Законодательные основы
Договор дарения дома и земельного участка - это документ, по которому собственник имущества передает предмет сделки второму субъекту на безвозмездной основе. Об этом сказано в статье 572 ГК РФ. Этим же положением регламентированы особенности, которые отличают дарение от других типов сделок:
- даритель не вправе требовать от одаряемого ничего взамен: ни денег, ни другого предмета, ни выполнения работ или оказания услуг;
- дарением признают обещание собственника подарить предмет или имущественное право конкретному лицу;
- в договоре дарения дома владелец называет конкретную вещь, например, нельзя использовать такую формулировку «все свое имущество»;
- нельзя применять условия о том, что предмет договора переходит одаряемому после смерти дарителя.
Договор составляют с учетом положений главы 32 ГК РФ. Особенностью передачи частного дома в собственность другому лицу является то, что вместе со зданием в обязательном порядке передают и земельный участок, на котором оно расположено. Это правило регламентировано ст.35 ЗК РФ.
Кому можно подарить дом с землей
Дарственная на дом и земельный участок может быть оформлена в отношении практически любого лица. Дарить имущество допускается, как родственникам, так и другим лицам.
Но, на законодательном уровне существуют ограничения. Подарки, стоимостью свыше 3 тыс. рублей запрещено делать:
- работникам некоторых муниципальных учреждений (школ, детских садов, больниц, детских домов, приютов и др.) от лица пребывающих в такой организации или их законных представителей;
- лицам, замещающим государственные и муниципальные должности;
- служащим банков;
- коммерческим организациям, если даритель является аналогичным лицом.
В остальных случаях запретов на дарение имущества нет. Важно, чтобы собственник дома с участком был дееспособным лицом, достигшим 14-летнего возраста.
Как правильно составить договор
Четких правил, регламентированных на законодательном уровне, которые рассказывают, как оформляется дарственная на дом и землю, не существует. При подготовке документа рекомендуется опираться на нормы гражданского и земельного законодательства.
Помните о том, что подарить дом отдельно от земли невозможно, так как согласно ст.35 ЗК РФ отчуждение права собственности на землю производится совместно с земельным участком, на котором расположен такой объект.
Даритель может оформить одну дарственную, где указаны, как частный дом, так и земельный участок, либо подготовить два договора дарения, отдельно в отношении каждого объекта.
| Да | 95 |
| Нет | 189 |
Форма договора
На законодательном уровне подарить имущество можно, как по письменному, так и по устному договору. Согласно ст.574 ГК РФ, «твердая» форма соглашения потребуется, если:
- одаряемым является юридическое лицо, а сумма дара больше 3 тыс. рублей;
- даритель планирует передать права собственности на имущество в будущем.
Структура договора
На законодательном уровне требований к структуре дарственной на дом и землю не установлено. В ней необходимо отразить все существенно важные условия. Фактически, договор должен содержать в себе подробное описание предмета сделки.
- Кадастровый номер обеих недвижимых объектов;
- Месторасположения участка с домом;
- Площадь надела и здания;
- Количество этажей, комнат и др. характеристики.
Также, в дарственной на дом и участок указывают дополнительные условия, которые поясняют особенности сделки и помогают регулировать правоотношения. Например, в него можно включить сведения о дате перехода права собственности на подарок одариваемому.
Типовой образец договора дарения может включать в себя следующие пункты:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет сделки;
- права и обязанности сторон;
- ответственность субъектов;
- порядок разрешения споров;
- государственная регистрация;
- особые условия;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты сторон.
В договоре дарения дарителю рекомендуется определиться с включением пункта об отмене дарения. То есть если даритель переживет одаряемого , то дарение можно отменить.
На законодательном уровне допускается оформление дарственной, имеющей разную структуру. Например, информацию в ней можно не группировать по разделам.
Образец договора
При подготовке дарственной можно скачать готовый чистый бланк дарения дома и земельного участка. В таком случае составителю достаточно заполнить необходимые поля.
«Даритель или одаряемый имеют право самостоятельно подготовить договор. Но, нужно помнить о том, что отсутствие в существенной важных условий и указание требований, противоречащих нормам действующего российского законодательства, может привести к плачевным последствиям».
Например, неправильно оформленная дарственная становится основанием для ее признания недействительной.
При составлении договора можно опираться на типовой шаблон (заполненный образец). Но лучше, обратиться за помощью в подготовке дарственной к специалисту (юристу, нотариусу).
Скачать Пошаговая процедура заключения договора
Составить и подписать договор дарения земельного участка с жилым домом недостаточно для окончательного заключения сделки. Кроме этого, потребуется зарегистрировать переход права собственности на имущество.
В целом, подарить дом и участок можно по следующей схеме:
- согласуем дарение с одаряемым (в случае необходимости);
- составляем договор;
- подписываем соглашение;
- регистрируем переход права собственности на участок и дом.
В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, за получение имущества в дар, одаряемому придется заплатить налог.
Согласование дарения
Договор дарения земельного участка с постройками или без них, предполагает не только переход права собственности, но и некоторых обязательств. Например, новый собственник становится плательщиком земельного и имущественного налога.
Даритель имеет право в любое время до передачи ему подаренного имущества, отказаться от исполнения договора дарения. Надо отметить, что если дарственная заключена в письменной форме и зарегистрирована в госорганах, то отказ также оформляется отдельным соглашением, который подлежит обязательной государственной регистрации. Рассматриваемое правило регламентировано ст.573 ГК РФ.
Заключение сделки
Для заключения сделки потребуется составить дарственную. Можно использовать типовой договор дарения или обратиться за подготовкой соглашения к специалисту. Также, необходимо подготовить небольшой пакет документов:
|
Перечень документов |
|
гражданские идентификаторы личности субъектов сделки |
|
кадастровый паспорт на участок |
|
выписка из ЕГРН на оба недвижимых объекта |
|
правоустанавливающий документ собственника дома и земельного участка. |
Если человек планирует подарить дом и землю, которые согласно действующему российскому законодательству признают совместно нажитым семейным имуществом, то потребуется нотариально заверенная доверенность второго супруга.
Если дарителем является ребенок от 14 до 17 лет (включительно), то необходимо получить согласие от родителей (законных представителей) и органов опеки и попечительства. В данном случае договор должен быть заключен в нотариальной форме.
Регистрация
Для завершения дарения важно зарегистрировать переход права собственности на дом и земельный участок от дарителя одаряемому. Для этого можно обратиться в МФЦ. С собой необходимо иметь:
- гражданский идентификатор личности;
- договор дарения;
- заявление;
- другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.
За перерегистрацию права собственности за дом необходимо уплатить государственную пошлину. Ее размер для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических 22 тыс. руб., а за земельный участок - 350 рублей.
Нотариальное удостоверение договора
По закону, удостоверять у нотариуса дарственную нет необходимости, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или договором.и. Но, это нужно делать, если передается доля в праве общей собственности, независимо от того, кто даритель, несовершеннолетний или взрослый. Например, такие ситуации распространены, если предметом дарения становится общее имущество супругов.
Пример из практики:
Валентина Р. решила подарить свою долю дома совершеннолетнему сыну, но не знала, как правильно провести сделку и обратилась за консультацией к юристу. Женщина пояснила, что дом куплен в браке. Доли каждому из супругов выделены полгода назад. Муж не против дарения ее части сыну.
Специалист пояснил, что Валентине необходимо подготовить письменный договор дарения дома и земельного участка и заверить сделку нотариально. Он отметил, что подписывать соглашение рекомендуется в присутствии нотариуса.
За нотариальное удостоверение сделки придется заплатить нотариальный тариф. Его размер напрямую зависит от следующих факторов:
- стоимости имущества;
- являются ли субъекты сделки близкими родственниками;
- подлежит ли сделка обязательному нотариальному удостоверению по закону.
Рассчитать плату можно опираясь на положения статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.
Даже если нотариальное заверение договора дарения дома и участка не обязательно, субъекты все равно могут согласовать удостоверение. Как правило, если возникают споры по поводу законности сделки, факт заверения соглашения у нотариуса указывает на ее легитимность.
Если стороны обратились в нотариальную контору для удостоверения договора дарения, то заявление и документы на перерегистрацию права собственности отправляет нотариус. С 2019 года, если бумаги отправляют электронным способом, то платить за рассматриваемую услугу не нужно.
Особенности налогообложения
В отличие от продажи имущества, при передаче дома и земли на безвозмездной основе собственник не платит налог.
Зато налоговые обязательства накладываются на одаряемого. Фактически, получение имущества гражданином на безвозмездной основе по договору дарения признается доходом. В связи с этим, одаряемый обязан уплатить НДФЛ.
«Размер налога составляет 13% от стоимости имущества. Для исполнения налоговых обязательств гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в территориальное подразделение ФНС России до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Например, если дом был подарен 1 мая 2023 г. то подать декларацию необходимо до 30 апреля 2024 г».
Заплатить налог рекомендуется сразу после того, как сотрудники налоговой службы проверят правильность расчетов. Сделать это нужно не позднее 15 июля того же года, в котором налогоплательщик подал декларацию.
Налоговые обязательства накладываются на одаряемого не всегда. Если субъекты сделки приходятся друг другу близкими родственниками, то сторона, принимающая подарок, освобождается от уплаты налога. К таковым относят родителей, супругов, детей и внуков дарителя.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление об отмене договора дарения по инициативе дарителя. Сафонов Р.Т. пояснил, что между ним и его другом Давыдовым В.В. был заключен договор, согласно которому Сафонов дарит Давыдову дом и земельный участок через 4 года. К этому времени мужчина планировал достроить коттедж и переехать туда.
Через 2 года после подписания дарственной между друзьями возник конфликт. На фоне личной неприязни Давыдов нанес Сафонову телесные повреждения средней тяжести, о чем говорится во вступившем в силу судебном решении.
Истец просил отменить дарственную по основаниям, предусмотренным ст.577-578 ГК РФ. Ответчик выступил против отмены дарения. Он указал на то, что договор подписан обеими сторонами, а даритель является совершеннолетним, дееспособным лицом, осознающим во время заключения сделки ее последствия.
Суд, рассмотрев дело, сделал следующие выводы. На основании ст.577 ГК РФ даритель имеет право отказаться от исполнения договора дарения, если соглашение содержит условие о том, что подарок переходит одаряемому в будущем, по условиям ст.578 ГК РФ.
В соответствии со статьей 578 ГК РФ даритель вправе отменить сделку, если одаряемый нанес дарителю тяжкие телесные повреждения. Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Если речь идет о подаче заявки о регистрации права собственности на недвижимость на основании договора дарения, то в государственные органы обращаются обе стороны сделки. Даритель подает заявление о переходе права собственности, а одаряемый – о регистрации такого права. Если договор в нотариальной форме, то заявление подает от имени нотариуса или любой из сторон договора.
Если недвижимость приобретена с использованием ипотеки, а обязательства по кредиту еще не исполнены, то дом находится в залоге у кредитной организации. В таком случае для заключения договора дарения необходимо получить согласие на проведение сделки у банка.
Передать право собственности на дом без земельного участка невозможно. Данное правило четко регламентировано статьей 35 ЗК РФ. В вашей ситуации можно поступить двумя методами: перевести участок в собственность, а затем подарить оба объекта, или вместе с дарением дома передать права аренды надела.
Заключение эксперта
Дарение – это сделка по передаче вещи или имущественного права на безвозмездной основе. Для того чтобы подарить земельный участок с жилым домом, необходимо составить письменный договор. Без такого документа перерегистрировать право собственности на недвижимость невозможно.
Дарителем выступает любой дееспособный собственник имущества, достигший возраста 14-ти лет. Если несовершеннолетний ребенок старше 14-ти лет хочет подарить имущество, то заключить сделку можно лишь при наличии письменного согласия родителей (законных представителей) и органов опеки.
