Особенности дарения доли дома
Договор дарения предполагает безвозмездную передачу какого-либо имущества или права другому лицу. Стороны именуются дарителем и одаряемым соответственно. Сама процедура регламентируется гл. 32 ГК РФ. Для дарения доли в доме характерны некоторые особенности:
- Безвозмездность. Даритель не вправе просить что-либо взамен, то есть выдвигать встречные требования. В противном случае сделку можно признать недействительной в судебном порядке.
- Запрет на дарение между коммерческими организациями. Законом допускается передача подарков между гражданином и предприятием и наоборот, а также между физическими лицами.
- Дарение части жилого дома без согласия других собственников. Даритель не обязан спрашивать разрешения у других владельцев на передачу своей части дома и участка в дар. Однако согласие остальных собственников требуется, если планируется продать долю. Это связано с тем, что совладельцы обладают преимущественным правом на ее приобретение.
- Получение согласия одаряемого. Нельзя оформить дарственную на долю, если получатель подарка против этого. Согласно ст. 573 ГК РФ, у него есть право отказаться от дара.
- Любой срок исполнения договора. Одаряемый, согласно условиям сделки, может получить право собственности как сразу после подписания сделки, так и в будущем. В таком случае речь идет об обещании дарения. Исполнение дарственной может быть связано с наступлением конкретной даты или событиям, а также истечением установленного периода времени.
Перед составлением договора важно убедиться, что специфика сделки соблюдена.
| Да | 78 |
| Нет | 53 |
| Зависит от ситуации | 28 |
Подводные камни при заключении сделки
При дарении доли стороны часто совершают одни и те же ошибки. Рассмотрим наиболее распространенные из них:
- Отсутствие подготовки к сделке. Согласно российскому законодательству, даритель вправе подарить не только целый дом, но и его часть. Например, он может разделить жилье на 4 части, оставить себе половину, а оставшиеся две части передать в дар двум сыновьям. Однако многие не учитывают, что нужно обеспечить удобства для каждого одаряемого. К таким удобствам относится отдельный вход и инженерные коммуникации. Часто дарители этим пренебрегают и устанавливают порядок пользования имуществом.
- Даритель указывает свою смерть в качестве события, после которого наступает исполнение договора. Такое условие приводит к недействительности сделки. Это связано с тем, что гражданским законодательством уже предусмотрен договор с такой сущностью – завещание.
- Отсутствие акта приема-передачи. Подписать этот документ не составит труда, однако такая процедура впоследствии может сэкономить много времени и сил. Особенно в спорных правовых ситуациях. Например, если даритель передает в дар незарегистрированное в Росреестре имущество и умирает.
Это лишь часть проблем, которые могут возникнуть вследствие плохой юридической подготовленности к дарению части дома с земельным участком.
Документы для оформления дарственной на часть дома
Для передачи в дар доли дома обе стороны сделки должны подготовить некоторые документы. Так, дарителю необходимо собрать следующую документацию:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ (то есть тот, на основании которого возникло право собственности);
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт з/у;
- техпаспорт на дом;
- справка об отсутствии задолженностей по з/у (для получения необходимо обратиться в местные органы власти);
- выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
- справка из БТИ (необязательно).
Если дом находится в совместной собственности с супругом, требуется его согласие, заверенное нотариусом. Также если от имени дарителя заключает сделку другое лицо, ему требуется иметь при себе нотариальную доверенность и паспорт.
Одаряемый должен подготовить меньше документов. В большинстве случаев достаточно одного паспорта. Однако в некоторых ситуациях требуются дополнительные документы. К таким относятся обстоятельства, когда:
- получателем подарка является лицо, не достигшее 14 лет (предоставляется свидетельство о рождении);
- одаряемому не исполнилось 18 лет (законные представители должны предоставить документальное подтверждение своих полномочий на принятие дара за ребенка);
- интересы одаряемого представляет доверенное лицо (требуется доверенность, оформленная в нотариальной конторе).
Так, если одаряемым является дееспособное лицо в возрасте от 18 лет, самостоятельно представляющие свои интересы, для подписания дарственной понадобится только паспорт.
Как подарить долю в доме – пошаговая инструкция
Чтобы передать в дар долю в доме, необходимо соблюсти определенный алгоритм действий. Разбираемся, как правильно оформить дарственную на часть дома, чтобы сделка была действительной. Для этого требуется совершить следующие шаги.
Шаг 1. Подготовка документов
Чтобы заключение договора дарения и регистрация перехода права собственности прошли быстро и без нареканий, каждая сторона должна заранее собрать необходимые документы. В большей степени это касается непосредственно дарителя, поскольку именно на него возлагается ответственная задача – подготовить часть дома и участка к дарению. С перечнем нужных документов для обеих сторон можно ознакомиться выше.
Шаг 2. Составление договора дарения
Прежде чем переходить к разработке договора дарения, следует убедиться, что одаряемый не откажется от подарка. С ним нужно обговорить все условия сделки, сообщить ему нюансы. Например, о необходимости уплатить налог или о передаче дара только при наступлении определенных обстоятельств.
В российском законодательстве не предусматривается заключение договора по конкретной форме. Но заключаться сделка в обязательном порядке должна письменно. Подробнее о содержании соглашения будет указано далее.
Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре
После подписания соглашения требуется обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Для этого нужно оплатить госпошлину (2000 руб. для физ. лиц) и собрать документы, указанные выше. Одаряемый может зарегистрировать право собственности на полученное в дар имущество одним из следующих способов:
- лично, посетив отделение Росреестра или МФЦ;
- подать заявление в электронной форме через портал Госуслуг;
- почтовым отправлением (отправляется ценное письмо с описью вложения и уведомлением о получении).
Сроки переоформления права собственности будут зависеть от выбранного способа. Наиболее быстрый из них – обращение напрямую в отделение Росреестра или онлайн. Обычно на получение ответа нужно не более 10 дней. В остальных случаях требуется дополнительное время для перенаправления заявления.
Содержание договора
Договор дарения следует составлять ответственно, продумывая каждый пункт, чтобы в дальнейшем его не признали недействительным. Требования к оформлению дарственной, которые предъявляются законодательством:
- Договор составляется в письменной форме с указанием даты и места заключения соглашения. Это делается для того, чтобы при возникновении спорных ситуаций определить, когда возник правовой конфликт.
- Обязательно нужно указать всех контрагентов соглашения, а также их паспортные данные. Это нужно, чтобы избежать подмены получателя имущества по договору дарения.
- В части предмета сделки указывается, что именно будет передано на безвозмездной основе – часть земли, дома или доля в иной недвижимости. Также нужно подробно описать характеристики объекта, который переходит в дар. Данные можно взять из кадастрового паспорта земельного участка, оценки дома, а также в иных документах на собственность.
- Особое внимание нужно уделить существующим обременениям и дополнительным условиям дарственной. К примеру, собственник может включить пункт, по которому доля переходит к одаряемому только после наступления конкретных условий. Часто в договор дарения включается пункт, в котором говорится, что если одаряемый умрет раньше дарителя, то сделка будет отменена и имущество вернется к бывшему собственнику.
- В конце договора указываются реквизиты контрагентов. Для физических лиц – паспортные данные, а для юридических – регистрационные сведения.
Если стороны договорились по всем условиям, то сделка считается заключенной после того, как они подпишут соглашение.
Чтобы облегчить задачу составления договора, вы можете скачать бланк с готовым договором дарения и внести изменения или дополнительные условия при необходимости:
Скачать Нотариальное заверение договора
Порядок нотариального заверения доли по договору дарения может отличаться в зависимости от первоначального права собственности на дом.
|
Нотариальное заверение требуется |
Нотариальное заверение не требуется |
|
В том случае, если даритель обладает только долей на дом. |
Ситуация, в которой даритель является единственным владельцем недвижимости. |
|
Если одаряемым лицом выступает несовершеннолетний. |
Обстоятельства, когда даритель и получатель имущества владеют домом на праве общей совместной собственности. |
В законодательстве не установлены правила выбора нотариальной конторы. То есть необязательно обращаться в организацию по месту прописки или расположения недвижимости. Даритель сам может выбрать, к какому нотариусу обратиться для заверения договора.
К тому же, у нотариальных контор могут быть разные цены на услугу заверения дарственной. Даже если нотариусы находятся в одном городе или районе, цена будет отличаться.
Это обусловлено правом нотариальной конторы на оценку стоимости своих услуг. Региональная нотариальная палата регламентирует только максимальную стоимость на услуги нотариусов.
Нужно ли платить налоги
Уплата налоговых платежей является обязанностью одаряемого, если расходы не были поделены при заключении договора дарения. Для физических лиц с российским гражданством налог составляет 13%, для иностранных получателей доли – 30%. Для юридических лиц действует аналогичная система.
Если оформляется дарственная на долю дома между близкими родственниками, то оплачивать налоги не нужно. В эту категорию граждан входят: родители, супруг, дети, братья и сестры.
Налоговый платеж на дом формируется на основании процедуры оценки, а налог на земельный участок – в соответствии с кадастровой стоимостью. Обязательный платеж за дарственную нужно оплатить до 1 апреля следующего года. Также нужно оформить налоговую декларацию и направить ее в УФМС по месту регистрации получателя имущества.
Как оспорить договор дарения доли жилого дома и земельного участка
В большинстве случаев договор дарения оформляется по причине наличия других потенциальных претендентов на долю в доме. Такие правовые случаи и являются наиболее частым предметом спора при договорах дарения.
Наследники по закону, которые ожидали получить имущество, не согласны с решением собственника и инициируют процедуры по оспариванию сделки дарения. Однако список оснований, по которым дарственную можно оспорить, крайне ограничен. Поскольку законодательство охраняет получателя подарка от незаконных притязаний от потенциальных наследников.
Пример из практики.
У владельца дома есть два сына. Они являются потенциальными наследниками собственности в случае смерти отца. Но по тем или иным причинам собственник не хочет, чтобы дом по наследству достался сыновьям. Для этого он оформляет дарственную на внука или другого человека.
В законодательстве нет четких оснований для отмены договора дарения. Но, опираясь на судебную практику, можно перечислить следующие ситуации, при которых сделку могут признать недействительной:
- супруг не давал согласие и не был уведомлен о передаче доли по договору дарения;
- дарственная не была нотариально заверена в той ситуации, когда это требовалось по закону;
- соглашение было заключено под угрозой физического насилия или психологического давления, шантажа и обмана;
- в лице дарителя выступил недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин;
- даритель являлся несовершеннолетним;
- притворная сделка, цель которой – скрыть договор купли-продажи;
- доля в доме была передана по договору дарения после смерти владельца.
Но истец должен предоставить доказательную базу по выдвинутым обвинениям. Отменить договор дарения без весомых оснований не получится, как показывает судебная практика.
Отличительным признаком договора дарения доли дома и земельного участка является отсутствие обязательного характера уведомления и получения согласия других сособственников. Владелец дома может сам решить, как ему распорядиться своим имуществом без разрешения третьих лиц.
Но существуют законодательные нормы, которые ограничивают права владельцев имущества. К примеру, если дом приобретался в браке, то без нотариального согласия супруга подарить долю нельзя. Если это сделать, сделку могут признать недействительной.
Для того чтобы избежать отмены дарственной, важно составить грамотный договор со специалистом, который имеет опыт в данной категории дел. Например, если даритель пребывает в преклонном возрасте, то будет хорошим решением получить справки о здоровье, которые подтвердят его удовлетворительное психическое состояние и вменяемость.
Частые вопросы
Взаимное волеизъявление – обязательное условие дарения. Если одаряемый не хочет принимать в дар часть дома и земельного участка, это его право. При этом потенциальный получатель подарка может отказаться как до подписания договора, так и после. Согласно ст. 573 ГК РФ, если решение об отказе от принятия дара принимается после заключения сделки, отказ необходимо составить в письменном виде и заверить у нотариуса.
Дарение доли в доме с обременением возможно не всегда. Это зависит от конкретного вида ограничения недвижимости. Например, если дом находится под судебным арестом, его подарить нельзя. Если имущество заложено в банке, даритель должен получить его разрешение на дарение.
Если у дарителя есть задолженность по оплате коммунальных услуг, он имеет право подарить свою долю. При этом следует учитывать, что это не снимает с него обязанности по погашению долга.
При передаче в дар части дома даритель может договориться с одаряемым о продолжении проживания в доме. Это условие требуется указать в договоре.
Заключение эксперта
Для дарения части дома с земельным участком требуется выделить долю в натуре. Если имущество находится в совместной собственности с супругом или получателем подарка является несовершеннолетний, договор заверяется нотариусом. В остальных случаях дарственная на долю в доме оформляется без согласия других совладельцев. Также одаряемые, которые не являются близкими родственниками дарителя, уплачивают налог на доход. После подписания договора дарения нужно обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
