Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному законодательству  •  Стаж 16 лет

Ипотечная квартира является активом. Ее собственник вправе извлекать экономическую выгоду из своего имущества. Можно получить дополнительный доход, сдавая квартиру, которая находится под залогом в банке, направляя средства от найма на погашение имеющегося кредита. Но надо помнить, что договор ипотечного кредитования накладывает и ряд ограничений на право распоряжения недвижимостью. Выясним, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку, чем с юридической точки зрения это грозит заемщику, и как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду, чтобы минимизировать возможные риски.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку. Ограничения, согласование с банком, санкции с его стороны

Можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку

Итак, давайте, разберемся, можно ли официально сдавать ипотечную квартиру в аренду. Этот вид кредитования регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ. В соответствии с указанным нормативно-правовым актом, объект недвижимости, купленный на банковские денежные средства, является собственностью заемщика. Поэтому владелец имеет право распоряжаться приобретенным имуществом по своему усмотрению (п.1 ст. 209 ГК РФ). Кроме того, это право регламентируется ст. 29 №102-ФЗ, в которой сообщается, что заемщик может:

  • проживать на жилплощади;
  • получать прибыль от заложенного имущества.

Использование ипотечной квартиры для получения дохода, таким образом, не нарушает закон. Но тут нужно учесть ограничение, устанавливаемое п. 2 ст. 209 ГК РФ: распоряжение собственностью не должно нарушать интересы других лиц, охраняемые законом. Так, если это ипотечное кредитование, то необходимо соблюдать права банка, который выдал заем на покупку недвижимости.

Несмотря на то, что закон не устанавливает прямой запрет на сдачу жилой площади в найм, тем не менее, требуется согласование с залогодержателем.

Чаще всего сдача недвижимости в найм допускается, однако для этого нужно получить разрешение у банка.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Владелец ипотечной квартиры вправе использовать ее, как пожелает, в том числе и сдавать ее. Главное, чтобы при этом не нарушались интересы кредитной организации. Поэтому перед сдачей необходимо взять соответствующее разрешение. Наши юристы удаленно помогут договориться с представителями банка, подготовить нужные документы и сдать жилье на законных основаниях.

Задать вопрос

Если банк не дает разрешение

Ответ на вопрос “можно ли сдавать ипотечную квартиру в наем?” зависит от позиции конкретного банка. Если в кредитном договоре есть на это запрет, тогда лучше не рисковать.

Однако если сдача ипотечной квартиры в найм вам просто жизненно необходима, вы можете поступить следующим образом:

  1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, обосновав это тем, что без сдачи в найм у вас не получится выполнять свои кредитные обязательства. Чаще всего банки идут навстречу заемщикам, чтобы минимизировать риск невозврата выданных средств.
  2. Сдать жилплощадь без подписания письменного договора найма. Этот способ не является законным, поэтому арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением имущества, испорченного в ходе эксплуатации.
Образец заявления
Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи квартиры в найм
zoom Скачать Шаблон заявления в банк о разрешении сдачи квартиры в найм

Судебная практика: запрет на сдачу ипотечной квартиры

Интересно, как реагируют суды на ситуацию, когда банк не дает разрешения на сдачу ипотечного имущества. Приведем любопытный пример из практики, когда запрет в соглашении посчитали незаконным. Верховный суд РФ решил, что банк не может ограничивать в договоре законное право гражданина, купившего квартиру в кредит, использовать по назначению заложенное имущество. Так, на банк могут наложить штрафные санкции, если он включает в кредитные договоры те или иные условия, ущемляющие права потребителей. В частности, такие условия, как запрет сдавать ипотечную квартиру, передавать кому-то в безвозмездное пользование, обременять правами третьих лиц без согласия кредитной организации (Постановление Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. № 309-АД16-8799, делу №А07-29275/2015).

Сдача ипотечной квартиры без согласия банка: риски

Если вы решили сдавать квартиру в найм без согласия залогодержателя, будьте готовы к некоторым рискам и таким последствиям, как:

  • наложение штрафа за нарушение условий соглашения;
  • расторжение кредитного договора и отчуждение купленной недвижимости в пользу кредитной организации.

Правда, данные риски невысоки. Также не забудьте, что официальная сдача жилья в найм предполагает получение статуса ИП. Без его наличия и сведений из налоговых органов будет непросто доказать коммерческий характер использования ипотечной недвижимости.

И отдельно скажем о рисках для арендатора. Лицо, снимающее ипотечную квартиру - защищенное звено. Максимум, что ему грозит - это выселение из снятой жилплощади в случае возникновения конфликта между банком и заемщиком.

Иващенко Србуи Саргисовна
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Сдавая ипотечное жилье без согласия банка, вы рискуете тем, что придется заплатить штраф или расторгнуть кредитный договор. Чтобы минимизировать риски при сдаче такого вида недвижимости в найм, воспользуйтесь профессиональной консультацией. Наши юристы дистанционно подскажут, как лучше поступить в вашей ситуации, и помогут оформить сдачу недвижимости в аренду на законных основаниях.

Задать вопрос

Договор найма жилой недвижимости: образец

Договор найма ипотечного жилья не имеет каких-либо принципиальных отличий от соглашения квартиры, приобретенной без помощи банка. Законом не установлено обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе сдаваемой недвижимости, и наличие обременения у жилплощади прописывать в документе не нужно. В тексте соглашения укажите следующую информацию:

Что указать в договоре

Сведения

1

Данные об участниках сделки.

2

Предмет договора (пропишите адрес квартиры, тип дома, площадь, число комнат и пр.).

3

Срок сдачи.

4

Стоимость сдачи, сроки внесения ежемесячного платежа, способ передачи денег.

5

Права и обязанности сторон.

6

Ответственность сторон (в каких случаях и на каких условиях будет осуществляться расторжение договора до окончания установленного срока).

7

Форс-мажорные обстоятельства.

8

Дата, подписи участников сделки.

Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить договор найма, воспользуйтесь экземпляром, подготовленным нашими специалистами, или обратитесь к юристам напрямую, чтобы они составили для вас индивидуальное соглашение:

Образец заявления
Договор найма жилого помещения
zoom Скачать Договор найма жилого помещения

Выгодно ли сдавать ипотечное жилье

Насколько выгодна сдача подобной недвижимости, зависит от того, какая у вас процентная ставка и размер ежемесячного платежа, в каком районе и городе находится жилье - и, соответственно, каким будет размер арендной платы, и есть ли у вас собственная жилплощадь для проживания.

Если вы купили на ипотечные средства квартиру в престижном районе крупного города, арендная плата, вероятнее всего, позволит компенсировать размер ежемесячного платежа за ипотеку.

При этом, следует учитывать такие возможные обстоятельства и издержки, как:

  • снижение стоимости сдачи в период кризиса;
  • сложности с поиском ответственного арендатора, который согласится на долгосрочный контракт, будет своевременно платить за проживание и бережно относиться к имуществу.

Пример

Представим, что вы оформили ипотеку на покупку двухкомнатной квартиры стоимостью 7 млн руб. (ставка составила 6,5% на 20 лет). Ежемесячный платеж в таком случае составит 52 тыс. руб., а общая сумма платежей по кредиту - 12,5 млн руб. Стоимость найма подобной жилплощади варьируется от 30 до 45 тыс. рублей в зависимости от расположения, качества ремонта, а также наличия хорошей социальной инфраструктуры. Общая сумма доходов, которые вы сможете получить от сдачи недвижимости в течение 20 лет составит от 7 до 10 млн рублей. В итоге сдача в найм позволит компенсировать 50-80% расходов на ипотеку. Остальную сумму придется изыскивать дополнительно. Правда, со временем стоимость жилья меняется, и можно предположить, что ваша квартира к моменту выплаты кредита подорожает (например, в 2020 году цены на вторичном рынке жилья в нашей стране выросли на 4,6%). Таким образом, теоретически в дальнейшем это даст возможность перепродать недвижимость по более высокой цене и получить доход в конечном счете. Кроме того, дополнительные доходы от найма можно направлять на досрочное погашение ипотеки и за счет этого сэкономить на процентах по кредиту.

То, насколько выгодна сдача ипотечного жилья, зависит от большого количества условий. В любом случае, при наличии другой жилплощади такое использование недвижимости может стать неплохим источником дохода в с перспективой получить впоследствии в собственность имущество без обременений.

Важно! Чтобы правильно сбалансировать персональный бюджет, когда вы решили купить ипотечную квартиру и сдавать ее, при расчетах учитывайте расходы на эксплуатацию: коммунальные платежи, текущий ремонт, налог на имущество, налог с доходов от найма (от 4% до 13% от дохода), страхование недвижимости.

Частые вопросы

Кто является собственником квартиры, купленной в ипотеку - банк или заемщик?
+

В данном случае собственником жилья является заемщик. Однако до конца ипотеки жилье находится под обременением – то есть в залоге у банка.

Как оформить ипотечную квартиру в собственность?
+

Для оформления права собственности на ипотечную квартиру следует отправить договор купли-продажи и необходимые сопутствующие документы на регистрацию в Росреестр. Вы можете сделать это самостоятельно, а также с помощью менеджеров банка, работников МФЦ или территориальных подразделений Росреестра.

Можно сдать квартиру в ипотеке в аренду, если ты не ее собственник?
+

Сдавать жилье вправе лишь непосредственный собственник. У его родственников или друзей такого права нет. Однако это можно сделать по нотариальной доверенности от собственника, в которой прописано право доверенного лица сдавать жилье в найм.

Могу ли я обменять одну ипотечную квартиру на другую?
+

Согласно ст. 345 ГК РФ, квартиру, находящуюся в ипотеке, можно обменять, соблюдая условия банка - но только через оформление сделки купли-продажи. Вы можете продать ипотечную недвижимость, получив согласие банка, и приобрести новую.

Заключение эксперта

Подведем итоги. Если в кредитном договоре обозначен запрет на найм или необходимость согласования сдачи в найм с банком, то попытки сдать квартиру в ипотеке в аренду без разрешения ставят под угрозу договорные отношения с банком. Если в кредитном договоре нет условий касательно нацма, можно без всяких опасений сдавать жилье. Но на всякий случай лучше предупредить банк, что вы собираетесь сдавать ипотечную квартиру. За сдачу подобного жилья без согласия кредитной организации могут последовать такие санкции, как штраф или требование досрочного погашения ипотеки.

Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
avatar
Сергей
10.05.2022
Здравствуйте! можно ли сдавать квартиру в ипотеке военнослужащему в Москве?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
11.05.2022
Добрый день, Сергей! Сдавать квартиру, купленную по программе "Военная ипотека", можно. Сдачу недвижимости следует оформить с помощью официального договора с учетом действующего законодательства.
Ответить

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России