Можно ли не регистрировать договор аренды
Требования по регистрации установлены ч. 6 ст. 1 Закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 без регистрации договора аренды нежилого помещения или земельного участка в Росреестре не обойтись, если контракт заключен на срок более 12 месяцев.
Если соглашение заключено на срок менее года (например, на шесть, 11 мес. и т.д.), на неопределенный срок, пролонгирован на период менее 12 мес. или на неопределенный срок, то обращаться в Росреестр нет необходимости.
Существует практика заключения контрактов на 11 месяцев с возможностью пролонгации по причине зависимости от сроков.
Скачать Порядок регистрации
В российском законодательстве закреплено, что договор аренды регистрируется в Росреестре. В это ведомство следует обращаться по месту нахождения недвижимого имущества. Как правило, процедуру производит региональное представительство ведомства.
Раньше регистрация такого соглашения производилась в Министерстве юстиции, теперь данную процедуру осуществляет Росреестр.
В Росреестр может обратиться любая из сторон сделки. Если договор был заключен с государственным либо муниципальным органом - он и обращается за оформлением (см. пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 Закона №218).
Если соглашение заверено у нотариуса, то он тоже вправе обратиться в Росреестр.
Собственник недвижимости имеет право подать документы на запрет регистрационных действий без его личного присутствия. Если же такое заявление подавалось — обратиться с соглашением может только собственник.
Кроме того, регистрация арендного договора допустима в многофункциональном центре, там специалисты примут документы и затем направят их в ведомство. В таком случае срок предоставления услуги увеличивается.
Несмотря на увеличенные сроки, лучше обращаться в МФЦ, центр работает без ограничений, в то время как ведомства принимают документы в определенные дни и часы.
О порядке регистрации в Росреестре - далее:
|
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка |
|
|
1 |
Поставить землю на кадастровый учет. Постановка производится одновременно с госрегистрацией (см. п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона №218). |
|
2 |
Составить и подписать контракт. Если кадастровый номер еще не присвоен, то в тексте как можно подробнее обозначить объект сделки. |
|
3 |
Оплатить госпошлину. Реквизиты для оплаты доступны на сайтах ведомства и в МФЦ. При оплате безналом лучше заверить платежное поручение в банке. |
|
4 |
Заполнить заявление по форме Приложения №1 к Приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. №П/0310. В многофункциональном центре заявление заполнит специалист, принимая документы. |
|
5 |
Подать в ведомство пакет документов. |
Документы
Список документов, которые надо подготовить, следующий:
- Техплан (для постановки на кадастровый учет).
- Квитанция о том, что была произведена оплата госпошлины за регистрацию договора аренды.
- Соглашение в трех экземплярах.
- Заявление.
Стоимость
Если объект еще не стоит на кадастровом учете, то постановка производится бесплатно. Стоимость создания техплана для кадастрового учета составит около 10 тыс. руб.
Разберемся, сколько стоит госпошлина за регистрацию договора аренды
При обращении для регистрации в Росреестр пошлина за регистрацию договора аренды для организаций и граждан отличается:
- 2 тыс. руб. — за осуществление процедуры физическим лицом;
- 22 тыс. руб. — госпошлина за регистрацию договора аренды юридическим лицом.
Госпошлина за договор аренды платится не каждой стороной, а одним из участников. Так как регистрация соглашения об аренде в Росреестре для физлиц дешевле, то при наличии их в сделке лучше всего с заявлением обратиться именно ему, а не юрлицу.
Платит та сторона, которая обращается с заявлением. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — с заявлением обращается сам орган, и он освобожден от уплаты государственной пошлины.
Если с заявлением обращаются сразу несколько лиц, то государственная пошлина за регистрацию договора аренды должна быть распределена поровну. Если заявитель — юрлицо и гражданин, 11 тыс. руб. платит юрлицо, а 1 тыс. руб. — гражданин.
Сроки
Время, которое требуется на регистрацию, складывается из двух отрезков: срока доставка документов в отделения уполномоченных органов плюс срок их рассмотрения этими органами.
Сроки прибытия бумаг не определены строго и зависят от внешних факторов. Согласно п. 3 ст. 13 Федерального закона №122-Ф3, рассмотрение заявления на регистрацию соглашения об аренде земельного участка проходит в течение 10 рабочих дней.
Если же подаваемые документы заверены нотариально, то сроки регистрации сокращаются до 3-х рабочих дней.
Сроки для юридических и физических лиц не отличаются.
Ответственность за отсутствие госрегистрации
С юридической точки зрения, незарегистрированный арендный договор не существует для любого нового владельца — покупателя либо наследника. Если о соглашении нет записи в Едином государственном реестре недвижимости, а права арендатора никак нигде не отражены, то новый собственник не обязан соблюдать такой контракт.
Пример
Предприниматель снял у государства земельный участок на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, однако не зарегистрировал его. Спустя три года данную землю выкупил другой предприниматель, который понятия не имел об арендаторе. Новый собственник обратился в суд с требованием освободить приобретенную землю. И суд встал на его сторону, поскольку новый владелец ничего не знал об аренде при покупке участка, а следовательно, не должен соблюдать такое соглашение.
Арендные договоры земли сроком более 12 мес. подлежат обязательной государственной регистрации. Если это требование нарушить, то предусмотрены меры взыскания (ст. 19.21 КоАП):
- штраф в размере от 1500 руб. до 2 тыс. руб. предусмотрен для физических лиц-собственников земли, не зарегистрировавших сделку в установленном порядке;
- штраф в размере от 3 тыс. руб. до 4 тыс. руб. взыскивается с должностных лиц компании, признанных виновными в нарушении порядка регистрации договора аренды земельного участка;
- если нет госрегистрации договора аренды участка, собственником которого является предприятие, сумма штрафа составит от 30 тыс. руб. до 40 тыс. руб.
Перечисленные выше меры взыскания предусмотрены при отсутствии регистрации и соглашения об аренде, а также дополнительного соглашению к нему.
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
Судебная практика: приостановление госрегистрации договора аренды земли
Истец Милохин И.А. обратился к Управлению Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии с административным иском с требованием признать незаконным уведомление о приостановлении госрегистрации договора аренды земли и обязать ответчика зарегистрировать такое соглашение.
Истец предоставил на регистрацию постановление администрации о заключении договора аренды земли на новый срок, согласно ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ, для строительства жилого дома. До этого Милохин И.А. уже обращался в Управление с таким же пакетом документов. Но ему отказали в регистрации, так как представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям законодательства.
Внимательно изучив все материалы дела, суд пришел к выводу, что ответчик обоснованно вынес уведомление о приостановлении госрегистрации договора аренды, т.к. представленные документы не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Суд установил , что у арендатора нет преимущественного права на заключение на новый срок соглашения без проведения торгов.
Судебное решение было принято в пределах полномочий административного ответчика на основании положений Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ЗК РФ.
Доводы истца о наличии преимущественного права на заключение нового договора аренды суд нашел необоснованными, т.к. на момент обращения истца с заявлением положения Земельного кодекса РФ действовали с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Судья Ленинского районного суда г. Ульяновска отказал в удовлетворении административного иска (Решение №2А-2442/2017 2А-2442/2017~М-2500/2017 М-2500/2017 от 16.06.2017, дело №2А-2442/2017).
Читайте также
Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка
Частые вопросы
Для регистрации соглашения участники сделки должны обратиться в Росреестр либо в МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентируется Законом №218-ФЗ.
Расторжение договора аренды земельного участка предусмотрено ГК РФ. Соглашение, по нормам гражданского законодательства, можно прекратить в таких случаях, как истечение срока действия соглашения; досрочное прекращение контракта по соглашению сторон, в одностороннем порядке либо в суде.
Подобное соглашение, которое был заключено на неопределенный срок, не подлежит госрегистрации. Эта позиция отражена в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Передача права аренды земли предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Это можно сделать в случае заключения договора субаренды на одну из частей участка, реализации залоговых обязательств, внесения взноса в уставной капитал организации, участия в совместном строительном предприятии.
Продлить подобное соглашение можно, зафиксировав условие о продлении срока в тексте соглашения или заключив с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации после окончания срока действия контракта (см. ст. 421 ГК РФ, ст. 452 ГК РФ).
Заключение эксперта
Таким образом, регистрация договора аренды участка земли — это обязательная процедура, если сделка заключается на срок от 1 года. Лишь после проведения регистрации сделка может считаться заключенной. Для этого участок ставится на кадастровый учет, подписывается договор, оплачивается госпошлина за регистрацию договора аренды, подаются соответствующие документы. Без проведения соответствующих регистрационных действий в отношении земли сделки являются незаконными. Порядок процедуры утвержден на законодательном уровне.
