Сдача квартиры в аренду: схемы и способы уплаты налога

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

В случае передачи во временное пользование на возмездной основе недвижимости, владелец имущества обязан платить налог за сдачу квартиры. Сумма налоговых обязательств напрямую зависит от стоимости аренды, а также от налогового режима, применяемого арендодателем.

Нужно ли платить налог от сдачи квартиры в аренду

Граждане и юридические лица обязаны платить налог от любого дохода, получаемого от трудовой или иной деятельности, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне.

Выручка от сдачи квартиры в аренду является налогооблагаемым доходом. За уклонение от исполнения обязательств перед ФНС налогоплательщик несет ответственность. На него могут наложить штраф, обязать уплатить пени и даже, возбудить уголовное дело. Весь вопрос в объеме неисполненных налоговых обязательствах и частоте совершения правонарушения.

Как правило, уголовная ответственность грозит злостным неплательщикам.

Обратите внимание! Граждане, сдающие квартиру во временное пользование за плату, по общим правилам обязаны уплачивать НДФЛ. Однако для снижения суммы налоговых обязательств физические лица могут использовать иные законные схемы.

Налогообложение и его виды

По закону, физические лица обязаны оплачивать налог с дохода, получаемого от сдачи квартиры в аренду. В частности, данное правило регламентировано ст.208 НК РФ. НДФЛ – это стандартные налоговые обязательства гражданина. Размер платежа составляет 13% от выручки.

Но, для того, чтобы уменьшить сумму налога можно воспользоваться законными схемами, например, стать ИП или самозанятым, либо приобрести патент.

Все специальные режимы регламентированы статьей 18 НК РФ. К подходящим для физических лиц, планирующих сдать квартиру в аренду, относят:

  • УСН (упрощенная система налогообложения);
  • ПСН (патентная система);
  • НПД (налог на профессиональный доход).

УСН и ПСН могут применять только индивидуальные предприниматели. Поэтому, для того, чтобы использовать рассматриваемы налоговые системы, арендодатель обязан зарегистрировать себя в качестве ИП.

НПД – это налоговый режим, введенный в РФ в качестве эксперимента. Несмотря на это, он активно применяется во многих сферах. Его могут использовать, как ИП, так и физические лица, не имеющие такого статуса. Несомненным его достоинством является то, что человек может одновременно оплачивать, как НДФЛ с основного дохода, например с заработной платы, так и НПД.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Для того чтобы выбрать подходящую схему налогообложения, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Все дело в том, что для того, чтобы применять некоторые системы, необходимо учесть ряд важных нюансов. Специалист внимательно ознакомится с индивидуальной ситуацией клиента и посоветует оптимальную схему, а в случае необходимости поможет с оформлением документации.

Задать вопрос

НДФЛ от сдачи квартиры в аренду

Налог на доходы физических лиц регламентирован главой 23 НК РФ. Для того, чтобы стать его плательщиком при передаче квартиры во временное пользование за плату, регистрироваться нигде не нужно. Достаточно регулярно, в соответствии с правилами, утвержденными ст.229 НК РФ сдавать налоговую декларацию и своевременно вносить налоговые платежи.

«Ставка по НДФЛ составляет 13%. Физические лица имеют право на получение налоговых вычетов. Условия их применения регламентированы 218-220 НК РФ».

Декларацию составляют по утвержденной на законодательном уровне форме. Ее подают в территориальное подразделение ФНС по месту жительства один раз в год не позднее 30 апреля.

Оплатить налог, исчисленный на основании поданной налогоплательщиком декларации, необходимо в течение 15 дней с момента ее предоставления.

ИП на УСН

Индивидуальный предприниматель – это физическое лицо, которое зарегистрировано в налоговых органах без образования ЮЛ и имеет право заниматься предпринимательской деятельностью.

Регистрироваться в качестве ИП при получении дохода от сдачи квартиры в аренду выгодно в тех случаях, если человек не имеет заработка, и желает, таким образом, официализировать прибыль, для того, чтобы период ведения предпринимательской деятельности вошел в трудовой стаж. Но в таком случае, кроме налога налогоплательщику придется оплачивать страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование.

Как правило, единого налога специально для ИП не предусмотрено. По сути, они обязаны уплачивать НДФЛ. Но, индивидуальный предприниматель вправе применить особый налоговый режим: УСН, ПНС или НПД.

Применить УСН можно сразу после регистрации ИП, либо в течение 30 дней с момента постановки физического лица на учет в качестве индивидуального предпринимателя. Если этого не сделать, то фактически гражданин становится плательщиком НДФЛ. Сменить режим можно лишь в будущем году.

Для того чтобы перейти на УСН, необходимо уведомить об этом территориальное подразделение налоговой службы до 31 декабря года, предшествующего переходу на особый режим.

Ставка налога по УСН напрямую зависит от порядка определения налоговой базы. Если при ее подсчете из выручки не отнимаются расходы, то ставка составляет 6%, если из прибыли отнимают затраты, то ее размер увеличивается до 15%.

ИП, которые зарегистрироваться в таком качестве только для официализации дохода, полученного от сдачи квартиры внаем, выгоднее применять первый способ определения налоговой базы и платить 6% от выручки.

Важно! Но это не все затраты. Раз в год индивидуальному предпринимателю необходимо вносить фиксированные платежи на пенсионное и медицинское страхование.

Патентная система

ПНС могут применять арендодатели, которые зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя. Это правило регламентировано ст.346.44 НК РФ. Для этого необходимо направить заявление в территориальное подразделение ФНС по установленной форме.

В течение 5-ти дней ФНС рассматривает заявку и отправляет заявителю либо патент на срок до 1 года, либо отказ в его предоставлении.

Сумма налога определяется, как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи квартиру внаем.

Пример из практики:

Васильев Р.Д. сдал квартиру физическому лицу сроком на 3 года, зарегистрировался в качестве ИП. Стоимость аренды составляет 20 тыс. рублей в месяц. Для уменьшения суммы финансовых обязательств он решил применить патентную систему налогообложения. Мужчине выдали патент на год. Васильев уплатил налог в размере (20000 * 12) * 6% = 14400 рублей.

Для сравнения мужчина подсчитал, сколько бы он уплатил за 12 месяцев НДФЛ. (20000 * 12) * 13% = 31200 рублей. Получилось, что при применении патентной системы налогообложения налогоплательщик сокращает сумму платежей в бюджет более чем в 2 раза.

Оплата налога за аренду жилья арендодателем, применяющим ПНС, осуществляется единожды.

Надо отметить, что если ИП уплачивает страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, то он имеет право уменьшить сумму финансовых обязательств, исчисленных по ПНС на объем таких платежей. Это правило действует только в том случае, если индивидуальный предприниматель не производит выплаты и вознаграждения физическим лицам, например в качестве заработной платы.

Самозанятость

На налоговом языке самозанятого называют плательщиком налога на профессиональный доход. Это самая удобная система налогообложения для арендодателей. Ее можно применять без регистрации ИП и комбинировать вместе с уплатой НДФЛ.

Например, гражданин может получать заработную плату, с которой он уплачивает НДФЛ через налогового агента в качестве работодателя и в это же время вносить взносы на доход со сдачи квартиру в аренду от лица самозанятого.

Для того чтобы оформить НПД, необходимо скачать приложение «Мой налог», зарегистрироваться в нем, заполнить анкету и отправить онлайн в ФНС. Через некоторое время ФНС направит почтой заказным письмом уведомление о постановке лица на налоговый учете в качестве плательщика НПД.

Отчитываться перед ФНС о полученном доходе можно прямо в приложении, путем регистрации чеков о получении прибыли.

Обратите внимание! Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно через банковское приложение некоторых кредитных организаций. Например, такую услугу предоставляет Сбербанк.

Как оплатить налог

Чтобы понять, как оплачивать налог за сдачу квартиры, необходимо определиться с используемым специальным режимом. Надо отметить, что самая простая процедура исчисления и исполнения налоговых обязательств предусмотрена для самозанятых.

НДФЛ

Если арендодатель не является ИП на УСН или ПСН и не зарегистрирован в качестве самозанятого, то с дохода со сдачи квартиры в аренду он обязан уплачивать НДФЛ.

Для того чтобы зарегистрировать прибыль, с которой начисляют налог, необходимо в территориальное подразделение ФНС России подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее предоставляют не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Затем, нужно в течение 15 дней с момента подачи декларации, оплатить налог за сдачу недвижимости внаем. Сумма налоговых обязательств составит 13% от полученной выручки. Перечисление денежных средств осуществляется безналичным путем на официальном сайте ФНС России, через мобильное приложение банка, при помощи портала Госуслуги, а также традиционным методом, непосредственно в офисе кредитной организации.

Образец заявления
Договор найма квартиры, заключенный между физическими лицами
zoom Скачать Договор найма квартиры, заключенный между физическими лицами

УСН

Какой налог на сдачу квартиры внаем оплачивает арендодатель напрямую зависит от избранной схемы налогообложения. Если гражданин зарегистрирован в качестве ИП и применяет УСН, то он обязан каждый квартал вносить авансовые платежи. Исполнение налоговых обязательств осуществляется следующим образом:

  • каждый квартал, не позднее 25-ти дней с даты окончания налогового периода, вносим авансовые платежи;
  • до 30 апреля года, следующего за отчетным, подаем декларацию и оплачиваем налог по итогам года.

Сумму налога определяют, как произведение между налоговой ставкой и объемом дохода, полученного от сдачи квартиры внаем. Декларацию заполняем крайне внимательно, на разработанном и унифицированном бланке, без ошибок и помарок.

Патентная система

Арендодатели, которые зарегистрированы в качестве ИП, могут применять патентную систему налогообложения. Для того чтобы рассчитать сумму налога, необходимо потенциальную стоимость аренды квартиры за год умножить на налоговую ставку (6%).

Если патент выдан на срок до 6 месяцев, то налогоплательщик оплачивает налог в полном размере до конца срока действия документа. Если же он выдан на период от полугода до года, то первый платеж в размере 1/3 суммы налога необходимо внести в течение 90 дней с момента получения патента, а остальную сумму до конца срока его действия.

Важно! Оплатить налог можно на официальном сайте ФНС России. Для этого необходимо воспользоваться специальным сервисом «Заполнить платежное поручение».

Самозанятость

Не все знают, как правильно платить налог с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду самозанятым, именно поэтому отказываются от применения нового экспериментального налогового режима.

На самом деле здесь ничего сложного нет. Налогоплательщику не нужно самостоятельно подсчитывать сумму налоговых обязательств от сдачи квартиры в аренду. За него это сделает ФНС. От гражданина лишь требуется правильно указывать размер полученного дохода. Его отражают в приложении, путем регистрации чека.

Если арендодатель сдает квартиру физическому лицу, то сумма налога составит 4% от стоимости аренды, если юридическому – 6%.

Все чеки, зарегистрированные в течение налогового периода, суммируются. Затем рассчитывается сумма, подлежащая внесению в бюджет и до 12 числа каждого месяца, ФНС направляет эти сведения в личный кабинет налогоплательщика «Мой налог». Внести денежные средства необходимо до 25 числа.

Ответственность за неисполнение налоговых обязательств

Отказаться от исполнения налоговых обязательств невозможно, тем более, если арендодатель зарегистрировал обременения по договору аренды квартиры в Росреестре.

За уклонение от оплаты налога предусмотрена ответственность. Если налогоплательщик не предоставил вовремя декларацию 3-НДФЛ, то начисляют штраф в размере 5% от суммы налоговых обязательств. За неуплату НДФЛ санкции увеличиваются от 20 до 40%.

Если отчетность не предоставил ИП на УСН, то его наказывают штрафом в размере 5-30%. За просрочку исполнения финансовых обязательств, санкции возрастают от 200 до 400%.

Если самозанятые вовремя не вносит НПД, то начисляют пени в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Если же ФНС установит, что налогоплательщик исполняет обязанность по регистрации дохода несвоевременно, то могут назначить штраф в размере 20%.

В случае уклонения налогоплательщика от уплаты налога в течение 3 лет и более, при сумме задолженности по платежам от 600 тыс. рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности. В таком случае ему могут назначить штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, год принудительных работ, арестовать на полгода или лишить свободы на период до 1 г.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Несмотря на то, что ответственности за сдачу квартиры без заключения письменного договора найма не установлено, отказываться от традиционной формы соглашения не стоит. Это поможет защитить стороны от возникновения конфликтных ситуаций, а в случае их появления, разрешить спор в суде. Если вы не знаете, как правильно составить договор аренды квартиры, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист подробно проконсультирует клиента по всем интересующим вопросам, а в случае необходимости подготовит соглашение, с учетом норм действующего законодательства и индивидуальных потребностей сторон.

Задать вопрос

Судебная практика

Суд рассмотрел дело о взыскании недоимки по НДФЛ и пени с налогоплательщика Нагариева Р.Д. Истец пояснил, что ранее арендодатель обращался в суд с иском о взыскании с арендатора суммы задолженности по арендным платежам за 4 месяца за пользование квартирой, полученной внаем. На процесс он предоставлял письменный договор найма, заключенный сроком на 1 год.

В ходе проверки выяснилось то, что, несмотря на получение дохода от сдачи квартиры в аренду, ответчик уклонился от уплаты налога. Истец просил взыскать недоимку по НДФЛ за 12 месяцев и пени.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что ответчик действительно совершил нарушение, предусмотренное налоговым законодательством, и удовлетворил иск в полном объеме.

Частые вопросы

Какова плата налога от сдачи квартиры в аренду, если я не самозанятый и не ИП?
+

Налогоплательщик, который не является индивидуальным предпринимателем, соответственно не может применить УСН и ПСН, а также не зарегистрирован в качестве самозанятого, обязан рассчитывать и уплачивать НДФЛ с выручки, полученной от сдачи квартиры в аренду. Ставка по нему составляет 13% от дохода.

Можно ли сдавать законно, сдавать квартиру и оплачивать налоги, без регистрации ИП?
+

Физическое лицо имеет право передавать квартиру во временное пользование за плату без регистрации ИП. В таком случае он обязан ежегодно сдавать декларацию 3-НДФЛ и оплачивать налог, рассчитанный по ставке 13%.

Как законно уменьшить налог от сдачи квартиры внаем физическому лицу, не зарегистрированную в качестве ИП?
+

Физическое лицо, не обладающее правовым статусом ИП, по общим правилам, с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду, обязаны оплачивать НДФЛ в размере 13% от суммы выручки. Для того чтобы законно уменьшить налоговые обязательства, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого при помощи мобильного приложения «Мой налог». В таком случае платеж составит 4% от сдачи квартиры физическому лицу и 6% - юридическому.

Заключение эксперта

Доход, полученный арендодателем от сдачи квартиры во временное пользование за плату, подлежит налогообложению.

По общим правилам, налогоплательщик обязан ежегодно сдавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать в бюджет 13% от выручки.

Индивидуальные предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, вправе учитывать доход в составе иной прибыли, либо воспользоваться другими налоговыми режимами, например УСН, ПСН или НПД (применяется, если ИП не имеет сотрудников в штате).

Также, гражданин и ИП могут стать плательщиком налога на профессиональный доход. Для этого достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог». С экономической точки зрения, это самая выгодная схема налогообложения при сдаче квартиры в аренду.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Олег
21.06.2022
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, могу ли я воспользоваться ПСН при сдаче собственной квартиры в аренду. Вся проблема в том, что я являюсь индивидуальным предпринимателем и применяю УСН. Я посчитал, что если я будут уплачивать налог от сдачи недвижимости внаем по упрощенной системе, то мне придется заплатить намного больше, чем при использовании ПСН.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.06.2022
Здравствуйте, Олег! В настоящее время налоговым законодательством РФ не предусмотрено запрета на совмещение индивидуальным предпринимателем упрощенной и патентной системы налогообложения. Вы имеете право получить патент на данный вид деятельности. Для этого необходимо подать заявление по установленной форме в территориальное подразделение ФНС.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России