Обновлено: 19.03.24
Обновлено 19.03

Дарение или продажа земельного участка

Когда появляется необходимость оформить землю на другое лицо, нередко выбирают между двумя видами договоров: дарение или купля-продажа земельного участка в 2024 году. При этом одна из сделок безвозмездна, а другая направлена на получение материальных благ. Какую из них лучше выбрать, зависит от конкретных обстоятельств. Разбираемся, какие плюсы и минусы оформления дарственной, когда выгоднее заключить договор купли-продажи.

Дарение или продажа земельного участка

Договор дарения – общие правила и особенности

Договор дарения регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, такое соглашение подразумевает безвозмездную передачу имущества собственником-дарителем получателю, то есть одаряемому лицу. Документ, по которому на бесплатной основе передается земельный участок, также называют дарственной.

Дарственная оформляется в простой письменной форме. Поскольку она относится к категории простых сделок, даритель может самостоятельно составить дарственную. В большинстве случаев нотариально заверять дарственную не нужно. Исключением являются случаи, когда в сделке участвуют несовершеннолетние или объектом соглашения выступает доля земельного участка. Однако составлять документ желательно с помощью юристов или в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор практически невозможно оспорить.

Стали бы вы дарить земельный участок, которым не пользуетесь?
Да, если он кому-то нужен
Нет, лучше бы продал
Нет, оставил бы себе
Стали бы вы дарить земельный участок, которым не пользуетесь?
Да, если он кому-то нужен 94
Нет, лучше бы продал 86
Нет, оставил бы себе 66
После составления и подписания дарственной сторонами, ее в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после совершения этой процедуры собственность официально перейдет к новому владельцу. В среднем на регистрацию дарственной уходит до 10 дней, если все документы заверены нотариусом – не более 3 дней.

Еще одним обязательным условием оформления дарственной выступает уплата налогов. По общему правилу, получатель имущества уплачивает 13% от кадастровой стоимости, а если одаряемый иностранец, то 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские компании платят 13%, иностранные – 30%. Если сделка происходит между близкими родственниками, уплачивать налоговые платежи не нужно. В категорию близких родственников входят родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки.

Ознакомьтесь с нашим шаблоном дарственной и упростите задачу составления документа:

Образец заявления
Бланк договора дарения на земельный участок в 2024 году
zoom Скачать Бланк договора дарения на земельный участок

Плюсы дарственной

К преимуществам дарения имущества можно отнести следующие аргументы:

  • Сделка является полностью безвозмездной. Собственник не получает от переоформления земельного участка никаких финансовых средств.
  • Соглашение тяжело оспорить. Если оно заключалось в законном порядке, то признать его недействительным можно только в судебном порядке с вескими доказательствами. К таким относят: даритель передал имущество под физическим или психологическим давлением, шантажом, угрозами, в момент заключения сделки был невменяем, недееспособен или ограниченно недееспособен, даритель являлся несовершеннолетним и другие серьезные нарушения закона.
  • Относится к категории простых сделок. Это упрощает оформление дарственной, так как не требуется соблюдать особые условия для составления соглашения. Договор дарения можно составить в простой письменной форме без нотариального заверения, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
  • Земельный участок, полученный в дар, не относится к категории совместно нажитого имущества. То есть его не придется делить между супругами в случае развода.
  • Низкое налогообложение дарственной. Если сделка происходит между близкими родственниками, то уплачивать налоги не нужно. Также налоговые платежи за имущество, полученное в дар, ниже, чем по договору купли-продажи. Фактически уровень налога при дарении и купле-продаже одинаковый и составляет 13%. Но при дарении этот процент рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а при продаже – исходя из рыночной цены. А она зачастую намного выше.
  • Дарственную можно отменить договорным способом, если это указано в соглашении. К примеру, если получатель имущества умрет раньше дарителя. Это возможно только в том случае, если собственник земельного участка все еще владел наделом на момент смерти. Также, согласно ст. 578 ГК РФ, предусматривается возможность и отмена дарственной по другим законным основаниям.
  • Можно вписать условия, согласно которым пользоваться подарком можно только при наступлении конкретных обстоятельств. Например, вступление в брак, окончание ВУЗа, рождение ребенка и т.д.
Важно! Договор дарения часто используется как способ сокрытия совершения купли-продажи. Это делается с целью уплатить более низкие налоги или приобрести имущество, которое нельзя разделить при разводе. Такие действия носят мошеннический характер и нарушают налоговое и гражданское законодательство. Подобные сделки часто оспариваются в судебном порядке, к примеру, супругами или близкими родственниками. Поэтому использование таких методов не рекомендуется.

Минусы дарственной

Однако как и у любой другой сделки, у дарственной есть и определенные недостатки. Можно отметить следующие:

  • Дарственную тяжело оспорить. Ранее это было выявлено как преимущество, но для наследников дарителя это минус. Если собственник в порыве эмоций подарит земельный участок третьему лицу, чтобы он не достался родственникам, то оспорить такую сделку будет невозможно. Важное условие – дарственная была заключена в соответствии с законодательством.
  • Нельзя обременить переданную землю, поскольку дарственная носит безусловный характер.
  • Обязательное условие о подтверждении родственных связей. Если они не будут установлены, то получателю придется выплачивать налог 13% от кадастровой стоимости земли. Это может стать сложностью, если речь идет о лицах, которые жили или родились не в России.

Поскольку договор дарения относится к простым сделкам, не возникает проблем, чтобы составить его самостоятельно. Однако, изучив преимущества и недостатки, можно увидеть, что в оформлении дарственной есть много нюансов, о которых стоит знать. Если составить соглашение неправильно, то его легко будет отменить, оспорив в судебном порядке. Чтобы этого избежать, дарственную рекомендуется составлять с юристом или нотариусом.

Документы, необходимые для заключения договора дарения

В зависимости от конкретной ситуации список документов может изменяться. К примеру, если вместе с участком передается дом. В таком случае потребуется отдельно оформлять дарение строения и предоставлять технические и кадастровые документы на него.

Фото: Договор дарения: что нужно для его заключения

Если на земельном участке нет построек, то для оформления дарственной понадобятся следующие документы:

  • Заявления сторон о регистрации перехода права собственности.
  • Паспортные данные контрагентов. Для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.
  • Кадастровый номер недвижимости.
  • Письменное согласие супруга на передачу имущества по дарственной, если имущество относится к совместно нажитому. В обязательном порядке заверяется нотариусом.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Оформленный и подписанный договор дарения регистрируется в Росреестре, при необходимости уплачиваются налоги. Регистрация дарственной физическим лицам обойдется в 2000 рублей, а юридическим – в 22000 рублей.

Договор купли-продажи – недостатки и достоинства

Договор купли-продажи – это полная противоположность сделки дарения. Такое соглашение подразумевает коммерческий договор, по которому собственник-продавец имущества передает его покупателю за установленную в сделке цену.

Все участники сделки равны и получают определенные блага: продавец – деньги, а покупатель – земельный участок. По дарственной, в свою очередь, даритель не приобретает никаких материальных ценностей. Причем сумма, которая уплачивается за имущества, должна соответствовать рыночным ценам. С правовой точки зрения, купля-продажа имеет больше рисков для контрагентов

Чтобы продать земельный участок, следует поставить его на кадастровый учет. Если он уже есть в реестре, можно переходить к составлению договора купли-продажи. В сделке обязательно указываются данные сторон, кадастровый номер недвижимости, стоимость соглашения, категория земли и разрешенные виды использования. Это обязательные условия соглашения. 

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, сделка будет недействительной. Также в документ вписываются права и обязанности контрагентов, порядок оплаты и передачи участка, условия расторжения и санкции за нарушение условий.

Заверять договор у нотариуса необязательно. Однако если в соглашении участвовали несовершеннолетние или объектом продажи выступала доля земельного участка, сделка заверяется в обязательном порядке. В соответствии с НК РФ, за нотариальное заверение соглашения придется заплатить от 300 руб. до 20 тыс. руб. Сумма зависит от цены услуг конкретного нотариуса.

После подписания соглашения нужно зарегистрировать переход права собственности к другому лицу. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. В среднем рассмотрение заявки занимает до 7 дней через регистрирующий орган и до 9 – через МФЦ. Чтобы получить результат обращения быстрее, следует обращаться напрямую в Росреестр или направлять документы через нотариуса.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Как только переход права собственности зарегистрирован, остается только уплатить налоги. Для российских физических и юридических лиц налоговая ставка равняется 13% от суммы сделки. Иностранным гражданам и компаниям налоговое законодательство установило налоговую ставку в 30%.

Вы можете скачать шаблон соглашения на нашем сайте:

Образец заявления
Бланк договора купли-продажи земельного участка в 2024 году
zoom Скачать Бланк договора купли-продажи земельного участка

Плюсы договора купли-продажи

Среди преимуществ купли-продажи земельного участка можно выделить следующие:

  • Возмездность сделки. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает получение материальных благ обеими сторонами. Продавец получает деньги, а покупатель – земельный участок.
  • Возможность заключить предварительный договор. Он позволяет закрепить правовые гарантии соблюдения основного соглашения. То есть у покупателя или продавца не получится отказаться от выполнения своих прав и обязанностей. Такие соглашения часто заключаются при строительстве жилья. Отказавшись от приобретения дома, покупатель может потерять задаток. Если откажется продавец, то, в соответствиями с договоренностями сторон, он может нести негативные последствия в виде выплаты неустойки или штрафа. С земельными участками такое соглашение также может быть актуально.
  • Заверение у нотариуса не носит обязательный характер. Обращаться в нотариальную контору нужно лишь в исключительных случаях. К примеру, если в сделке участвует несовершеннолетний или предмет сделки – доля земли.
  • Возможность оформить налоговый вычет. Однако для этого есть условие: сторонами в сделке не являются близкие родственники.

Минусы договора купли-продажи

К недостаткам купли-продажи относятся:

  • Земля, купленная по такому договору, относится к совместно нажитому имуществу. Поэтому при разводе супругов надел будет поделен поровну между ними.
  • Обязанность уплаты налога. Налоговые платежи в результате купли-продажи будут выше, чем по дарственной, несмотря на то, что процентная ставка по сделкам одинаковая. Но при продаже 13% рассчитываются от цены договора, а при дарении – из кадастровой стоимости.

Необходимые документы

Документы, которые нужны для регистрации договора купли-продажи земельного участка:

  • оригинал соглашения;
  • паспорта контрагентов или свидетельство о рождении, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • нотариально заверенная доверенность, если в сделке принимает участие представитель одной из сторон;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего;
  • заверенное нотариально письменное согласие супруга на продажу земельного участка, а если имущество не относится к совместно нажитому, то нужно предоставить документы, которые это подтвердят (например, брачный контракт).

Отличия между дарением и продажей

Критерии для сравнения передачи земельного участка по договору купли-продажи и дарения отражены в таблице:

Критерий сравнения сделок

Дарение

Купля-продажа

Форма сделки

Письменная форма

Письменная форма

Нотариальное заверение

Необязательно. Только если земельный участок передается от имени несовершеннолетнего или дарится доля земельного участка.

Необязательно. Только если происходит продажа доли или в сделке в качестве продавца участвует несовершеннолетний.

Условия передачи имущества

Безвозмездный характер сделки

Оплата продажи земельного участка – обязательное условие.

Налоговая ставка и вычет

13% от кадастровой стоимости участка для физических и юридических лиц, 30% – для иностранных граждан и компаний.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, налог уплачивать не нужно.

13% от стоимости договора купли-продажи для физических и юридических лиц, 30% – для иностранных граждан и компаний.

Если сделка заключается не близкими родственниками, можно сделать налоговый вычет.

Право собственности

Не относится к совместно нажитому имуществу. Не делится между супругами при разводе.

Относится к совместно нажитому и делится при разводе.

Возможность оспорить сделку в суде

Практически невозможно. Только если дарение прошло с явным нарушением закона.

Можно расторгнуть по общим причинам: недееспособность контрагентов, наличие давления на стороны. Также соглашение расторгается из-за несоблюдения существенных условий: качество объекта, стоимость.

Льготы

Нет

Возможен имущественный вычет

Можно сделать вывод, что договор дарения – более простой способ передать имущество, чем через сделку купли-продажи. Однако дарственная подходит не под все ситуации, а только тогда, когда имущество передается безвозмездно.

Какой договор выбрать

Что выгоднее сделать: продать или подарить земельный участок? Все зависит от конкретной ситуации. Перед тем как оформить договор на передачу имущества, нужно обдумать все за и против. Если собственник планирует передать земельный участок близкому родственнику, то выгоднее будет оформить дарственную, поскольку тогда не придется выплачивать налоги. 

Пример из практики:

Константин решил подарить своему родному сыну дом с земельным участком, а двоюродному племяннику дачу и землю под ней. Стороны подписали дарственную и зарегистрировали переход прав собственности. В данной ситуации сын Константина освобождается от уплаты НДФЛ, так как является близким родственником, а вот племяннику придется заплатить налог.

Принять в дар участок третьему лицу невыгодно, так как все равно придется уплатить 13% от кадастровой стоимости в пользу государства. Поэтому лучше оформить договор купли-продажи. В этом случае налог также будет равен 13%, но от стоимости сделки. Тут тоже есть нюансы, о них говорилось ранее.

У каждого вида есть свои преимущества и недостатки, поэтому, выбирая, их нужно учитывать. К примеру, дарственную можно отменить при смерти одаряемого или назначить специальные условия, по которым наступит право пользования. В договор купли-продажи подобные условия вписать нельзя. С правовой точки зрения, передать имущество в дар легче и оспорить тяжелее, это тоже стоит учитывать.

Частые вопросы

Можно ли продать полученный в дар земельный участок?
+

По закону, одаряемый вправе распоряжаться полученным в дар имуществом по своему усмотрению. Соответственно, он вправе как передарить земельный участок, так и продать его.

Облагается ли налогом продажа подаренного участка?
+

Сделка купли-продажи, по общему правилу, облагается налогом в размере 13% от цены договора. Если одаряемый намеревается продать земельный участок, который был получен в дар, он может освободиться от налогообложения. Для этого он должен владеть наделом как минимум 3 года. Если участок был куплен, сделка освобождается от налогообложения только спустя 5 лет непрерывного владения.

Является ли земельный участок, полученный по договору дарения, совместной собственностью супругов?
+

К совместно нажитому имуществу не относятся подарки. Поэтому единоличным собственником участка будет признан супруг, получивший подарок. Разделу такое имущество при разводе не подлежит.

Заключение эксперта

В каждой конкретной ситуации необходимо индивидуально принимать решение о том, каким способом переоформить право собственности. В большинстве случаев приходится выбирать: продать или подарить земельный участок. Оформление дарственной не всегда может оказаться выгодным.


Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (8)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 5 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Лиза
07.02.2024
Здравствуйте! Можно ли при оформлении ипотеки предоставить банку в залог участок, полученный в дар от близкого родственника?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
12.02.2024
Здравствуйте, Елизавета! Законом это не запрещено, индивидуальные условия ипотечного кредитования определяются банком.
Ответить
avatar
Римма
19.12.2023
Здравствуйте. Вступила в права наследства земельного участка в ноябре 2023г. Могу ли я продать участок (менее 1 млн.руб.) в декабре и какие налоги должна заплатить?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
01.01.2024
Здравствуйте, Римма. Да, причем вы вправе воспользоваться льготой, если вы являетесь налоговым резидентом РФ, но владеете земельным участком менее установленного минимального срока. По своему выбору вы вправе уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов, связанных с его приобретением, либо на величину имущественного вычета в размере не более 1 млн руб.
Ответить
avatar
Надежда
16.11.2023
Здравствуйте. Мне подарили землю. Могу ли я ее передарить без оформления у нотариуса согласия супруга на дарение?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.11.2023
Здравствуйте, Надежда! Да, можете, так как имущество, полученное вами в период брака по договору дарения, является вашим личным имуществом.
Ответить
avatar
Раиса
31.10.2023
Можно ли подарить или продать участок находящейся в общедолевой собственности на котором не было межевания лицу который не состоит в родственных отношениях с лицом участвующим в сделке
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
08.11.2023
Здравствуйте, Раиса! В силу требований ст. 247 ГК РФ, продать долю в праве общей долевой можно с соблюдением требований ст. 250 ГК РФ, т.е. вначале предложить выкупить долю другим сособственникам. Если они ее не купят в течении месяца, после истечения месяца долю можно будет продать любым третьим лицам. Подарить долю можно любому лицу, без уведмления других сособственников.
Ответить
avatar
Дарья
23.10.2023
Добрый день! Мне брат подарил часть участка. Я хочу его продать, буду ли я платить налоги на прибыль(у меня двое несовершеннолетних детей). В собственности моя часть менее 3 лет, брат свою часть подарил недавно.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
31.10.2023
Здравствуйте, Дарья! В вашем случае минимальный срок владения, после которого не уплачивается налог с продажи, будет отсчитываться с момента приобретение первой доли в данном участке. Если на момент продажи этот срок не истечет, вы сможете уменьшить налоговое бремя, подав декларацию и заявив вычет либо в размере 1 млн руб. (безусловно), либо предъявив расходы на приобретение участка (договор, по которому вы его приобрели), и уменьшить итоговую налоговую базу на сумму этих расходов. Если речь идет о продаже только участка, без жилого дома, то наличие детей роли не играет.
Ответить
avatar
Павел
03.03.2023
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста бабушка написала дарственную на маму, прошло в районе трех лет с того момента, может ли мама теперь написать дарственную на своего ребенка? И нужно ли будет платить какой то налог? Дарственная написана на землю без построек, землю сдают в аренду несколько паев, фермеру. Просто когда давно бабушка ее по.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.03.2023
Здравствуйте, Павел! Если мама является собственником, она вправе распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению в любое время. Поскольку дарение производится между близкими родственниками, то налог не платится. В случае возникновения новых вопросов обращайтесь за частной удаленной консультацией.
Ответить
avatar
Петр
26.12.2022
Здравствуйте, мне нужно занять денег у друга, в качестве обеспечения того что я отдам долг, сам предложил оформить земельный участок временно на его имя. Временно это на три года, пока я с ним полностью не расплачусь? Как лучше поступить, оформить дарственную на него, а через три года он может обратно подарить мне мою дачу? Спасибо.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
07.01.2023
Здравствуйте, Петр! Если оформить переход права собственности на земельный участок, возникает риск его невозврата даже после уплаты долга. Более целесообразно будет оформить залог земельного участка для обеспечения обязательства. В этом случае вы остаетесь собственником, и после уплаты долга залог прекращается.
Ответить
avatar
Надежда
08.07.2022
Здравствуйте! Я владею ½ земельного участка. Собственником второй половины является мой брат. Земля мне не нужна, но брат против, чтобы я кому-то ее передавала. Могу ли я продать или хотя бы подарить участок без его разрешения?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
11.07.2022
Добрый день, Надежда! Ваш брат обладает преимущественным правом на покупку вашей доли в случае ее выставления на продажу (ст. 250 ГК РФ). При этом вы ему должны предложить такие же условия, как и третьим лицам. В случае отказа от покупки можете искать другого покупателя. Также при оформлении дарственной на часть земельного участка можно вообще не получать согласие брата и не уведомлять его о своих намерениях.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7