Особенности владения долевым имуществом
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, долевой характер владения объектом недвижимости предусмотрен в рамках общей либо совместной собственности. С точки зрения ГК РФ, долей является часть в общем имуществе, и каждый владелец имеет право распоряжаться им в своих интересах, включая места общего пользования в жилье. Это налагает ряд обязательств при осуществлении сделок по распоряжению имуществом:
- требуется обязательное предварительное согласование будущей сделки с владельцами (п. 1 ст. 246 );
- допускаются любые варианты возмездных и безвозмездных сделок отчуждения доли (п. 2 ст. 246);
- нынешние совладельцы квартиры обладают преимущественным правом выкупить долю другого при наличии инициативы продать либо обменять ее другим владельцем (п. 1 ст. 250);
- продавец обязан письменно известить других собственников о своих планах продать свое недвижимое имущество за конкретную стоимость и на определенных условиях, предлагая им проведение сделки с такими же параметрами (п. 2 ст. 250).
| Да | 93 |
| Нет | 249 |
Если в течение месяца никто не решит купить имущество, продавец получит возможность провести сделку с любым другим лицом, в том числе и с родственниками.
Способы переоформления доли квартиры на другого владельца
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, существуют следующие варианты сделок отчуждения для собственников долевого имущества:
- купля-продажа;
- дарение доли;
- обмен.
Также долю можно завещать любому лицу, с учетом условия соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников владельца.
Во избежание согласования сделки с остальными собственниками при переоформлении доли на родственника должно быть выполнено одно из условий:
- Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика в доме с преимущественным правом выкупа.
- Передача доли в квартире между родственниками будет осуществляться посредством сделки дарения.
Так как сделки с недвижимостью требуют заверения нотариуса, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми владельцами долей, перед регистрацией перехода права на часть жилья в Росреестре нужно будет посетить нотариальную контору.
Продажа или мена доли
Пожалуй, самый распространенный способ переоформления недвижимого имущества на другое лицо - это заключение договора купли-продажи (ДКП) с предварительным согласованием сделки с остальными собственника. Наличие родства с покупателем на алгоритме действий в данном случае никоим образом не отражается.
Решив передать имущество таким способом, следует помнить, что сделка является возмездной, а значит, продавец должен получить определенное вознаграждение, которое сопоставимо с рыночной стоимостью указанной доли.
Алгоритм действий
Процедура состоит из нескольких этапов, которые мы рассмотрим далее. Соблюдение требований ГК РФ даст возможность избежать оспаривания сделки и отказа в регистрации перехода прав на жилье родственнику.
Изучим схему действий при продаже доли:
- Составьте письменное уведомление с указанием предполагаемых условий сделки купли-продажи. Отправьте почтой оповещение о сделке. Отправлять письмо надо с уведомлением о вручении ценным письмом с описью вложения для исключения вероятности судебного спора, где Ваш процессуальный абонент может утверждать, что процедура соблюдения права преимущественной покупки не соблюдена. Отметим, что на практике нотариусы отправляют уведомления самостоятельно, тем самым пытаясь обеспечить контроль самой сделки. Таким образом, далеко не все нотариусы возьмутся за документы, которые Вы подготовили самостоятельно. Все детали лучше оговорить с нотариусом в устной консультации.
- Подождите 30 дней со дня получения предложения каждым из совладельцев.
- Спустя месяц вместе с родственником составьте договор, прописав аналогичные условия продажи.
- Подписанный документ необходимо заверить у нотариуса и потом передать полный пакет документов с целью перерегистрации части жилья.
Мена
Если вы планируете передать долю в квартире родственнику без получения денежного вознаграждения, в роли последнего может выступать любое другое равноценное имущество. Здесь основанием для переоформления является договор мены.
При составлении договора мены придерживайтесь положений гл. 31 ГК РФ. Действия, необходимые для обмена имуществом будут такими же, как и в случае с процедурой продажи.
Опытные юристы ЕЮС подготовили для читателей сайта договор, который заключается при мене. Скачать готовый бланк можно ниже:
Скачать Требования к ДКП
Составляя документ, учитывайте существенные условия договора, которые обязательно должны в нем быть:
|
Что указать в ДКП части жилья |
|
|
1 |
Название, место и дата. |
|
2 |
Стороны договора (ФИО, паспортные данные). |
|
3 |
Предмет (характеристики квартиры, число комнат, жилой/нежилой фонд, адрес, этаж и площадь, согласно сведениям из Росреестра). |
|
4 |
Суть документа (продажа объекта недвижимости). |
|
5 |
Условия сделки (стоимость/получаемое вознаграждение). |
|
6 |
Кто сохранит право проживания после отчуждения. |
|
7 |
Указание на отсутствие обременений и ограничений в праве распоряжения. |
|
8 |
Указание на сроки выполнения обязательств по освобождению квартиры и выписке. |
Кроме того, в таком договоре могут содержаться дополнительные условия договоренностей, которые возникли между покупателем и продавцом.
Самому подготовить договор с родственником непросто. Из-за риска признания сделки фиктивной лучше обратиться за помощью к нашим опытным юристам по недвижимости. Мы дистанционно поможем вам грамотно составить ДКП с соблюдением норм ГК РФ и ГПК РФ. Если вы решили оформить договор самостоятельно, используйте готовый бланк договора купли-продажи, подготовленный профессионалами:
Дарственная
Безвозмездные сделки между близкими родственниками, когда кто-то дарит кому-то часть недвижимого имущества, случаются значительно чаще, чем продажа квартиры.
Если принято решение подарить долю в квартире близкому родственнику, не потребуется согласие остальных владельцев.
Еще одно преимущество такого способа передачи жилья - льготное налогообложение, которое предусмотрено для близкого круга лиц. Во избежание претензий от налоговиков необходимо позаботиться о документальном подтверждении наличия родственной связи.
Кроме того, не придется дополнительно оговаривать условия, в соответствии с которыми сделка считалась бы возмездной. Дарение не требует вознаграждений.
Пример
При разрешении одного из дел судом сообщается, что в российском действующем законодательстве нет ограничений на оформление дарственной на часть квартиры между близкими родственниками, а также в отношении возраста одаряемого (апелляционное определение Мособлсуда от 11.07.2016, дело №33-18741/2016).
Не нужно подменять сделку продажи переоформлением в дар доли в квартире между родственниками, опасаясь противодействия со стороны остальных владельцев. Иногда даже близкие родственники не соблюдают устные договоренности, а с точки зрения закона сделка является недействительной, если окажется, что переписавший свою долю получил за это вознаграждение.
Чтобы отдать долю в квартире, потребуется соответствующий договор. Мы подготовили его унифицированный бланк, которым вы можете воспользоваться, скачав документ ниже:
Кроме того, наши юристы составили унифицированный договор дарения квартиры, если речь идет о том, чтобы подарить такое имущество целиком. Ниже вы найдете бланк документа:
Алгоритм процедуры оформления дарственной
Порядок дарения доли не требует согласования. Давайте, рассмотрим этапы оформления:
- Обсуждение условий сделки дарения. Если процедура состоялась, необходимо убедиться, что родственник дает согласие на принятие дара.
- Составление договора дарения. Данный вопрос рекомендуется поручить профессионалу, который владеет всей актуальной информацией о требованиях законодательства к оформлению сделки.
- Заверение дарственной. Потребуется участие нотариуса для того, чтобы Росреестр в итоге принял обращение с просьбой переписать часть недвижимости на родственника.
- Отчуждаемая часть регистрируется на нового собственника с момента внесения записи о регистрации права в ЕГРН. Пакет документов следует подавать вместе с оплаченной госпошлиной в отделение МФЦ или в региональный Росреестр по месту размещения объекта недвижимости.
Налог с получателя дара
Получая часть объекта недвижимости бесплатно, новый владелец по факту извлекает доход, то есть зарабатывает сумму, которая сопоставима с рыночной стоимостью доли. Только самые близкие родственники могут избежать взыскания 13% дохода от цены подаренной квартиры:
- Супруг.
- Ребенок.
- Мать и отец.
- Брат/сестра.
- Бабушки и дедушки.
Остальным гражданам придется перечислять 13% от цены жилья в пользу государства.
Документы для перерегистрации недвижимости в Росреестре
На Госуслугах можно отыскать информацию о ближайших отделениях МФЦ, которые принимают документы с целью переоформления недвижимости. Там же можно найти исчерпывающий список документов и требований к ним. В стандартный список для Росреестра входят следующие сведения:
|
Документы для регистрации жилья в Росреестре |
|
|
1 |
Заявления от владельцев |
|
2 |
Документы на доли в жилье |
|
3 |
Техпаспорт |
|
4 |
Выписка из домовой книги |
|
5 |
Согласие супруга (для совместного имущества) |
|
6 |
Регистрационная пошлина |
|
7 |
Договор в экземплярах, равных числу участников сделки плюс один - для Росреестра. |
Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личности участников сделки.
Судебная практика: признание договора дарения недействительным
Дарственную могут признать недействительной, если сделка была совершена в ситуации, когда одна из сторон введена в заблуждение. В подобных случаях участник сделки не по своей воле составляет неверное мнение либо остается в неведении касательно обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием осуществляет сделку, которую не стал бы совершать, если бы не заблуждался.
В силу обстоятельств, которые связаны с ограниченным состоянием здоровья дарителя по зрению и слуху, а также ввиду возраста даритель, вероятнее всего, могла заблуждаться относительно природы сделки, а также значения своих действий. Женщина решила, что подписывала договор дарения половины доли на квартиру и на земельный участок с условием покупки для нее жилья.
А в результате подписания дарственной даритель не обладала правом собственности ни на спорное имущество, ни на квартиру. Суд признал такой договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Частые вопросы
Нет, такое согласие не требуется. Правило о согласии от других владельцев работает исключительно для возмездных сделок, где за квартиру либо ее часть необходимо платить.
Как правило, срок ожидания составляет девять рабочих дней с даты приема в МФЦ , 3 рабочих дней, если сделка была нотариальной.
С 2019-го г., в соответствии с поправкой в закон №218-ФЗ, ряд сделок с долями освобождается от требования обязательного заверения у нотариуса. Это касается продажи части жилья при условии, если все владельцы принимают участие в сделке. При передаче отдельной части по-прежнему требуется нотариус.
Заключение эксперта
Как передать долю в квартире родственнику в 2024 году, мы рассказали в этой статье. Обратите внимание на возраст дарителя - ребенок, которому еще нет 14-ти лет, не может никому подарить часть квартиры, которая ему принадлежит, он вправе ее лишь продать. В зависимости от того, какая доля передается по договору дарения, сделку необходимо заверять у нотариуса. За свою работу нотариус возьмет с вас оплату - ее размер зависит от кадастровой стоимости квартиры. Тому, кто получит долю в квартире нужно будет заплатить подоходный налог в размере 13%. При этом близкие родственники, по закону, НДФЛ не платят.
