Законодательное регулирование
Претензия застройщику об устранении недостатков пишется в двух случаях:
- если во время приемки квартиры дольщик обнаружил дефекты;
- если недостатки возникли во время действия гарантии.
По закону, вторая сторона отвечает за качество выполненной работы. Ее ответственность попадает под действия ГК РФ, ЖК РФ, ЗЗП и ФЗ-214.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, если во время приема квартиры дольщик обнаружил дефекты, то в акте и претензии отражают их полный перечень, а также устанавливают период их устранения.
Застройщик несет ответственность за то, что передает клиенту объект, который не соответствует требованиям качества. Это правило также регламентирована ГК РФ, а точнее статьей 475, 557.Многие считают, что квартира не относится к товарам, а сделка по ее приобретению не попадает под действие ЗПП. На самом деле, отношения, сложившиеся между строительной компанией и покупателем регулируются не только гражданским и жилищным законодательством, но и НПА в сфере защиты прав потребителей.
| Да | 114 |
| Нет | 99 |
Кроме того, некоторые положения ГК РФ созвучны с ЗПП. Например, в ст.18 ЗПП отражает права потребителей при обнаружении недостатков. Практически те же самые последствия описаны в ст.475 ГК РФ.
На квартиру устанавливается гарантия. Ее срок не может быть меньше 5 лет. В течение этого времени никакие недостатки не должны возникать, в случае их образования, покупатель вправе предъявить претензию продавцу недвижимости.
Причины подачи претензии
Поводом для подачи претензии могут послужить разные обстоятельства, от обнаружения небольших дефектов до нарушения сроков исполнения обязательств стороной. Чаще всего дольщиков не устраивает:
- самовольное изменение застройщиком проектно-сметной документации;
- нарушение сроков сдачи дома или устранения недостатков застройщиком;
- обнаружение существенных дефектов, которые мешают использовать объект по назначению или его применение в таком виде не является безопасным;
- отсутствие коммуникацией или их нахождение в нерабочем состоянии;
- другие причины.
Готовое жилье, которое получает клиент от застройщика, по закону, должно не только отвечать всем требованиям качества, но и быть безопасным, соответствовать градостроительным и жилищным нормам.
споров уже решено
Хотите так же?
Требования, отражаемые в претензии
В случае обнаружения недостатков клиент имеет право предъявить требования, отраженные в ст.475 ГК РФ и ст.7 ФЗ-214:
|
Предъявляемые требования |
|
Уменьшение стоимости договора соразмерно обнаруженным дефектам |
|
Устранение недостатков |
|
Компенсация затрат на устранение изъянов своими силами, либо при помощи иной организации |
Если повреждения существенные, то клиент может требовать расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств, либо обмена объекта на другой.
Порядок подачи претензии
Предъявить требования можно лично или отправить по почте. В первом случае клиент приходит в офис компании. С собой необходимо взять 2 экземпляра претензии. Первый передают представителю строительной фирмы, а второй остается у потребителя.
На претензии клиента представитель компании ставит отметку о принятии документа - это дата и подпись ответственного лица.
Письмо застройщику об устранении недостатков направляют почтой заказным пакетом с уведомлением о вручении адресату. Дополнительно рекомендуется заказать услугу по описанию вложений. В таком случае компания не сможет настаивать на том, что не получала никакой претензии.
Претензия на устранение недостатков при приемке
При обнаружении дефектов клиент имеет право направить письмо застройщику об устранении недостатков, образец которого не регламентирован на законодательном уровне. Если быть точнее, то покупатель, таким образом, подает претензию.
Во время приемки объекта нельзя подписывать акт. В противном случае человек автоматически соглашается со всеми дефектами, и тогда принудить застройщика к их исправлению невозможно.Осмотрев квартиру или дом, укажите второй стороне на все обнаруженные недостатки. Настаивайте на том, что в таком виде не будете принимать работу. Чтобы избежать морального давления со стороны застройщика или введения в заблуждение, на приемку пригласите независимого специалиста.
Скачать Претензия на устранение недостатков по гарантии
При обнаружении дефектов во время пользования недвижимостью, клиент имеет право направить претензию застройщику об устранении недостатков во время гарантии, образец документа, представленный самой компанией, не является обязательным для использования. Покупатель имеет право составить заявление самостоятельно.
В ней важно отразить все найденные повреждения, а также время и обстоятельства их обнаружения.
Пример из практики:
Лавренов Константин купил квартиру у застройщика. Во время приема-передачи имущества, недвижимость выглядела достойно. Не было заметно никаких изъянов. Спустя несколько месяцев после заключения сделки мужчина заметил, что обои в комнате отслаиваются. Константин решил переклеить их. Когда он оторвал бумагу, то увидел, что по стене пошла трещина.
Лавренов написать претензию застройщику об обнаружении недостатков. Строительная компания отказалась исправлять их, сославшись на то, что клиент уже подписал акт приема-передачи квартиры, тем самым согласился с любыми дефектами.
Мужчину такой ответ не устроил. Он обратился в суд. Судья, рассмотрев дело, признал право Лавренова на подачу претензии застройщику, так как на такие объекты по закону устанавливается гарантия. Если дефекты обнаружены во время гарантийного периода, то клиент имеет право предъявить требования, предусмотренные законодательством.
На самом деле, разбирательства со строительной компанией достаточно сложный процесс. Некоторые клиенты оставляют надежду на выполнение своих требований. Однако так делать не рекомендуется. Если у покупателя не достаточно опыта и знаний в юридической сфере, то всегда можно обратиться к юристу, который подробно разъяснит схему действий, а в случае необходимости, представит интересы клиента.
Как написать претензию
Претензия по устранению недостатков не имеет унифицированной формы. Ее составляют в деловом стиле, указывая информацию, которая отражает проблему. Типовой образец выглядит следующим образом:
1. В шапке отражают наименование компании, место ее нахождения, ФИО клиента, адрес регистрации (проживания), контакты.
2. Чуть ниже, посредине страницу пишут название документа.
3. С новой строчки начинают описывать проблему, обстоятельства, предшествующие ее возникновению.
4. Далее перечисляем все недостатки, время их обнаружения.
5. В претензию можно включить мотивирующую часть, которая отличается тем, что клиент выражает свое мнение о нарушение своих прав и подтверждает его ссылками на действующее законодательство.
6. Следующий пункт – требования, которые излагают максимально точно и последовательно.
7. Заканчивают претензию перечнем прилагаемых документов, датой и подписью.
В процессе составления претензии можно опираться на типовой образец. Не стоит слишком эмоционально рассказывать об обнаруженных недостатках. Рекомендуется придерживаться максимально сдержанного, делового тона, писать кратко, понятно и только по делу.
Перечень документов к претензии
В зависимости от ситуации, к претензии застройщику об обнаружении недостатков прилагают следующие документы:
- копию договора;
- акт приема-передачи недвижимости;
- результаты строительно-технической экспертизы;
- бумаги, которые идентифицируют затраты клиента на исправление дефектов или др. нужды.
Как правило, главным документом, который подтверждает нарушение второй стороной обязательств, является договор купли-продажи. Именно поэтому его копию рекомендуется предоставлять в первую очередь.
Остальные документы подают при их наличии и при необходимости. Например, если экспертиза не проводилась, то взять ее результаты попросту негде.
Для того чтобы избежать неприятностей, иногда застройщики идут на хитрость, прописывая в договоре то, что компания освобождается от ответственности за недостатки. Такой пункт, согласно ст.7 ФЗ-214 признается ничтожным.
Сроки удовлетворения претензии
На законодательном уровне срок устранения недостатков именно застройщиком не регламентирован. В связи с тем, что рассматриваемые отношения попадают под действие ЗПП, можно ориентироваться на его положения.
В связи с тем, что застройщик выполняет услуги по строительству дома, в случае предъявления требований в отношении устранения недостатков можно руководствоваться ст.30 ЗПП. Согласно этому положению, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом. Этот период важно прописать в претензии.
Если клиент, при наличии законно обоснованных обстоятельств, отказался от квартиры, то застройщик обязан вернуть ему денежные средства в течение 20 суток.
Если же решение о расторжении договора принял суд, то на возврат уплаченной клиентом суммы отводится всего 10 дней.
Отказ в удовлетворение претензии
При получении незаконного отказа от застройщика в удовлетворении требований в отношении претензии на обнаруженные недостатки, клиент может обратиться с жалобой в Роспотребнадзор или с иском в суд. Последний вариант наиболее предпочтительный, так как судья может расторгнуть договор и обязать застройщика выплатить:
- уплаченные денежные средства за квартиру;
- неустойку, штраф, пени;
- компенсацию затрат;
- моральный вред.
Обращаться в суд можно уже на следующий день после истечения отведенного застройщику периода на устранение недостатков.
Исковое заявление подают в районную инстанцию, так как предмет спора зачастую стоит более 100 тыс. рублей.
Судебная практика
Илья Шахов обратился с исковым заявлением в суд к застройщику «КП Регата». Истец пояснил, что приобрел квартиру по договору долевого строительства. Во время приема-передачи имущества он обнаружил, что сантехника не работает. Представитель застройщика объяснил, что ожидают мастера. В ближайшее время он прибудет и все починит. Менеджер настаивал на подписании акта приема-передачи недвижимости, но Илья отказался это делать.
Клиент подал претензию застройщику об устранении недостатков, в которой указал срок выполнения требований (40 дней). Спустя отведенное время ничего не изменилось. Сантехника по-прежнему не работала.
Тогда Шахов подал иск в суд. Судья, рассмотрев дело, пришел к выводу, что застройщик действительно нарушил права клиента. В частности, он не выполнил работы в отведенный срок. Суд удовлетворил требования истца и постановил, незамедлительно устранить недостатки, выплатить клиенту неустойку.
Заключение эксперта
Разбирательства с застройщиком, к сожалению, не редкость. Строительные компании часто нарушают условия договора. Но не все клиенты готовы сражаться за свои права. Закрывать глаза на незаконные действия не стоит.
Помните о том, что застройщик обязан устранить все дефекты, которые возникли по его вине. Причем гарантия на недвижимость составляет от 5 лет, а на коммуникации – минимум 3 года.
Первое, с чего начинают разбирательства – это подача претензии. Если самостоятельно урегулировать конфликт не удалось, за помощью можно обратиться в суд.
Частые вопросы
Унифицированной формы претензии застройщику на законодательном уровне не установлено. Вы можете воспользоваться типовым образом или готовым бланком. За помощью в составлении документа вы всегда можете обратиться к юристу. Этот вариант более надежный, так как только профессионал может максимально точно описать все нюансы, которые могут повлиять на процесс.
Согласно ст.5 ФЗ-214 допускается возможность изменения стоимости соглашения даже после его заключения, но при условии, что случи и порядок корректировки цены прописаны в договоре. Если такого пункта нет, то компания не имеет права производить рассматриваемые изменения, и именно тогда целесообразно подавать претензию.
Согласно ст.6 ФЗ-214, если компания не успевает вовремя выполнить все работы, то она минимум за 2 месяца до окончания срока действия договора может направить предложение об изменении сроков. Клиент вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения. Но в таком случае вторая сторона получает право добиться корректировки условий договора в судебном порядке. Причем, обратиться в суд компания может и в том случае, если не получит ответа на предложение от второй стороны в срок, регламентированный соглашением, а если такой не установлен, то через 30 дней.
