Договор дарения части жилого дома – как оформить?
Договор дарения доли в доме (далее – ДДД или договор ДДД) возможен в том случае, когда дом находится в долевой собственности. Если имуществом владеют на праве общей совместной собственности, например, дом куплен супругами, то сначала доли нужно выделить. Для этого можно заключить Соглашение о разделе имущества (оформляется нотариально), а в спорных случаях – обратиться в суд.
Дополнительные правила ДДД установлены Земельным кодексом (ЗК РФ). Там закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
В п. 1 ст. 35 ЗК РФ сказано, что при переходе права собственности на здание человек получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Иными словами, получив долю в доме, человек получает и долю земельного участка под этим домом. Если дом и земля находятся в собственности дарителя, то, во избежание юридических сложностей и споров в дальнейшем, надо сразу дарить долю дома с земельным участком.
| Нет, это же мой дом | 111 |
| Да, если у нас есть общие дети | 66 |
| Да, если любишь человека, для него ничего не жаль | 42 |
Если земля находится в аренде или в пожизненном наследуемом владении, то одаряемый получит право пользоваться землей на тех же условиях и в те же сроки.
Форма договора
Согласно ст. 131 ГК РФ любой переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Это касается и дарение доли дома. Значит, ДДД нужно оформить в письменной форме, а затем подать заявление в Управление Федеральной регистрационной службы по региону (Росреестр) для регистрации права собственности.
Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ сделки по сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Названная статья называет ряд исключений, однако дарение доли как таковое к исключениям не относится.
Итак, для ДДД нужна письменная форма с нотариальным удостоверением. Для фактического исполнения договора нужно оформить через Росреестр переход права собственности.
|
Нотариальная форма сделки не нужна в следующих случаях: |
|
все участники долевой собственности дарят свои доли одновременно сделке; |
|
весь жилой дом принадлежит одному лицу (доли не выделены или переданы этому лицу). |
Еще один важный момент – на ДДД требуется нотариально удостоверенное согласие супруга, если даритель находится в браке.
Здесь можно скачать Образец договора дарения доли жилого дома.
Скачать Какие нужны документы, чтобы подарить долю в доме?
Для нотариального оформления ДДД понадобятся:
- паспорта всех участников сделки (дарителей и одаряемых);
- выписка из ЕГРН (на дом);
- справка о зарегистрированных в доме и о составе семьи (бывшая выписка из домовой книги);
- свидетельство о браке (в том случае, если даритель состоит в браке или в сделке участвует супруг дарителя);
- согласие супруга на сделку, удостоверенное у нотариуса (в том случае, если даритель состоит в браке);
- свидетельства о рождении и о браке – для подтверждения близкого родства (это дает льготы на оплату нотариальных услуг);
- текст договора дарения (в 2-х экземплярах, подписываются у нотариуса, можно поручить составить нотариусу за дополнительную плату).
Кроме этого, нотариус имеет право потребовать справку о том, что даритель не состоит на учете в психоневрологическом диспансере – для подтверждения вменяемости.
Для нотариального оформления ДДД нужно уплатить пошлину. В соответствии с подпунктом 5 п. 4.1. Налогового кодекса (НК РФ), она составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Если договор удостоверен нотариально, то обязанность по подаче документов в Росреестр имеется у нотариуса. Однако, если стороны желают самостоятельно подать документы, то самостоятельно могут обратиться с нотариально удостоверенным Договором за регистрацией права. Это может сделать одна из сторон или совместно. Предоставлять какие-то дополнительные документы не нужно, только на усмотрение заявителя. Дополнительно следует оплачивать государственную пошлину от имени одаряемого и предоставить по своей инициативе. Сотруднику, принимающему заявление, нужно предоставить паспорт, а сам заполняет заявление от имени одаряемого и/или дарителя, после чего заявитель ставит свою подпись.
Какие есть трудности с получением документов?
Обычно в перечне документов для оформления сделок с недвижимостью фигурируют выписки из домовой или поквартирной книги. Однако эти документы отменены с 17 апреля 2018 г. (приказ МВД России от 31 декабря 2017 г. N 984). Поэтому на практике возникают сложности и до сих пор сохраняется некоторая неразбериха на рынке недвижимости.
Указанный Приказ МВД России N 984 обязывает госорганы самим запрашивать необходимую информацию по системе межведомственного взаимодействия.
Но бывают ситуации, когда данный документ (его аналог) все же требуется, например, для нотариуса или нужны архивные справки для судебного спора.
По сути выписка из домовой книги – это справка о прописанных в доме лицах и история прописки в данном помещении.
Вместо выписок сейчас предусмотрены другие документы, которые будут выполнять те же функции – они могут быть разными в разных ситуациях.
Ситуация 1.
Вместо выписок согласно Административному регламенту, утв. Приказом МВД от 31 декабря 2017 г. N 984, выдаются:
- Форма 8 – свидетельство о регистрации по месту жительства;
- Форма 3 – свидетельство о регистрации по месту пребывания.
Документы выдаются органами МВД (через подразделения Федеральной миграционной службы), можно заказать через МФЦ.
Ситуация 2.
Собственно Справку о прописанных в квартире лицах (аналог выписки) может получить собственник квартиры, обратившись в следующие учреждения:
- в МФЦ по месту жительства;
- в паспортный столе по месту нахождения недвижимости, ЖЭУ или ТСЖ.
Нужно предъявить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Ситуация 3.
Архивную выписку из домовой книги можно получить в органах местного самоуправления. Информация об этом размещается на портале Госуслуг, однако сам документ заказать там нельзя.
На портале предусмотрена услуга «Получение выписки из домовой книги». Там описан перечень необходимых документов для получения выписки и указано учреждение, которое их выдает (справа будет пометка «Услугу предоставляет Администрация района /сельсовета и т.п.).
В данном случае обращаться придется лично в указанный орган.
Ситуация 4.
Еще один вариант – получить расширенную выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники данного помещения и история сделок с объектом.
Это полезно покупателям квартиры (или одаряемым), чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.
Однако в этой выписке НЕТ сведений о составе прописанных на жилой площади.
Кстати, органы местного самоуправления не обязаны выдавать выписки из домовой книги и справки о составе прописанных, но могут это делать по своему решению.
Так сделано в некоторых городских округах и сельских поседениях. Полномочия местного самоуправления четко не ограничены законом и местная власть сама может брать на себя некоторые обязательства и функции.
Самый простой вариант – это запросить через Госуслуги единый жилищный документ или услугу «Получение справки о регистрации по месту жительства и лицах, зарегистрированных вместе с гражданином» (в регионах, где нет графы ЕЖД). На сайте будет указано учреждение, которое их выдает (например, Региональный регистрационный центр, где вместо слова «региональный» будет стоять название субъекта федерации), но заказать документ на портале нельзя. Надо обратиться в МФЦ либо указанный регистрационный центр.
Судебная практика по спорам с дарением долей в доме
Ситуация № 1 – при отчуждении доли в праве общей долевой собственности путем дарения согласие других собственников имущества не требуется (такое согласие требуется только при возмездных сделках).
Пример
Супруги Васильевы после развода через суд разделили совместно нажитое имущество, за каждым признано право собственности на 1/2 доли в жилом доме и двух земельных участков.
Васильев подарил часть своей доли жилого дома и участка гр-ну Гайдай, что было оформлено нотариально и зарегистрировано в Росреестре.
Васильева подала к бывшему мужу и к одаряемому Гайдай иск о признании договора дарения недействительным, выселении, взыскании платы за пользование чужим имуществом.
Истица считала, что Васильев незаконно подарил часть своей доли Гайдаю, не получив ее согласия на сделку. Суд отказал в удовлетворении иска.
В рассматриваемом случае имущество находится в общей долевой собственности, брак между Васильевыми расторгнут, поэтому согласие Васильевой на дарение доли не требовалось. Поэтому нет и оснований для выселения.
Решение Кяхтинского районного суда Республики Бурятия от 02 декабря 2019 г. по делу N 2-676/2019)
Ситуация № 2 – если дом и участок принадлежат одному лицу, то вместе с долей в доме одаряемому должна переходить и доля земельного участка.
По этому вопросу есть официальное разъяснение Высшего Арбитражного Суда (действующее): отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Такие сделки будут ничтожными (п. 11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")
Ситуация № 3 – если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 15 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г.).
Частые вопросы
Нет, это невозможно. По закону отчуждение строения, находящегося на земельном участке, если дом и участок принадлежат одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Одаряемый имеет право отказаться от подарка. Причем, сделать это можно, как до подписания договора дарения, так и после.
Да. При этом, согласие на дарение от супруга не потребуется, так как недвижимости находится в общедолевой, а не совместной собственности.
Заключение эксперта
Дарение доли в доме осуществляется по общим правилам, предусмотренным действующим российским законодательством. В отличии от продажи права на часть недвижимости в общей собственности при дарении получать разрешение от других владельцев на сделку не нужно.
Дарственная не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но стороны могут обратиться к нотариусу для заверения сделки в добровольном порядке.
