Обновлено: 3.07.23
Обновлено 3.07

Продажа недвижимости, полученной по наследству

В статье разберемся, возможна ли продажа недвижимости, полученной по наследству в 2024 году. Получить недвижимость в наследство всегда приятно, но вместе с этим возникает множество вопросов. Как и когда можно продать квартиру, полученную в наследство? Какие налоги нужно платить? Давайте разберем эти и другие вопросы в нашей статье.

Продажа недвижимости, полученной по наследству

Договор купли-продажи и наследование

Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.

Вам приходилось продавать квартиру, полученную в наследство?
Да, продавали
Нет, с такой ситуацией не сталкивался
Вам приходилось продавать квартиру, полученную в наследство?
Да, продавали 84
Нет, с такой ситуацией не сталкивался 97

Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:

  • сроки;
  • налоги;
  • документы;
  • сторона.

Исключения

Правда есть некоторые исключения, которые могут вносить свои правила при наследовании по завещанию.

И первое исключение – завещательный отказ1137 ГК РФ. Если такой легат совершен, допустим, в пользу гражданина, то завещатель имеет право указать, что в переданной квартире может проживать отказополучатель. Тогда при переходе прав собственности на нее это право проживания сохраняется. Это всегда невыгодно для покупателя.

Второе исключение – обязательная доля в наследстве1149 ГК РФ. Если даже есть завещание на квартиру, но есть лица, которые могут претендовать на обязательную долю, они, получив свидетельство, также станут собственниками. И ее продажа уже будет проходить с участием иных собственников, которые не были указаны в завещании.

Поликарпов Андрей Валерьевич Европейская Юридическая Служба
Поликарпов Андрей Валерьевич
Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Если пришлось столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в связи с появлением наследников, которые могут иметь обязательную долю, всегда стоит обращать внимание на то, каким образом и кому перераспределяет доли нотариус. И без профильных специалистов сложно будет защитить свои права.

Сроки

Можно продать квартиру после вступления в наследство, когда Вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, никаких исключений тут нет. Срок обращения к нотариусу за вступлением – 6 месяцев с момента его открытия. Срок выдачи свидетельства - не менее 6 месяцев с момента открытия, правда сроки могут затянуться.

Основные причины увеличения сроков:

нотариус требует какие-либо документы, которые не оформлены или утеряны;

в конфликт вступили сами наследники и спор перешел в суд и т.п.

Тогда и продажа наследственной квартиры будет перенесена до того момента, пока не определится круг собственников.

Важно! Полученное свидетельство о праве на наследство является документом, который подтверждает права наследников. Однако не подтверждает переход права собственности и не дает возможность распоряжаться недвижимым имуществом в плане продажи.

Документы

Если вас беспокоит вопрос: «Облагается ли наследство налогами?» - то мы вам отвечаем, что нет. Само по себе наследство не облагается налогами. Платят госпошлину за нотариальные действия и регистрационные. И когда уже есть свидетельство о праве на наследство, то это первый важный документ, который нужно подать в регистрационную палату для того, чтобы узаконить и подтвердить права на недвижимость, дома и квартиры после наследства.

Образец договора
Образец договора купли-продажи в 2024 году
zoom Скачать Образец договора купли-продажи

Налоги

Рассмотрим, какие налоги и когда надо уплачивать при наследовании недвижимого имущества.

Налог при наследовании

Продажа недвижимости по наследству в отдельных случаях предполагает уплату налога, а в некоторых - нет.

Мы платим НДФЛ при продаже квартиры до истечения пятилетнего срока владения ею по общему правилу. Но при продаже квартиры, которая перешла в наследство, этот срок уменьшается до трех лет – п. 1 ч. 3 ст. 217.1. НК РФ.

Налог при продаже квартиры составляет 13%. И продажа унаследованной квартиры во владении менее 3 лет предполагает этот налог с продажи.

Каким образом будет считаться такой срок

Срок безналоговой продажи три года считается не с даты оформления прав собственности на квартиру в Росреестре, а с даты открытия наследства. Датой открытия наследства считается дата смерти наследодателя или дата вступления в силу решения суда о признании его умершим.

Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на унаследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав – письмо Минфина России от 17.02.2020 N 03-04-05/10636.

Пример

Николаев В.И. умер 01.01.2018 года. После его смерти наследник (сын) получил квартиру, вступил в наследство и зарегистрировал свое право 25.09.2018 года. Безналоговая продажа квартиры для сына возможна уже после даты 01.01.2021 года.

Можно ли продать унаследованную квартиру и не платить налог

Такое возможно для некоторых наследников, которые имели доли в наследуемой квартире. Такое действие считается приращением долей в уже имеющейся квартире, а не приобретением новой недвижимости. И в случае, когда человек владел долей, потом вступил в наследство на долю умершего, получив теперь всю квартиру целиком в собственность, он может ее продать, не заплатив налог 13% ранее трех лет. Можно сразу после оформления прав собственности на нее в порядке наследования. Таким же образом можно продать дом, полученный по наследству, если в нем уже была доля , не заплатив налог.

Налоговые вычеты

Приятные налоговые вычеты предусмотрены законодательством.

Так, например, есть максимальный налоговый вычет размером в 1000000 рублей. Если недвижимость продается за определенную стоимость можно снизить налогооблагаемую базу на эту сумму – ст. 220 НК РФ.

Пример

Продается недвижимость за 3000000 рублей. Применяется налоговый вычет в 1000000 рублей. Значит налогооблагаемая база будет оставлять 2000000 рублей. С нее рассчитывается 13%, подлежащих уплате.

Субъекты Федерации вправе устанавливать свои налоговые льготы определенному кругу граждан.

Коэффициент

Бывает и такое, что квартиры продают ниже кадастровой стоимости. Тогда к налоговой базе будет применяться коэффициент 0,7.

Пример

Получил гражданин в наследство от дальнего родственника садовый дом. Его кадастровая стоимость – 5000000 рублей. Но дом старый, и его невозможно продать за дорого. Удалось продать только за 2000000 рублей. В этом случае налогооблагаемая база будет составлять 3 500 000 рублей, не смотря на цену продажи.

Поликарпов Андрей Валерьевич Европейская Юридическая Служба
Поликарпов Андрей Валерьевич
Юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Можно и нужно в отдельных случаях уменьшать кадастровую стоимость по закону перед продажей, если она совсем не соответствует рыночной. Но без специалистов это достаточно сложно сделать.

Сторона

Стороной по договору купли-продажи полученного в наследство имущества может быть только сам наследник или наследники. На такой вид правоотношений не распространяется режим общего совместного имущества супругов. Наследственное имущество – это личное имущество каждого из супругов. Если муж получил в наследство недвижимость во время брака, ему не нужно просить разрешения жены на ее продажу.

Налогообложение, новеллы в законодательстве

Государственная Дума рассмотрела законопроект о предоставлении многодетным семьям и семьям, где двое детей, освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости, срок владения которой менее общего предельного срока владения 5 лет.

Судебная практика

Определение Верховного Суда по Делу №б4-КГ19-3

Лысенко Ю.В. обратился в суд к дяде, Лысенко В.А., покупателю спорной квартиры Ищенко ОС, Банку (ПАО), ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о включении жилого помещения и денежных средств в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, признании завещания и договора дарения квартиры недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов.

Заключенный договор купли-продажи может признать недействительным только суд

Истец указал на то, что его бабушка Лысенко Н.И. являлась собственником квартиры. В 2009 году умер отец истца – Лысенко Валерий Алексеевич. А позже в 2015 году умерла бабушка.

Истец – наследник по праву представления. Но бабушка написала завещание на дядю истца Лысенко Виктора Алексеевича, сына умершей. А после завещания в 2010 году она (бабушка) подарила спорную квартиру ответчику (дяде). Дядя продал ее Ищенко ОС. В 2016 году. Истец ссылается на то, что бабушка при написании завещания и дарения не была способна отдавать отчет своим действиям.

Первая судебная инстанция отказала в иске. И в апелляционной также оставили решение без изменения.

Но Суд, изучив материалы, обнаружил, что есть медицинские заключения и экспертизы, которые свидетельствуют о том, что умершая, составляя завещание и договор дарения, не была способна понимать свои действия. Суд счел, что нижестоящие суды трактовали нормы права с нарушением.

Определение: решение нижестоящих судов отменить и отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Частые вопросы

Вступление в наследство по завещанию возможно ранее 6 месяцев?
+

Необходимо вступить в наследство в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Но свидетельство нотариус имеет возможность выдать не ранее, чем по истечении 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Как продать дом, который не оформлен в ЕГРН
+

К сожалению, продать такой дом нельзя.

Во сколько можно продать недвижимость ребенку самостоятельно?
+

С 18 лет продавать можно самостоятельно. До 18 лет – с разрешения органов опеки, если только он не признан эмансипированным.

Возможна ли продажа перешедшей по завещанию вещи, если установлен запрет на ее продажу в самом завещании?
+

Да, наследники становятся собственниками и имеют права распоряжаться перешедшим имуществом.

Можно ли оспорить продажу недвижимости, перешедшей по наследству?
+

Да, как показывает судебная практика (в том числе и в нашей статье), это довольно частые споры в судах. Для того чтобы проанализировать возможность оспаривания, нужно посмотреть документы и разобрать с юридической точки зрения конкретную ситуацию, с чем помогут наши юристы.

Заключение эксперта

Если вы решили продать наследственную квартиру, рекомендуем обращаться в нашу организацию для получения подробных консультаций, чтобы избежать последствий от возможных судебных споров.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (9)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич Юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 4 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Игорь
27.12.2023
Два года назад 1.01 2022г.умер мой брат,который оставил в наследство квартиру нашей матери.Совсем недавно умела мама,оставившая квартиру по наследству мне.Трехлетний срок для продажи квартиры для меня без оплаты налога будет считаться с 1.01 2022 или со дня смерти мамы? Спасибо.
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
03.01.2024
Здравствуйте, Игорь. С момента возникновения у Вас права собственности на эту квартиру.
Ответить
avatar
Мария
13.07.2023
Здравствуйте! Получила квартиру в наследство от НЕродственника. Прошло 3 года со дня смерти, квартиру я продала. Налоговая требует заплатить налог с продажи, ссылаясь на 1п.п.3ст.217.1 -"квартира должна быть получена в порядке наследования от БЛИЗКОГО родственника-тогда минимальный срок 3 года". Так ли это?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
20.07.2023
Здравствуйте, Мария! Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года, если право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации, результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением. Минимальный срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья.
Ответить
avatar
Римма
27.06.2023
Здравствуйте, Полгода назад вступили в наследство-жена (1952г). Егрн получили апрель2023г. Как продать квартиру без налога13%?. Не дожидаясь 3 х лет?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
06.07.2023
Здравствуйте, Римма! Доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Ответить
avatar
Света
11.05.2023
Если написать завещание на детей ,квартиру вылупленную и в ипотеке. Но если жизнь будет продолжатся и решит человек продать квартиру.То продать можно!? Просто не существует квартиры получается и нет наследства(завещание отсутствует!?)
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
23.05.2023
Здравствуйте, Светлана! Вы можете указать в завещании любую недвижимость, но если на момент смерти недвижимость будет отчуждена, то наследовать нечего. Указанная в завещании недвижимость беспрепятственно может быть отчуждена наследодателем на протяжении жизни. Ипотечная квартира может быть предметом завещания. Если у Вас появятся новые вопросы, обращайтесь.
Ответить
avatar
Ваха
07.05.2023
Сегодня 07.05.2023г. Данная статья ещё актуальна? Никаких поправок небыло? Продаём квартиру унаследованную в 2019году после смерти супруга, если никаких поправок небыло, то получается что с момента получения наследство прошла 3 года и налога там не будет, все верно?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
17.05.2023
Здравствуйте, Ваха! Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимым имуществом, полученным в наследство, для целей освобождения от налогообложения при продаже составляет три года.
Ответить
avatar
Алексей
16.11.2022
Добрый день! Получено наследство квартира. Умер человек в дек.2020 года. Наследованная квартира продана в янв.2022 года, в февр.2022года куплена другая квартира. Средств с проданной квартиры хватило только на половину стоимости новой квартиры (первонач.взнос для ипотеки). Подоходн.налог с проданной квартиры платить нужно? или?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
04.01.2023
Добрый день, Алексей! В случае продажи квартиры до истечения трех лет владения ей (как в Вашем случае) нужно уплатить налог с полученного дохода. Единственное исключение здесь - если Вы продали квартиру, и в том же году приобрели другую, большей площади либо кадастровой стоимости. При этом у вас должно быть не менее 2-х детей, не достигших возраста 18 лет (24, если обучаются по очной форме). Дополнительные условия освобождения от уплаты налога приведены в ст. 217.1 НК РФ. Ещё один вариант уменьшения налогового бремени - при подаче декларации заявить о примении вычета в размере 1 млн. руб. (уменьшить размер дохода на эту сумму), или учесть расходы наследодателя на покупку этой квартиры. В случае возникновения новых вопросов обращайтесь за удаленной частной консультацией.
Ответить
avatar
Людмила
17.08.2022
У меня умер муж.В браке приобретен гараж за 500000руб.Я единственная наследница.Хочу продать гараж.С какой суммы должна уплатить налог, если половина гаража моя, как собственность приобретенная в браке.
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
01.09.2022
Здравствуйте, Людмила! Для минимизации дохода полученного от продажи гаража, если в браке вы владели им менее 5 лет, в случае получения имущества в собственность супругом после 2016 года, вы можете взять документы о покупке гаража супругом и заявить эти суммы как расходы проданного имущества. С разницы между этими расходами и полученными от продажи денежными средствами вы сможете заплатить налог.
Ответить
avatar
Максим
05.08.2022
Добрый день. Купил дачу. Бывшая собственница унаследовала её от матери. У неё есть свидетельство о наследовании дома и участка и выписки егрн по дому и участку на её имя. Сейчас начинают появляться её родственники, которых не устраивает продажа дачи. Прошу подсказать, у них есть шансы отменить сделку?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
01.09.2022
Добрый день, Максим! Маловероятно, если не исключать такую возможность в принципе. Чтобы оспорить сделку, нужно оспорить наследование. Для этого необходимы основания, предусмотренные законом, и соблюдение срока обращения в суд. Кроме того, обратиться может только тот, чьи законные права затрагивает наследование. Если у Вас есть дополнительные вопросы, мы готовы ответить на них в рамках удаленной дистанционной консультации. Мы работаем 24/7
Ответить
avatar
Елена
30.07.2022
Здравствуйте! Подскажите, если человек получил в наследство по завещанию квартиру от тети, и позже получил в дар долю в другой квартиры от дочери, то можно ли будет продать квартиру по завещанию через три года без уплаты налога?
Ответить
avatar
Поликарпов Андрей Валерьевич
23.08.2022
Добрый день, Елена! Продать квартиру по завещанию не получится, ноднако при продаже квартиры, в которой впервые право собственности зарегистрировано на основании документа о наследовании либо договора дарения от близкого родственника дочери, то спустя три года эту недвижимость целиком продать можно без обязанности подавать декларацию и оплаты налога с данного дохода. Если у Вас возникли новые вопросы, обращайтесь за индивидуальной удаленной консультацией в любое удобное для Вас время.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7