Какие риски возникают у собственников квартир
Сделки с недвижимостью часто сопровождаются рисками. Передать по своему желанию недвижимость кому-либо всегда непросто, даже если новый владелец является собственным ребенком.
Вас могут поджидать нерешенные вопросы:
- как и кто будет содержать квартиру, платить за коммуналку, платить налоги на нее;
- как учитывать новые требования от бывшего супруга, которые могут возникнуть в процессе взросления ребенка;
- как реализовать сделку, чтобы исключить риски утери недвижимости (все помнят о работе черных риелторов и откровенных мошенников);
- нужно ли приглашать нотариуса;
- что будет, если сама квартира находится в залоге или под арестом;
- есть ли риск для самого ребенка или получателя недвижимости потом потерять жилье.
Пример из практики
Алла потребовала от бывшего мужа Михаила передать ей жилплощадь. Квартира вместо алиментов показалась ей выгодным решением. Стоит уточнить, что не только ребенок претендует на алименты. Супруг и близкие родственники также в некоторых случаях имеют на это право. Михаил согласился, и они все оформили. А после Алла стала вести аморальный образ жизни. К ней подселился мошенник-сожитель, а во время очередной гулянки он ей подсунул документы на подпись. Не понимая, что подписывает, Алла в итоге лишилась единственного жилья и ничего не смогла доказать в суде. Конечно, сейчас такое происходит гораздо реже. Службы контролируют сделки с недвижимостью. Но от действий группы мошенников никто не застрахован.
| Да, если имущество будет записано на ребенка | 189 |
| Нет, это не правильно | 90 |
Интересно, что когда жилье в счет алиментов передается, например, своим родителям, то это не лишает права наследников потом претендовать на него при наследовании по завещанию или по закону. Передали, а потом оно вернется в виде наследства.
Имущество в счет алиментов
На ребенка можно выплачивать алименты разными способами. Закон не запрещает сторонам договариваться полюбовно, но ограничивает минимальный размер выплат, чтобы соблюсти интересы ребенка. Так, минимальный размер по соглашению не должен быть ниже того, что присуждалось бы по суду – ст. 103 СК РФ. Но это обязательство касается только несовершеннолетних. Выплаты взрослым могут быть иные. Но лучше придерживаться этого правила и в случаях, когда платят престарелым родителям, совершеннолетним детям-инвалидам и т.п.
Ниже в таблице показано, как родители могут договориться.
|
Способ |
Описание |
|
Выплачивать алименты на ребенка в твердой денежной сумме. |
Это один из самых надежных способов обеспечить содержание сына или дочери. |
|
Выплачивать в процентном соотношении к заработной плате и иному доходу. |
Самый частый способ выплат, но когда зарплата падает, то падает и сам их размер. |
|
Передать любое имущество для ребенка. |
Тут стоить быть осторожным, нужно составить документы так, чтобы это не стало аналогом договора дарения. |
Пример из практики
Алексеев получает официальную зарплату 60 000 рублей. У него трое детей и бывшая жена. Стороны решили по суду, что бывший муж будет давать на содержание с зарплаты. Бухгалтер на работе Алексея будет перечислять ½, поэтому дети получат 30 000. Но когда его зарплата вырастет до 80 000, детям положено уже 40 000.
В статье 104 СК РФ как раз упоминается, что по соглашению разрешается передавать иное имущество, в том числе и недвижимость. Размер, вид и стоимость самого имущества не указывается. Но полезно следовать принципам статьи 103 СК РФ, когда происходит выплата алиментов имуществом.
Скачать На что важно обращать внимание, когда передаешь алименты в виде имущества
Имущество в счет уплаты алиментов должно передаваться именно по нотариальному соглашению об алиментах. Без этого сторонам будет сложно доказать в суде, что такие действия были. Особенно это важно для плательщика. Ведь в противном случае, когда составили на словах и уже все передано, получатель может обратиться в суд, заявив, что ничего не было.
Далее, стоит помнить, что есть договор дарения. Когда передаешь вещи просто так, то это не считается алиментами. Папа может купить ребенку даже дорогую машину стоимостью 10 000 000 рублей, а потом придется доказывать в суде, что это был не подарок, а алименты.
Если в соглашении есть упоминание о том, что алименты на ребенка вещами носят периодический, а не разовый характер, то стоит предусмотреть, как именно фиксировать передачу. Лучше составить к соглашению дополнительный график. И предусмотреть графу для подписей сторон: передал – получил.
Когда речь о квартире, следует учитывать правила статьи 131 ГК РФ. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Дарение в таком случае будет легко отличить от той ситуации, когда был отказ от алиментов в счет квартиры. На самом договоре должно стоять название сделки. Любое встречное требование считается невозможным – . А алименты как раз и могут считаться встречным требованием.
Как оформить квартиру в счет алиментов: порядок и условия
Чтобы понимать, какие и куда нужно нести документы, надо понимать, на чем основывается это решение. Сюда следует отнести решение о передаче имущества в судебном порядке и по соглашению об уплате алиментов на ребенка. Судебное решение в принудительном порядке обычно принимается, когда уже есть существенная задолженность, по аналогии с кредитами.
Судебное решение и соглашение являются основанием для проведения государственной регистрации. Но и саму регистрацию по исполнительному документу можно оспорить. Были случаи, когда сделки отменяли. Но, конечно, когда речь идет о квартире и ребенке, то скорее всего суд встанет на сторону ребенка. Суды всегда на стороне детей. Если ребенку передается какая-то невообразимо дорогая недвижимость (гораздо дороже суммы задолженностей), то такое условие, возможно, суд примет.
Когда есть соглашение на ребенка или решение суда, можно нести документы в Росреестр. Без оформления в этом ведомстве ничего не будет считаться законным.
Также важно учитывать, когда приобреталась квартира. Если она приобреталась во время брака, то это считается общим имуществом супругов при отсутствии брачного договора. Тогда можно рассчитывать, что перейдет только доля в квартире в счет алиментов.
Пример из практики
Анастасия и Борис купили в браке квартиру. Она зарегистрирована на Бориса. Но так как нет брачного договора, то это их совместная собственность. И доля Анастасии уже учтена. Борис может передать только свою долю ребенку.
Вообще учитывается любое недвижимое имущество: квартиры целиком, часть квартиры в счет алиментов, дома, земля. Но когда отдают дом в счет алиментов, то стоит помнить, что здание и земля под ним следуют единой судьбе. Поэтому нужно также отдавать еще и землю в габаритах дома ребенку. Сама по себе земля без дома может и не принести ему должной пользы. Ребенок не понимает, что с ней делать, что там сажать, косить и т.п. А ухаживать за участком надо. Но как вариант для перепродажи может подойти.
- Последующая продажа
Кстати, о перепродажах. Если взрослый человек по своему недосмотру и неразумности может лишиться уже полученной квартиры, то ребенок в этом плане защищен законом сильнее. Передача недвижимого имущества в счет алиментов ребенку гораздо безопаснее.
Все сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, проходят через разрешение органов опеки. А его не так-то просто получить. Нужно собрать много бумаг и обосновать свое решение.
- Залоги квартир
Когда квартира под залогом, ситуация сильно осложняется. Такие сделки легко оспорить. Лучше для получателя заранее учитывать эти обстоятельства. Росреестр не пропустит такую сделку. По ипотечной закладной владельцем считается физлицо. Но распоряжаться он сможет с согласия банка или когда погасит кредит. Значит и само соглашение или какое-либо решение суда без согласия банка недействительно. Вообще сложно представить ситуацию, когда нотариус пропустит такой значимый момент. Именно их участие гарантирует законность правоотношений. Но есть и более сложные обстоятельства, когда такая квартира ушла с торгов. Ниже в судебной практике мы рассмотрим этот случай.
- Наследство
И еще раз напомним о наследстве. Когда передал родитель ребенку квартиру по алиментам, это не лишает его права потом получить ее обратно по наследству. Но если в отношении ребенка он лишен родительских прав, то не будет являться наследником своего ребенка.
Соблюдение баланса сторон
Справедливости ради, стоит отметить, что это радикальная мера. Квартиры достаются очень тяжело. Люди по 40 лет выплачивают ипотеки. А ребенка нужно содержать до 18 лет по общим правилам. Исключение – инвалидность, нетрудоспособность, недееспособность и т.п. Но и то, когда человек взрослый недееспособен, ему назначается опекун, он получает соцвыплаты от государства. А многие инвалиды с третьей и второй группой могут работать. Так что недееспособность или инвалидность – это относительное условие в данном случае. Безусловным считается только возраст совершеннолетия.
Соглашение об алиментах на ребенка имеет силу исполнительного листа.
Что можно предпринять, когда ранее выполненные обязательства сильно бьют по жизненным обстоятельствам:
- как мы говорили ранее, любой исполнительный документ есть шанс оспорить. Право на суд есть у каждого. Плательщик алиментов на ребенка также вправе им воспользоваться. Когда передавалась какая-то безумно дорогая квартира, а сам плательщик остался без жилья, суд может учитывать такие обстоятельства;
- в некоторых случаях имеет смысл добиваться права проживания в квартире, пока не изменится материальное положение. Тем более, что при совместном проживании родитель участвует в воспитании ребенка. А это, безусловно, положительный аспект.
Судебная практика: передача квартиры в счет алиментов не состоялась
Дело N 88-222/2020. Истица обратилась в суд с иском к приставу-исполнителю, Росимуществу и еще к юридическому лицу, которое организовывает торги, о признании торгов недействительными и добавила сопутствующие требования: аннулировать запись в Росреестре.
В обосновании она указала на то, что квартира по исполнительному производству должна была перейти в счет уплаты алиментов. Было составлено соответствующее соглашение.
Но в рамках другого дела на квартиру плательщика за долги был наложен арест. И она пошла с торгов, где ее продали стороннему лицу. Городской суд и апелляционный ее требования не удовлетворили.
В кассации приняли следующее решение: отказать в требованиях истцу.
Частые вопросы
Как достойное имущество машина ребенку может подойти, особенно, если автомобиль новый и дорогой. Только оформлять надо по правилам, а не как подарок. Если машина не обладает ценностью, старая и поломанная, то вряд ли такой зачет примут. В любом случае водить он ее станет только тогда, когда получит права. Хотя это не исключает возможность продажи авто.
Регистрируют на получателя. Если это ребенок, то значит надо регистрировать на него. Распоряжение осуществляет законный представитель с согласия органов опеки, которое получить крайне сложно.
Если есть соглашение или решение суда, то уклониться невозможно. Законодатель особенно строг в этом вопросе. Приставы осуществляют розыск имущества и самого должника.
Заключение эксперта
Если вы решили решить платить алименты путем предоставления имущества или зачесть квартиру в счет алиментов на ребенка в 2024 году, то перед этим стоит всегда получить консультацию специалиста.
