Можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку
Итак, давайте, разберемся, можно ли официально сдавать ипотечную квартиру в аренду. Этот вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ.
В соответствии с указанным нормативно-правовым актом, объект недвижимости, купленный на банковские денежные средства, является собственностью заемщика. Поэтому владелец имеет право распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению (п.1 ст. 209 ГК РФ). Кроме того, это право регламентируется ст. 29 №102-ФЗ, в которой сообщается, что заемщик может:
- проживать на жилплощади;
- получать прибыль от заложенного имущества.
Использование ипотечной квартиры для получения дохода, таким образом, не нарушает закон. Но тут нужно учесть ограничение, устанавливаемое п. 2 ст. 209 ГК РФ: распоряжение собственностью не должно нарушать интересы других лиц, охраняемые законом. Так, если это ипотечное кредитование, то необходимо соблюдать права банка, который выдал заем на покупку недвижимости.
Несмотря на то, что закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилой площади в найм, тем не менее, требуется согласование с залогодержателем.
Чаще всего сдача недвижимости в найм допускается, однако для этого нужно получить разрешение у банка.
Если банк не дает разрешение
Ответ на вопрос “можно ли сдавать ипотечную квартиру в наем?” зависит от позиции конкретного банка. Если в кредитном договоре есть на это запрет, тогда лучше не рисковать.
| Нет, впервые слышу о таком условии | 95 |
| Да, получал разрешение | 46 |
Однако если сдача ипотечной квартиры в найм вам просто жизненно необходима, вы можете поступить следующим образом:
- Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, обосновав это тем, что без сдачи в найм у вас не получится выполнять свои кредитные обязательства. Чаще всего банки идут навстречу заемщикам, чтобы минимизировать риск невозврата выданных средств.
- Сдать жилплощадь без подписания письменного договора найма. Этот способ не является законным, поэтому арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением имущества, испорченного в ходе эксплуатации.
Скачать Судебная практика: запрет на сдачу ипотечной квартиры
Интересно, как реагируют суды на ситуацию, когда банк не дает разрешения на сдачу ипотечного имущества. Приведем любопытный пример из практики, когда запрет в соглашении посчитали незаконным. Верховный суд РФ решил, что банк не может ограничивать в договоре законное право гражданина, купившего квартиру в кредит, использовать по назначению заложенное имущество. Так, на банк могут наложить штрафные санкции, если он включает в кредитные договоры те или иные условия, ущемляющие права потребителей. В частности, такие условия, как запрет сдавать ипотечную квартиру, передавать кому-то в безвозмездное пользование, обременять правами третьих лиц без согласия кредитной организации (Постановление Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. № 309-АД16-8799, делу №А07-29275/2015).
Сдача ипотечной квартиры без согласия банка: риски
Если вы решили сдавать квартиру в найм без согласия залогодержателя, будьте готовы к некоторым рискам и таким последствиям, как:
- наложение штрафа за нарушение условий соглашения;
- расторжение кредитного договора и отчуждение купленной недвижимости в пользу кредитной организации.
Правда, данные риски невысоки. Также не забудьте, что официальная сдача жилья в найм предполагает получение статуса ИП. Без его наличия и сведений из налоговых органов будет непросто доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости.
И отдельно скажем о рисках для арендатора. Лицо, снимающее ипотечную квартиру - защищенное звено. Максимум, что ему грозит - это выселение из снятой жилплощади в случае возникновения конфликта между банком и заемщиком.
Договор найма жилой недвижимости: образец
Договор найма ипотечного жилья не имеет каких-либо принципиальных отличий от соглашения квартиры, приобретенной без помощи банка. Законом не установлено обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе сдаваемой недвижимости, и наличие обременения у жилплощади прописывать в документе не нужно. В тексте соглашения укажите следующую информацию:
|
Что указать в договоре |
|
|
№ |
Сведения |
|
1 |
Данные об участниках сделки. |
|
2 |
Предмет договора (пропишите адрес квартиры, тип дома, площадь, число комнат и пр.). |
|
3 |
Срок сдачи. |
|
4 |
Стоимость сдачи, сроки внесения ежемесячного платежа, способ передачи денег. |
|
5 |
Права и обязанности сторон. |
|
6 |
Ответственность сторон (в каких случаях и на каких условиях будет осуществляться расторжение договора до окончания установленного срока). |
|
7 |
Форс-мажорные обстоятельства. |
|
8 |
Дата, подписи участников сделки. |
Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить договор найма, воспользуйтесь экземпляром, подготовленным нашими специалистами, или обратитесь к юристам напрямую, чтобы они составили для вас индивидуальное соглашение:
Выгодно ли сдавать ипотечное жилье
Насколько выгодна сдача подобной недвижимости, зависит от того, какая у вас процентная ставка и размер ежемесячного платежа, в каком районе и городе находится жилье - и, соответственно, каким будет размер арендной платы, и есть ли у вас собственная жилплощадь для проживания.
Если вы купили на ипотечные средства квартиру в престижном районе крупного города, арендная плата, вероятнее всего, позволит компенсировать размер ежемесячного платежа за ипотеку.
При этом, следует учитывать такие возможные обстоятельства и издержки, как:
- снижение стоимости сдачи в период кризиса;
- сложности с поиском ответственного арендатора, который согласится на долгосрочный контракт, будет своевременно платить за проживание и бережно относиться к имуществу.
Пример
Представим, что вы оформили ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 7 млн руб. (ставка составила 6,5% на 20 лет). Ежемесячный платеж в таком случае составит 52 тыс. руб., а общая сумма платежей по кредиту - 12,5 млн руб. Стоимость найма подобной жилплощади варьируется от 30 до 45 тыс. рублей в зависимости от расположения, качества ремонта, а также наличия хорошей социальной инфраструктуры. Общая сумма доходов, которые вы сможете получить от сдачи недвижимости в течение 20 лет составит от 7 до 10 млн рублей. В итоге сдача в найм позволит компенсировать 50-80% расходов на ипотеку. Остальную сумму придется изыскивать дополнительно. Правда, со временем стоимость жилья меняется, и можно предположить, что ваша квартира к моменту выплаты кредита подорожает (например, в 2020 году цены на вторичном рынке жилья в нашей стране выросли на 4,6%). Таким образом, теоретически в дальнейшем это даст возможность перепродать недвижимость по более высокой цене и получить доход в конечном счете. Кроме того, дополнительные доходы от найма можно направлять на досрочное погашение ипотеки и за счет этого сэкономить на процентах по кредиту.
То, насколько выгодна сдача ипотечного жилья, зависит от большого количества условий. В любом случае, при наличии другой жилплощади такое использование недвижимости может стать неплохим источником дохода в с перспективой получить впоследствии в собственность имущество без обременений.
Судебная практика
Законодательством не установлен запрет на сдачу ипотечной квартиры в аренду, но вам нужно получить на это согласие банка, так как до полного погашения кредита на недвижимость наложены обременения.
Так, гр-н О. сдал квартиру, которую приобрел в ипотеку без согласия кредитной организации сроком на полгода. Узнав об этом, банк потребовал погашения кредита досрочно. Гр-н решил оспорить требование кредитной организации через суд, но судебный орган отклонил иск, так как, по закону, у банка есть право потребовать исполнения финансовых обязательств досрочно в случае нарушения условий договора заемщиком.
К счастью, в этом случае сторонам удалось договориться. Мужчина пообещал, что больше не будет сдавать ипотечное жилье, а банк отозвал свое требование о досрочном погашении кредита.
Частые вопросы
В данном случае собственником жилья является заемщик. Однако до конца ипотеки жилье находится под обременением – то есть в залоге у банка.
Для оформления права собственности на ипотечную квартиру следует отправить договор купли-продажи и необходимые сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Вы можете сделать это самостоятельно, а также с помощью менеджеров банка, работников МФЦ или территориальных подразделений Росреестра.
Сдавать жилье вправе лишь непосредственный собственник. У его родственников или друзей такого права нет. Однако это можно сделать по нотариальной доверенности от собственника, в которой прописано право доверенного лица сдавать жилье в найм.
Согласно ст. 345 ГК РФ, квартиру, находящуюся в ипотеке, можно обменять, соблюдая условия банка - но только через оформление сделки купли-продажи. Вы можете продать ипотечную недвижимость, получив согласие банка, и приобрести новую.
Заключение эксперта
Подведем итоги. Если в кредитном договоре обозначен запрет на найм или необходимость согласования сдачи в найм с банком, то попытки сдать квартиру в ипотеке в аренду без разрешения ставят под угрозу договорные отношения с банком. Если в кредитном договоре нет условий касательно нацма, можно без всяких опасений сдавать жилье. Но на всякий случай лучше предупредить банк, что вы собираетесь сдавать ипотечную квартиру. За сдачу подобного жилья без согласия кредитной организации могут последовать такие санкции, как штраф или требование досрочного погашения ипотеки.
