Предоплата по договору купли-продажи
Каждый из участников сделки с недвижимостью заинтересован в том, чтобы процедура регистрации прошла как можно быстрее. Поэтому если покупатель посмотрел квартиру и желает ее приобрести, необходимо предоставить гарантии продавцу, что сделка состоится. С этой целью заинтересованный покупатель вносит предоплату.
Задаток
Между продавцом и покупателем квартиры заключается предварительный договор, в котором указываются паспортные данные каждого из участников сделки, сумма задатка, а также условия, при которых документ будет признан недействительным. В этом договоре прописываются гарантии для обеих сторон:
- Если сделка не состоится по вине покупателя, то сумма задатка остается у продавца.
- Если владелец квартиры не желает продавать квартиру, за которую была внесена предоплата, то он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере.
- Если сделка была сорвана ввиду наступления чрезвычайных обстоятельств, на которые не могли повлиять ни продавец, ни покупатель, то задаток будет возвращен второй стороне договора обратно без каких-либо взысканий.
Чтобы правила действовали на практике, обязательно в предварительном договоре необходимо прописать слово «задаток».
В этом случае вступает в силу ст. 380 ГК РФ. Если этого не сделать, то переданная сумма будет рассматриваться в качестве аванса за квартиру.
Скачать Аванс
Это второй вариант обеспечения предварительного ДКП, только в отличие от задатка аванс подлежит возврату и не в двойном размере. И если кто-либо из сторон откажется от заключения основного договора, то заинтересованная сторона может обязать вторую сторону заключить основной договор.
Обеспечительный платеж
Третий способ снести предоплату за недвижимость, который представляет собой некий гибрид между задатком и авансом. Главная цель, с которой совершается обеспечительный платеж — гарантия сохранения денег. Двойная выплата за нарушение сделки не предусмотрена, но если будет совершен обеспечительный платеж, то последствия возникнут при срыве сделки. Это зависит от условий договора. Если иное не предусмотрено договором, то обеспечительный платеж подлежит возврату.
Способы передать деньги при покупке квартиры
Итак, предоплата со стороны покупателя проходит по договоренности с продавцом. Обычно передают деньги на втором или третьем просмотре квартиры, когда покупатель точно понимает, что он действительно хочет стать владельцем имущества. Передача остальной суммы зависит от того, как будет проводиться расчет: за наличные средства, за ипотеку.
- Если по договору купли-продажи недвижимости используются ипотечные средства, то предоплата со стороны покупателя вносится сразу при заключении предварительного договора, первоначальный взнос будет передан покупателю при заключении сделки. Оставшаяся сумма будет перечислена на счет продавца только после того, как будет завершена процедура перехода права собственности на квартиру.
- Если расчет при покупке квартиры будет совершен за наличные средства, то о способе передачи денег должны договориться стороны сделки. Однако важно помнить, что покупатель должен обезопасить себя от возможных рисков: деньги будут переданы только после того, как обязательства по договору со стороны продавца будут выполнены.
Расчет между покупателем и продавцом — один из важнейших этапов сделки. На сегодняшний день существует 6 способов, чтобы безопасно передать деньги при покупке квартиры при заключении основного договора купли-продажи и не попасться на уловку мошенников.
Банковская ячейка
Этот способ использует большинство граждан, которые хотят заключить сделку купли-продажи. Ячейка представляет собой металлический сейф, который располагается на территории банка в специально защищенной комнате. Банковская организация передает банковскую ячейку в аренду клиенту.
| Наличными | 73 |
| Через банк | 64 |
| Другой способ | 38 |
Для аренды сейфа заключается договор с банком. Если с помощью ячейки передаются деньги при продаже квартиры, то этот договор будет трехсторонним. Соглашение подписывает представитель банка, покупатель недвижимости и продавец. После заключения договора ключи от ячейки передаются покупателю.
Скачать С помощью банковской ячейки осуществляется передача денег при приобретении квартиры следующим образом:
- Участники сделки посещают банк, где будет оформлен договор аренды ячейки.
- Сотрудник оформляет дополнительное соглашение о доступе к банковской ячейке, в котором прописываются условия, при которых продавец квартиры сможет забрать денежные средства из сейфа, например, предоставление выписки из ЕГРН.
- За использование сейфа банк просит оплатить определенную денежную сумму.
- После подписания документов стороны посещают хранилище, где покупатель закладывает в сейф деньги. Чтобы минимизировать риски обмана продавец должен пересчитать сумму.
- Покупатель закрывает сейф и забирает ключ с собой. После этого можно оформлять договор купли-продажи квартиры. После регистрации сделки покупатель, который будет назначен собственником жилья, вместе с продавцом идут в банк и предоставляют сотруднику выписку из ЕГРН.
- Продавец получает доступ к ячейке и изымает деньги.
Очень важно на этапе передачи денег в банке получить расписку от продавца в том, что он получил денежные средства от покупателя за продажу квартиры. Этот документ, который будет написан собственноручно продавцом, будет являться официальным подтверждением, что все условия сделки были соблюдены.
Аккредитив
Этот способ расчета напоминает собой предыдущий — деньги хранятся в банке, но не не в ячейке. В данном случае применяется безналичный расчет при покупке квартиры — покупателю не придется посещать банк с большим количеством наличных средств, а использует аккредитивный счет, открытый в банке.
- Покупатель обращается в банк с заявлением на открытие аккредитивного счета.
- Денежные средства зачисляются на аккредитив — это может быть обычный банковский перевод с одного счета на другой.
- Сотрудник банка открывает специальный счет, через который будет проходить расчет аккредитивов. Деньги списываются с расчетного счета покупателя квартиры и перечисляются на этот специальный счет.
- Продавец оповещается о том, что банк открыл в его пользу аккредитив.
- Далее он обращается в банк за раскрытием аккредитива. Для этого необходимо предоставить уполномоченному сотруднику документы о совершенной купле-продаже квартиры.
- Банк проверяет документы, если регистрация перехода права собственности подтверждается, то деньги при покупке недвижимости перечисляют на счет продавца либо снимаются со счета в банке. Регистрационные документы банк забирает у продавца.
- Бывший собственник имущества получает деньги в полном объеме.
- Выписка из ЕГРН и зарегистрированный договор купли-продажи передается новому владельцу квартиры.
Публичный депозит нотариуса
Безопасные платежи при покупке квартиры можно совершить не только посредством услуг банка, но и при обращении к нотариусу. В данном случае нотариус выступает гарантом сохранности денег — покупатель недвижимости переводит сумму на публичный депозит, который открыт сотрудником нотариата в банке. До момента перехода права собственности средства будут заморожены.
Если покупатель передает деньги продавцу через нотариуса, то процедура сделки будет состоять из следующих этапов:
|
Этапы |
|
Участники сделки посещают нотариуса (предварительно необходимо узнать перечень необходимых документов). |
|
Если покупатель желает перевести деньги безналичным способом, то расчетный счет должен быть оформлен исключительно на него. |
|
Далее заинтересованный в покупке квартиры гражданин переводит сумму на счет нотариуса (публичный депозит), после чего ему выдается справка о том, что он полностью выполнил финансовые обязательства. |
|
Нотариус составляет соглашение о денежных расчетах и договор купли-продажи. После подготовки документов стороны подписывают их, а нотариус заверяет личной подписью и печатью. |
|
После этого договор купли-продажи направляется в Росреестр, где будет совершен переход права собственности |
|
После окончания процедуры регистрации участники посещают нотариуса, где им будут выданы правоустанавливающие документы. Деньги с депозита перечисляются продавцу. |
Прибегнуть к этому способу расчета при купле-продаже целесообразно тогда, когда нотариус составляет договор для сделки. В этом случае стоимость будет варьировать от 1500 до 4500 рублей. Если использовать только депозит нотариуса, а сделку проводить в ином месте, то придется заплатить 0,5% от суммы, которая будет храниться на счете, а также возможны дополнительные платежи за услуги правового характера.
Прямая оплата
Если расчет через ячейку, аккредитив или нотариуса не подходит, то самый простой способ — прямая оплата. Этот вариант действительно удобен и продавцу, и покупателю. Но он является и очень рискованным. В данном случае денежные средства могут передаваться как до подписания ДКП, так и после сделки. Поэтому риски быть обманутым есть как у продавца, так и покупателя.
Пример
Гражданка А. выставила квартиру на продажу. Недвижимость подходила под продажу как за наличные средства, так и за ипотеку. Покупатели, которым понравилась недвижимость, согласились на сделку за наличные средства. Договор был составлен с помощью юриста, регистрация проходила через МФЦ. Денежные средства были переданы в присутствии юриста в переговорной комнате. Через 7 дней сделку официально зарегистрировали в Росреестре.
Безопасный расчет от Сбербанка
В большинстве случаев этот способ расчета применяется при покупке квартиры в ипотеку. В качестве посредника выступает «Центр недвижимости Сбербанка», на счет которого и будут зачислены заемные деньги до момента регистрации сделки. Доступ к всей сумме будет предоставлен продавцу только после того, как покупатель получит выписку из ЕГРН.
Счет эскроу
Использование этого способа расчета пользуется меньшей популярностью, чем иные варианты, но он применяется в обязательном порядке при покупке квартиры на первичном рынке по договору долевого участия. Денежные средства, которые покупатель вносит на счет эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), будут заморожены в банке до момента, пока не произойдет регистрация сделки по покупке квартиры на вторичном рынке и новый владелец не получит ключи от квартиры. При расчетах с застройщиком продавец получает деньги после ввода в эксплуатацию дома, то есть еще до передачи ключей участнику ДДУ.
Банк, в котором будет открыт счет эскроу, выступает гарантом сделки. Если продавец не выполнит условия соглашения, то денежные средства вернут покупателю. То же самое касается и продавца, как только регистрация будет завершена, деньги будут разморожены.
Судебная практика
Истец обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать договор купли-продажи квартиры от (дата) недействительным, так как сделка была совершена ей под влиянием обмана. В иске гражданка И. также указала на то, что квартира должна быть возвращена ей в собственность. В качестве доводов истец указала на то, что она обратилась в организацию (название), чтобы получить кредит. Сотрудники этой компании пояснили, что деньги будут предоставлены истцу в долг, но квартира будет находиться в залоге.
Истец согласилась на условия организации. После этого сотрудники организации подготовили документы, которая она подписала. После этого ее направили в другую организацию, где были подписаны дополнительные бумаги. После этого деньги были перечислены на счет истца.
В течение нескольких лет гражданка выплачивала по кредиту, но из-за финансовых трудностей не смогла выполнять свои кредитные обязанности. Спустя несколько месяцев по месту прописки пришел мужчина, который представился коллектором этой организации.
Чтобы отстоять свои права она обратилась к юристам, которые проанализировали документы и пришли к выводу, что вместо кредитного договора во время сделки истец подписала договор купли-продажи квартиры и договор лизинга. По этим документам гражданка И. якобы продала квартиру организации, в которую она обратилась за кредитом, после чего арендовала её в этой же организации по договору лизинга.
Иными словами, сотрудники организации ввели истца в заблуждение, так как в силу здоровья она не могла лично ознакомиться с документом из-за плохого зрения, а сотрудники организации убедили ее в том, что она берет займ. Плохое зрение подтверждено многочисленными медицинскими обследованиями.
Рассмотрев материалы дела и доводы, представленные обеими сторонами разбирательства, в удовлетворении иска гражданки И. к организации о признании ДКП квартиры, который был подписан под влиянием обмана, отказать. На момент подписания договора, несмотря на состояние здоровья, истец была признана дееспособной. Кроме того, истец получила денежные средства от организации и воспользовалась ими. Документы, которые подписывала истец, составлены в полном соответствии с законодательством РФ, а неоспоримые доказательства о том, что сделка была совершена под влиянием обмана, предоставлены не были.
Частые вопросы
Способ выбирается исключительно по соглашению продавца и покупателя. Никто не может повлиять на это решение. Стоит выбирать самый безопасный и удобный способ, который минимизирует риски обеих сторон договора.
В этом случае в силу вступит ст. 922 ГК РФ, в которой прописаны основные правила предоставления банковскими организациями индивидуальной ячейки в хранилище и доступа к нему.
После того как документы будут зарегистрированы в Росреестре, продавец недвижимости может снять деньги в любое время. Определенный срок законодательством не предусмотрен.
Заключение эксперта
Сделка купли-продажи недвижимости — довольно рисковая процедура. Не стоит к этому процессу подходить «спустя рукава». Очень важно знать, как минимизировать риски стать жертвой мошенников, как правильно составить договор купли-продажи жилья и зарегистрировать сделку в Росреестре. Получить актуальную информацию и в доступной форме можно на консультации юриста, специализирующегося сфере недвижимости.
