Что такое квартира в рассрочку
Рассрочка на квартиру – это способ оплаты недвижимого имущества, при котором покупатель периодически вносит платежи в сроки, установленные в договоре. Порядок определения цены и расчета устанавливается. Договор купли-продажи может содержать любое процентное соотношение внесения первого платежа, поскольку действует свобода договора, предусмотренная ст. 421 ГК РФ.
| Да | 80 |
| Нет | 102 |
Обычно оплата частями применяется при покупке недвижимости у застройщика, и немного реже - если осуществляется покупка квартиры в рассрочку у физического лица, когда это уже вторичное жилье. Связано это с тем, что большая часть продавцов нуждается в денежных средствах сразу, чтобы купить другое жилье. В том время как строительные компании зарабатывают на этом, и поэтому им выгодно продавать квартиры данным способом.
Виды рассрочек
Рассрочки на покупку квартир бывают:
- Беспроцентными, когда покупатель не переплачивает, однако стоимость объекта недвижимости может быть выше, чем квартира, приобретенная на вторичном рынке.
- Процентными, когда на остаток задолженности начисляют процентную ставку, как в банке.
Выгоднее, конечно, беспроцентная рассрочка на квартиру от застройщика, которому необходимо быстрее до конца распродать объекты недвижимости,
Кому подходит рассрочка за квартиру
Перед тем, как взять квартиру в рассрочку, следует ознакомиться со всеми нюансами сделки. Данный вариант приобретения подойдет лишь тем, у кого - стабильно высокий доход:
- Сделка с отсрочкой у застройщика оформляется на некий ограниченный период, как правило 1-3 года. За это время необходимо в полном объеме погасить задолженность. Учитывайте, что платежи будут внушительными по размеру.
- Условия оплаты частями у физлиц несколько более лояльны. Можно оформить ее и на пять лет, если удастся договориться. Однако по сравнению с ипотекой платежи все равно будут крупными.
Пример:
Гражданин Спиваков приобрел однокомнатную квартиру в рассрочку без банка у застройщика по ДКП за 5 млн руб. Долг нужно было погасить за 36 месяцев. В качестве первоначального взноса была внесена сумма в 500 тыс. руб. (10%), остаток задолженности составил 4 млн 500 тыс. руб. Ежемесячный платеж здесь составит: 4 млн 500 тыс./36 = 125 тыс. руб. Преимущество тут в том, что в любом случае не будет переплаты по беспроцентной рассрочке.
Чем отличается рассрочка от ипотеки
Между ипотекой и рассрочкой есть ряд отличий. Далее попробуем разобраться, что лучше:
|
Отличия |
||
|
Условия |
Рассрочка |
Ипотека |
|
Кредитор |
Застройщик или продавец-физлицо |
Кредитная организация, |
|
Залог |
Недвижимость не предоставляется в залог |
Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка вплоть до полного погашения задолженности |
|
Число участников сделки |
Договор заключается исключительно между продавцом и покупателем |
Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, а затем подписывает ДКП с продавцом |
|
Документы |
Требуется минимальный пакет документов |
Требования к документам будут более строгими |
|
Срок оформления |
Квартиру можно приобрести за одну неделю |
Оформление в среднем занимает от нескольких дней до месяца |
|
Срок |
Срок рассрочки устанавливается соглашением сторон |
Ипотеку оформляют на период до 30 лет |
|
Риски |
В основном рискует продавец. В случае если покупатель не оплачивает цену по договору, то при установлении залога в силу закона в пользу продавца можно обратить взыскание на предмет залога как в судебном, так и во внесудебном порядке |
Почти отсутствуют |
|
Порядок погашения |
Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал или раз в полгода |
Каждый месяц аннуитетными платежами |
|
Переплата |
Отсутствует либо минимальна |
Может превышать цену жилья, от 0,1 до 12 % годовых |
Рассрочка при покупке квартиры в новостройке
Сперва покупателю следует найти застройщика и проверить официальную информацию и проектную декларацию на сайте АО «ДОМ.РФ» на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства, как идет строительство дома, сроки, фотографии строительного объекта, наличие разрешения на строительство, а также проектную документацию. Необходимо внимательно изучить программы рассрочки.
Что делать потом:
- Если и застройщик, и жилье устраивают, заключить ДДУ или ДКП и зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Получить итоговый пакет документов от Росреестра.
- Вовремя вносить платежи по договору.
Когда строительство завершится, надо проверить качество сданного объекта недвижимости, подписать соответствующий передаточный акт, а затем оформить право собственности.
Покупка квартиры с оплатой частями может быть выгодной самозанятым и ИП. Таким гражданам банки одобряют ипотеку менее охотно, чем работающим по трудовым договорам. В том время как у застройщиков требования будут более лояльными.
Содержание договора и документы
В ДДУ или ДКП с застройщиком должны содержаться все сведения о сделке и о рассрочке, такие, как:
- Наименование, ИНН, ОГРН, ФИО руководителя организации-продавца.
- ФИО, дата рождения, паспортные данные покупателя.
- Данные о квартире: площадь, число комнат, кадастровый номер (если таковой был присвоен).
- Сведения о программе по оплате частями: стоимость объекта недвижимости, размер первоначального взноса, срок оплаты по частям, сумма обязательных платежей, а также сроки уплаты.
- Права и обязанности сторон.
- Ответственность, предусмотренная за невыполнение обязательств участниками сделки.
- Подписи сторон.
Есть и существенные условия ДКП и ДДУ. Так, в ДДУ указывается гарантийный срок, способ обеспечения исполнения обязательств, цена объекта ДДУ, срок ввода в эксплуатацию.
Чтобы заключить сделку с застройщиком, покупателю потребуется документ, удостоверяющий личность (паспорт). Продавец, в свою очередь, обязан представить проектную документацию, а также разрешение на строительство.
Расходы
При покупке недвижимости в рассрочку у застройщика, как правило, не появляются дополнительные расходы. Необходимо лишь уплатить государственную пошлину за регистрацию ДДУ в размере 350 руб. А переход права собственности по ДКП обойдется покупателю в 2 тыс. руб.
Покупка недвижимости в рассрочку у физлиц
Покупка жилья в рассрочку от собственника-физлица – немного более сложная процедура, чем если речь идет о покупке у застройщика. В первом случае нужно договариваться об оплате частями, и на это согласится далеко не каждый. А вот компании сами ориентированы на быструю продажу недвижимости, и потому у большинства из них уже существуют программы рассрочек.
Разберемся, как приобрести квартиру с рассрочкой платежа у физического лица:
- Найдите подходящую квартиру, договоритесь о рассрочке и прочих условиях сделки с собственником.
- Заключите ДКП и передайте задаток в качестве первоначального взноса.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в МФЦ либо напрямую в Росреестр.
Право собственности переоформляется на покупателя в течение семи-девяти дней. В договоре сообщается об оплате по частям, поэтому жилье будет находиться в залоге у продавца до полного погашения задолженности.
Соответственно, новый владелец не сможет подарить, продать либо обменять жилье. Когда долг целиком погашен, необходимо взять у продавца расписку и представить ее в Росреестр, и тогда ограничения будут сняты.
Содержание договора и документы
Чтобы купить квартиру в рассрочку, покупателю потребуется документ, удостоверяющий личность. Продавец должен представить полный пакет документов:
- выписку из ЕГРН;
- документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Также собственнику нужно взять с собой документ, удостоверяющий личность.
ДКП объекта недвижимости в рассрочку с физлицом должен содержать ту же информацию, что и в случае с застройщиком. Однако вместо реквизитов компании прописываются ФИО, паспортные данные, дата рождения, а также адрес регистрации продавца.
Кроме того, понадобятся следующие сведения:
- Гарантия того, что жилье не находится в залоге.
- Способы и порядок погашения рассрочки, сумма платежей, а также срок действия.
- Информация о передаче объекта в залог продавца до полного погашения задолженности.
- Подписи сторон.
ДКП квартиры оформляют в трех экземплярах. По одному остается у продавца и покупателя, а третий следует передать регистратору. На сегодняшний день Росреестр регистрирует все документы только в электронном виде. Поэтому отсутствует необходимость сдачи подлинного договора, поскольку МФЦ сканирует документы и передает их в электронном виде регистратору.
Наши юристы подготовили соответствующий бланк договора, которым вы можете воспользоваться в качестве шаблона:
Скачать Расходы
Покупатель платит государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. за переход права собственности на него. Встречаются и другие расходы:
- Если ДКП удостоверяется нотариусом: нужно оплатить нотариальный тариф, рассчитанный, исходя из ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" вместе с услугами правового характера за подготовку ДКП.
- Если ДКП оформляется у юриста или нотариуса, то стоимость услуг юриста будет немного дешевле, нежели если подготовить ДКП у нотариуса.
- Если необходимо нотариальное согласие супруга продавца на продажу – потребуется заплатить 500 руб. за удостоверение и от 1 тыс. руб. за оформление в нотариальной конторе.
Риски при продаже квартиры в рассрочку
При продаже квартиры в рассрочку у продавца возникает немало рисков, поэтому в ДКП необходимо установить залог (ипотеку в силу закона) в пользу продавца, и при негативном сценарии продавец обратит взыскание на предмет залога:
- Если покупатель решит расторгнуть сделку, нет гарантий, что объект недвижимости будет возвращен в исходном состоянии.
- Существует вероятность, что покупатель прекратит вносить платежи или не будет это делать своевременно.
- Если рассрочка является беспроцентной, то до полного погашения часть денег будет съедено инфляцией
- Если покупатель перестанет платить по ДДУ, придется расторгать договор с помощью суда.
Ответственность за просрочку платежей
В договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафов и пени для покупателя в случае несвоевременного внесения платежей. Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, в случае нарушения обязательств продавец может потребовать возврат объекта недвижимости, отказавшись исполнять ДКП.
Судебная практика: покупатель просрочил оплату
Покупательница нарушила график платежей по предварительному ДКП квартиры, из-за чего продавец решил расторгнуть соглашение. Женщина обратилась в суд, чтобы признать за собой право на объект недвижимости. Однако суды ей отказали. Верховный суд встал на сторону покупательницы, сообщив, что продавец уже не имеет права расторгнуть договор (дело № 18-КГ21-29-К4).
Частые вопросы
Нет, иначе застройщик будет вправе потребовать неустойку за неуплату. Неисполнение обязательств компанией – это исключительно ее ответственность. Дольщик также сможет взыскать неустойку, если ему вовремя не сдадут жилье.
Да, можно. С этой целью надо каждый год подавать декларацию и документы, которые подтверждают погашение платежей за налоговый период.
Вероятно, рассрочка выгоднее, поскольку переплата по ней значительно ниже, чем по ипотеке. Кроме того, если гражданин не сможет вносить платежи своевременно, договор можно будет расторгнуть, и средства ему возвратят, в то время как из-за неуплаты по ипотеке финансовые потери окажутся выше.
Заключение юриста
Покупка квартиры в рассрочку в 2024 году имеет свои риски. О них стоит помнить, и «взвешивать» все «за» и «против» до оформления договора. Если ваших финансов не хватает для приобретения недвижимости, вы вполне можете взять квартиру в рассрочку - многие застройщики заблаговременно разрабатывают программы оплаты частями, однако, если вы заключаете договор с физлицом, то тут могут возникнуть проблемы - ведь не каждый человек готов согласиться на получение денег частями. Помните, что порядок оформления и вид договора в случае, когда квартира приобретается в рассрочку, зависит от того, где покупается жилье - на первичном рынке или вторичном, у организации или у физлица.
