Квартира в лизинг: что это значит
Не все знают, что означает лизинг. Все дело в том, что сравнительно недавно, до 2018 года финансовой арендой могли воспользоваться только юридические лица. Теперь же она доступна и простым российским гражданам.
| Да | 76 |
| Нет | 59 |
Купить квартиру в лизинг, означает взять ее в долгосрочную аренду. Отличительной особенностью таких правоотношений является то, что по окончанию срока временного пользования объект переходит в собственность лизингополучателя.
Лизинг можно сравнить с рассрочкой или ипотекой, но, несмотря на свою схожесть с ними, финансовая аренда значительно отличается от них.
|
Сравниваемый параметр |
Лизинг |
Ипотека |
Рассрочка от продавца |
|
Первоначальный взнос |
Есть |
Есть |
Вносят по согласию сторон, может и не быть |
|
Стороны правоотношений |
Лизингодатель, лизингополучатель, продавец недвижимости |
Продавец недвижимости, кредитная организация, кредитор (покупатель) |
Продавец и покупатель |
|
Проценты |
Предусмотрены, могут быть выше, чем по ипотеке |
Есть |
Обычно нет, однако договором может быть предусмотрено иное |
|
Порядок внесения платежей |
Раз в месяц, квартал, год, в зависимости от условий договора |
Ежемесячно |
По соглашению сторон |
|
Момент приобретения права собственности на квартиру |
После истечения срока действия договора лизинга |
После регистрации сделки в Росреестре |
После регистрации договора купли-продажи |
|
Возможность сдачи квартиры в аренду |
Только по письменному согласию лизингодателя |
Допускается, но с условиями |
В зависимости от условий договора |
Таким образом, приобретая квартиру в лизинг, лизингополучатель вносит первоначальный взнос, затем регулярно вносит платежи по договору, а после окончания срока действия соглашения, становится собственником недвижимости.
Достоинства и недостатки
Покупка квартиры в лизинг имеет свои плюсы и минусы. К достоинствам приобретения нового жилья с использованием финансовой аренды можно отнести нижеперечисленные моменты.
- Лизинговые компании, как правило, более лояльно относятся к своим клиентам, чем банки, а сделка может быть заключена, даже если у лизингополучателя низкий кредитный рейтинг. Все дело в том, что лизингодатель практически ничем не рискует. Квартира является его собственностью до окончания срока аренды.
- Лизинговая организация самостоятельно застрахует квартиру, заключит договор купли-продажи и совершит иные махинации по сделке.
- Существует возможность договориться об утверждении индивидуальных условий внесения платы, например, перечислять денежные средства не раз в месяц, а раз в квартал, полгода и, даже год.
- Нет необходимости привлекать поручителей или передавать иное имущество в залог для обеспечения исполнения обязательств.
- Лизинговая компания всесторонне оценивает квартиру и чистоту сделки купли-продажи, так как это в интересах самой фирмы.
- Лизингополучатель освобождается от уплаты налога на имущества вплоть до окончания срока действия лизингового соглашения.
Надо отметить, что стоимость квартиры зафиксирована на весь срок финансовой аренды. То есть, она не может поменяться, как, например, арендная плата за обычный съем жилья.
Наряду с несомненными достоинствами приобретение квартиры в лизинг имеет свои недостатки.
«Как показывает практика, процентная ставка по лизингу немного выше, чем по ипотеке. Кроме этого, за счет того, что срок финансовой аренды зачастую не превышает 10 лет, платеж, который требуется вносить согласно графику, окажется по карману не каждому».
Лизингополучатель может в любой момент оказаться, в прямом смысле слова, на улице, в случае нарушения условий лизингового соглашения. Все дело в том, что квартира находится не в залоге, как это бывает с ипотекой, а принадлежит лизингодателю до конца срока действия договора.
Также, если лизингополучатель пожелает сдать жилье в аренду, то ему потребуется получить на это письменное разрешение от владельца недвижимости. Причем, последний имеет право запретить передавать объект во временное пользование третьим лицам.
Для кого актуален лизинг
Лизинг квартир актуален для тех, кто не имеет достаточных свободных средств для приобретения жилья и, по каким-либо причинам, не желает пользоваться банковскими продуктами, например ипотекой.
Лизинг особенно помогает тем, кому кредитные организации просто напросто не одобряют ипотеку. Все дело в том, что лизинговые компании лояльнее относятся к своим клиентам и не требуют идеальную кредитную историю, высокий кредитный рейтинг, так как несут меньше рисков, чем банки.
Квартира, которую они предоставляют клиенту во временное пользование, остается собственностью компании. И, если лизингополучатель прекращает вносить платежи, то арендатора могут в любой момент попросить освободить жилплощадь.
Кроме граждан, лизингом часто пользуются юридические лица. Финансовая аренда выгоднее для организации, особенно для приобретения коммерческих объектов. Компании, например, могут переносить все лизинговые платежи на себестоимость продукции, за счет чего уменьшается налог. Также, компания может применять ускоренную амортизацию в отношении имущества полученного в лизинг.
Порядок покупки квартиры в лизинг
Для того чтобы взять квартиру, можно воспользоваться общепринятым пошаговым алгоритмом действий. Как правило, процедура осуществляется в несколько этапов:
- Выбираете квартиру. Рекомендуем предупредить продавца недвижимости о том, что планируете покупать объект в лизинг. Все дело в том, что покупателем будет выступать лизингодатель, а не гражданин или организация, которая планирует пользоваться имуществом.
- Обратитесь в лизинговую компанию. Подходить к выбору организации советуем, как можно ответственнее. Важно, чтобы лизингодатель давно работал на рынке и имел хорошую репутацию.
- Лизинговая организация принимает заявку, проводит оценку клиента на его платежеспособности и надежность.
- Следующий этап заключается в анализе объекта, выбранного потенциальным лизингополучателем. Обратите внимание на то, что компания откажет в заключение сделки, если квартира не пригодна для проживания.
- Стороны заключают договор лизинга, клиент вносит первоначальный взнос. Его размер устанавливает лизингодатель. Как показывает практика, он составляет 8-15% от стоимости недвижимости.
- Лизинговая компания выкупает квартиру. В договоре купли-продажи указывается тот факт, что покупатель приобретает объект с целью передачи его в финансовую аренду.
- Лизингодатель передает имущество лизингополучателю по договору лизинга.
Далее клиент обязан регулярно вносить платежи, в порядке и размере, предусмотренном соглашением. После окончания его срока действия квартира переходит в собственность лизингополучателя.
Требования к клиенту
Лизинг для физических лиц доступен в том случае, если клиент отвечает требованиям, установленным лизинговой компанией. Как правило, организации самостоятельно регламентируют условия, и они могут отличаться друг от друга, в зависимости от конкретного лизингодателя. В целом, можно обобщить требования к клиенту:
- возраст от 21 до 65 лет;
- наличие официального дохода на уровне, достаточном исполнять обязательства по договору;
- потенциальный лизингополучатель не является субъектом процедура банкротства;
- в отношении клиента не ведется исполнительное производство.
Несмотря на то, что лизинговые компании более лояльно относятся к потенциальным лизингополучателям, перед принятием решения о заключении договора они все равно проверяют кредитную историю гражданина.
Как показывает практика, если у человека низкий кредитный рейтинг или имеются небольшие просрочки по кредитам, то банк отказывает в предоставлении ипотеки. А вот лизинговая организация может одобрить сделку.
Требования к жилью
Перед тем, как предоставить лизинг под залог квартиры, лизинговая компания всесторонне оценивает недвижимый объект. Если он не соответствует регламентированным условиям, то лизингодатель откажет в заключение договора в отношении этого жилья.
Как показывает практика, каждая лизинговая организация предъявляет свои требования к квартире. Чаще всего встречаются следующие условия:
- на недвижимость не наложены ограничения;
- квартира не является предметом залога;
- продавец не производил незаконную реконструкцию или перепланировку;
- здание, в котором расположена квартира, не внесено в реестр аварийных;
- недвижимость пригодна для жилья, там присутствуют все коммуникации;
- объект введен в эксплуатацию.
Пример из практики:
Попов К.Л. обратился в лизинговую компанию для приобретения квартиры. Мужчина выбрал недвижимость, расположенную за чертой города Москва (Московская область). Потенциальный лизингодатель после оценки клиента пришел к выводу о том, что заключение договора возможно. После этого организация принялась за анализ жилья. В ходе исследования выяснилось, что дом, в котором расположена квартира, еще не достроен и не введен в эксплуатацию. Кроме этого, компания проверила застройщика. Оказалось, что строительная организация в настоящее время испытывает финансовые трудности, а сдачу двух объектов в Москве уже просрочила на полтора года. Лизингодатель пришел к выводу о том, что выбранная клиентом квартира не может быть объектом договора лизинга.
В целом, лизинговые компании проводят анализ ликвидности объекта. Это необходимо для того, чтобы понять, сможет ли организация быстро вернуть вложенные денежные средства в случае наступления неблагоприятных последствий правоотношений.
Надо отметить, что по закону, в соответствии со статьей 666 ГК РФ, в лизинг можно взять любые неупотребляемые вещи, за исключением земельных участков. Поэтому, вместе с недвижимостью по договору лизинга невозможно приобрести землю, на которой расположен дом.
Перечень документов
Жилая недвижимость может быть приобретена в лизинг. Для оформления сделки физическому лицу необходимо предоставить небольшой пакет документов. Он включает в себя:
- гражданский идентификатор личности;
- ИНН, СНИЛС;
- бумаги, подтверждающие наличие дохода и его размер.
Как правило, если стоимость квартиры невысокая, то лизинговая компания может потребовать только паспорт, а также второй документ на выбор, например ИНН или СНИЛС. Если же цена сделки более высокая, то нужно подтвердить наличие дохода.
В ходе оценки недвижимости, лизинговая компания может запросить некоторые бумаги на квартиру, например выписку из ЕГРН.
Как оформить лизинговый договор
Если лизинговая компания готова предоставить квартиру в лизинг, в первую очередь она выкупает недвижимость, а затем передает ее во временное пользование лизингополучателю.
Сделка оформляется договором лизинга. Его подготовкой занимается лизингодатель. Он не имеет единого образца. В нем указывают существенные условия соглашения, а также прочие моменты, важные для конкретной ситуации. Содержание документа регламентировано на законодательном уровне статьей 15 ФЗ-164 от 1998 года.
Типовой образец договора лизинга имеет следующую структуру:
- название документа, дата, место заключения сделки, наименование сторон;
- предмет соглашения, куда включена подробная характеристика недвижимого объекта;
- срок действия договора, возможность его продления, изменения или досрочного расторжения;
- первоначальный взнос, его размер и порядок внесения;
- график внесения лизинговых платежей;
- порядок передачи имущества;
- переход права собственности на объект лизингополучателю;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты сторон.
Надо отметить, что лизинговая плата состоит из двух частей: арендный платеж и вознаграждение лизинговой компании. Если сравнивать лизинг с ипотекой, то одна доля платы идет на погашение долга, а вторая – на оплату процентов.
Скачать Судебная практика
В суд обратилась лизинговая компания с иском о взыскании с лизингополучателя суммы задолженности и изъятии у него квартиры. Истец пояснил, что в феврале 2018 года стороны заключили договор финансовой аренды, предметом которого является жилая недвижимость сроком на 10 лет.
По условиям соглашения лизингополучатель обязан ежемесячно вносить платеж 25 тыс. рублей. На протяжении двух лет клиент исправно исполнял финансовые обязательства, однако затем начал нарушать дисциплину. Это привело к тому, что у лизингополучателя образовалась задолженность по платежам за 15 месяцев в размере 375 тыс. рублей. Также, за ненадлежащее исполнение обязанностей сумма основного долга увеличена на штрафы и неустойку. Общий долг ответчика составил 490 тыс. рублей.
Истец неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем, отправляя требования оплаты задолженности лизингополучателю, а также предложения о пересмотре условий договора лизинга. Однако клиент на контакт с лизингодателем не шел.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что оснований для расторжения договора достаточно. Он удовлетворил требования истца в полном объеме.
Частые вопросы
Статьей 19 ФЗ-164 от 1998 года регламентирован момент перехода права собственности на предмет лизинга. Так, лизингополучатель становится законным собственником имущества после окончания срока финансовой аренды или до этого момента по соглашению сторон.
Ответ на этот вопрос содержится в статье 20 ФЗ-164 от 1998 года. Предмет договора может быть зарегистрирован, как на имя лизингодателя, так и на имя лизингополучателя, в зависимости от условий соглашения. Причем, осуществить регистрацию на имя лизингодателя может и лизингополучатель.
По закону, содержать объект лизинга, обеспечивать его пригодность к эксплуатации, отвечать за сохранность предмета обязан лизингополучатель. Это правило регламентировано ст.22 ФЗ-164 от 1998 года. Однако, договором может быть предусмотрено иное.
Заключение эксперта
Лизинг квартиры для физических лиц от застройщика или лизинговой компании выгоден тем, что финансовая аренда доступна более широкому кругу граждан. Таким образом приобрести жилье могут даже заемщики со слабой кредитной историей.
Лизинг имеет сходства с ипотекой, но значительно отличается от нее с правовой точки зрения. Фактически владельцем недвижимости, вплоть до окончания срока действия соглашения, остается лизингодатель.
Если клиент не уверен, что сможет добросовестно исполнять финансовые обязательства перед лизингодателем, то лучше отказаться от заключения сделки.
