное | 89 |
| Нет, не имею такого опыта | 167 |
Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, который находится рядом с МКД, относится к его имуществу. А потому жильцы дома могут приватизировать в совместную собственность ту или иную площадь. Она определяется органами местного самоуправления в зависимости от конкретных характеристик МКД. Например, не всегда детская площадка, расположенная вблизи МКД, входит в придомовую территорию. Теоретически это могут быть:
- благоустроенные зоны в непосредственной близости;
- спортивные и детские площадки;
- автостоянки;
- места, которые используются для сушки белья;
- землю прямо под зданием;
- иные территории.
Если земля под многоквартирным домом переходит в собственность жильцов и перестает быть государственной, то муниципальные власти уже не смогут использовать ее в собственных целях без заблаговременного согласия владельцев. В случае отчуждения участка все собственники должны получить дополнительные денежные компенсации.
Если МКД сдан до 2005 г., существует вероятность, что участок придомовой территории так и не прошел процедуру формирования. Соответственно, его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность. К сожалению, и с новыми домами существует проблема: МКД сдается без выделения придомовой территории, и тогда жильцам приходится обращаться дополнительно к уполномоченному органу для формирования земли.
Что нельзя приватизировать
Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ, собственники не вправе приватизировать участки земли, занятые автодорогами, проездами, улицами, бульварами, скверами, водными и прочими объектами общего пользования.
Пример
Представим, что возле вашего дома есть детская площадка, высажены клумбы и заасфальтирована дорога для проезда по двору. Данную территорию вы, скорее всего, сможете приватизировать. После этого вы можете поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не смогли заехать посторонние. Если сразу за клумбой расположена автодорога, то при приватизации граница участка будет заканчиваться этой клумбой.
Возможна ли приватизация, определяет администрация, нельзя утверждать доподлинно, что детскую площадку включат в придомовую территорию. Существует формула расчета площади придомовой территории.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Несмотря на очевидное наличие преимуществ, процесс переоформления земли в совместную собственность отличается и рядом недостатков:
|
№ |
Минусы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Обязанность благоустраивать и содержать территорию самостоятельно |
На плечи собственников ложатся расходы, связанные с теми или иными работами по благоустройству земельного участка (речь идет, например, об установке детских игровых комплексов или об озеленении). |
|
2 |
Проведение ремонта |
Владельцам участка придется отвечать за ремонт объектов, находящихся на приватизированной земле. |
|
3 |
Штрафные санкции |
Если придомовая территория эксплуатируется с нарушениями, это может стать причиной для наложения штрафа. Так, нести ответственность придется за организацию несогласованной автопарковки, несвоевременные вывоз мусора или уборку снега и т.д. |
Таким образом, получая в собственность землю, жильцы приобретают больше прав и свобод по ее использованию. Вместе с тем, им приходится выполнять ряд требований по содержанию участка во избежание штрафных санкций.
Естественно, не сами владельцы квартир будут заниматься управлением эксплуатацией благоустроенной территории - есть специальные организации, нанимаемые для этого. При постановке на кадастровый учет земельного участка под МКД, он переходит в собственность всех собственников помещений МКД. То есть включается в состав общего имущества МКД. За содержание общего имущества МКД отвечает та организация, которая управляет этим МКД в рамках Договора управления. Поэтому принимать отдельное решение о передаче земли под содержание не требуется.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Ключевое требование для начала такого процесса, как оформление земельного участка под многоквартирным домом – это наличие права собственности на квартиру в многоквартирном доме. То есть те, кто квартиру арендует, не могут голосовать на общих собраниях. Участвовать в приватизации могут также собственники нежилых помещений.
Условия оформления придомовой территории в собственность
Соблюдение некоторых условий является обязательным для успешной приватизации земли под МКД. Так, переоформить участок в совместную собственность жильцов возможно только, если:
- территория имеет строго определенные границы;
- дом возведен и введен в эксплуатацию в пределах норм, предусмотренных ЗК РФ и градостроительным законодательством;
- земля под застройку использовалась на законных основаниях.
Это касается того органа местного самоуправления, который будет заниматься формированием. Сам заявитель не обязан соблюсти какие-либо условия.
Учитывайте, что абсолютно каждый собственник, который хочет принять участие в приватизации, имеет такое право.
Поскольку земля под МКД не приватизируется, а всего лишь формируется и ставится на кадастровый учет, то быть собственником доли в земле под МКД можно неоднократно.
Как определяются границы и размер
Под любым многоквартирным домом образуются земельные участки с конкретно определенными границами. Они ни в коем случае не должны нарушать права третьих лиц: так, нельзя, чтобы граница формируемого участка проходила по территории владельца другого участка.
Есть и другие условия:
- Запрещено включать в границы земельного участка территорию, на которой размещены объекты капитального строительства, никоим образом не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не должны входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливают, исходя из площади МКД, т.е. суммарной площади всех квартир и нежилых помещений здания.
- При определении размера следует учитывать территории, необходимые для обеспечения бесперебойной работы инженерных систем. Нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы, нормы градостроительного законодательства.
Кроме того, при определении границ формируемого участка в расчет надо брать плотность застройки и элементы благоустройства, включая и те, которые созданы за счет личных денежных средств собственников квартир.
Как собственникам квартир приватизировать придомовую территорию: порядок действий
Любой собственник обращается в уполномоченные органы (в Москве это Департамент городского имущества), а все мероприятия по межеванию и постановке на кадастровый учет ведет орган. Собственник не несет никакие расходы.
Определение границ участка
Участок не поставят без межевания на кадастровый учет, это обязательная процедура. А вот право собственности на землю зарегистрировать могут (данные Росреестра). Однако в любом случае лучше все сделать по закону и оформить все необходимые документы. Если вы не имеете точного представления о том, где находятся границы, это чревато проблемами.
Для межевания придомовой территории органу следует обратиться в компанию, которая предоставляет соответствующие услуги и имеет допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ.
На месте с помощью специального оборудования инженер определит границы и установит межевые знаки. После проведения работ вам выдадут готовые документы для Росреестра.
Также подготовить проект межевания может соответствующий отдел администрации.
Постановка на кадастровый учет
Итак, администрация направляет в Росреестр документы для постановки участка на кадастровый учет.
Чтобы произвести постановку участка на кадастровый учет, нужно предоставить сотрудникам администрации соответствующие документы.
Регистрация права собственности
Согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…», нет необходимости специально регистрировать право собственности на придомовую территорию МКД: она переходит в собственность владельцев квартир сразу же при постановке на кадастровый учет.
Сроки и расходы
Процедура проведения приватизации земельного участка под МКД обычно занимает немало времени:
- примерно 14 дней потребуется на предварительное информирование жильцов о собрании, а также его проведение (важно, чтобы на него пришли не менее половины всех собственников квартир в МКД);
- подготовка акта о передаче земли в собственность жильцов, как правило, занимает 15-30 рабочих дней;
- срок изготовления кадастрового паспорта составляет до 2-х месяцев;
- получение техпаспорта дома – до 2-х недель;
- внесение изменений в госреестр потребует до 14 дней.
Процесс приватизации занимает в среднем от 3 до 6 месяцев, а в некоторых случаях и больше.
Что касается стоимости, то земля передается в руки владельцев жилья бесплатно. Никаких расходов в данном случае не будет.
Мы подготовили для вас бланк протокола общего собрания, с ним можно ознакомиться ниже:
Скачать Риски при приватизации
После приватизации территории под МКД все жильцы получают определенные права. Обязанности по содержанию несет УК МКД. Среди них:
- Обеспечение безопасного передвижения по дворовой территории (так, зимой необходимо сотрудничать с организацией, которая будет заниматься уборкой снега и наледи).
- Соблюдение требований санитарной и пожарной безопасности.
- Поддержание дороги и тротуаров в надлежащем состоянии. Если местами образовались ямы, собственники должны устранять их за свой счет.
Таким образом, после приватизации придомовой территории придется за ней следить самостоятельно.
Отказ в приватизации и обращение в суд
Как правило, приватизация земель под МКД проходит без особых проблем. Раньше даже практиковалось, когда некоторые региональные власти сами предлагали владельцам квартир оформлять участки на собственников дома, так как это позволяло управленцам снять с себя лишнюю ответственность и некоторым образом сократить расходы.
Бывает и так, что по каким-то причинам не получается приватизировать придомовую территорию, поскольку администрация в ответ на заявление направляет отказ. Так происходит, например, если вы вовремя не предоставили те или иные требуемые документы, неверно оформили протокол общего собрания и т.д. Письменный отказ вы можете оспорить в суде.
Если вы примете решение инициировать судебное разбирательство, следует подать иск в районный суд по адресу спорного земельного участка. Вы можете сделать это лично, через представителя либо в Интернете - с помощью ГАС «Правосудие». Если ваши исковые требования будут удовлетворены, на основании судебного решения участок поставят на кадастровый учет.
Судебная практика: границы участков под МКД
Когда речь идет о границах участков под МКД, то важно понимать, что они должны учитывать земли общего пользования и не могут их пересекать. Согласно Кассационное определение ВС РФ от 22 мая 2019 г. №67-КА19-1).
Разница процедуры для новостроек и для МКД на вторичном рынке
Многоквартирные дома на вторичном рынке недвижимости, возведенные еще до момента принятия ЖК РФ, т.е. до 1.03.2005, размещаются на муниципальной земле. Собственники вправе приватизировать территорию под такими домами путем обращения с заявлением в местные органы власти.
В случае со старым жилым домом для приватизации территории под ним вам понадобится кадастровый паспорт. Если данного документа нет, процедура оформления проводится в общем порядке.
После принятия ЖК РФ, дольщикам, покупающим квартиры в новостройках, предоставили право на земельный участок под многоквартирным домом. Приобретая недвижимость в строящемся либо недавно сданном доме, владелец жилья автоматически становится собственником части земельного участка, на который оформлен кадастровый паспорт.
Частые вопросы
По 189-ФЗ, со дня государственного кадастрового учета все собственники помещений мкд становятся собственниками и регистрировать свои доли в земле им не нужно.
Приватизировать земельный участок невозможно. Придомовую территорию можно лишь оформить в совместную собственность всех жильцов.
Часть земли в личную собственность под МКД оформить невозможно. Максимум - возможна сдача в аренду части земли.
Заключение эксперта
Итак, подведем итоги. Приватизация придомовой территории МКД возможна, если большинство собственников согласны с этим. Для этого следует обратиться с заявлением в администрацию. Одновременно с постановкой земли на кадастровый учет возникает право собственности. Каждому жильцу выделяется доля в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома. Если вам отказали в приватизации придомовой территории, это можно сделать через суд, поскольку право на земельный участок под многоквартирным домом имеет каждый собственник.
