Главное о договоре аренды нежилого помещения
Заключение договора аренды – процедура, которая предусмотрена в рамках предоставления во временное владение:
- свободного помещения;
- свободного здания.
На основании такого соглашения арендатор приобретает в рамках правового поля возможность использовать не только саму недвижимость, но и, например, находящееся в нем оборудование, мебель, технику. Фактически на его основании осуществляется сдача нежилого помещения в аренду.
Соглашение, которым предоставляется право пользования имуществом, в России регулируется на уровне гражданского законодательства. Оно составляется в письменной произвольной форме, однако есть ряд моментов, которые обязательно нужно включить в текст договора:
- стоимость аренды – указывается конкретная сумма;
- условия, на которых арендная плата может быть повышена.
Если речь идет о договоре бессрочного или долгосрочного типа, повышение арендной платы допускается раз в год, не чаще.
Составление договора аренды нежилого помещения
Существует типовая форма подписываемого договора аренды нежилого помещения, которой предусмотрена фиксация следующих моментов:
- стороны;
- предмет соглашения;
- порядок перехода;
- срок действия;
- права и обязанности сторон.
Каждый из перечисленных пунктов должен прописываться как можно более подробно – в перспективе такой подход может помочь, если возникнут поводы для судебных разбирательств.
Стороны
Если договор найма нежилого помещения подписывают физические лица, необходимо фиксировать паспортные данные. В случае с юридическими лицами указывается полное наименование компании – не используются ни сокращения, ни аббревиатуры.
Пример того, как выглядит типовой договор аренды нежилого помещения, вы можете посмотреть и скачать ниже. Пример готового договора в виде шаблона составлен специалистами Европейской Юридической Службы.
Скачать Предмет
В этом пункте прописываются детально характеристики объекта недвижимости. Также указывается номер кадастрового паспорта объекта, адрес его нахождения.
Порядок перехода права
Это положение носит типовой характер, и, как правило, им просто дополняются протоколы приема-сдачи конкретного объекта. В этом пункте прописываются имеющиеся на момент передачи объекта проблемы, дефекты.
Акт приема-сдачи составляет арендатор в присутствии владельца помещения – арендодателя. Подписи на нем ставят обе стороны соглашения.
Срок действия
Этот пункт актуален для соглашений, которые заключаются на конкретный период времени либо на не определенный заранее срок. Если срок не определен, договор в любом случае будет обладать законной силой – до тех пор, пока стороны по-прежнему исполняют положенные условия.
Права и обязанности
В этом пункте фиксируется график, в соответствии с которым будут вноситься средства в счет арендной платы. Также прописывается, кто конкретно должен оплачивать услуги ЖКХ, ремонт недвижимости.
Регистрация в Росреестре
Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения можно:
- в Росреестре (территориальное подразделение);
- в МФЦ.
В перечисленные органы нужно будет предоставить комплект документов:
- бланки арендного договора, заполненные и с подписями – в 3 экземплярах;
- акт приема объекта;
- паспорта участников соглашения;
- выписка из ЕГРН либо свидетельство о собственности;
- учредительные документы (для юридических лиц);
- письмо из статистики (для юридических лиц);
- ИНН (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
- выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей, представляющих организации);
- выписка ГКН;
- приказ о назначении директора.
К комплекту документов также потребуется приложить квитанцию, подтверждающую, что за регистрацию договора уплачена государственная пошлина.
Регистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре нужно только в том случае, если его срок составляет более одного года.
В течение какого срока договор будет зарегистрирован – зависит от способа подачи заявления и документов. Так, если это служба Росреестра, на регистрацию уйдет 7 рабочих дней, в случае с подачей через МФЦ – максимум 9 дней.
Пример
Артем подавал на регистрацию договор об аренде нежилого помещения напрямую в службу Росреестра. Благодаря этому он зарегистрировал договор быстрее – такой способ предоставляет заявителям такую возможность.
После завершения экспертизы и проверки поданных документов в Росреестре:
- информация о регистрации сделки вносится в реестр ЕРГН;
- оформляется выписка из ЕГРН;
- проставляется регистрационная отметка на бланках договора.
Далее готовые документы направляются участникам сделки – заявителям. С этого момента договор аренды нежилого помещения можно считать зарегистрированным и имеющим юридическую силу.
Госпошлина
Для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре официально, в рамках закона, нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер регламентируется положениями Налогового кодекса РФ.
Размер государственной пошлины (данные на 2022 год)
|
Заявитель |
Размер |
|
Физическое лицо (при обращении одной стороны) |
2 000 руб. |
|
Юридическое лицо (при обращении одной стороны) |
22 000 руб. |
При посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников. Если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Срок действия
Срок, в течение которого действует договор аренды нежилого помещения, стороны обсуждают в индивидуальном порядке. Заключая соглашение на срок менее года, регистрировать его не нужно. Именно по этой причине арендодатели, как правило, не превышают такой срок.
Расторжение
Типовой договор аренды нежилого помещения заключается на конкретный период. Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Досрочное расторжение соглашения происходит в рамках нескольких способов: по соглашению сторон и в одностороннем порядке.
Пример
Дмитрий снимал у Николая нежилое помещение в ЖК под магазин. Однако у Дмитрия появились проблемы в бизнесе и он перестал оплачивать аренду. После того, как предприниматель задержал оплату в третий раз, Николай принял решение расторгнуть с ним договор. Так как именно Николай был инициатором расторжения, он должен был уведомить Дмитрия о своих намерениях за три месяца до предполагаемого отказа от соглашения, и направил ему такое уведомление заказным письмом с описью.
В одностороннем порядке договор расторгается только в том случае, если нарушены его условия. В их числе:
- имущество, предоставленное в рамках соглашения, используется с нарушением его условий, либо нарушения были зафиксированы неоднократно;
- качественные характеристики недвижимости ухудшаются существенным образом;
- арендатор не внес плату более двух раз подряд.
Кроме того, можно расторгнуть договор, если арендатор не исполняет предусмотренные договором обязанности по капитальному ремонту помещения.
Судебная практика: расторжение договора аренды нежилого помещения
Департамент имущества г. N направил иск к компании «Альфа» о выселении из нежилого помещения, опираясь на ст. 622 ГК РФ. Суд первой инстанции удовлетворил иск, ориентируясь на то, что ранее заключенный и действовавший договор аренды был прекращен, и учитывая тот факт, что ответчик не доказал и не смог подтвердить заключение нового соглашения на аренду помещения.
В рамках постановления апелляционного суда решение суда первой инстанции отменили – коллегия утверждала, что истец своими правами злоупотребляет, так как ранее ответчик фактически пользовался помещением на основании договора аренды, а новый договор, подписанный сторонами три года спустя, не был должным образом зарегистрирован по вине истца – у него отсутствовало право собственности на объект недвижимости.
Рассмотрение в суде
Суд кассационной инстанции отменил постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений на срок не менее 1 года подлежит государственной регистрации. В то же время, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, подобный договор считается заключенным с момента его регистрации.
Незаключенный договор, согласно ст. 8 ГК РФ, не считается основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, таким образом, договор аренды не может рассматриваться в качестве основания возникновения соответствующего права пользования помещением.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": 5. По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.
Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.
Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ.
Решение суда
Решение апелляционного суда о фактическом исполнении сторонами второго соглашения были признаны ошибочными, так как при заключении договора аренды закон предполагает подписание договора аренды, в предусмотренных случаях – его регистрацию, и только после этого осуществляется передача объекта аренды и внесение платежей.
С учетом того, что заключенный между сторонами договор аренды был прекращен по соглашению сторон, а также по причине увеличения площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в соответствии со ст. 622 ГК РФ появилась обязанность возвратить объект аренды, и удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.
Частые вопросы
Заключая долгосрочный или бессрочный договор аренды нежилого помещения, можно предусмотреть повышение арендной платы раз в год, не чаще.
Регистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре нужно только в том случае, если его срок составляет более одного года.
При обращении одной из сторон, для физических лиц – 2 000 рублей, для организаций – 22 000 рублей.
Срок, в течение которого действует договор аренды нежилого помещения, стороны обсуждают в индивидуальном порядке.
Заключение эксперта
Договор аренды нежилого помещения относится к категории гражданско-правовых соглашений. Его предмет – объект недвижимости, который одна из сторон передает другой во временное пользование и/или владение за конкретную плату. Для того, чтобы соглашение приобрело юридическую силу, необходимо соблюсти его базовые условия.
