Главное о договоре аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения – это документ, на основании которого один участник сделки предоставляет для использования другой стороне сделки объект недвижимости нежилого фонда. Сторонами сделки могут выступать как юридические, так и физические лица.
Если помещение свободного назначения предоставляется для использования в течение какого-либо периода времени, необходимо подписать договор аренды. Этот документ подтвердит право арендатора использовать не только саму недвижимость, но и, например, оборудование, которое в нем установлено, мебель. Фактически на его основании осуществляется сдача нежилого помещения в аренду.
| Да | 78 |
| Нет | 55 |
Соглашение, которым предоставляется право пользования имуществом, в России регулируется на уровне гражданского законодательства. Если необходимо составить договор аренды нежилого помещения, то он составляется в письменной произвольной форме, однако есть ряд моментов, которые обязательно нужно включить в соглашение:
- цена – указывается конкретная сумма;
- обстоятельства, в которых плата за аренду может быть увеличена.
Повышение платы за аренду допускается не чаще одного раза в год, если заключается долгосрочный или бессрочный договор. Повышение платы за аренду не предполагается, если речь идет о временном или краткосрочном договоре. Исключение - обстоятельства, которые стороны оговаривают в отдельном порядке.
Составление договора аренды нежилого помещения
За основу может быть взята типовая форма подписываемого договора. В тексте прописывается сам предмет соглашения, порядок перехода, данные сторон и так далее.
Каждый из перечисленных пунктов должен прописываться как можно более подробно – в перспективе такой подход может помочь, если возникнут поводы для судебных разбирательств.
Стороны
Если договор найма нежилого помещения заключают между собой физические лица, необходимо фиксировать паспортные данные. В случае с юридическими лицами должно быть указано наименование (полное) компании – не используются ни сокращения, ни аббревиатуры.
Типовой договор аренды нежилого помещения, составленный юристами Европейской Юридической Службы, можно скачать ниже. Его можно использовать в качестве примера готового договора.
Скачать Предмет
В этом пункте детально прописываются характеристики объекта недвижимости. Также указывается номер кадастрового паспорта объекта, адрес его нахождения.
Порядок перехода права
Это положение носит типовой характер, и, как правило, им просто дополняются протоколы приема-передачи конкретного объекта. В этом пункте прописываются имеющиеся на момент передачи объекта проблемы, дефекты.
Акт приема-передачи составляет арендатор в присутствии владельца помещения. Подписи на нем ставят обе стороны соглашения.
Срок действия
Этот пункт актуален для договоров на конкретное время или на неограниченный срок. Однако соглашение будет иметь юридическую силу, даже если срок не зафиксирован – до тех пор, пока стороны по-прежнему исполняют положенные условия.
Права и обязанности
В этом пункте фиксируется график внесения денежных средств в счет арендной платы. Также прописывается, кто конкретно должен оплачивать услуги ЖКХ, проведение ремонта и т.д.
Регистрация
Договор аренды регистрируется в Росреестре либо в МФЦ.
Для регистрации будут нужны определенные документы, в числе которых - два экземпляра заполненного арендного договора, подписанного сторонами, документы, удостоверяющие личность заявителей (если договор аренды подписывают физлица) и другие.
К комплекту документов также потребуется приложить квитанцию, подтверждающую, что за регистрацию договора уплачена государственная пошлина.
Срок регистрации соглашения устанавливается с учетом способа подачи заявления. При подаче в Росреестр на это уйдет не более семи дней (рабочих), через МФЦ - девять рабочих дней.
После завершения экспертизы и проверки поданных документов:
- информация о сделке вносится в ЕГРН;
- оформляется выписка из ЕГРН;
- проставляется отметка на бланках договора.
Далее готовые документы направляются участникам сделки – заявителям. Договор аренды нежилого помещения обретает юридическую силу с этого момента.
Госпошлина
Для регистрации договора потребуется заплатить государственную пошлину. Ее размер регламентируется положениями Налогового кодекса РФ.
В таблице ниже рассмотрим размер государственной пошлины:
|
Заявитель |
Размер |
|
Физ. лицо |
2 000 руб. |
|
Юр. лицо |
22 000 руб. |
Стандартная практика - раздел суммы госпошлины на всех участников сделки.
Срок действия
Период действия договора аренды нежилого помещения можно обговорить индивидуально. Так как соглашения сроком до года регистрировать нет необходимости, арендодатели в, подавляющем большинстве случаев, стараются этот срок не превышать.
Расторжение
Договор аренды нежилого помещения заключается на заранее определенный срок. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, арендатор, если он и по истечении срока пользуется имуществом, может пользоваться им дальше, если не возражает арендодатель. В таких обстоятельствах соглашение считается возобновленным, условия остаются аналогичными.
Пример
Гражданин Д. снимал у гражданина Н. нежилое помещение под магазин в жилом комплексе. Однако у Д. появились проблемы в бизнесе и он перестал оплачивать аренду. После того, как предприниматель задержал оплату в третий раз, Н. принял решение расторгнуть с ним договор. Так как именно Н. был инициатором расторжения, он должен был уведомить Д. о своих намерениях за три месяца до предполагаемого отказа от соглашения, и направил ему такое уведомление заказным письмом с описью.
Договор расторгается в одностороннем порядке, если его условия нарушаются. Например, если имущество, предоставленное в рамках соглашения, используется с нарушениями или неоднократными нарушениями, качественные характеристики недвижимости ухудшаются существенным образом, арендатор как минимум два раза не внес оплату.
Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору в том, что касается капремонта помещения, соглашение также можно расторгнуть в одностороннем порядке.
Судебная практика: расторжение договора аренды нежилого помещения
Департамент имущества г. N направил иск к компании «Альфа» с требованием освободить нежилое помещение, опираясь на ст. 622 ГК РФ. Суд первой инстанции удовлетворил иск, ориентируясь на то, что договор аренды прекратился, а ответчик не доказал и подтвердил факт заключения нового соглашения.
В апелляции решение суда первой инстанции отменили – коллегия утверждала, что истец своими правами злоупотребляет, потому что новое соглашение между сторонами было подписано, но позднее по времени. При этом договор не регистрировали.
При заключении договора аренды закон предполагает подписание договора аренды, в предусмотренных случаях – его регистрацию, и только после этого осуществляется передача объекта аренды и внесение платежей.С учетом того, что заключенный между сторонами договор аренды был прекращен по соглашению сторон, а также по причине увеличения площади помещений (ст. 416 ГК РФ), у ответчика в соответствии со ст. 622 ГК РФ появилась обязанность возвратить объект аренды, и удовлетворение иска суд кассационной инстанции признал соответствующим требованиям ст. ст. 309, 310, 416, 606, 622 ГК РФ.
Частые вопросы
Заключая долгосрочный или бессрочный договор аренды нежилого помещения, можно предусмотреть повышение арендной платы раз в год, не чаще.
Регистрировать договор аренды нежилого помещения в Росреестре нужно только в том случае, если его срок составляет более одного года.
При обращении одной из сторон, для физических лиц – 2 000 рублей, для организаций – 22 000 рублей.
Срок, в течение которого действует договор аренды нежилого помещения, стороны обсуждают в индивидуальном порядке.
Заключение эксперта
Договор аренды нежилого помещения в 2024 году относится к категории гражданско-правовых соглашений. Его предмет – объект недвижимости, который одна из сторон передает другой во временное пользование и/или владение за конкретную плату. Для того, чтобы соглашение приобрело юридическую силу, необходимо соблюсти его базовые условия.
